Архив гостевой книги сайта за второе полугодие 2003 года

Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
с
качайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).


Проект 47

Архив гостевой книги сайта за второе полугодие 2003 года

Сообщения в гостевой книге размещены в обратном хронологическом порядке.
Внимание! Актуальность каждого ответа соответствует дате вопроса!

10.12.2003 18:06
Юрий Рыбаков

Уважаемый Алексей !

Благодарю Вас за Ваш бесподобный сайт, информация на котором позволяет разобраться со всеми сложностями процесса оформления сделок с недвижимостью.
Информация на сайте очень подробна и легкодоступна для понимания.
Считаю Ваш сайт лучшим в этой сфере !
У меня к Вам есть небольшой вопрос. Я хочу оформить куплю-продажу зем. участка без строений в простой письменной форме. Продавец участка сам не будет присутствовать на подписании договора, за него будет присутствовать доверенное лицо (по нотариально оформленной доверенности). В связи с этим какие должны быть внесены изменения в текст договора купли-продажи участка ? Нужно-ли внесение реквизитов доверенного лица в текст договора или он должен просто расписаться за продавца, указав что действует по доверенности ?

С уважением,

Юрий Рыбаков

Изменения текста договора в этом случае касаются только его преамбулы. Например:
"Мы, нижеподписавшиеся: СМИРНОВ ВАЛЕРИЙ СЕРГЕЕВИЧ, 28 января 1950 года рождения, проживающий в Санкт-Петербурге, проспект Луначарского, дом 25, квартира 60, имеющий паспорт 40 03 540087, выданный 6 отделом милиции Калининского района Санкт-Петербурга 01 декабря 2002 года, в лице представителя КРАСНОВА ПЕТРА ФЁДОРОВИЧА, 30 июня 1940 года рождения, проживающего в Санкт-Петербурге, улица Веденеева, дом 5, квартира 23, имеющего паспорт 40 02 147118, выданный 58 отделом милиции Выборгского района Санкт-Петербурга 21 мая 2002 года, действующего на основании доверенности от 15 октября 2002 года (бланк 78 АМ 155533), удостоверенной нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга Ярковой С.Ю. по реестру № И-2805, и КРОТОВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА, 13 марта 1960 года рождения, проживающая в Санкт-Петербурге, Кондратьевский проспект, дом 38, квартира 17, имеющая паспорт 40 99 347418, выданный 44 отделом милиции Приморского района Санкт-Петербурга 01 июля 2000 года, заключаем настоящий договор о нижеследующем:".

В остальных положениях договора упоминать доверенное лицо не требуется, так как сделка, совершаемая доверенным лицом, непосредственно создаёт, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности доверителя (пункт 1 статьи 182 ГК РФ).
При подписании договора доверенное лицо перед своими фамилией, именем, отчеством и росписью указывает слова "по доверенности".

Алексей Масалович


06.12.2003 05:41
Сергей

К словам предидущего, могу лишь добавить, что еще и ОПЕРАТИВНО.
С праздником!
В качестве шутки: "как говорят юристы: три года - это уже срок!"
успехов и удачи всегда.

Благодарю, Сергей!
Кстати, обеспечивать должную оперативность обновления информации на сайте мне помогают сообщения постоянных посетителей Проекта 47. Ваши сообщения в том числе.

Алексей Масалович


03.12.2003 13:37
Илья Калинин  
http://www.reline.ru

Уважаемый Алексей!

Позвольте поздравить с юбилеем Проекта-47!
Грамотно, нужно, полезно! Уверен, что Ваш проект помог уже очень и очень многим. Всяческих успехов!

Илья Калинин,
исполнительный директор проекта
"Горячая Линия Недвижимости
www.reline.ru

Спасибо за поздравления и за оценку сайта!
Ваше сообщение, Илья, - для меня по-настоящему приятная неожиданность.

Алексей Масалович


25.11.2003 15:10
Герман  
http://Lorenz.narod.ru

Уважаемый Алексей Сергеевич! У Вас очень хороший сайт. С удовольствием размещу ссылку на Ваш адрес на моем сайте. Он посвящен адвокатским услугам, в том числе и ведению наследственных споров в судах. Не могли бы Вы в свою очередь дать ссылку на мой ресурс по адресу http://lorenz.narod.ru

Благодарю Вас, Герман Игоревич, за внимание, проявленное к моему сайту.

Ссылки на иные сайты, размещаются мной в случаях, когда ресурс отвечает тематике Проекта 47 и является информационным. Исключение - сайты спонсоров, ссылки на которые даются независимо от содержания.
Ваш же сайт исполняет роль Вашей визитной web-карточки. Приглашаю Вас стать спонсором Проекта 47, и Вы сможете выбрать любые его страницы для размещения информации о Ваших адвокатских услугах.

Алексей Масалович


10.11.2003 18:09
Игорь

"Не ссорьтесь горячие финские парни". Работать надо профессионально. Вот Алексей М. работает профессионально. За это ему наше спасибо, почет и уважение. А Вы, Marik, можете чем нибудь расширить кругозор посетителей гостевой книги по теме сайта? Завоевывайте авторитет себе и своей службе на этих страницах, тем более что автор любезно предоставляет Вам такую возможность.
С уважением, Игорь.


07.11.2003 07:32
Сергей

Marik
Да, правилам хорошго тона Вам нужно поучиться, это точно:-)
Анонимность, желание упрекнуть и остаться безнаказанным, вот что я вижу за вашими словами, а между тем, ваши "коллеги" по госслужбе, если можно так выразиться, открыто и объективно выражают свои доводы, становясь аппонентами великолепного Проекта 47, чего и вам желаю.
Еще добавлю, что посещая стены кадастровой палаты во Всеволожске, мне было "тоскливо" от приема, хотя откровенно не грубили, но отфутболивали профессионально.
Если бы не помощь этого сайта, то очень сложно разобраться в какую дверь стучаться а кадастровой палате и какой минимум документов нужно иметь с собой, вся имеющаяся скудная информация на стенах и дверях устаревшая, зато порядок и время работы регламентирован четко и заверен печатями.
Быть может вы боитесь, что у вас отнимут хлеб, делая от части вашу работу в плане информации населения? Уважаемый сис админ, не стесняйтесь, говорите без личных обид, а что касается загрузки хрупких работников , так это дело организации работы, понятно что у вас план, только не говорите нам еще и о разграничении государственных и муниципальных землях, понятно что вас там гоняют потом отменяют, это работа, а простые граждане, преимущественно крестьяне, у которых и так забот полно, страдать не должны с чисто человеческой точки зрения. Постойте сами в очереди заняв ее примерно за час до начала работы кадастровой палаты, и вы все сами услышите.
С наулучшими пожеланиями.
Сергей

Благодарю Вас за поддержку, Сергей! Однако есть предположение, что господин Marik был просто недостаточно внимателен. Анализ имеющейся информации позволяет сделать следующие суждения.

1) Судя по существительному "глумление" возмущение господина Marika вызвала статья "История о том, как Росземкадастр книжку с картинками мне прислал"
http://w47.narod.ru/his/st37.html
В этом материале глумлением мной было названо введение в сентябре прошлого года во Всеволожском филиале кадастровой палаты лимита на приём граждан в количестве 10-12 человек за приёмный день, т.е. за неделю. В октябре того же года, не без вмешательства начальства областной кадастровой палаты, данное ограничение было отменено.

2) Судя по IP-адресу компьютера предыдущее сообщение было отправлено из Владимирской области. Возможно, что системным администратором в кадастровой палате именно этой области господин Marik и является.

В связи с изложенным обращаю внимание господина Marika, что Проектом 47 работа кадастровой палаты по Владимирской области не проверялась и оценок деятельности её сотрудников сайт не содержит.

