Архив гостевой книги сайта за первое полугодие 2004 года

Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
с
качайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).


Проект 47

Архив гостевой книги сайта за первое полугодие 2004 года

Сообщения в гостевой книге размещены в обратном хронологическом порядке.
Внимание! Актуальность каждого ответа соответствует дате вопроса!

23.06.2004 17:04
adam&the ant

Алексей!

Все никак не могу передать Вам в знак благодарности за грамотные советы бутылочку Бордо,но...
Сделка пока так и не состоялась по причине задержки в сборе всех документов, необходимых для оформления сделки,заинтересованным лицом со стороны продавца.Задаток уже месяц как находится в банковской ячейке,а Германа все нет:)))Мы с женой даже уже и нервничать по этому поводу перестали!Вопрос: Каков может быть максимальный срок оформления полного пакета документов для совершения сделки купли-продаж(исходя из вашего опыта по Всеволожскому району).

Срок может быть сколь угодно большим. Особенно, если оформление связано с необходимостью вынесения постановления главой местной администрации. Известны случаи оформления сделки в течение года.
Об определённых сроках можно говорить только при совершении сделок в простой письменной форме с приватизированными ранее участками без проведения работ по их межеванию.

Алексей Масалович


22.06.2004 11:40
Ольга

Добрый день!Огромное спасибо за инфомацию представленную на Вашем сайте!
К,сожилению,собственики участка ,который я хочу купить уже обратились и практически сделали работы по межеванию участка. Но этот документ не подписывает председатель садоводства, вот уже три месяца.Сначало ему показалось что у нас зарыта канава(зимой она была в снегу,естественно), а потом отказал ,потому-что у нас уже стоит забор и его надо снять и тогда он все подпишет.Ужастно намучились уже все!!!Подскажите как с этим бороться!Заранее благодарна.

Эти сложности никак не препятствуют собственнику участка получить кадастровый план без ссылок на работы по межеванию, собрать иные необходимые для продажи участка (и садового дома) документы и заключить с Вами сделку в простой письменной форме. Если вы с продавцом не намерены терять время и дальше, то это самый изящный выход из ситуации.

Очень символично, кстати, что простая письменная форма называется именно так. Она позволяет гражданам не только сэкономить время и деньги (причём существенно), но и избежать различного рода сложностей, подобных изложенным Вами, т.е. практически полностью исключает зависимость сделки от не основанной на законе прихоти иных не участвующих в сделке лиц.

Простые механизмы - надёжные механизмы. Громоздкие конструкции, напротив, идут ко дну.

Алексей Масалович


18.06.2004 18:32
Юрий

Добрый вечер!
Я первый раз на Вашем сайте и мне очень понравилось
Я и моя супруга зарегистрированы постоянно во Всеволожском районе у своих знакомых, но живем мы в городе и своего жилья мы не имеем, и поэтому не в курсе всех событий, которые происходят в районе.
Хотел бы задать Вам вопрос?
1. Можем ли мы получить земельный участок бесплатно или на льготных условиях под строительство, просто слухи дошли, что можно, если можем то каким образом?
И еще, у меня супруга имеет статус вынужденного переселенца.

Заранее благодарен, Юрий.

К сожалению, вопросы приватизации (и предоставления в аренду) земельных участков находятся вне сферы моей практики и Проектом 47 не освещаются. Отмечу лишь, что Земельный кодекс РФ в пункте 2 статьи 28 установил следующее: "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов РФ.".
При этом в пункте 2 статьи 30 ЗК РФ говорится, что предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Однако предоставление участка в аренду для целей строительства может быть осуществлено в определённых Земельным кодексом случаях и без проведения торгов.

Рекомендую Вам по интересующему Вас вопросу обратиться непосредственно к правоприменителю - в Комитет по управлению муниципальным имуществом Всеволожского района (дальняя часть первого этажа левого крыла здания Всеволожской администрации).
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 7 Закона РФ "О вынужденных переселенцах" Ваша супруга вправе рассчитывать на оказание помощи федеральных и региональных органов исполнительной власти, органов местного самоуправления в вопросе о предоставлении земельного участка.

Алексей Масалович


08.06.2004 15:12
Георгий

Уважаемый Алексей Сергеевич! Большое спасибо за Ваш замечательный сайт!
А теперь вопрос. Я хочу оформить покупку участка без строений в Дмитровском районе Московской области, пользуясь Вашими рекомендациями по заключению сделки в простой письменной форме. Но в кадастровой палате для выдачи кад. плана настаивают на проведении каких-то там топографических работ на участке, выполняемых за немалую сумму (наверное, это и есть "межевание"?).
Из Ваших материалов следует, что это необязательно. Являются ли правила, изложенные Вами на примере Ленинградской области, обязательными и в Московской, и не изменились ли они с момента Вашей публикации? Заранее благодарю за ответ.

Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" действует на всей территории России. В соответствии с пунктом 2 статьи 8 этого закона органы, осуществляющие деятельность по ведению ГЗК, обязаны предоставлять сведения ГЗК (в виде кадастрового плана) любому заинтересованному лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

Однако степень административного сопротивления в выдаче кадастровых планов без работ по межеванию в разных регионах может быть разной. По ней, кстати, можно судить и о степени ангажированности (коррумпированности) чиновников кадастровых палат, об уровне влияния на них геодезического бизнеса, чья коммерческая заинтересованность в этом вопросе очевидна. Такая вот лакмусовая бумажка это межевание!

Алексей Масалович


04.06.2004 05:46
Марго  
http://www.admetas.com

Спасибо за ваш труд, очень много полезной информации!!!

Приходите в гости! :))


31.05.2004 13:32
Константин

Доброго дня!
Такая ситуация:
Был куплен участок ИЖС который частично состоит из арендной части. Договор аренды у предыдущего хозяина закончился. Для заключения нового договора со мной Администрация требует расторжения старого уже закончившегося. Насколько это нормально???
PS: А у соседа по участку примерно такая же ситуация, у него заканчиваеся старый договор оформленный на него, а продлить или перезаключить отказываются без расторжения старого.
Заранее спасибо.

С юридической точки зрения некоторые фразы, использованные Вами в сообщении, выглядят некорректно.

1) В смысле кадастрового учёта часть участка, находящаяся в аренде, - это самостоятельный участок, так как части одного и того же участка (в отличие от долей в праве) не могут находиться в собственности разных лиц - Вашей и муниципальной (государственной). У этого участка, возможно, тот же адрес, что и у основного, но кадастровый номер у него должен быть другой.

2) Расторжение договора - это досрочное прекращение договора. Поэтому невозможно требовать расторжения уже прекращённого (исполненного) договора.

Предположу следующие варианты:

Вариант 1. Администрация желает формально зафиксировать возврат арендованного имущества прежним арендатором (статья 622 ГК РФ).

Вариант 2. В соответствии с пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ и пунктом 1 статьи 621 ГК РФ прежний арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Администрация желает получить от прежнего арендатора отказ от такого права.
Однако если на данном участке расположено строение, то право на заключение договора аренды (и приватизацию) участка имеется только у собственника строения (пункт 1 статьи 36 ЗК РФ).

Вариант 3. Договор аренды оказался возобновлённым в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ на неопределённый срок. Это случай, когда после истечения срока аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Могут быть и иные варианты, обусловленные индивидуальными особенностями конкретной ситуации или конкретного договора аренды. Наконец, нельзя исключать и не основанную на законе прихоть нашего чиновничества.

Алексей Масалович


26.05.2004 22:36
АЛексей "Гермес-2"  
http://www.germes-2.narod.ru

Здравствуйте Алексей.
Подскажите пожалуйста порядок оформления земельного участка в собственнось, полученного в виде пая от колхоза. Нас гоняют из одной организации в другую, заставляют делать какие-то запросы. У нас есть следующие документы: постановление о предоставлении участва в виде пая, кадастровый план участка. Я думал что остаётся только рег. палата. Подскажите пожалуйста.

Вот я Вам сейчас подскажу, и Вас гонять, думаете, перестанут? :-)

На самом деле изложенного Вами в сообщении явно недостаточно для понимания сути возникшей проблемы. Если Вам самому неясно, что от Вас требуют соответствующие инстанции (в частности, регистрационная палата), настаивайте на вынесении ими отказа в письменной форме. Это позволит определить причину проблемы и наметить пути её решения.

Алексей Масалович


25.05.2004 15:13
Эльвира

Доброго времени суток. Прошу помощи. Я являюсь собственницей 3/4 садового участка (общая площадь 6 соток) и построек на нем. 1/4 принадлежит свекрови. Собственность - общедолевая, без выделения долей в натуре. Воспользовавшись тем, что я была в больнице, свекровь захватила единственную жилую комнату, повесила замок. При этом печка находится на "моей" территории и свекровь ей активно пользуется. Землю под свои посадки свекровь тоже со мной не согласовала, заняв солнечную часть участка. Туалет, сарай, дровяник - на "моей" территории и туда свекровь постоянно ходит, задевая мои посадки. Что можно сделать , кроме как "договариваться"? Возможно ли как-то через суд выдать ей денежную компенсацию её доли? И еще дурацкий вопрос, какая часть земельного участка под посадки принадлежит свекрови 1/4 от 6 соток или 1/4 от 6 соток за вычетом площади построек?
Заранее благодарна, Эльвира

Сталкиваясь с общей долевой собственностью, граждане зачастую ошибочно отождествляют понятия "доля в праве собственности на имущество" и "часть имущества", тем самым смешивая объекты права собственности с объектами права пользования и владения.

На праве общей долевой собственности (с указанным Вами соотношением долей) Вам и Вашей свекрови принадлежит весь участок, весь дом и все надворные постройки.

В соответствии со статьёй 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Если общее имущество по своим функциональным характеристикам таково, что его одновременное использование сособственниками объективно невозможно, то как вариант выхода из ситуации можно предложить порядок поочерёдного использования имущества. Например: 3 года - Вы, затем год - Ваша свекровь.

