Сделка в простой письменной форме

Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).


Проект 47

Составить договор? Звоните: (921) 779-45-01

Яndex

Заключение сделки в простой письменной форме

 

С 31 января 1998 года, со дня вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с 01 января 2017 года заменён Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"), нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок купли-продажи, мены и дарения недвижимости стало необязательным. Перечисленные сделки могут заключаться гражданами в простой письменной форме за некоторым нижеуказанным исключением.

Обязательной же является государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество в органах государственной регистрации (для недвижимости в Ленинградской области - это Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области).

Исключение. В настоящее время подлежат обязательному нотариальному удостоверению:

Итак, у Вас имеются все документы относительно объекта недвижимости, требующиеся для заключения договора в простой письменной форме.

А если пока не имеются, но есть необходимость закрепить достигнутую с другой стороной договорённость об условиях предстоящей (или даже уже фактически исполненной) сделки, то заключайте предварительный договор (статья 429 ГК РФ). Предварительный договор, как и основной договор, может быть совершён в простой письменной форме. Однако, если стороны в предварительном договоре обязуются заключить основной договор в нотариальной форме, или если основной договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то и предварительный договор также должен быть нотариально удостоверен.
Государственная регистрация предварительного договора законодательством не предусмотрена. Пример предварительного договора смотрите здесь.

Вернёмся к основному договору. Обратите внимание: регистрационная служба не изготавливает тексты договоров для подписания (данная услуга не отнесена статьёй 3 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к компетенции регистрационной службы). Стороны должны представить в регистрационную службу уже подписанные ими экземпляры договора, при этом время и место подписания договора законодательством не ограничивается.

Остановимся теперь подробнее на требованиях к содержанию договора:

Кроме того, в договоре могут указываться:

Приведём далее несколько примеров наиболее распространённых договоров:

  1. Договор купли-продажи земельного участка (для ведения садоводства).
  2. Договор купли-продажи земельного участка (для ИЖС).
  3. Договор купли-продажи садового дома.
  4. Договор купли-продажи жилого дома.
  5. Договор купли-продажи земельного участка с садовым домом.
  6. Договор купли-продажи земельного участка с садовым домом - жилым строением без права регистрации проживания.
  7. Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом.
  8. Договор купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок и жилой дом.
  9. Договор купли-продажи квартиры.
  10. Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру.
  11. Договор дарения квартиры.
  12. Договор дарения доли в праве общей собственности на квартиру.
  13. Договор дарения земельного участка с садовым домом - жилым строением без права регистрации проживания.
  14. Договор дарения долей в праве общей собственности на земельный участок и жилой дом.
  15. Договор мены земельного участка с жилым домом на квартиру.

Примечание. О том, как не надо составлять тексты договоров, смотрите здесь.

Акт передачи имущества по договору купли-продажи или мены включается в текст самого договора непосредственно либо изготавливается отдельным документом. Пример передаточного акта в виде отдельного документа смотрите здесь.
В отличие от целого объекта недвижимости доля в праве общей собственности является не вещью (материальным объектом), а правом (идеальным объектом). Поэтому, вообще говоря, при сделке с долей в праве передаточный акт составляться не должен. Но в регистрационной службе полагают иначе, и этот документ для сделки купли-продажи (мены) в отношении доли (долей) также изготавливается.

Если предметом сделки является объект, находящийся в общей долевой собственности отчуждателей или поступающий в общую долевую собственность приобретателей, при составлении договора воспользуйтесь следующими примерами:

С 02 июня 2016 года сделки по отчуждению долей в праве общей собственности, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (пункт 1 статьи 24 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции Федерального закона от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ, часть 1 статьи 42 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Иногда возникает необходимость в заключении договора купли-продажи в пользу третьего лица (статья 430 ГК РФ), т.е. договора, по которому собственником покупаемой недвижимости становится не покупатель, а третье лицо. Пример такого договора смотрите здесь. Пример передаточного акта, составляемого при исполнении такого договора, смотрите здесь. Обратите внимание, что в этом случае договор подписывается продавцом и покупателем, а передаточный акт - продавцом и третьим лицом, поэтому включение передаточного акта в текст самого договора невозможно.