Алексей Масалович


05.11.2003 09:42
Marik

Здравствуй, Твои рассуждения по поводу рабоды земельно кадастровой палаты, верны только от части:
Государство придумало все это не зная зачем.

Но твои утверждения, по поводу глумления гад людми, в корне не верны, я работая системным администратором, в палате вижу как на плечах, этих хрупких женьщин выносится гора работы, они выходят в выходные дни, общаются с груеянами и т.д.

Так что прими к сведению, при следующих публикациях!!!

Ваше сообщение, господин Marik, не опровергает, а лишь подтверждает неуважительное отношение органов Росземкадастра к гражданам. Вы позволяете себе обращаться ко мне на "ты", хотя мы с Вами даже не знакомы, Вы не указываете свои имя и адрес для ответа, не сообщаете, в какой именно кадастровой палате Вы работаете.
А большое количество сделанных Вами орфографических ошибок удивительным образом коррелирует со степенью компетентности чиновников защищаемого Вами ведомства.

По существу Вашего совета замечу следующее. Работу органов и учреждений, задействованных в оформлении прав на недвижимость, я оцениваю на практике, посещая их в качестве рядового клиента. Именно организация приёма граждан, поведение служащих во время такого приёма - вот те критерии, на которые я обращаю внимание в первую очередь. Мне известно о проблемах законодательства, изменить которое простые сотрудники не в силах. Но решение вопроса об организации приёма граждан всецело зависит от самих трудовых коллективов этих учреждений и от расставленных ими приоритетов в профессиональной деятельности.

Если кадастровая палата станет вести приём граждан по выходным дням, это будет отмечено Проектом 47 как самый положительный симптом. А пока приёмный день там только один в неделю - четверг.

Алексей Масалович


29.10.2003 23:48
Сергей

Здравствуйте.
А в чём суть претензий со стороны архива? Кроме того, использованные Вами обороты "принимали неохотно" и "просили переписать" обозначают по последствиям принципиально разные реакции. Что же было на самом деле?

Действительно использумые мной обороты имеют разное значение по последствиям, но только последствий то и небыло, так как я пояснил, что заявления были приняты без всяких оговорок. Рассказываю подробнее:
Занимая очередь в кабинеты № 1, 3, и 5 предварительно пишется заявление, вам и благодаря вам это известно еще до посещения БТИ, но когда приходишь в архив они на заявлении делают пометку, а именно ставят номер инв.,дела , чтобы ведущему прием в каб №5 было легче отыскать среди всех лежащих на столе папок (инв. дел)именно ваше, так вот именно в этот момент, в архиве они и просили меня переписать заявление на их бланке. Я это дело просто игнорировал а в кабинете №5 просто называл его, вот и все касательно этого вопроса. Никаких серьезных претензий по форме или содержанию представленных на сайте образцов заявлений не возникало, сердечное и огромное вам спасибо!!!

Вот теперь всё прояснилось. Благодарю!

Алексей Масалович


29.10.2003 01:31

2)А в чём была ошибочность первоначального исчисления налога?
Дело в том, что в БТИ для вступления в наследство мне выдали справку в которой была указана одна стоимость дома, по свидетельству о наследстве я и уплачивал налог в местной администрации, а для купли продажи, в справке ф11 была указа большая стоимость дома, я это дело, мягко говоря "пролопушил", в налоговой с меня и взяли налог, исходя из стоимости дома указанной в справке, оспаривать сей факт я не стал и в БТИ ехать не хотел, так как до того мне там дважды делали исправления своих ошибок, внося оговорки в документы.
О местенахождения нотариуса Костьяниной Т.И. мне ничего не известно.
С уважением
Сергей

По нотариусам удалось выяснить следующее.

Нотариус Костьянина Тамара Ивановна сложила полномочия в связи с выходом на пенсию (информация предоставлена Ленинградской областной нотариальной палатой: Санкт-Петербург, улица Пушкинская, дом 9, офис 36, тел. 314-20-69).

Нотариус Аксёнова Ольга Фёдоровна действительно принимает по новому адресу: Лиговский проспект, 43, офис 337 (а не 334), тел. 118-24-48. В телефонном разговоре со мной Аксёнова О.Ф. уточнила, что в отношении недвижимости, расположенной в Лужском районе Ленинградской области, сделки она не удостоверяет.

Алексей Масалович


29.10.2003 00:46
Сергей

1) "распечатанные заявления в архиве принимали неохотно" Да, именно в архиве,каб №3, где заказываешь инвентаризационное дело, они смотрят заявление, и дважды меня просили переписать, а вот в бухгалтерии все впорядке, принимали те же (не переписанные) заявления без вопросов.
2)А в чём была ошибочность первоначального исчисления налога?

Это что-то новое. Архив токсовского БТИ никогда раньше политику в этих вопросах не определял. Некоторое противостояние по форме заявлений имелось прежде между главным бухгалтером и главным техником.
А в чём суть претензий со стороны архива? Кроме того, использованные Вами обороты "принимали неохотно" и "просили переписать" обозначают по последствиям принципиально разные реакции. Что же было на самом деле?

Алексей Масалович


26.10.2003 23:52
Сергей

Алексей Масалович, подскажите как действовать в следующей ситуации. Земельный участок, в деревне поставлен на кадастровый учет, без межевания, занмает он площадь конечно же большую, чем указано в документах, как быть, чтобы привести документы в соответсвие с занимаемой площадью. Возможно ли докупить эту землю? в какие двери нужно стучаться?
Спасибо

Как я понимаю, речь здесь идёт не просто об уточнении площади участка, а о документальном оформлении самовольно занятой ("прихваченной") части земель поселения, т.е. в юридическом смысле о предоставлении участка дополнительно к ранее выделенному (так называемая "прирезка"). Подобный вопрос уже задавался в гостевой книге и я могу лишь повторить сказанное.

Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Документы зонирования утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления - правилами землепользования и застройки, которые в свою очередь разрабатываются на основе генерального плана поселения либо территориальных комплексных схем градостроительного планирования развития территорий (районов, волостей). Указанные правила землепользования и застройки устанавливают для каждой зоны градостроительный регламент - совокупность параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также допустимых изменений этих объектов при осуществлении градостроительной деятельности. (Статьи 83, 85 Земельного кодекса РФ, статьи 1, 39 Градостроительного кодекса РФ.)
Следует учитывать также, что, если градостроительная документация позволяет формирование рядом самостоятельного участка для индивидуального жилищного строительства, то предоставление такого участка в собственность осуществляется исключительно на торгах (пункт 2 статьи 30 ЗК РФ). Мне известны также случаи, когда на закрытые (т.е. с ограниченным числом участников) торги выставлялся участок размером меньше допустимого (меньше предельных минимальных размеров) - для присоединения к одному из соседних (смежных) участков, если претендентов среди соседей больше одного.
Для получения разъяснений о возможности использования соседствующей территории (о возможности прирезки) обратитесь в местную администрацию: в волостную администрацию или в управление по архитектуре районной администрации.

Каких-либо практических советов по этому поводу дать не смогу, так как данный вопрос впрямую не связан с тематикой Проекта 47 (сделки и наследование).