Реальный же раздел принадлежащего Вам со свекровью общего имущества с прекращением долевой собственности, как можно понять из Вашего сообщения, невозможен из-за малого размера участка и планировочных характеристик садового дома, не позволяющих выделить изолированные части дома с отдельными входами. По смыслу статьи 252 ГК РФ выплата денежной компенсации Вашей свекрови вместо выдела её доли в натуре возможна при её (а не Вашем) требовании о выделе доли и намерении прекратить долевую собственность на общее имущество.

Алексей Масалович


24.05.2004 11:57
Игорь

Имеется ли законное право у собственника участка ИЖС запросить без указания цели в ЗКП кадастровый план соседнего с ним участка, а также выписку из ЕГРП? Обязаны ли эти органы сведения предоставить и во что это выливается на практике?
С уважением, Игорь.

Такое право имеется у любого заинтересованного лица, предъявившего удостоверение личности и заявление в письменной форме (пункт 2 статьи 8 ФЗ "О государственном земельном кадастре" и пункт 1 статьи 7 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). У кадастровой и регистрационной палат имеются соответствующие этому праву обязанности предоставлять выписки из ведущихся ими ГЗК и ЕГРП. Расходы на получение каждой такой выписки для физического лица, не являющегося собственником объекта, информация о котором запрашивается, составляет 100 рублей.
Что касается практики, то никаких проблем у стороннего лица получить выписку из ЕГРП в регистрационной палате не возникает. Относительно кадастровой палаты предполагаю, что проблемы в виде административного сопротивления возникнуть могут, но на практике мной это не проверялось.

Алексей Масалович


13.05.2004 15:34
Григорий

Уважаемый Алексей Сергеевич!
С большим интересом почитал материалы Вашего сайта.Браво! Не могли бы Вы проконсультировать меня по процедуре принятия наследства:
в январе 2004 г. умерла моя бабушка, наследниками первой очереди являются две её дочери - моя мама и её сестра. По завещанию бабушка оставляет квартиру одной дочери - моей тете (с её слов), которая всеми способами до последнего времени скрывала от мамы содержание завещания. Мама не хочет лично обратиться к нотариусу и получить текст завещания, т.к. очень расстроена решением бабушки и не хочет это право предоставить мне (квартира и нотариус - в другом городе). У меня большие сомнения в достоверности того, что говорит моя тётя. Могу ли я, как внук наследодателя, самостоятельно обратиться к нотариусу за получением заверенной копии завещания и обязан ли нотариус предоставить мне этот документ?
С уважением, Григорий.

Нотариусы в силу статей 5 и 16 Основ законодательства РФ о нотариате обязаны хранить в тайне сведения, которые стали им известны в связи с осуществлением профессиональной деятельности. Сведения о совершённых нотариальных действиях могут выдаваться только лицам, от имени или по поручению которых совершены эти действия.
Применительно к завещанию эти положения раскрываются пунктом 8 Методических рекомендаций по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами РФ, утверждённых Приказом Минюста от 15 марта 2000 года № 91. Дубликат завещания может быть выдан завещателю, а после его смерти указанным в завещании наследникам по представлении свидетельства о смерти завещателя.

Таким образом, если Вы, Григорий, не указаны в завещании в качестве наследника, то дубликат завещания нотариус Вам не выдаст. Он даже не обязан Вам сообщать о наличии завещания вообще. Аналогично - в отношении Вашей мамы. Однако всё это не препятствует Вашей маме подать нотариусу по месту открытия наследства заявление о принятии наследства.

Не исключено (хотя и очень маловероятно), что Вашей бабушкой было совершено закрытое завещание (статья 1126 ГК РФ). В этом случае о содержании завещания можно узнать в порядке пункта 4 указанной статьи: по представлении свидетельства о смерти лица, совершившего закрытое завещание, нотариус не позднее чем через пятнадцать дней со дня представления свидетельства вскрывает конверт с завещанием в присутствии не менее чем двух свидетелей и пожелавших при этом присутствовать заинтересованных лиц из числа наследников по закону.

Алексей Масалович


11.05.2004 16:07
Илья

Прочитав всю гостевую, я понял, что советов по форме расчетов покупателя с продавцом,Вы, Алексей, видимо не даете.Возможно, что это и правильно!В процессе раздумий накопилось еще парочка.Вопрос 1:нет ли у вас , кроме эл.адреса, координат для связи с Денисом (он покупал дом в Рощино) и вопрос 2:обязательным ли для осуществления регистрации акта покупки нотариально заверенное согласие жены? В поэтапно описанной вами схеме покупки я этого момента не обнаружил! Если да, то получается, что мне все-равно придется сделать один визит к нотариусу.Заранее благодарю.

Я не отдаю предпочтение ни одной из существующих схем расчёта.

Вопрос 1. К сожалению, только электронный адрес.
Вопрос 2. Об этом есть и на странице
http://w47.narod.ru/dog.html (о совершении сделки в простой письменной форме), и на странице http://w47.narod.ru/notarius.html (о совершении сделки в нотариальной форме).
Визит к нотариусу для дачи согласия на сделку предстоит совершить Вашей жене, если между вами не заключён брачный договор о раздельном режиме имущества.