Если недвижимое имущество находится в общей совместной собственности (без определения долей), то для отчуждения доли в праве собственности на такое имущество необходимо сначала установить режим долевой собственности. В соответствии с пунктом 5 статьи 244 ГК РФ долевая собственность на общее имущество может быть установлена по соглашению всех участников совместной собственности или (при недостижении согласия) по решению суда. Пример соглашения об установлении долей в праве общей собственности смотрите здесь.

Если находящееся в общей долевой собственности недвижимое имущество по своим техническим характеристикам допускает его раздел, то таковой может быть произведён по соглашению всех участников общей долевой собственности или (при недостижении согласия) по решению суда (статья 252 ГК РФ). Пример соглашения о разделе жилого дома смотрите здесь.

Делить общее имущество иногда приходится и супругам. При наличии их доброй воли раздел совместно нажитого имущества может быть оформлен соответствующим соглашением (статья 38 СК РФ). Пример соглашения о разделе общего имущества супругов смотрите здесь. С 29 декабря 2015 года соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, подлежит обязательному нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 38 СК РФ в редакции Федерального закона от 29 декабря 2015 года № 391-ФЗ).

Передачу прав и обязанностей арендатора земельного участка, предоставленного в аренду, можно оформить соглашением по примеру, приведённому здесь. При этом, если срок аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, составляет более пяти лет, то уведомление арендодателя (районной администрации) о передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды можно составить по примеру, приведённому здесь. Если же срок аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, составляет пять лет и менее, то для заключения такого соглашения потребуется не уведомление арендодателя (районной администрации), а получение его согласия. И наконец, передача прав и обязанностей арендатора земельного участка, находящегося в частной собственности, может быть произведена без согласия арендодателя при условии его уведомления независимо от срока аренды, если иное не установлено договором аренды. (Пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ).

Итак, текст договора составлен и распечатан в необходимом количестве.

В регистрационную службу нужно будет представить экземпляры договора по числу сторон плюс один экземпляр в реестровое дело, хранимое в службе. Кроме того, имейте один-два запасных экземпляра, готовых к подписанию на случай порчи, если само подписание договора планируется произвести при подаче документов.

Примечание. Если за какую-либо из сторон выступает несколько лиц (например в случае общей долевой собственности), то по желанию участников сделки количество экземпляров договора может быть увеличено до числа подписывающих его лиц плюс один экземпляр для регистрационной службы. Если предметом сделки (например мены) являются несколько объектов, расположенных на территориях, подведомственных разным подразделениям регистрационной службы, то количество экземпляров договора следует соответствующим образом увеличить. Если предметом сделки являются несколько объектов, расположенных на территории, подведомственной одному и тому же подразделению регистрационной службы (например земельный участок и расположенный на нём дом), то количество экземпляров договора также можно соответствующим образом увеличить, - некоторые специалисты регистрационной службы это приветствуют.

При распечатывании текста договора рекомендуется использовать обе стороны листа. Если текст договора изложен более чем на одном листе, то листы договора сшиваются. Передаточный акт, если он исполнен в виде отдельного документа, также может подшиваться к договору.

С непривычки сшивание листов договора может представлять определённую трудность. Поэтому приведём здесь рекомендации и по этому поводу.

  1. Возьмите нить длиной ~ 120 см (желательно классического белого или чёрного цвета). Проденьте её в иголку и выравняйте концы нити. При использовании специальной толстой нити достаточная длина составляет ~ 60 см и сдвоение нити не требуется.
  2. Сложенную стопку листов договора с тыловой стороны проткните иголкой со вдетой нитью на расстоянии ~ 1 см от правого края посередине высоты листа. Иголка окажется с лицевой стороны стопки, а с тыловой оставьте конец нити на ширину листа.
  3. С лицевой стороны, отступив вверх четверть высоты листа, проткните стопку иголкой и протащите за ней нить. Не допускайте провисание нити между отверстиями.
  4. С тыловой стороны пропустите иголку с нитью через первое (центральное по вертикали) отверстие.
  5. С лицевой стороны, отступив вниз четверть высоты листа, проткните стопку иголкой и протащите за ней нить.
  6. С тыловой стороны, обхватив иголкой с нитью "пучок" нитей, входящих в первое (центральное по вертикали) отверстие, сделайте с оставленным концом узелок и отрежьте окончания нитей, оставив "хвостик" длиной ~ 5 см.