Алексей Масалович


26.10.2003 23:46
Сергей

Итак, как все начиналось.
Все началось с того, что потребовалось оформить наследство моим знакомым. Так уж повелось, что всегда захожу в нет, и ищу народ, который высказывается ни интериссующую меня тему, так и в это раз, и как подарок судьбы, на тот момент еще этого не осознавал, я набрел на Ваш, Алексей Масалович, сайт. Скажу сразу, что я тоже отягощен юридическим образованием, сайт показался мне интересным и я стал изучать его от корки до корки. Судьба таки свела меня с Христофоровым. Все сказанное о нем, справедливо, общение с ним оставило далеко не лучшее впечатление, хотя впоследствии все было нормально, жертвоприношений я никаких не делал. Техники БТИ приехали как по Вашей инструкции !. Честно пребывая в очереди БТИ, я увидел, как один молодой человек, достав распечатку с Вашего сайта, консультировал бабушку, заглядывая постоянно в Вашу «инструкцию». Прием вела Галина Сергеевна, добрейший человек! Время подходило к 17, а очередь была еще большая, так вот она объявила, что будет работать пока не примет всех, такое встречается не часто. Замечу, что распечатанные заявления в архиве принимали неохотно.
Кадастровая палата относиться весьма холодно к посетителям. У меня, при постановке на учет земельного участка, который уже имел свидетельство о праве собственности на 3-х листах, попросили выкопировку из 2000 планшета, не знаю для чего, так как в расписке выданной мне впоследствии, этого документа не значилось, хотя я его и предоставил. Регистрация права собственности, прошла на высшем уровне, прием вела специалист Селезнева! Только самые наилучшие воспоминания от общения с ней. Да и вообще, атмосфера там самая доброжелательная. На оформления наследства, у меня ушел месяц.
Теперь настал момент оформления купли продажи земельного участка с жилым домом. И опять, вооружившись информацией с сайта, я принялся за это дело. Кадастровая палата сначала отказалась мне выдать кадастровый план для совершения сделки купли продажи, но я тогда позвонил Вам, вы меня ободрили и я был снова во Всеволожске, но уже в приемный день, написал заявление, причину выдачи мне кадастрового плана не указывал по просьбе работницы, которая принимала заявление, видно было что она впервые этим занимается, сказала что объяснит на словах, конечно весьма рискованно, но я ничего не писал, а в выданном кадастровом плане значилось как : «..по заявлению ». Возникли сложности с получением справки об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество перешедшего в порядке наследства, о чем так же подробно изложено на Вашем бесподобном сайте. Уплату налога, следуя указанию, я произвел в местной администрации, но в налоговой инспекции пересчитали сумму налога и я доплатил на месте.
Самое сложное было найти нотариуса ( такова была воля сторон), который заверит сделку купли продажи земельного участка без межевого дела. Вы правильно заметили, это была нотариус Аксенова О.Ф. мы замечательно побеседовали на эту тему, отмечу лишь, что она с неохотой вносила изменения в условия договора, шаблон которого у нее был. Прошу внести изменения в информацию имеющуюся на сайте относительно местонахождения нотариуса: Аксенова О.Ф. находиться по адресу Лиговский проспект…43 офис 334. По тому же адресу, но в 328 офисе находиться Иванченко Галина Григорьевна, она наотрез отказывается регистрировать сделки без межевого дела, но тем не менее видно что готова вести диалог на эту тему. Нотариус Зайцева Т.М. оставляет этот вопрос на свое усмотрение, но количество документов необходимых представить для заверения договора купли продажи, у нее наибольшее, по сравнению с остальными ее коллегами. Зато охотно идет на составление договора и его условий учитывая пожелания сторон.
Вот, пожалуй и все, регистрация договора прошла на высшем уровне, нам сопуствовала удача и везение, прием вела Селезнева.
Спасибо ВАМ!.
с уважением
Сергей

Благодарю Вас, Сергей, за подробный и интересный рассказ. Проясните, пожалуйста, некоторые любопытные моменты:

1) "распечатанные заявления в архиве принимали неохотно"
Вероятно, Вы имеете в виду не архив, а бухгалтерию (кабинет №1) токсовского БТИ?

2) "но в налоговой инспекции пересчитали сумму налога и я доплатил на месте"
А в чём была ошибочность первоначального исчисления налога?

3) "Прошу внести изменения в информацию имеющуюся на сайте относительно местонахождения нотариуса: Аксенова О.Ф. находиться по адресу Лиговский проспект, 43, офис 334."
Спасибо за уточнение. Нет ли у Вас информации, где сейчас практикует нотариус Ленобласти Костьянина Т.И., которая ранее принимала в том самом офисе 334? Или она сложила полномочия? На сайте федеральной нотариальной палаты (http://www.notariat.ru/) данные по адресам и телефонам пока прежние.

Алексей Масалович


22.10.2003 16:07
Александр

Доброго времени суток, Алексей! Вот такой вот вопрос. Свидетельство о праве собственности на землю выдано в 1987 году, на положим на 470 м.кв. В этом же году, но месяцем позже произведена инвентаризация земель со съемкой, где получилось 427 м. кв. Сейчас возникла необходимость совершения сделки по дарению доли земельного участка и жилого дома. Учреждение юстиции отказывает в приеме документов, мотивируя отказ необходимостью внесения изменений в сведения о земельном участке и не принимает постановление об изменении границ по материалам инвентаризации. Да, кадастровый план выдан в соответствии со съемкой. Что в этом случае можно предпринять?
Спасибо.

Увы, Александр, снова изложенной Вами информации недостаточно для понимания ситуации, вызвавшей Ваш вопрос.
1) Свидетельство о праве собственности на землю не могло быть выдано в 1987 году. На тот момент земля находилась в исключительной собственности государства (статья 11 Конституции РСФСР).
2) Если отказ учреждения юстиции получен Вами в письменной форме, то процитируйте его, пожалуйста, полностью. Пока замечу лишь, что согласно пункту 4 статьи 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" уточнённые данные о границах и площади земельного участка могут вноситься в ЕГРП без повторной регистрации на основании представленных сведений ГЗК (кадастрового плана) и заявления правообладателя.
Отказ в регистрации сделки (перехода права собственности по сделке) либо уклонение учреждения юстиции от регистрации могут быть обжалованы в суд (пункт 5 статьи 131 ГК РФ, пункт 5 статьи 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Алексей Масалович


17.10.2003 00:54
Сергей

непременно отчет будет!, а Вы еще и методом дедуктивного мышления обладаете, то то я думаю мне так повезло при регистрации договора;-)


16.10.2003 21:06
Сергей

Мда, а семинар то не очень:(


15.10.2003 09:05
Сергей

Здравствуйте Алексей Масалович
Быть может Вам будет интересно, сегодня состоятся 3-х дневные семинары по вопросам разграничения земель, рассчетов арендных платежей, регистрации. 6-я красноармейска 24. т.3166835.
Не сочтите за рекламу, лично я собираюсь посетить третий (последний)день семинара в пятницу, на котором и будут рассмотрены вопросы регистрации земель гос собственности, муниципальной и пр. вопросы касающиеся этой темы

Если это не реклама, то, наверное, это зашифрованный отчёт о результатах Вашего исследования, познакомить с которым Вы, Сергей, торжественно обещали :-)
Попытка дешифровки этого сообщения привела меня к выводу, что нотариусом, удостоверившим сделку с участком без работ по межеванию, являлась Аксёнова О.Ф. Угадал?

Алексей Масалович


14.10.2003 11:05
Лариса

Здравствуйте Aлексей !Огромное Вам спасибо за информацию на сайте и юридический "ликбез".
Вопрос : умерла одинокая двоюродная сестра моего отца.Дачу она завещала дальним родственникам,которые за ней ухаживали месяц перед смертью,квартиру хотела
завещать дочери моей родной сестры,но завещания не оставила.В каких инстанциях искать документы подтверждающие родство матери умершей и моей бабушки (они сестры,родились до революции в тверской губернии).