Алексей Масалович


11.05.2004 13:34
Илья

Огромное человеческое спасибо за этот поистине бесценный труд представленный на Вашем сайте!!!
Я 8 лет назад продавал и покупал сам квартиру, т.к. категорически не пользуюсь и никогда не буду пользоваться услугами риэлторов.Хорошо, что мой опыт был позитивный, но благодаря вашим трудам узнал много интересного, в том числе и тот факт, что необходимо иметь на руках расписку продавца.В настоящий момент я планирую приобрести дом ИЖС и имеено на данном сайте узнал, что нотариус абсолютно не нужен при проведение данной сделки!!! А ведь это уже экономия средств (особенно с учетом того, что я влезаю в большие долги).Алексей! К сожалению на вашем сайте я не обнаружил подробную информацию по проведению сделки с загородной недвижимостью самостоятельно, что называется от "А" до"Я".Особенно интересует вопрос с залогами и окончательным расчетом.Я, с учетом опыта 8-и летней давности, вижу следующую схему.Абонируется банковская ячейка под два ключа.Вносится задаток (существует ли стандартная практика размера задатка в % от общей стоимости?).А вот дальше начинается самое интересное.У продавца готовы и на руках все документы.Приезжаем в ЛОРП г.Выборга с рукописным договором и начинаем оформление.Вопрос: На какой все же стадии необходимо грамотно произвести окончательный расчет с продавцом? После регистрации и получения на руки всех документов или не страшно это сделать во время подачи? По прошлому опыту, получается, что я поступил неграмотно, т.к. продавец оставил меня в ГБР и уехал забирать из ячейки оставшуюся часть суммы.В итоге у меня на руках не оказалось расписки.
Буду премного благодарен за ваши ответы и надеюсь, что вы не откажете принять от меня бутылочку хорошего французского вина.
С уважением,Илья

> К сожалению на вашем сайте я не обнаружил
> подробную информацию по проведению
> сделки с загородной недвижимостью самостоятельно,
> что называется от "А" до"Я".

Вы правы, пропущены некоторые буквы. В частности: Ъ, Ы, Ь :-)

Выбор схемы расчётов совершается сторонами самостоятельно. Размер задатка обычно приравнивают к расходам на оформление (вариант 1) или к 10 % суммы сделки (вариант 2). Оба этих варианта, естественно, не являются определяющими для принятия решения самими сторонами. В моей практике (когда я был частным посредником в 1996 - 2002 годах) в большинстве случаев стороны либо вообще обходились без задатка, либо это был вариант 1. У риэлтеров (в агентствах) - почти всегда вариант 2.
Кроме того, речь обычно идёт не о задатке (статьи 380 и 381 ГК РФ), а об авансе. Это юридически разные понятия. Задаток - более серьёзная обеспечительная мера. Он остаётся у продавца в случае, если от сделки откажется покупатель, и он должен быть возвращён покупателю в двукратном размере в случае, если от сделки откажется продавец.
О схемах расчёта дополнительно можно посмотреть здесь:
http://w47.narod.ru/his/time.html


> Приезжаем в ЛОРП г.Выборга
> с рукописным договором и начинаем оформление.

Не думаю, что договор следует писать от руки. Лучше всё-таки исполнить его на компьютере.
Если требуется помощь, могу изготовить.

Благодарю Вас, Илья, за высокую оценку, данную моему сайту.

Алексей Масалович


06.05.2004 23:09
Марина

Здравствуйте, Алексей!
Скажите, пожалуйста, чем отличается сделка покупки-продажи участка ЛПХ, в чем преимущества и недостатки ЛПХ (в черте населенного пункта) по сравнению с ИЖС для городского жителя? По недостоверной информации, при строительстве на участке ЛПХ не требуется согласования проекта строительства и т.п. документов. Правда ли это?
Также подскажите, пожалуйста, чем договор покупки-продажи участка ЛПХ, на котором имеется небольшое строение 4х4 м,отличается от аналогичного ИЖС? Какие моменты нужно учесть?
Агенты по продаже загородной недвижимости все чаще предлагают участки ЛПХ, видимо, они пользуются популярностью.
Знаю, что при совершении сделки можно перевести ЛПХ в ИЖС, только надо ли?
Заранее очень благодарна Вам за ответ.

1) Сама сделка отличий не имеет. Отличия имеются в правовом статусе земель для ЛПХ и ИЖС:
а) существенно различаются размеры ставок земельного налога (об этом смотрите здесь:
http://w47.narod.ru/nalog.html);
б) на участке, предоставленном в черте поселений для ЛПХ, собственник вправе (но не обязан) возводить жилой дом и иные вспомогательные постройки; на участке, предоставленном для ИЖС, собственник обязан возвести жилой дом - невыполнение грозит изъятием участка (статья 284 ГК РФ);
в) на участке, предоставленном для ИЖС, собственник вправе (но не обязан) заниматься выращиванием сельскохозяйственных культур; участок, предоставленный для ЛПХ, собственник обязан использовать для производства сельскохозяйственной продукции - невыполнение грозит изъятием участка (статья 284 ГК РФ).