Скрепляющая нить опечатывается (заклеивается) поверх узелка листком бумаги размером ~ 2 х 5 см (желательно той же плотности, что и листы договора). В последующем, при подписании договора, стороны поставят на этом месте свои краткие подписи, причём таким образом, чтобы подпись, начинаясь на листе договора, заканчивалась на листке, которым заклеен узелок нити.
Можно рекомендовать также нанесение на оборотную сторону последнего листа договора (передаточного акта) рядом с местом опечатывания скрепляющей нити надписи следующего содержания: "Итого в настоящем документе прошито n (прописью) листов. Подписи сторон:". Такая надпись может быть исполнена от руки или напечатана.

Приведём далее несколько выработанных практикой рекомендаций по процедуре подписания договора (соглашения, передаточного акта):

Если покупатель желает получить при проведении расчёта расписку продавца в получении денег, то изготовить текст такого документа можно по примеру, приведённому здесь.
Расписка продавца в получении денег является для покупателя документальным подтверждением надлежащего исполнения договора в части оплаты покупателем приобретённой недвижимости, поэтому следует рекомендовать получение этого документа во всех случаях, а в особенности в случае, если по условиям сделки расчёт производится после подписания договора. О том, к чему может привести отсутствие расписки продавца, смотрите здесь.
К тому же расписка как документальное подтверждение произведённых расходов на приобретение недвижимости может понадобиться покупателю для получения льготы по налогу на доход (для предоставления имущественного налогового вычета).
Нотариального заверения расписка не требует.

Если завершение расчёта происходит одновременно с передачей и принятием имущества - предмета сделки, то расписку продавца и передаточный акт можно объединить в одном документе. Пример такого акта об исполнении сделки смотрите здесь.

Кроме того, в отдельных случаях для подписания договора потребуются дополнительно следующие документы:


Теперь, когда все документы готовы, стороны должны подать в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области заявления о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к приобретателю на основании заключённого договора.

Срок осуществления государственной регистрации: 7 рабочих дней (пункт 1 части 1 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Государственная пошлина за исполнение: в отношении земельного участка - 350 рублей (подпункт 24 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ); в отношении иного объекта - 2000 рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ).

Результат исполнения будет выдан в виде специальной выписки из ЕГРН. На экземпляре договора приобретателя будет проставлен штамп регистрационной надписи.

Во Всеволожском районе Ленинградской области подача в регистрационную службу вышеуказанных заявлений и документов на бумажном носителе осуществляется:

Указанный срок исполнения будет формально соблюдён, т.е. соответствующие записи и решения будут датированы числом в пределах срока, установленного законом. Реальные же сроки выдачи готовых документов на практике никаким пределом не ограничены и могут значительно превышать срок, установленный законом.

От уплаты государственной пошлины полностью освобождены ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, бывшие узники фашистских концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных немецкими фашистами и их союзниками в период Второй мировой войны, бывшие военнопленные во время Великой Отечественной войны (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.35 НК РФ).

От уплаты государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним освобождены физические лица, признанные малоимущими в соответствии с Жилищным кодексом РФ (подпункт 15 пункта 1 статьи 333.35 НК РФ). В части 2 статьи 49 ЖК РФ содержится следующее определение данной категории граждан: малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учётом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Указанная льгота не применяется при регистрации ограничений (обременений) прав, а также при регистрации прав, пошлина за которую установлена в размере 350 рублей.

Право собственности у приобретателя по договору возникает с момента государственной регистрации права (статьи 8.1 и 223 ГК РФ).
При этом сам договор регистрации не подлежит и считается заключённым с момента его подписания сторонами.

Примечание. Здесь следует заметить, что договоры купли-продажи (мены) недвижимости жилого назначения и договоры дарения недвижимости любого назначения, подписанные в период с 01 марта 1996 года по 01 марта 2013 года включительно, регистрации подлежали и считались заключёнными с момента такой регистрации.

Подачу заявлений о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора каждая из сторон может поручить своему представителю, выдав ему нотариально удостоверенную доверенность.

О том, какие придётся платить налоги, связанные с недвижимым имуществом, смотрите здесь.


на главную страницу

e-mail: замените в адресе сайта w47.narod.ru
первую точку на символ @


© А. Масалович, 2017 Карта сайта "Проект 47"

В чём сущность акциза? Купил пачку сигарет - продлил жизнь путинскому режиму.
Откажись от вредных привычек!