В соответствии с пунктом 31 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами РФ, утверждённых Приказом Минюста РФ от 15 марта 2000 года № 91, доказательством родственных отношений наследников с наследодателем могут являться: документы, выданные органами ЗАГСа; вступившие в законную силу решения суда об установлении факта родственных отношений. В отдельных случаях могут быть приняты справки о родственных отношениях, выданные организациями по месту работы или жительства; записи в паспортах о детях, о супруге; справки органов социальной защиты о назначении пенсии по случаю потери кормильца и т.п., если они в совокупности с другими документами подтверждают родственные отношения наследников с наследодателем.

Полагаю, что в Вашем случае наследнику необходимо обратиться с запросом в соответствующий орган ЗАГСа Тверской области о выдаче повторных свидетельств о рождении упомянутых Вами сестёр (или иных документов, подтверждающих факт государственной регистрации акта гражданского состояния). Акты гражданского состояния, совершённые по религиозным обрядам до образования (восстановления) органов ЗАГСа, приравнены к актам гражданского состояния, совершённым в органах ЗАГСа (пункт 3 статьи 3 ФЗ "Об актах гражданского состояния", далее - закон). Метрические книги, составленные до образования (восстановления) органов ЗАГСа, хранятся в органе исполнительной власти субъекта РФ соответствующей компетенции (пункт 2 статьи 76 закона). По истечении 100 лет данные книги передаются в госархив (пункт 2 статьи 77 закона в редакции от 29 апреля 2002 года), откуда при необходимости орган ЗАГСа субъекта РФ в свою очередь запрашивает архивную копию или справку, на основании которых заявителю выдаётся повторное свидетельство (иной документ).

Помочь составить вышеуказанный запрос могут в органе ЗАГСа по месту жительства наследника (либо по месту регистрации смерти наследодателя или матери наследодателя). За выдачу запрошенных повторных свидетельств или справок взимается государственная пошлина (по 0.5 МРОТ или по 0.2 МРОТ соответственно) - подпункты 5 и 6 пункта 5 статьи 4 Закона РФ "О государственной пошлине".

Алексей Масалович


01.10.2003 21:53
Сергей

Здравствуйте Алексей и все посетители сайта.
Непременно, как и обещал, ознакомлю всех со своими результатами, но по окончании сделки, осталось немного, завтра в ТО ЛОРП, так что на следующей недели отчитаюсь:-).
Еще один, вопрос к Вам Алексей, представители сторон должны иметь нотариально удостоверенные доверенности для регистрации перехода (прекращения) прав и в необходимых случаях самого договора, это так. Но вот вопрос, может ли быть одновременно один человек представителем продавца и покупателя , физических лиц, при регистрации?, на мой взгляд может, при прочтении закона о гос регистрации, также не нашел там запрета на это, говоря о номах ГК, тоже думаю, что это нельзя отнести и к коммерческому представительству. В токсовском ЛОРП, куда я сегодня позвонил по данному вопросу, посоветовавшись с начальником, сказали что возможно, но особо не приветствуется. Наше городское "ГБР" завернуло уже в двух случаях ставших мне известных от других лиц , где был один представитель от продавца и покупателя, причин мне не сказали. А что Вы думаете по этому поводу.
Спасибо за коментарий к моему вопросу, это существенная поддержка для меня.
С уважением
Сергей

Затронутая Вами проблема является юридической головоломкой, не имеющей очевидного решения. Существуют две противоположные точки зрения:

1.<) В соответствии со статьёй 5 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон) участниками отношений, возникающих при государственной регистрации, являются обладатели прав на недвижимость с одной стороны и учреждения юстиции - с другой. Сама государственная регистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость (пункт 1 статьи 2 закона). Поэтому, подавая заявления в учреждение юстиции о регистрации договора и (или) о регистрации перехода права, стороны договора в этом своём действии вступают в правоотношения не друг с другом, а с органом регистрации. Непосредственной целью этого действия является не установление прав и обязанностей между сторонами договора, а получение от государства признания и подтверждения таких прав (и обязанностей). Таким образом, саму подачу заявлений нельзя считать сделкой, совершаемой сторонами в отношении друг друга, в смысле статьи 153 ГК РФ. А значит, при подаче заявлений обе стороны договора могут иметь одного и того же представителя. И это не будет противоречить норме пункта 3 статьи 182 ГК РФ о запрете совершения сделок представителем в отношении себя лично и в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.

2.<) Государственная регистрация при совершении сделок с недвижимостью имеет не только правоподтверждающее, но и правообразующее (правоустанавливающее) значение, так как именно с моментом регистрации закон связывает наступление правовых последствий (пункт 7 статьи 16 закона, пункт 2 статьи 8, пункт 2 статьи 223 и пункт 3 статьи 433 ГК РФ). По существу, государственная регистрация - это необходимая стадия при совершении договора. А значит, подавая заявления в учреждение юстиции о регистрации договора и (или) о регистрации перехода права, стороны договора производят действия, направленные именно на установление прав и обязанностей между собой (при регистрации договора), именно на прекращение права отчуждателя и возникновение права приобретателя (при регистрации перехода права). То есть подача сторонами договора заявлений является в смысле статьи 153 ГК РФ сделкой, совершаемой ими хотя и не друг с другом, но в отношении друг друга. Поэтому в силу прямого запрета, установленного пунктом 3 статьи 182 ГК РФ, стороны не могут иметь одного и того же представителя при подаче заявлений в учреждение юстиции.

Коммерческое представительство здесь совершенно ни при чём по определению (статья 184 ГК РФ).

Алексей Масалович


30.09.2003 19:15
Алексей снт"Гермес-2" 
http://www.germes-2.narod.ru

Здравствуйте Алексей.
Я все насчет нашего неугомонного садовода.
Он написал заявление о выходе из товарищества(от 01.01.2003г.) и приложил свой вариант договора.
Мы собрали общее собрание , прегласили его на собрание(заранее, за 2 недели),он не явился, обсудили предложенный им договор ,но не приняли его. В семидневный срок я отправил ему копию общего собрания, протокол разногласия(по предложенному им договору), два экземпляра договора утверждённого общим собранием и подписанных мной.
В чем собственно вопрос:
Через два месяца он прислал мне письмо.
Для рассмотрения данного договора(предложенного садовым товариществом) прошу выслать следующие документы:
1.Устав заверенный нотариально
2.Выписку из протокола о том что я являюсь председателем
3.Приходно-расходныю смету на 2003г. утверждённую общим собранием
4.Юридический адрес и расчетный счет в банке садового товарищества
И обьяснить откуда взялась сумма 14,5 рублей за сотку в месяц предложенная в договоре

Имеет ли он право требовать от меня все эти документы. С 01.01.2003г. он не член товарищества, договор он не заключил до сих пор. От обьектов инфраструктуры мы его пока не отключили.
Ответьте пожалуйста.
С уважением ваш постоянный посетитель Алексей.

Полагаю, Алексей, что запрошенная вашим неугомонным садоводом информация должна быть ему предоставлена в той мере, в какой это необходимо для того, чтобы удостовериться:
1) в правоспособности юридического лица (садоводческого товарищества), с которым планируется заключение договора;
2) в полномочиях должностного лица, действующего от имени товарищества;
3) в соответствии размеров платежей по предлагаемому договору пункту 2 статьи 8 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (если садовод участвовал в создании соответствующих объектов инфраструктуры);
4) в действительности иных данных, указанных в предлагаемом договоре.

Однако само садоводство не должно, как я полагаю, нести расходы по копированию (документированию) и пересылке указанных сведений. Садовод может явиться для ознакомления с запрошенной информацией сам лично, либо он должен возместить все затраты, произведённые садоводством в связи с ответом на его запрос. Естественно, что органами управления садоводства может быть принято и иное решение, так как всё это относится к порядку заключения договоров с "индивидуальными" садоводами, который, напомню, устанавливается общим собранием (собранием уполномоченных) товарищества.