2) При застройке участка требуется разрешение на ведение строительства (статья 62 Градостроительного кодекса РФ). Однако субъекты РФ могут устанавливать перечень объектов недвижимости, для строительства которых разрешение не требуется (пункт 10 указанной статьи).
В Ленобласти, насколько мне известно, для возведения надворных построек на землях в черте поселений (не в садоводствах) требуется разрешение органа местной власти, а для возведения жилых домов - и проектная документация.

3) Договор купли-продажи по структуре отличаться ничем не будет. Текстуальные же различия связаны с указанием другого целевого назначения. Если речь о деревне, то некоторое отличие будет в нормативной цене земли.

4) Риэлтеры сами недвижимость не производят. Они - посредники. Поэтому предлагают они только то, что выставили на продажу их клиенты.

5) Изменение целевого назначения участка можно произвести при подготовке к сделке. Для этого требуется вынесение постановления главы местной администрации. Непосредственно сделкой целевое назначение не изменить.
Вообще-то, любой вид разрешённого использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается собственником самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи 7 и пункт 3 статьи 85 ЗК РФ). Но это пока голая теория. Должных документов о зонировании территорий у нас ещё нет. То есть разрешённое использование одно, и оно указано в строке 9 раздела В.1 кадастрового плана участка.

Алексей Масалович


14.04.2004 16:25
Сергей

Здравствуйте Алексей.
Приём заявок о постановке участков на кадастровый учёт и заявлений о выдаче кадастровых планов (о предоставлении сведений государственного земельного кадастра) ведётся в кабинетах № 148 и № 149, на первый взгляд, это чисто организационное деление.
Не могли бы Вы прокоментировать, чем на ваш взгляд, вызвано такое разделение при приёме документов.
Спасибо

Очевидным и разумным является разделение потоков посетителей, подающих заявления с приложением документов о межевании участка (кабинет № 148) и без приложения таковых (кабинет № 149). Почему оно реализуется не в полной мере, а с некоторым отклонением, мне неизвестно.
Из Вашего вопроса, Сергей, следует, что в отличие от первого взгляда второй дал Вам повод предположить иные мотивы разделения полномочий между двумя кабинетами кадастровой палаты?

Алексей Масалович


06.04.2004 11:34
Алексей

Уважаемые господа!
Мне предложили участок ФКХ (5 ГА) в Ломоносовском райне ЛО. Я собираюсь его приобрести , каков порядок действий.
И какие пошлины и налоги я должен буду уплатить , и что такое преимущество государства на покупку этого участка?

В соответствии со статьёй 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у субъекта РФ - Ленинградской области - есть преимущественное право покупки такого участка по цене, за которую он продаётся (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Если Ленинградская область не воспользуется своим преимущественным правом в течение месяца со дня поступления в Правительство Ленобласти извещения продавца о предстоящей продаже, то купить данный участок сможете Вы, причём за цену, не ниже указанной в этом извещении. Если со дня поступления извещения в Правительство Ленобласти пройдёт более года, а сделка купли-продажи не состоится, то необходимо направление нового извещения.
При продаже с нарушением вышеизложенного преимущественного права покупки субъект РФ имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Ставку ежегодного земельного налога смотрите в строке 13 раздела В.1 кадастрового плана покупаемого участка.

Порядок действий покупателя (в отличие от порядка действий продавца) всегда одинаков. Для ознакомления смотрите соответствующие страницы Проекта 47:
http://w47.narod.ru/notarius.html - при нотариальной форме сделки;
http://w47.narod.ru/dog.html - при простой письменной форме сделки.

Алексей Масалович


01.04.2004 10:40
Сергей

Здравствуйте Алексей.
Спасибо ОГРОМНОЕ

Здравствуйте, Сергей!
И Вам также спасибо за поддержку!

Алексей Масалович


30.03.2004 16:04
Виктор

Куда делись симпатичные девушки из кадастровой палаты?

Интересно было бы услышать ответ на Ваш вопрос, Виктор, от самих девушек, которые, как мне известно, не раз посещали Проект 47.
По распространяемой в кулуарных беседах информации формальные причины их ухода не соответствуют истинным.

Алексей Масалович


27.03.2004 21:07
Татьяна

Спасибо Вам за подробную информацию на этом сайте.
Подскажите,пожалуйста,пример договора купли-продажи зем.участка с садовым домом в пользу третьего лица
по доверенности.Летом 2003года мы не успели оформить сделку - теперь довер.лицо - мой муж и не может мне продать,но я слышала что в моем случае/если я хочу,чтобы дача принадлежала мне/есть возможность оформить договор в пользу третьего лица.
Заранее спасибо.

