Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).

С 31 января 1998 года, со дня вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с 01 января 2017 года заменён Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости"), нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок купли-продажи, мены и дарения недвижимости стало необязательным. Перечисленные сделки могут заключаться гражданами в простой письменной форме за некоторым нижеуказанным исключением.

Обязательной же является государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество в органах государственной регистрации (для недвижимости в Ленинградской области - это Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области).

Исключение. В настоящее время подлежат обязательному нотариальному удостоверению:

• сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, кроме случая отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пункт 1 части 1.1 статьи 42 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Здесь, вероятно, подразумевается случай отчуждения всеми участниками долевой собственности всех своих долей по одной сделке, то есть всего объекта недвижимости в целом;

• сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки (часть 2 статьи 54 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Итак, у Вас имеются все документы относительно объекта недвижимости, требующиеся для заключения договора в простой письменной форме.

А если пока не имеются, но есть необходимость закрепить достигнутую с другой стороной договорённость об условиях предстоящей (или даже уже фактически исполненной) сделки, то заключайте предварительный договор (статья 429 ГК РФ). Предварительный договор, как и основной договор, может быть совершён в простой письменной форме. Однако, если стороны в предварительном договоре обязуются заключить основной договор в нотариальной форме, или если основной договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то и предварительный договор также должен быть нотариально удостоверен.
Государственная регистрация предварительного договора законодательством не предусмотрена. Пример предварительного договора смотрите здесь.

Вернёмся к основному договору. Обратите внимание: регистрационная служба не изготавливает тексты договоров для подписания (данная услуга не отнесена статьёй 3 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к компетенции регистрационной службы). Стороны должны представить в регистрационную службу уже подписанные ими экземпляры договора, при этом время и место подписания договора законодательством не ограничивается.

Остановимся теперь подробнее на требованиях к содержанию договора:

• В преамбуле договора приводятся полные данные каждой стороны: фамилия, имя, отчество, пол, гражданство, дата и место рождения, место жительства (регистрации), реквизиты удостоверения личности (серия и номер паспорта, кем и когда выдан, включая код подразделения паспортно-визовой службы).
  
  Если договор подписывает представитель стороны сделки, действующий по доверенности или в силу закона (за несовершеннолетних, не достигших 14 лет, а также за лиц, признанных судом недееспособными), то данные этой стороны в преамбуле договора дополняются данными о представителе по следующим примерам:
   
  • СМИРНОВ ВАЛЕРИЙ СЕРГЕЕВИЧ (пол мужской), родившийся 28 января 1950 года в городе Ленинграде, проживающий в Санкт-Петербурге, проспект Луначарского, дом 25, квартира 60, имеющий паспорт 40 03 540087, выданный 6 отделом милиции Калининского района Санкт-Петербурга 01 декабря 2002 года (код подразделения 782-006), в лице представителя - СМИРНОВОЙ ИРИНЫ ПЕТРОВНЫ, родившейся 12 мая 1955 года в городе Ленинграде, проживающей в Санкт-Петербурге, проспект Луначарского, дом 25, квартира 60, имеющей паспорт 40 03 540088, выданный 6 отделом милиции Калининского района Санкт-Петербурга 01 декабря 2002 года (код подразделения 782-006), действующей на основании доверенности от 18 ноября 2018 года (бланк 78 А А 2200804), удостоверенной нотариусом нотариального округа Санкт-Петербурга Абрикосовой Л.Г., по реестру № 78/526-н/78-2018-5-644;
     
  • СМИРНОВ АЛЕКСАНДР АЛЕКСЕЕВИЧ (пол мужской), родившийся 11 июля 2020 года в городе Санкт-Петербурге, проживающий в Санкт-Петербурге, проспект Луначарского, дом 25, квартира 60, имеющий свидетельство о рождении V-АК № 843219, выданное Отделом записи актов гражданского состояния Кировского района Комитета по делам записи актов гражданского состояния Правительства Санкт-Петербурга 21 июля 2020 года (код органа 97800005), от имени которого действует как законный представитель мать СМИРНОВА ИННА ВИТАЛЬЕВНА, родившаяся 28 апреля 1987 года в городе Ленинграде, проживающая в Санкт-Петербурге, проспект Луначарского, дом 25, квартира 60, имеющая паспорт 40 07 540089, выданный ТП №19 отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в Калининском районе города Санкт-Петербурга 04 мая 2007 года (код подразделения 780-019).
    

  Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также лица, ограниченные судом в дееспособности, подписывают договор самостоятельно, но с письменного согласия своего законного представителя, что отражается в преамбуле договора по следующему примеру:

  СМИРНОВ ЕГОР ВАЛЕРЬЕВИЧ (пол мужской), родившийся 12 января 2009 года в городе Санкт-Петербурге, проживающий в Санкт-Петербурге, проспект Луначарского, дом 25, квартира 60, имеющий паспорт 40 23 045812, выданный ГУ МВД России по городу Санкт-Петербургу и Ленинградской области 25 января 2023 года (код подразделения 780-019), действующий с согласия своего отца СМИРНОВА ВАЛЕРИЯ СЕРГЕЕВИЧА, родившегося 28 января 1950 года в городе Ленинграде, проживающего в Санкт-Петербурге, проспект Луначарского, дом 25, квартира 60, имеющего паспорт 40 03 540087, выданный 6 отделом милиции Калининского района Санкт-Петербурга 01 декабря 2002 года (код подразделения 782-006).

  При этом вышеуказанное письменное согласие законного представителя может быть оформлено непосредственно на самом договоре (после подписей сторон договора) путём совершения надписи по следующему примеру и проставления подписи законного представителя с расшифровкой:

  Даю согласие моему сыну СМИРНОВУ ЕГОРУ ВАЛЕРЬЕВИЧУ на совершение настоящей сделки.

  Такая надпись не является обязательной, если законный представитель участвует в сделке и подписывает договор от своего имени или от имени других участников договора (например, в случае общей долевой собственности), поскольку в такой ситуации согласие на совершение сделки очевидно.

  Примечание. Интересно, что исходя из буквального текста Гражданского кодекса РФ (подпункт 4 пункта 2 статьи 26 и пункт 2 статьи 28) несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет и даже малолетние в возрасте от 6 до 14 лет вправе самостоятельно, без согласия своих законных представителей, совершать:

  • сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации, - к таким сделкам с 02 марта 2013 года относится и принятие в дар недвижимости по договору дарения;
  • сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения, - к таким сделкам относится и покупка недвижимости на эти средства по договору купли-продажи.

  Однако в пункте 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 разъяснено: сделки по принятию недвижимого имущества в качестве дара, а также иные сделки с недвижимым имуществом с учётом положений статей 8.1 и 131 ГК РФ за малолетних могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. Сами же малолетние такие сделки совершать не вправе.

• Предмет договора. Должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить объект недвижимости, право на который передаётся по договору. Это кадастровый номер объекта, его адрес, назначение, площадь, иные идентифицирующие объект характеристики. Такие сведения берутся из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов.
  
  При расхождении сведений о характеристиках объекта, содержащихся на момент совершения сделки в ЕГРН, и сведений, содержащихся в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах, описание объекта в договоре следует воспроизводить по данным ЕГРН (пункт 49 части 1 статьи 26 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
  
  Если предметом договора является земельный участок, то должна быть указана также категория земель, к которой отнесён данный участок (пункт 2 статьи 8 ЗК РФ).
  