Алексей Масалович


29.09.2003 22:31
Сергей

Здравствуйте Алексей.
С удовольствием поделюсь информацией.
Нотариус выбирался мной методом обзвона (фамилии пока не указываю сознательно), скажу, что на вопрос о том, удостоверят ли они договор купли продажи земельного участка с жилым домом, без межевого дела, два помощника нотариуса ответили, что это на усмотрение нотариуса, остальные отвечали категорическим отказом. Выбор сузился до круга нотариусов лен областной нотариальной палаты с местом нахождения в СПб., которых я уже посещал и беседовал.
Предполагаю, что нотариус, удостоверивший нам договор, действительно имеет такую правовую позицию, а именно, что межевание не требуется. Так как, при обсуждении предстоящей сделки, мы дискутировали на эту тему минут 20, и цена сделки при этом мною не называлась ( скажу, что цена в пределах 10000 $). Единственное, чего данный нотариус опасается, так это возможных споров, которые могут затеять владельцы прилегающих участков (соседи ) относительно установления границ .
С кадастровым планом весьма интересно. Вступив в наследство, в 16 строке было написано: « ориентировочно требует уточнения границ..» (я не ошибся, никаких запятых в формулировке). При «переоформлении» кадастрового плана на имя наследника, в 17 строке запись «..в соответствии с заявлением», а вот в 16 строке была сделана следующая запись: « площадь ориентировочная; сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке; сведения об участке подлежат уточнению при межевании;
Нормативная стоимость участка (не указываю) руб – рассчитана на 01.09.2003г.


Разница в записях существенная

Эта запись меня и смущает, перед предстоящей регистрацией договора, перехода прав и очень переживаю по этому поводу. Мне представляется, что, по сути, это косвенная попытка кадастровой палаты ограничить собственника в возможности отчуждения имущества, не имея на то достаточных полномочий.
Вот кратко и все, о чем Вы спрашивали.
С уваженнием.
Сергей

Произведя телефонный опрос нотариусов на эту принципиальнейшую тему, Вы теперь, Сергей, обладатель полезной информации! Кроме того, согласившийся Вам помочь нотариус заслуживает отдельной похвалы, в том числе и по той причине, что ведение диспута с клиентами (да ещё целых 20 минут) - это исключительная редкость для представителей данной профессии, большинство из которых считают себя богами юриспруденции и никаких споров с собой не допускают. Поэтому, если сочтёте возможным, познакомьте, пожалуйста, с результатами Вашего исследования читателей Проекта 47.

По поводу опасений Вашего нотариуса полагаю прямо противоположное. Именно межевание (которое, кстати, сопровождается в настоящее время каскадом нарушений земельного законодательства) может стать источником споров с соседями, предметом откровенного вымогательства с их стороны, причиной отложения и срыва сделки. А вовсе не наоборот.

Новую формулировку строки 16 раздела В.1 кадастрового плана я уже видел и показывал в регистрационной палате. Вместе посмеялись над тщетными попытками кадастровой палаты вставлять палки в колёса гражданам. Федеральным законодательством не установлены различные степени однозначности в описании участка для различных оснований перехода права собственности на него. Процитированная Вами фраза в строке 16 о якобы недостаточной определённости границ юридически ничтожна. Это, по существу, попытка ввести не предусмотренное ГК РФ, ЗК РФ и иными федеральными законами ограничение оборотоспособности земельных участков. Вообще данный пример наглядно демонстрирует, кому же на самом деле служит служба земельного кадастра. Вовсе не гражданам и вовсе не государству, которому прежде всего важен сбор налогов, а не дирекционные углы и координаты поворотных точек. Геодезический бизнес - вот тот червь-паразит, поселившийся в земельных органах и фактически определяющий их политику.

Алексей Масалович


25.09.2003 22:06
Сергей

Здравствуйте Алексей.
".. Сергей, Вы так и не сказали, с каким же результатом завершилось Ваше посещение инспекции МНС по Всеволожскому району"
В тот день, когда я написал это сообщение, результа не было, точнее сказать отрицательный:-). Переговоры о скорой выдаче справки, успехом не увенчались:(. Пришлось воспользоваться (к моему сожелению) "телефонным правом". Справка была получена в один день ( вместо ранее называемого срока, в один месяц), с уплатой налога на месте. Прошу извинить за краткость изложения.
Завтра предстоит нотариальное заверение сделки купли продажи земельного участка с жилым домом, а на следующей неделе, гос регистрация. Длительный перерыв между "нотариатом" и регистрацией, вызван сложными взаиморасчетами по договору. По окончании всей сделки, обязательно напишу Вам, и всем посетителям сайта, о том, как это происходило.
Алексей, скажите пожалуйста, не изменилась ли позиция Токсовского отделения областной рег палаты, в части регистрации сделок с земельными участками, межевание которых не производилось.Учсаток получен в порядке наследства. Именно с таким участоком и будем стараться регистрировать договор (сделку) на следующей неделе.
С уважением.
Сергей
(прежние сообщения: 22.09.2003 00:22; 02.09.2003 14:00)

Позиция Токcовского отделения ЛОРП остаётся неизменной: межевание участка не является обязательным условием для сделки с ним.
Вы указываете в сообщении на то, что сделка планируется в нотариальной форме. Расскажите, если представится возможным, как удалось убедить нотариуса удостоверить сделку c участком, межевание которого не проводилось. Это его принципиальная правовая позиция или в качестве решающего аргумента выступила крупная сумма тарифа за удостоверение.
Интересно также, какая формулировка в строках 16 и 17 кадастрового плана была использована кадастровой палатой в Вашем случае.

Алексей Масалович


22.09.2003 14:46
Дмитрий

Здравствуйте!
У меня есть на праве собственности участок в садоводстве. Есть машина. Поясните пожалуйста, должен ли я платить в садоводстве налог за землю за дороги садоводства, если с меня уже собирает государство транспортный налог.

Транспортный налог и земельный налог - это разные налоги, имеющие самостоятельные объекты налогообложения. Объектами обложения транспортным налогом являются транспортные средства (статья 358 НК РФ). Объектами обложения земельным налогом являются земельные участки (Закон РФ "О плате за землю"). Поэтому в Вашем случае нет оснований утверждать о каком-либо двойном налогообложении одного и того же объекта. Взимание обоих налогов правомерно. И оба этих налога установлены государством.

Для юридически более точного (но не меняющего суть вышесказанного) ответа необходимо уточнить, кто является собственником (землепользователем) участка земель общего пользования (садоводство как юридическое лицо или члены садоводства как сособственники); являетесь ли Вы членом садоводческого товарищества или ведёте садоводство в индивидуальном порядке. Это позволит детализировать, можно ли назвать совершаемые Вами платежи земельным налогом либо это обычные членские взносы на текущие (налоговые) расходы садоводства или плата индивидуального садовода за пользование инфраструктурой садоводства.

Алексей Масалович


22.09.2003 00:22
Сергей

Все более и более убеждаюсь в справедливости изложенной Вами информации на сайте!!!. "Попался" в налоговой Всеволожского района при попытке получения справки об отсутствия задолженности по уплате налогов на имущество перешедшего в порядке наследсва. Наследник проживает в СПБ, а имущество (земля и дом) в Лен обл, естественно его (наследника) и быть не могло в базе налоговой Лен обл., а на вопрос, не поступали ли сведения от нотариуса, выдавшего свидетельство о праве на наследство, ответили, для сих пор мне не понятно. "...а считайте, что ваш нотариус пролетел.." Практически не пробиваемые там люди работают:-))).
Посетители сайта, внимательнее читайте все здесь изложенное, не упускайте из виду ничего, здесь нет "воды", все по делу.
С П А С И Б О Вам, Алексей Масалович, за титанический труд.