Действительно, в Вашем случае требуется избежать возникновения общей совместной собственности супругов, так как муж, являясь представителем продавца, не может совершать сделки в отношении себя лично (пункт 3 статьи 182 ГК РФ). Чтобы общая совместная собственность супругов на приобретаемые земельный участок и садовый дом не возникла и Вы стали единоличным собственником указанного имущества, необходимо:
- либо заключить договор в пользу третьего лица, в котором третьим лицом являетесь именно Вы. В этом случае общая собственность не возникнет из-за безвозмездности приобретения Вами имущества;
- либо заключить с супругом до сделки купли-продажи брачный договор о раздельном режиме имущества, который можно распространить (при желании супругов) лишь на имущество определённых видов и на имущество, приобретённое в определённый срок (пункты 1 и 2 статьи 42 Семейного кодекса РФ).

Договор в пользу третьего лица не относится к распространённым типам договоров, и размещение примера такого договора на сайте в настоящее время не планируется. По вопросу его составления для Вашей сделки Вы можете обратиться ко мне лично: тел. 538-24-84.

Алексей Масалович


18.03.2004 18:38
Сергей

Здравствуйте Алексей Масалович. Скажите пожалуйста, не известна ли Вам рыночная стоимость земли во Всеволожском районе (дер. Васкелово) и нормы предоставления земельных участков в собственность, насколько мне известно эти вопросы находяться в ведении районной администрации и находят свое закрепление в распоряжениии главы.
Спасибо.

Сведения о рыночной стоимости объектов недвижимости не относятся к вопросам, освещаемым Проектом 47.

Что касается норм предоставления земельных участков, то в соответствии со статьёй 33 ЗК РФ в ведении органов местного самоуправления находится установление предельных размеров участков, предоставляемых для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. К сожалению, мне ничего неизвестно о существовании и содержании соответствующего нормативного акта органа власти МО "Всеволожский район Ленинградской области". Полагаю также, что установление указанных норм должно быть отнесено к компетенции представительного органа (Собрания представителей), а не главы администрации.
Ранее, до введения в действие ЗК РФ, рекомендованные для органов местной власти постановлением Правительства Ленинградской области от 28 июля 1995 года № 281 (ныне утратило силу) предельные размеры были следующими:
для ЛПХ - от 10 до 50 соток;
для ИЖС в городах и посёлках - от 3 до 12 соток;
для ИЖС в сельской местности - от 6 до 25 соток.

P.S. Обнаружил принятое, но официально не опубликованное (а значит, не подлежащее применению), решение Собрания представителей МО "Всеволожский район" от 21 февраля 2002 года №7, которым утверждено Положение о порядке предоставления земельных участков гражданам для строительства, индивидуального жилищного строительства и для целей, не связанных со строительством, из земель, находящихся в ведении этого МО. Разделом III Положения установлены следующие предельные размеры участков для ИЖС:
в городах и посёлках - от 4 до 12 соток;
в сельской местности - от 6 до 15 соток.
При этом максимальные размеры участков для ИЖС, предоставляемых из муниципальных земель бесплатно, таковы:
в городах и посёлках - 8 соток;
в сельской местности - 12 соток.
Каких-либо норм о предельных размерах участков для ЛПХ данное Положение не содержит.

Алексей Масалович


03.03.2004 05:46
Валерий

Здравствуйте Алексей.Большое спасибо за ваш сайт.Не могли бы Вы рассказать об особенностях сделок с земельными паями.

Земельные доли (земельные паи), полученные ранее при приватизации сельскохозяйственных угодий, признаны статьёй 15 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
К сделкам с такими долями применяются правила ГК РФ, предусмотренные для общей долевой собственности, с учётом особенностей, установленных статьёй 12 вышеуказанного закона. Особенности следующие:
- если участников общей собственности более пяти, то допускается извещать их о предстоящей продаже доли не письмами, а через определённые СМИ. Закон также оговаривает некоторые особенности текста данного извещения, касающиеся порядка ответа на него;
- если другие участники общей собственности не воспользуются преимущественным правом покупки, то такое право возникает у субъекта РФ или - если это установлено законом субъекта РФ - у муниципального образования. В этом случае продавец обязан будет известить заказным письмом соответствующий орган власти о своём намерении продать долю. И только если субъект РФ (муниципальное образование) в течение месяца с момента получения извещения не воспользуется правом покупки, продавец вправе в течение года продать свою долю третьему лицу по цене не ниже объявленной.

При совершении безвозмездных сделок с такими долями никаких специальных особенностей законодательством не предусмотрено. Однако следует учитывать, что термин "земельная доля (пай)" содержится в перечне объектов налогообложения по Закону РФ "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения" (статья 2).

Алексей Масалович


20.02.2004 15:49
Сергей

Спасибо за ответ, Алексей Масалович, поделитесь пожалуйста своим мнением, на Ваш взгляд, как поведет себя БТИ, после того, как станет известно, что не весь дом сохранился, ведь нужна справка Ф-11 и тех паспорт на дом.
Спасибо.

БТИ, как обычно, выдаст указанные Вами документы на реально существующий объект. Его название в технической документации, вероятно, будет таким: "жилой дом после пожара готовностью N процентов".
В этом нет никаких осложнений. В том числе для последующей сделки.
На всякий случай имейте при себе справку противопожарной службы о произошедшем пожаре. Её могут потребовать в БТИ и в регистрационной палате.