  Примечания.
  1. Не является препятствием для совершения сделки с земельным участком отсутствие в ЕГРН координатного описания его границ. В оборотоспособности такие земельные участки федеральным законом не ограничены. ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не содержит запрета на государственную регистрацию права собственности на них.
  2. С 01 января 2007 года категория земель поселений переименована в категорию земель населенных пунктов (Федеральный закон от 18 декабря 2006 года № 232-ФЗ). При этом замена или внесение изменений в ранее выданные документы, содержащие прежнее наименование данной категории (земли поселений), не требуется. В договоре следует указывать новое наименование (земли населённых пунктов).
  3. Используйте в договоре именно то наименование дома (основного строения), которое содержится на момент совершения сделки в ЕГРН. Описание расположенного на садовом земельном участке дома, сведения о котором внесены в ЕГРН до 01 января 2019 года с назначением "жилое", дополняйте следующим текстом: "В силу части 9 статьи 54 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 217-ФЗ указанный объект признаётся жилым домом.".
      
• Договор купли-продажи недвижимого имущества должен содержать его цену (пункт 1 статьи 555 ГК РФ). Данное правило применяется и к договору мены (пункт 2 статьи 567 ГК РФ). В договоре дарения стороны вправе, но не обязаны оценивать даримое имущество.
  
  Цена в договоре определяется сторонами в рублях и может быть как равной, так и выше, так и ниже кадастровой (или любой иной оценочной) стоимости.
  Отметим при этом, что размер государственной пошлины за регистрацию (в отличие от услуг нотариусов) никак не зависит от суммы договора.
  
  
• Договором купли-продажи или мены с доплатой должны быть установлены порядок и сроки расчёта по договору.
  
  Внимание! Если договором предусмотрено, что расчёт сторонами полностью или частично производится после государственной регистрации права собственности покупателя, то в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ объект недвижимости, являющийся предметом такого договора, будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты покупателем его стоимости. При этом согласно пункту 2 статьи 20 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя может быть зарегистрирована по заявлению любой стороны ипотека в силу закона в пользу продавца. Для снятия этого обременения обеим сторонам совместно или продавцу-залогодержателю единолично после полного завершения расчёта необходимо будет ещё раз обратиться в регистрационную службу с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке (пункт 1 статьи 25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
  Однако норма пункта 5 статьи 488 ГК РФ диспозитивная, то есть действующая по умолчанию. Стороны вправе прямо в договоре установить, что залога в такой ситуации не возникает. Например:
  "Расчёт сторонами осуществляется в течение трёх рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к покупателю.
  При этом по соглашению сторон земельный участок и садовый дом не признаются находящимися в залоге у продавца. Государственная регистрация ипотеки в силу закона не производится."
  
  Учитывайте также периодически меняющуюся правовую позицию Верховного Суда РФ по вопросу о том, является ли неоплата покупателем в установленный срок приобретаемого имущества существенным нарушением договора, позволяющим продавцу требовать расторжения договора и возврата неоплаченного имущества. На текущий момент Верховный Суд РФ снова считает такое нарушение существенным (Бюллетень Верховного Суда РФ, 2018, №12, стр. 18). Предысторию вопроса смотрите здесь.
  
  
• В договоре купли-продажи (мены) квартиры или жилого дома необходимо указывать перечень и права лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (пункт 1 статьи 558 ГК РФ).
  
  
• В договоре должны быть приведены сведения о наличии (отсутствии) установленных обременений объекта недвижимости (пункт 17 части 1 статьи 26 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Например:
  
  "4. Земельный участок имеет следующие ограничения права (обременения объекта) :
  - часть земельного участка площадью 42 (сорок два) квадратных метра расположена в охранной зоне ЛЭП;
  - часть земельного участка площадью 60 (шестьдесят) квадратных метров расположена в охранной зоне газопровода.
  До совершения настоящего договора продаваемое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, обременений, кроме указанных в настоящем пункте, не имеет, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. Продавец подтверждает отсутствие претензий третьих лиц на отчуждаемое имущество."
  