По этому поводу несколько замечаний.
Нормативные акты не установили чёткого порядка взаимодействия между налоговыми инспекциями по исчислению налога на наследство. В этом процессе может быть задействовано до трёх (и даже более) различных налоговых органов:
№1 - по месту нахождения нотариуса;
№2, 2а, 2б и т.д. - по месту нахождения имущества;
№3 - по месту жительства наследника.

Определено лишь, что:
1) о выдаче свидетельств о праве на наследство нотариусы сообщают в 5-дневный срок в налоговый орган по месту своего нахождения (пункт 6 статьи 85 НК РФ). В иные налоговые органы нотариусы вообще ничего не сообщают;
2) начисление налога и вручение платежного извещения производится налоговым органом по месту нахождения имущества либо по месту нахождения нотариуса. Если плательщику не был исчислен налог по месту нахождения имущества или нотариуса, то справка о стоимости имущества направляется в налоговый орган по месту жительства наследника для начисления и взыскания налога (пункт 21 инструкции ГНС РФ от 30 мая 1995 года № 32 "О порядке исчисления и уплаты налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения").

Имущество, унаследованное от одного наследодателя, может находиться в разных местах. И это, кстати, не редкость. В такой ситуации налоговые органы по месту нахождения имущества не обладают (каждый в раздельности) полной информацией для определения общей стоимости всего унаследованного имущества, подлежащего обложению налогом на наследство. Поэтому этот налог логичнее исчислять и взимать налоговому органу не по месту нахождения имущества, а по месту нахождения нотариуса, ведущего наследственное дело. Не следует, впрочем, ожидать логики в действиях инспекций МНС. В некоторых из них работают действительно "непробиваемые" люди.

И ещё один любопытный нюанс. При отчуждении имущества, полученного стороной-отчуждателем в порядке наследования или дарения, в Токсовское отделение ЛОРП достаточно представить справку из Всеволожской (именно) налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов (без конкретизации каких именно налогов) в отношении отчуждаемого имущества. Важно лишь указание в этой справке на Ф.И.О. и адрес отчуждателя, адрес имущества, отсутствие задолженности по налогам.

Однако, Сергей, Вы так и не сказали, с каким же результатом завершилось Ваше посещение инспекции МНС по Всеволожскому району.

Алексей Масалович


02.09.2003 14:00
Сергей

ВНИМАНИЕ! сегодняшнего дня новая инструкция делопроизводства для "Токсовское территориальное отделение 38 Учреждения юстиции "Ленинградская областная регистрационная палата" в части указания паспортных данных заявителей, а именно НЕРОБХОДИМОСТЬ указания в подаваемых заявлениях, кода подразделения выдавшего Ваш паспорт РФ

Благодарю Вас, Сергей, за предоставление оперативной полезной информации. Спасибо за содействие!

Алексей Масалович


19.08.2003 17:01
Алексей

Огромное спасибо за ответ и за то что такой сайт существует, теперь буду готовится к суду и искать адвоката. С уважением Алексей и весь коллектив товарищества "Гермес-2".

Благодарю Вас, Алексей, за высказанную поддержку Проекта 47! В свою очередь выражаю надежду, что о ходе и итогах судебного процесса, в котором Вам предстоит участвовать, мы сможем проинформировать и читателей настоящего сайта.

Алексей Масалович


18.08.2003 17:41
Алексей

Огромное спасибо за ответ, это самый лучший сайт, Я перелопатил весь интернет и ничего более подробного и конкретного я не видел. Еще раз огромное спасибо Вам за такой нужный и важный сайт.
Если можно еще один вопрос: Можем-ли мы исключить садовода из садового товарищества по его письменному заявлению (он написал заявление на выход из товарищества 01.01.2003, а сдал только сейтчас в июле)на общем собрании без его присутствия, за ним имеется задолженность по взносам, и он нанес небольшой материальный ущерб товариществу. Он говорит что "колхоз дело добровольное" захотел зашел, захотел вышел. Мы провели общее собрание, но не стали рассматривать его вопрос( о выходе)т.к. Его не было на собрании и договор заключать было не с кем. Правильно ли мы сделали? Мы считаем что он должен заплатить все свои долги по взносам до момента выхода, восстановить систему летнего водоснабжения которую он самовольно переделал и которая теперь каждую весну течёт по его вине, далее он должен прийти на очередное общее собрание и выйти из товарищества с ОДНОВРЕМЕННЫМ заключением договора. Ответьте пожалуйста правы ли мы. Или мы сделали ошибку. С уважением Алексей.

Полагаю необходимым заметить следующее. Анализ положений Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее закон), в частности пункта 4 статьи 16, позволяет сделать вывод, что выход из садоводства и исключение из членов садоводства - это различные способы прекращения членства в садоводстве.
Выход - это волеизъявление самого гражданина, а исключение - это одно (крайнее) из мер воздействия со стороны органов управления (общего собрания) на члена садоводства за нарушение устава или правил внутреннего распорядка. Выход из садоводства (как и прекращение членства в связи со смертью гражданина, а также по причине отчуждения гражданином своего участка или ввиду изъятия такового) не требует, на мой взгляд, никаких дополнительных решений органов управления садоводства по этому поводу. Можно ограничиться лишь констатирующими формулировками в протоколе: "Принять к сведению..."
Исключение же из членов садоводства, напротив, - процедура сознательно законодателем усложнённая (абзац девятый пункта 2 статьи 21 закона). Решение об исключении принимается квалифицированным (не менее двух третей) большинством голосов на общем собрании (собрании уполномоченных).

Возвращаясь к случаю добровольного выхода из садоводства. Действительно, в подпункте 9 пункта 1 статьи 19 закона говорится о праве члена садоводческого объединения добровольно выходить из него с одновременным заключением с таким объединением договора о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования. При этом нужно учитывать следующее:
1) порядок заключения указанных договоров определяется общим собранием (собранием уполномоченных) - абзац первый пункта 2 статьи 8 закона;
2) сами договоры от имени садоводства заключает председатель правления на основании решения правления - подпункт 15 пункта 3 статьи 22 и подпункт 4 пункта 2 статьи 23 закона;
3) порядок выхода из садоводства определяется его уставом - пункт 4 статьи 16 закона.

Я бы принял во внимание также теоретически возможный случай, когда садовод, выходя из садоводства, не собирается больше пользоваться объектами инфраструктуры садоводства. Например это может произойти при передаче гражданином своего участка в аренду соседу, который пользуется объектами инфраструктуры как член садоводства. В этой ситуации, на мой взгляд, заключение какого-либо договора о порядке пользования и эксплуатации объектами инфраструктуры с выходящим членом не требуется. Следует лишь рассмотреть вопрос о соответствующем увеличении платежей члена-соседа.
Кроме того, исходя из положения абзаца второго пункта 2 статьи 8 закона гражданин, ведущий садоводство в индивидуальном порядке, может быть при неуплате установленных платежей лишён права пользования объектами инфраструктуры вовсе (отключение его от электросети, от водопровода, запрет на въезд его автомобилей на территорию садоводства). Конечно, некоторые запретительные меры осуществить довольно сложно (запрет на въезд можно реализовать лишь при наличии пропускной системы в садоводстве). Тем не менее по смыслу закона такие же меры допустимы не только при неуплате соответствующих платежей по уже заключённому договору о порядке пользования объектами инфраструктуры, но и при отказе выходящего садовода заключить с садоводством данный договор.

Всё это в то же время никак не препятствует сторонам данных гражданских правоотношений обратиться за защитой своих прав в суд.