Самым сложным здесь, как и в ситуации с приватизированным участком, является получение кадастрового плана участка, находящегося в аренде. Либо проводить его межевание, либо снова - для Вас это уже не первый случай - воевать с чиновниками кадастровой палаты, требуя от них выдать выписку из ГЗК на участок без работ по межеванию.

Обращаю Ваше внимание, что передача прав по аренде участка производится в соответствии со сложившейся практикой одновременно с отчуждением дома (долей в праве собственности на дом) путём включения в текст заключаемого договора соответствующего положения. Новый договор аренды не заключается (пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ).

Алексей Масалович


18.02.2004 21:15
Сергей

Здравствуйте Алексей Масалович
Во первых строках сразу вопрос:
Жилой дом расположен на неприватизированном земельном участке. Сам дом, по решению суда, стал находиться в долевой собственности 3-х человек, этот факт зарегистрирован в токсовском БТИ до 1997 года с указанием размеров долей, земельный участок находиться в аренде сроком на 49 лет и срок договора аренды еще не истёк. В результате пожара,часть дома сгорает, но оставшаяся часть дома по прежнему пригодна для проживания и согласно границам пользования определенным судебным решением, полностью принадлежит одному из собственников согласно размеру его доли, двое остальных перестали "реально" обладать собственностью, но их право остается закрепленным на бумаге, ка тото требовало законодательство до 1997 года . Далее в 2001 году умирает один из собственников и его часть доли в доме никто не унаследовал. На сегодняшний день собственник реально владеющий частью дома и ныне здравствующий собственник имеющий часть дома только на бумаге, пожелали подарить свои доли родственнику, каковы должны быть их действия ?
P.S. право собственности в Областной рег палате не регистрировалось.
Спасибо.

Несмотря на кажущуюся нестандартность ситуации порядок оформления тот же: http://w47.narod.ru/dom-igs.html

В идеале было бы неплохо сособственникам заключить сейчас соглашение о перераспределении долей в праве собственности и (или) о реальном разделе домовладения. Но из-за неоформленности наследства (по одной из долей) это сделать невозможно. Поэтому процедура оформления сделки будет самая обычная.

Замечу также, что не следует отождествлять понятия "доля в праве собственности" и "часть дома". Несмотря на пожар сохранившийся объект как был в долевой собственности, так и остался.
Решение суда в части определения порядка пользования общим имуществом теперь не применимо из-за изменения состава этого имущества.

Алексей Масалович


04.02.2004 00:48
Алексей  
http://www.germes-2.narod.ru

Здравствуйте, спасибо за то что вы есть. Бесподобный сайт, неповторимый. Ответьте пожалуйста, возможно(реально) взыскать с садоводов(которые ничего не платят и не ездят на свои земельные участки) членские и целевые взносы в судебном порядке. Если да, то на основании какого закона и за какой период времени. И что я должен сделать чтобы у меня было больше шансов на успех.
И еще у нас в Можайском районе Московской области один человек купил земельный участок у района, в земельном комитете дали две квитанции одна 7500рублей (нормативная стоимость земли), а другая 1350 ( 18% налог с продаж), это что теперь еще налог с прождаж платить надо????????? Я в прошлом году(2003) оформлял участки (13 участков) никаких налогов не платил. А, да ещё 3% сберкасса берет :)
Заранее благодарен за ответ. Алексей.

С вопросами первой части Вашего, Алексей, сообщения следует обратиться к специалисту, знакомому с судебной практикой по такого рода делам. Замечу лишь, что срок исковой давности в данном случае общий - 3 года (статья 196 ГК РФ). Обязательство по уплате членских и иных взносов возникло на основании Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (подпункт 6 пункта 2 статьи 19), Устава и соответствующих решений общего собрания членов садоводства, определивших размер взносов, сроки и порядок их внесения.

По второй части сообщения могу сказать, что упомянутые 1350 рублей - это не налог с продаж, так как, во-первых, он отменён с 01 января 2004 года, во-вторых, не превышал 5 %, и в-третьих, не распространялся на недвижимость (глава 27 НК РФ).
Возможно, что это всего лишь разбивка платы по бюджетам различного уровня. Так, например, 15% поступлений от продажи земельных участков до разграничения государственной собственности на землю поступает в федеральный бюджет. На этот вопрос можно ответить и точно, если внимательно ознакомиться с договором купли-продажи и взглянуть на коды бюджетной классификации, указанные в квитанциях.

P.S. Весьма вероятно также, что это НДС, ставка которого с этого года стала равна 18%.

Алексей Масалович


21.01.2004 18:08
Артём

Как Вписать в договор продажи квартиры Несовершеннолетнего ребенка зарегистрированного в продаваемой квартире.