  "4. Здание, в котором расположена указанная квартира, является выявленным объектом культурного наследия, что устанавливает обязательства по его сохранению. Данное ограничение права (обременение объекта) зарегистрировано государственным учреждением юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость», о чём сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28 марта 2003 года № 2568372.3. Покупатель КРОТОВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА обязуется выполнять требования по содержанию и использованию выявленного объекта культурного наследия, установленные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Федерального закона от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
  До совершения настоящего договора продаваемое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, обременений, кроме указанного в настоящем пункте, не имеет, в споре и под запрещением (арестом) не состоит. Продавец подтверждает отсутствие претензий третьих лиц на отчуждаемое имущество."
  

Кроме того, в договоре могут указываться:

• реквизиты правоустанавливающего и правоудостоверяющего документов отчуждателя (в условиях сложившейся практики - обязательный атрибут договора);
• кадастровая стоимость объекта недвижимости (в условиях сложившейся практики - необязательный атрибут договора).
  
  

Приведём далее несколько примеров наиболее распространённых договоров:

1. Договор купли-продажи земельного участка (для ведения садоводства).
2. Договор купли-продажи земельного участка (для ИЖС).
3. Договор купли-продажи садового дома.
4. Договор купли-продажи жилого дома.
5. Договор купли-продажи земельного участка с садовым домом.
6. Договор купли-продажи земельного участка с садовым домом - жилым строением без права регистрации проживания.
7. Договор купли-продажи земельного участка с жилым домом.
8. Договор купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок и жилой дом.
9. Договор купли-продажи квартиры.
10. Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру.
11. Договор дарения квартиры.
12. Договор дарения доли в праве общей собственности на квартиру.
13. Договор дарения земельного участка с садовым домом - жилым строением без права регистрации проживания.
14. Договор дарения долей в праве общей собственности на земельный участок и жилой дом.
15. Договор мены земельного участка с жилым домом на квартиру.

Примечание. О том, как не надо составлять тексты договоров, смотрите здесь.

Акт передачи имущества по договору купли-продажи или мены включается в текст самого договора непосредственно либо изготавливается отдельным документом. Пример передаточного акта в виде отдельного документа смотрите здесь.
В отличие от целого объекта недвижимости доля в праве общей собственности является не вещью (материальным объектом), а правом (идеальным объектом). Поэтому, вообще говоря, при сделке с долей в праве передаточный акт составляться не должен. Но в регистрационной службе полагают иначе, и этот документ для сделки купли-продажи (мены) в отношении доли (долей) также изготавливается.

Если предметом сделки является объект, находящийся в общей долевой собственности отчуждателей или поступающий в общую долевую собственность приобретателей, при составлении договора воспользуйтесь следующими примерами:

• договор купли-продажи земельного участка (из единоличной собственности в общую долевую);
• договор купли-продажи земельного участка с жилым домом (из общей долевой собственности в единоличную);
• договор дарения квартиры (из общей долевой собственности в общую долевую).

Иногда возникает необходимость в заключении договора купли-продажи в пользу третьего лица (статья 430 ГК РФ), т.е. договора, по которому собственником покупаемой недвижимости становится не покупатель, а третье лицо. Пример такого договора смотрите здесь. Пример передаточного акта, составляемого при исполнении такого договора, смотрите здесь. Обратите внимание, что в этом случае договор подписывается продавцом и покупателем, а передаточный акт - продавцом и третьим лицом, поэтому включение передаточного акта в текст самого договора невозможно.

Если недвижимое имущество находится в общей совместной собственности (без определения долей), то для отчуждения доли в праве собственности на такое имущество необходимо сначала установить режим долевой собственности. В соответствии с пунктом 5 статьи 244 ГК РФ долевая собственность на общее имущество может быть установлена по соглашению всех участников совместной собственности или (при недостижении согласия) по решению суда. Пример соглашения об установлении долей в праве общей собственности смотрите здесь.