Отвечая на Ваш вопрос о последовательности действий органов управления садоводства при заключении договоров о порядке пользования объектами инфраструктуры, ещё раз обращу Ваше внимание на то, что порядок заключения указанных договоров определяется общим собранием (собранием уполномоченных). В частности, этим порядком может быть предусмотрено предварительное и полное погашение выходящим членом садоводства имеющейся задолженности до заключения договора.
Однако само волеизъявление гражданина о выходе из садоводства не может быть поставлено в зависимость от каких-либо условий. Это вытекает из части 2 статьи 30 Конституции РФ (никто не может быть принуждён к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нём) и из правовой позиции Конституционного Суда РФ по аналогичному вопросу в отношении товариществ собственников жилья. При этом, естественно, обязательства гражданина перед садоводством (задолженности по взносам, по возмещению ущерба и т.п.), возникшие в период состояния его членом садоводства, в связи с выходом не прекращаются.

Алексей Масалович


15.08.2003 14:51
Алексей

Здравствуйте ответьте пожалуйста на вопрос: Я являюсь председателем садового товарищеста. У нас такая ситуация, один садовод вышел из садового товарищества с одновременным заключением договора на пользовоние обьектами инфраструктуры. Но он настаивает на своем варианте договора , а не тот который утвердило общее собрание садоводов. Он имеет четыре учаска по 10 соток (40 соток)и настаивает что будет платить как за один участок, как пользователь и что размер земли не имеет значения. Мы считаем что он должен платить за каждый участок столько-же сколько платим мы, члены садового товарищества то есть за все 4 участка. Он собрался подавать в суд. Что скажите, кто из нас прав? С уважение Алексей. P.S. Он является учасником В.О.В.

В соответствии с абзацем четвёртым пункта 2 статьи 8 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого некоммерческого объединения для граждан, ведущих садоводство в индивидуальном порядке, при условии внесения ими взносов на приобретение (создание) указанного имущества не может превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов такого объединения. Таким образом, если зависимость размера платы от размера общей площади участков установлена для членов садоводства, то она может быть установлена и в договоре с гражданином, ведущим садоводство в индивидуальном порядке.

Подробнее по вопросу введения различных вариантов зависимости платежей от площади участков смотрите на сайте Олега Афанасьева "Садовод и закон":
http://sadovodizakon.narod.ru/vopros4.htm

Согласен с Олегом Афанасьевым в том, что целесообразнее указанную зависимость вводить в тех случаях, когда назначение платежа такую зависимость оправдывает. Например, расход воды при поливе участков, вероятно, пропорционален их площади (плата за использование водопровода садоводства). В то же время интенсивность использования подъездных дорог зависит не от площади участка, к которому подъезжают, а от количества автомашин, принадлежащих садоводу и членам его семьи (плата за пользование дорогами садоводства).

А решение суда, если оно по затронутой теме состоится, станет важным прецедентом.

Алексей Масалович


04.08.2003 17:54
Sinochkin

Уважаемый г-н Масалович, спасибо за реплику по поводу статьи и за подтверждение моего существования не только в виртуальном пространстве.
Кстати, я в августе готовлю для "Ведомостей" обзор по пригородному рынку, может быть, Вам есть чем поделиться (аналитика, статистика. юридические проблемы)?
Был бы рад сотрудничать

Д.Синочкин

Небольшое пояснение для других читателей. Дмитрий Синочкин имеет в виду дискуссию в форуме на сайте Андрея Веялиса:
http://review.country.ru/cgi-bin/ikonboard/topic.cgi?forum=1&topic=100

Проект 47 - это и есть то, чем бы я хотел поделиться со всеми заинтересованными гражданами, которых тем или иным образом затронули вопросы оформления прав на недвижимое имущество.
Против сотрудничества со СМИ тоже не возражаю. Редакторы печатных изданий могут использовать любые материалы сайта со ссылкой на источник. Периодически это и происходит. Одно важное условие: если материал, взятый на сайте, публикуется в СМИ в сокращении или в редакторской правке, или в изложении журналиста, то необходимо указывать прямо или косвенно на это обстоятельство. Например, приемлема такая фраза вместо подписи:
По материалам сайта "Проект 47"
http://w47.narod.ru

Теперь по существу Вашей просьбы. С учётом моей специализации укажу на некоторые, на мой взгляд, весьма значимые юридические аспекты текущего (и возможного в ближайшем будущем) состояния дел в сфере оформления прав на недвижимое имущество.

1) 17 июня 2003 года официально опубликован Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 09 июня 2003 года N 69-ФЗ. В соответствии со статьёй 2 данного закона вносимые поправки вступают в силу по истечении трёх месяцев со дня официального опубликования, т.е. 18 сентября 2003 года.

Что настораживает сразу же после прочтения текста изменений, так это норма об обязательности регистрации ранее возникшего (т.е. возникшего до 31 января 1998 года - даты введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ) права на объект недвижимости при регистрации любого перехода данного права (новая редакция пункта 2 статьи 6 и пункта 2 статьи 13 закона). При совершении сделок с недвижимостью это нововведение особых трудностей не вызовет, так как регистрация ранее возникшего права будет проводиться одновременно с регистрацией сделки или перехода права по сделке. Причём, если сделка связана с отчуждением объекта, то за регистрацию ранее возникшего права плата не взимается. Если же сделка не связана с отчуждением (договор аренды, соглашение о сервитуте и т.п.), то за указанную регистрацию плата взимается в размере, равном половине от установленного для регистрации возникающего права.

Проблему же может вызвать применение этой нормы при регистрации перехода прав на объекты недвижимости, приобретаемые в порядке наследования. До 31 января 1998 года было приватизировано огромное количество земельных участков и квартир, построено и сдано в эксплуатацию большое число индивидуальных и многоквартирных домов, совершено множество сделок с недвижимостью этих и иных видов. Права на указанные объекты были зарегистрированы за правообладателями в установленном порядке в райкомземах и БТИ соответственно, а значит, являются в рассматриваемом контексте ранее возникшими правами. В случае смерти собственника такой недвижимости зарегистрировать ранее возникшее право в органах регистрации станет невозможным, так как заявление о такой регистрации подаётся только самим правообладателем (пункт 1 статьи 16 закона). Следовательно, при буквальном применении новой редакции закона невозможной будет и регистрация перехода права на такую недвижимость к наследнику, что вызовет необходимость признания права собственности за последним в судебном порядке. Таким образом, уже известная нам проблема наследования садовых домов может принять гораздо более массовый масштаб, распространившись на все существующие виды недвижимости.
Есть, впрочем, надежда, что введённое правило будет применяться не к регистрации перехода права вообще, а только к регистрации перехода права по сделке. Специалисты Токсовского отделения ЛОРП, с которыми я общался по этому поводу, пока не готовы к однозначному ответу (разъяснений свыше также пока не поступало).

2) Во Всеволожском районе по-прежнему весьма незначительно количество сделок, совершаемых в простой письменной форме. Оно составляет около 10 % от числа всех заключаемых договоров. Для сравнения: среди тех сделок, в оформлении которых участвую я, показатели противоположны (9 из 10 сделок - в простой письменной). На мой взгляд, это свидетельствует о недостаточности разъяснительной работы среди населения, которую могли бы вести как риэлтеры, так и специализированные СМИ. Тем более, что простая письменная форма, как требующая меньшее количество документов, позволяет гражданам сэкономить и время, и значительные суммы денег (например, в ТТО ЛОРП не требуют межевания участка при совершении сделки с ним).