Если на момент подписания договора в продаваемой квартире зарегистрированы жильцы, то независимо от их возраста в пункте 4 примера договора купли-продажи
http://w47.narod.ru/doc/d-kv.html предложение "В отчуждаемой квартире никто проживающим не зарегистрирован." следует заменить текстом, например, такого содержания:

"В отчуждаемой квартире проживающими зарегистрированы:
- ФАМИЛИЯ, ИМЯ, ОТЧЕСТВО, дата рождения;
- ФАМИЛИЯ, ИМЯ, ОТЧЕСТВО, дата рождения;
- ФАМИЛИЯ, ИМЯ, ОТЧЕСТВО, дата рождения.
После перехода права собственности на квартиру перечисленные лица сохраняют право пользования указанным жилым помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством."

Однако, текст договора требует гораздо более серьёзной переработки, если:
- покупатель согласен принять приобретаемое имущество только после снятия с регистрационного учёта всех проживающих в квартире лиц;
- орган опеки и попечительства в своём согласии (в порядке пункта 4 статьи 292 ГК РФ) на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, поставил условие, которое к моменту подписания договора ещё не выполнено.
Такие отлагательные условия (пункт 1 статьи 157 ГК РФ) необходимо указывать в договоре. В этих случаях потребуется процедура раздельной регистрации: сначала регистрация самого договора, а затем, после выполнения отражённых в договоре отлагательных условий, после проведения расчётов и передачи имущества - регистрация перехода права собственности на недвижимость.

Следует также обратить внимание, что договор не может создавать обязанностей для лиц, не участвующих в нём в качестве сторон (пункт 3 статьи 308 ГК РФ). То есть, например, продавец может взять на себя обязательство сняться с регистрационного учёта в течение определённого срока. Но юридически некорректно устанавливать такие обязанности для третьих лиц, проживающих в отчуждаемой квартире.
Снятие третьих лиц с регистрационного учёта можно рассматривать только в качестве отлагательного (или отменительного) условия договора, т.е. ставить возникновение прав и обязанностей сторон (или их прекращение) в зависимость от наступления этого обстоятельства.

Алексей Масалович


16.01.2004 18:47
Сергей Вячеславович   http://www.alliance-justice.ru

С новым годом!!! Если позволите, вопрос: Веду оформление земельного участка. Получено постановление администрации о предоставлении части - в собственность, части - в аренду. Велики ли шансы получить отказ в следующем постановлении, которое позволит выкупить эту самую арендованную часть, ибо слов о праве выкупа в постановлении нет? С уважением! Творческих удач!

Спасибо за поздравления! И Вас также с Новым годом!

Для полновесной оценки изложенной Вами ситуации требуется более детальная информация о предыстории владения этим участком, в том числе его части, предоставляемой теперь в аренду, о месторасположении участка, о его целевом назначении, а также о Вашем (или Вашего доверителя) желании отстаивать свои права в судебном порядке. Особо важна предыстория: первичное предоставление участка или переоформление прав на участок, предоставленный ранее.

При анализе необходимо руководствоваться положениями статей 33, 20, 21 Земельного кодекса РФ с учётом правовых позиций, изложенных в Постановлении Конституционного Суда РФ от 13 декабря 2001 года № 16-П "По делу о проверке конституционности части второй статьи 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" в связи с жалобой гражданки Т.В. Близинской".

Пунктом 1 статьи 33 ЗК РФ определено, что максимальные (и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. В Ленинградской области в настоящее время действует областной закон от 29 октября 2003 года № 83-оз, регулирующий предельные размеры участков целевых назначений, соответствующих уровню полномочий субъекта РФ.

В то же время пунктом 5 статьи 20 и пунктом 3 статьи 21 ЗК РФ установлено право граждан, обладающих участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, приобрести их в собственность. При этом о предельных размерах в этих нормах ничего не говорится.

При выборе норм, подлежащих применению в Вашем деле, следует учитывать, что в вышеназванном Постановлении Конституционный Суд РФ указал на недопустимость отождествления институтов предоставления земли (первичное получение) и изменения титула прав на неё (переоформление). КС РФ установил, что положение Закона города Москвы, в соответствии с которым находящийся в пользовании гражданина земельный участок в части, превышающей предельные для города Москвы нормы площади, передаётся ему по договору аренды, ставит граждан, имеющих большемерные участки, в менее выгодные условия, ограничивая их использование в полном размере сроком аренды и возлагая на этих граждан обязанность нести расходы в виде арендной платы. КС РФ признал, что такие ограничения прав на земельные участки и свободы договора противоречат статье 55 (части 2 и 3) Конституции РФ.

Алексей Масалович


01.01.2004 14:21
Сергей

С Новым Годом!
Желаю всем, всего, и вдоволь!!!, пусть сбудуться у вас все мечты и осуществляться надежды.
Ну и конечно мира и добра.
Будте счастливы, удач всегда.

Присоединяясь к Вашим, Сергей, поздравлениям в адрес читателей гостевой книги, хочу поздравить с наступившим Новым годом и Вас персонально! Желаю также посетителям сайта успешного решения всех тех вопросов, которые и привели их на страницы Проекта 47!

Алексей Масалович

архив за второе полугодие 2003 года

архив за второе полугодие 2004 года


© А. Масалович, 2004 Карта сайта "Проект 47"