Если находящееся в общей долевой собственности недвижимое имущество по своим техническим характеристикам допускает его раздел, то таковой может быть произведён по соглашению всех участников общей долевой собственности или (при недостижении согласия) по решению суда (статья 252 ГК РФ). Пример соглашения о разделе жилого дома смотрите здесь.

Примечание. Росреестр в письме от 15 декабря 2022 года № 14-11091-ТГ/22 указывает на недопустимость раздела жилого дома, ссылаясь на данное в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определение: объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Такой же вывод Росреестр делает в отношении садового дома.

Делить общее имущество иногда приходится и супругам. При наличии их доброй воли раздел совместно нажитого имущества может быть оформлен соответствующим соглашением (статья 38 СК РФ). Пример соглашения о разделе общего имущества супругов смотрите здесь. С 29 декабря 2015 года соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, подлежит обязательному нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 38 СК РФ в редакции Федерального закона от 29 декабря 2015 года № 391-ФЗ).

Передачу прав и обязанностей арендатора земельного участка, предоставленного в аренду, можно оформить соглашением по примеру, приведённому здесь. При этом, если срок аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, составляет более пяти лет, то уведомление арендодателя (районной администрации) о передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды можно составить по примеру, приведённому здесь. В иных случаях передача прав и обязанностей арендатора земельного участка может быть произведена без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не установлено договором аренды. (Пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ).

Итак, текст договора составлен и распечатан в необходимом количестве.

В регистрационную службу нужно будет представить экземпляры договора по числу его сторон. С 30 апреля 2021 года экземпляр для хранения в реестровом деле больше не представляется (часть 3 статьи 21 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в редакции Федерального закона от 30 апреля 2021 года № 120-ФЗ). Имейте также один-два запасных экземпляра, готовых к подписанию на случай порчи, если само подписание договора планируется произвести при подаче документов.

Примечание. Если за какую-либо из сторон выступает несколько лиц (например в случае общей долевой собственности), то по желанию участников сделки количество экземпляров договора может быть увеличено до числа подписывающих его лиц.

При распечатывании текста договора рекомендуется использовать обе стороны листа. Если текст договора изложен более чем на одном листе, то листы договора сшиваются. Передаточный акт, если он исполнен в виде отдельного документа, также может подшиваться к договору.

С непривычки сшивание листов договора может представлять определённую трудность. Поэтому приведём здесь рекомендации и по этому поводу.

1. Возьмите нить длиной ~ 120 см (желательно классического белого или чёрного цвета). Проденьте её в иголку и выравняйте концы нити. При использовании специальной толстой нити достаточная длина составляет ~ 60 см и сдвоение нити не требуется.
2. Сложенную стопку листов договора с тыловой стороны проткните иголкой со вдетой нитью на расстоянии ~ 1 см от правого края посередине высоты листа. Иголка окажется с лицевой стороны стопки, а с тыловой оставьте конец нити на ширину листа.
3. С лицевой стороны, отступив вверх четверть высоты листа, проткните стопку иголкой и протащите за ней нить. Не допускайте провисание нити между отверстиями.
4. С тыловой стороны пропустите иголку с нитью через первое (центральное по вертикали) отверстие.
5. С лицевой стороны, отступив вниз четверть высоты листа, проткните стопку иголкой и протащите за ней нить.
6. С тыловой стороны, обхватив иголкой с нитью "пучок" нитей, входящих в первое (центральное по вертикали) отверстие, сделайте с оставленным концом узелок и отрежьте окончания нитей, оставив "хвостик" длиной ~ 5 см.

Скрепляющая нить опечатывается (заклеивается) поверх узелка листком бумаги размером ~ 2 х 5 см (желательно той же плотности, что и листы договора). В последующем, при подписании договора, стороны поставят на этом месте свои краткие подписи, причём таким образом, чтобы подпись, начинаясь на листе договора, заканчивалась на листке, которым заклеен узелок нити.
Можно рекомендовать также нанесение на оборотную сторону последнего листа договора (передаточного акта) рядом с местом опечатывания скрепляющей нити надписи следующего содержания: "Итого в настоящем документе прошито n (прописью) листов. Подписи сторон:". Такая надпись может быть исполнена от руки или напечатана.