И одно суждение о нынешнем положении на рынке загородной недвижимости и рынке риэлтерских услуг (это суть разные рынки, между прочим).
Из последних заявлений риэлтеров следует, что:

1) им стало неинтересно заниматься дешёвыми объектами (Сергей Сосновский, агентство "Александр-Н", см. "Недвижимость и строительство Петербурга" N 29 от 28.07.03, стр. 16);
2) самые дешевые объекты сегодня "отлучены" от рынка (Алексей Бражниченко, агентство "Петербургская недвижимость", см. там же, стр. 17);

и общий анализ Вашего журналиста Дмитрия Сперанского в том же духе: "Операторы рынка уверенно говорят о падении интереса к дешевым объектам" (см. там же).

Полагаю, однако, что это лукавство, нежелание признать истинные причины происходящего. Я бы охарактеризовал ситуацию так: рынок загородной недвижимости в этом ценовом диапазоне наконец-то освободился от риэлтерских услуг. Покупатели и продавцы находят здесь себя сами. И помогают им в этом правления садоводств (в садоводствах и расположено большинство дешёвых объектов), которые стали исполнять функции своего рода бирж недвижимости.

Всё дело в развитости инфраструктуры рынка недвижимости. При должном её развитии риэлтеры будут сдавать одну позицию за другой. И в конечном итоге посреднические риэлтерские услуги станут востребованы лишь в той степени, в какой востребованы услуги таксистов на улицах городов. Да, их услугами пользуются, но в особых случаях. Большинство же граждан обходится без них.
Подробнее о моём видении стратегических перспектив развития рынка недвижимости можно прочитать в статье "Всероссийская ассоциация антириэлтеров создана!" по адресу:
http://w47.narod.ru/his/anti.html

Алексей Масалович


01.08.2003 15:06
Владимир

Добрый день
агенство недвижимости предлагает преобрести несколько садовых участков рядом в садоводстве(новая нарезка участков,документов ещё никаких нет).Посоветуйте ,пожалуйста, как правильно выстроить договорные отношения,какова схема движения документов,на какие документы обратить внимание,в какой момент можно платить деньги(когда наступают права на владение участком)есть ли подводные камни в такой сделке.Спасибо

Материалы Проекта 47 целиком посвящены подробному ответу на эти вопросы.
Начните с
http://w47.narod.ru/zem-sad.html
О проблеме расчётов читайте здесь:
http://w47.narod.ru/his/time.html
Если же речь идёт о "покупке" неприватизированных участков, то обратите внимание также на окончание статьи
http://w47.narod.ru/his/sindrom.html
Учитывайте, что такая сделка не является сделкой купли-продажи недвижимости и оформить несколько незастроенных неприватизированных участков в одном садоводстве на одного человека не удастся (потребуется "привлечение" родственников).

Алексей Масалович


01.08.2003 13:42
Владимир

Добрый день
очень рад ,что набрёл на Ваш сайт ,очень много полезной информации.
У меня есть одна проблема,можете дать совет или посоветовать где
получить грамотную консультацию ?
Дело в том ,что я в 1990 г. приобрёл садовый участок ,на нём ничего
не строил,и в связи с тем ,что несколько лет проживал за границей,не
платил годовых членских взносов.Когда я появился,чтобы оплатить долг
за несколько лет,председатель назвал круглую сумму,в несколько раз
превышающую долг,сказав что набежали пени.На мой вопрос о рассчётах
пени он пояснил ,что пени считаются нарастающим итогом по 10 % за
каждый месяц просрочки,т.е каждый месяц долг+пени10 %,далее
итог за прошлый месяц + 10% и так далее.На моё возражение
,председатель ответил что это решение приняло общее собрание
садоводов и оно вполне законно.
Мой вопрос-законно ли это и регулирует ли какой-либо закон
максимально возможную величину пени или общее собрание
садоводов-конечная законодательная власть ?
Кроме того бухгалтер по указанию председателя отказался взять
текущие платежи и таким образом возник конфликт,а сумма долга растёт
каждый месяц в геометрической прогрессии.
подскажите,пожалуйста выход из ситуации.
С уважением
Владимир

В соответствии с подпунктом 11 пункта 1 статьи 21 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ установление размера пеней за несвоевременную уплату взносов и изменение сроков внесения взносов малообеспеченными членами объединения относится к исключительной компетенции общего собрания (собрания уполномоченных). Размер пеней и размер общей суммы пеней законодательство не ограничивает. Однако следует учитывать и то, что согласно пункту 4 статьи 16 этого же закона порядок внесения вступительных, членских, целевых взносов и ответственность членов объединения за нарушение обязательств по внесению данных взносов должны быть обязательно указаны в уставе объединения.
Кроме того, начисление пеней не может быть произведено за период до установления их размеров (иное означало бы придание обратной силы положению, устанавливающему ответственность, что по общему правилу не допустимо).

При споре (возможно, судебном споре) с органами садоводства можно использовать также следующий аргумент. Если на общем собрании (собрании уполномоченных), определившем в уставе ответственность за неуплату взносов и установившем размеры пеней, не было кворума (более половины от общего числа садоводов или уполномоченных), то данные решения не имеют юридической силы как принятые неправомочным органом (пункт 2 статьи 21 указанного закона). Отсутствие кворума - это типичнейшая проблема для наших садоводств, на которую многие закрывают глаза. Но Вы-то можете этого и не делать.

По поводу отказа принять от Вас текущие платежи. Вообще говоря, кредитор в обязательстве (в данном случае - это садоводство) вправе не принимать исполнение обязательства по частям (статья 311 ГК РФ). Однако, на мой взгляд, здесь нельзя вести речь об одном обязательстве по уплате всех взносов. Здесь несколько обязательств по каждому ежегодному (или иной периодичности) платежу, так как размер взноса устанавливается каждый раз на очередной период, в силу чего каждый раз возникает новое очередное обязательство.
Но даже если считать, что обязательство по уплате взносов одно и оно возникло на основании устава, то и в такой трактовке действия должностных лиц садоводства неправомерны, так как норма статьи 311 ГК РФ не распространяется на случаи, когда исполнение обязательства по частям следует из самого существа обязательства. А уплата периодических членских взносов - это как раз такой случай.

Что касается выхода из ситуации, то совет, увы, тривиален. Апеллируйте к общему собранию, либо обращайтесь в суд.

Алексей Масалович


23.07.2003 16:14
Zahar
  http://birch-island.spb.ru

Уже три десятка лет я являюсь владельцем дома в
поселке Красный Остров Выборгского р-на Ленинградской области. Особенность ситуации в
том, что в последние годы число домов питерских "дачников" в
поселке заметно превышает число домов "старых" местных жителей. Неделю назад к нам приезжал представитель
администрации г.Приморска и объяснял, что они собираются переименовать поселок в садоводство.
В этом и заключается мой вопрос - хорошо это или плохо, чем плохим это преобразование может грозить
жителям?

Полагаю, что использованный Вами термин "переименовать" не совсем адекватно отражает намерения местной администрации. Речь, вероятно, идёт об изменении статуса земельных участков и строений, на них расположенных. К сожалению, Вы не сообщаете о текущем и планируемом правовом статусе этих объектов недвижимости.

Необходимо учитывать также, что в соответствии с пунктом 1 статьи 8 ЗК РФ порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами и в настоящее время законодательно не урегулирован. Однако теоретически (подпункты 3 и 4 указанного пункта) органы местного самоуправления вправе перевести участки из категории земель поселений в категорию земель сельскохозяйственного назначения (например для ведения садоводства).

Принципиальные отличия в правовом статусе земельных участков, расположенных в садоводствах и в поселениях, подробно изложены в статье "Садоводческий синдром"
http://w47.narod.ru/his/sindrom.html

Алексей Масалович

архив за первое полугодие 2003 года

архив за первое полугодие 2004 года


© А. Масалович, 2003 Карта сайта "Проект 47"