Приведём далее несколько выработанных практикой рекомендаций по процедуре подписания договора (соглашения, передаточного акта):

• используйте ручки с чернилами синего (оттенка синего) цвета, т.е. не чёрного, не зелёного, не красного цвета;
• ставьте подписи в том порядке, в котором стороны указаны в преамбуле договора;
• подпись включает в себя фамилию, имя, отчество полностью в именительном падеже и краткую подпись подписывающегося без скобок, например:

  Смирнов Валерий Сергеевич краткая подпись

  При этом доверенные лица перед своими фамилией, именем, отчеством добавляют слова "по доверенности", например:

  по доверенности Смирнова Ирина Петровна краткая подпись

  Законные представители после своих фамилии, имени, отчества указывают также фамилию, имя, отчество представляемого полностью в винительном падеже с предлогом "за", например:

  Смирнова Инна Витальевна за Смирнова Александра Алексеевича краткая подпись

  Лица, действующие одновременно от своего имени и от имени представляемого (по доверенности или в силу закона), после своих фамилии, имени, отчества указывают слова "за себя" и фамилию, имя, отчество представляемого полностью в винительном падеже с предлогом "за", например:

  Смирнова Ирина Петровна за себя и по доверенности за Смирнова Валерия Сергеевича краткая подпись

  Смирнова Инна Витальевна за себя и за Смирнова Александра Алексеевича краткая подпись

• не залезайте при подписании на то поле листа договора, которое может быть использовано для прошивания с другими листами;
• не ставьте рядом с подписью дату подписания; дата указана в самом начале текста договора.

Если покупатель желает получить при проведении расчёта расписку продавца в получении денег, то изготовить текст такого документа можно по примеру, приведённому здесь. Расписка продавца в получении денег является для покупателя документальным подтверждением надлежащего исполнения договора в части оплаты покупателем приобретённой недвижимости, поэтому следует рекомендовать получение этого документа во всех случаях, а в особенности в случае, если по условиям сделки расчёт производится после подписания договора. О том, к чему может привести отсутствие расписки продавца, смотрите здесь.
К тому же расписка как документальное подтверждение произведённых расходов на приобретение недвижимости может понадобиться покупателю для получения имущественного налогового вычета, а также в случае последующей продажи купленного имущества.
Нотариального заверения расписка не требует.

Если завершение расчёта происходит одновременно с передачей и принятием имущества - предмета сделки, то расписку продавца и передаточный акт можно объединить в одном документе. Пример такого акта об исполнении сделки смотрите здесь. Двухсторонний акт об исполнении сделки в ряде случаев пригодится продавцу как документ, подтверждающий налоговый период, в котором им получен доход от продажи имущества.

Кроме того, в отдельных случаях для подписания договора потребуются дополнительно следующие документы:

• Письменное разрешение (согласие) на сделку органа опеки и попечительства необходимо:
  
  
  • при отчуждении имущества, собственником которого является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин (статьи 28 и 37 ГК РФ, статья 60 СК РФ).
    
    Примечание.
    Сделки от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет и от имени лиц, признанных судом недееспособными, совершают их законные представители (родители, усыновители и опекуны) - статьи 28 и 29 ГК РФ.
    Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет и граждане, ограниченные судом в дееспособности, совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей и попечителей) - статьи 26 и 30 ГК РФ.
    
    
  • при отчуждении жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (пункт 4 статьи 292 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 213-ФЗ).
    
    Примечание.
    Опека устанавливается по решению органов опеки и попечительства над несовершеннолетними в возрасте до 14 лет, а также над лицами, признанными судом недееспособными. Установление опеки сопровождается назначением опекуна. (Статья 32 ГК РФ.)
    Попечительство устанавливается по решению органов опеки и попечительства над несовершеннолетними в возрасте от 14 лет до 18 лет, а также над лицами, ограниченными судом в дееспособности. Установление попечительства сопровождается назначением попечителя. (Статья 33 ГК РФ.)
    Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов. (Статья 31 ГК РФ.)
    

  Разрешение (согласие) выдаётся органом опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченного в дееспособности гражданина независимо от местонахождения недвижимости, принадлежащей указанным лицам. Само по себе это не препятствует межведомственному взаимодействию органа опеки и попечительства по месту жительства указанных лиц с органом опеки и попечительства по месту нахождения принадлежащей им недвижимости при необходимости такого взаимодействия.

  При этом по сложившейся практике при принятии решения о даче разрешения (согласия) орган опеки и попечительства выясняет мнение о предстоящей сделке обоих родителей несовершеннолетнего, а также самого несовершеннолетнего, если он достиг возраста 14 лет. Поэтому в орган опеки и попечительства подаётся заявление всех перечисленных лиц. Мнение несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет также может выясняться органом опеки и попечительства с учётом его способности выразить такое мнение. В случае невозможности обращения в орган опеки и попечительства одного из родителей такая невозможность должна быть документально подтверждена.

• Если сторона-отчуждатель отчуждаемый объект создала или приобрела по возмездной сделке в период брака (и режим раздельной собственности не предусмотрен брачным договором), то в регистрационную службу необходимо будет представить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) стороны-отчуждателя независимо от его (её) присутствия при подписании договора и подаче документов в регистрационную службу, поскольку такое имущество является для супругов общим (статьи 34 и 35 Семейного кодекса РФ). Как следует из правовой позиции Верховного Суда РФ (пункт 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 за 2018 год), согласие супруга потребуется и для отчуждения имущества, приобретённого в период брака безвозмездно на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, поскольку законодатель не относит такие акты к безвозмездным сделкам. В частности, бесплатная передача земельного участка одному из супругов во время брака на основании акта органа местного самоуправления не может являться основанием его отнесения к личной собственности этого супруга.

  Примечание. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ. Однако имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счёт общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие) (статья 37 Семейного кодекса РФ). Кроме того, и сами супруги вправе в брачном договоре установить режим совместной собственности на имущество каждого из супругов (пункт 1 статьи 42 Семейного кодекса РФ).
  
  Согласие супруга (супруги) подлежит обязательному нотариальному удостоверению в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ. Указанное нотариальное действие вправе совершить любой нотариус независимо от местонахождения недвижимого имущества, на сделку с которым даётся согласие.

  Специальное нотариальное удостоверение согласия супруга не требуется, если этот супруг участвует в подписании договора либо как представитель другого супруга, либо совместно с ним как сособственник.

  Отсутствие супружеских отношений в случае совершения указанных сделок подтверждается дополнительно подаваемым в регистрационную службу соответствующим письменным заявлением.

  Согласие супруга на сделку или указание на отсутствие необходимости его получения могут содержаться в брачном договоре.

  Примечания.

  1. В пункте 3 статьи 35 СК РФ говорится о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации. А значит, исходя из буквального толкования текста указанной нормы, нет необходимости в получении согласия супруги покупателя на совершаемую в простой письменной форме сделку, поскольку сделка купли-продажи недвижимости сама по себе регистрации не требует, а регистрируется лишь переход права на её основании.
     
  2. С весны 2010 года регистрационная служба ввела новое требование: если заявление об отсутствии брачных отношений подписывается или подаётся не самой стороной сделки, а её представителем, то подлинность подписи на таком заявлении должна быть нотариально засвидетельствована. Данное требование на законе не основано и является немотивированной прихотью руководителей регистрационной службы на региональном уровне.
  3. Если необходимое согласие супруга на сделку не получено, то такая сделка считается оспоримой, но не ничтожной (пункт 3 статьи 35 СК РФ). При этом с 01 января 2017 года по смыслу пункта 4 части 3 статьи 9 и части 5 статьи 38 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" отсутствие такого согласия не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на основании сделки. В этом случае в ЕГРН дополнительно вносится специальная запись о совершении сделки без необходимого в силу закона согласия.

Теперь, когда все документы готовы, стороны должны подать в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области заявления о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к приобретателю на основании заключённого договора.

Срок осуществления государственной регистрации в общем случае: 7 рабочих дней (пункт 1 части 1 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). В отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, а также в отношении зданий, сооружений или объектов незавершенного строительства, расположенных на таких земельных участках, установлен сокращённый срок в 3 рабочих дня (пункт 8.4 части 1 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Государственная пошлина за исполнение: в отношении земельного участка - 350 рублей (подпункт 24 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ); в отношении иного объекта - 2000 рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ).

Результат исполнения будет выдан в виде специальной выписки из ЕГРН.

Примечание. С 29 июня 2022 года штамп регистрационной надписи на экземпляре договора больше не проставляется (статья 28 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в редакции Федерального закона от 30 декабря 2021 года № 449-ФЗ).

Вышеуказанные заявления и документы на бумажном носителе подаются в регистрационную службу через филиалы областного МФЦ. При этом действует принцип экстерриториальности: документы могут быть поданы в любой отдел любого филиала областного МФЦ вне зависимости от района Ленинградской области, в котором расположен объект недвижимости. Адреса и режим работы филиалов и отделов областного МФЦ смотрите здесь. Подача документов через МФЦ увеличивает срок исполнения на 4 рабочих дня (пункты 2 и 11.1 части 1 статьи 16, часть 18 статьи 29 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Указанный срок исполнения будет формально соблюдён, т.е. соответствующие записи и решения будут датированы числом в пределах срока, установленного законом. Реальные же сроки выдачи готовых документов на практике никаким пределом не ограничены и могут значительно превышать срок, установленный законом.

От уплаты государственной пошлины полностью освобождены ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, бывшие узники фашистских концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных немецкими фашистами и их союзниками в период Второй мировой войны, бывшие военнопленные во время Великой Отечественной войны (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.35 НК РФ).

От уплаты государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним освобождены физические лица, признанные малоимущими в соответствии с Жилищным кодексом РФ (подпункт 15 пункта 1 статьи 333.35 НК РФ). В части 2 статьи 49 ЖК РФ содержится следующее определение данной категории граждан: малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учётом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Указанная льгота не применяется при регистрации ограничений прав (обременений объектов), а также при регистрации прав, пошлина за которую установлена в размере 350 рублей.

С 01 января 2021 года государственная пошлина не уплачивается также за государственную регистрацию права собственности на жилые помещения или доли в праве на них, приобретённые в связи с реализацией мер социальной поддержки взамен жилых помещений, утраченных вследствие чрезвычайной ситуации (подпункт 16 пункта 1 статьи 333.35 НК РФ).

Право собственности у приобретателя по договору возникает с момента государственной регистрации права (статьи 8.1 и 223 ГК РФ).
При этом сам договор регистрации не подлежит и считается заключённым с момента его подписания сторонами.

Примечание. Здесь следует заметить, что договоры купли-продажи (мены) недвижимости жилого назначения и договоры дарения недвижимости любого назначения, подписанные в период с 01 марта 1996 года по 01 марта 2013 года включительно, регистрации подлежали и считались заключёнными с момента такой регистрации.

Подачу заявлений о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора каждая из сторон может поручить своему представителю, выдав ему нотариально удостоверенную доверенность.

О том, какие придётся платить налоги, связанные с недвижимым имуществом, смотрите здесь.

В чём сущность акциза? Купил пачку сигарет - продлил жизнь путинскому режиму.
Откажись от вредных привычек!