Садовый дом на неприватизированной земле

Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).


Проект 47

Требуется помощь в оформлении недвижимости? Звоните: 8-906-244-91-15

 

Садовый дом на неприватизированном земельном участке

Необходимые предварительные замечания:

Этот перечень не является исчерпывающим. Бывают и другие, редко встречающиеся виды правоустанавливающих документов, например - соглашение об уплате алиментов.

Если правоустанавливающего документа на садовый дом у Вас нет, то таковым станет технический план (при оформлении сделки) или справка правления садоводческого товарищества (при оформлении наследства, если нотариус готов выдать на её основании свидетельство о праве на наследство в отношении садового дома несмотря на отсутствие регистрации прав наследодателя на этот дом).

В настоящее время в соответствии с частями 1 и 10 статьи 40 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрация права собственности на вновь созданный дом на основании технического плана возможна только при наличии правоустанавливающего документа на земельный участок. Единственной альтернативой этого является признание права собственности на вновь созданный дом решением суда. Однако отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок не является препятствием для оформления сделки или наследства в отношении садового дома, если регистрация права собственности на него уже была произведена ранее (до 01 сентября 2006 года это допускалось даже во внесудебном порядке).

С 04 августа 2018 года в соответствии с частью 1.2 статьи 19 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрация права на вновь созданный дом осуществляется на основании уведомления об окончании строительства, технического плана и заключённого между правообладателями земельного участка соглашения об определении их долей в праве общей долевой собственности на дом (если правообладателей несколько) в совокупности с правоустанавливающим документом на земельный участок. Для изготовления технического плана требуется уведомление о планируемом строительстве дома (часть 11.1 статьи 24 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Указанные уведомления о планируемом строительстве и об окончании строительства подаются в соответствующие периоды застройщиком в орган местного самоуправления, который, проведя их проверку на соответствие градостроительным нормам, обязан направить в Росреестр заявление о кадастровом учёте и регистрации права на дом не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства. В случае ненаправления органом местного самоуправления в установленный срок данного заявления застройщик вправе подать его в Росреестр самостоятельно.

При этом в переходный период с 04 августа 2018 года до 01 марта 2019 года регистрация права собственности на вновь созданный дом допускалась и без направления в орган местного самоуправления уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства (часть 7 статьи 16 Федерального закона от 03 августа 2018 года № 340-ФЗ). Документом-основанием для регистрации права в этом случае являлся технический план в совокупности с правоустанавливающим документом на земельный участок. С 02 августа 2019 года действие данного упрощённого порядка было возобновлено на новый переходный период до 01 марта 2021 года (часть 12 статьи 70 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в редакции Федерального закона от 02 августа 2019 года № 267-ФЗ).
Федеральным законом от 08 декабря 2020 года № 404-ФЗ действие упрощённого порядка было продлено до 01 марта 2026 года. Вступившим в силу с 01 июля 2022 года Федеральным законом от 30 декабря 2021 года № 478-ФЗ действие упрощённого порядка продлено до 01 марта 2031 года.

Примечание. Представление технического плана для целей регистрации права на дом не требуется, если дом уже поставлен на государственный кадастровый учёт, то есть если сведения о нём уже имеются в ЕГРН (часть 22 статьи 70 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Обратите внимание также на то, что право собственности на садовый дом должно быть надлежащим образом зарегистрировано. Регистрация права подтверждается любым из следующих способов:

Фотоизображения разновидностей указанного свидетельства смотрите здесь.

Если же Вы имеете правоустанавливающий документ на садовый дом, право собственности по которому не зарегистрировано, то Вам необходимо будет осуществить такую регистрацию в регистрационной службе (смотрите этап №2 порядка оформления).

Вниманию оформляющих наследство! Право собственности за уже умершими людьми не регистрируется! Поэтому, если наследодатель не зарегистрировал при жизни в установленном порядке своё право на садовый дом, необходимым может стать обращение в суд с целью подтверждения принадлежности умершему данного имущества и признания за наследником прав на него. Хотя многое здесь будет зависеть от нотариуса, ведущего наследственное дело, от текущей трактовки законодательства органами регистрации и от оснований приобретения дома наследодателем.
Так например, шансы на внесудебный порядок наследования можно оценить как высокие, если умерший наследодатель, не зарегистрировавший своё право:

Некоторые (значительно меньшие) шансы на внесудебный порядок наследования имеются также в случае, если умерший наследодатель, не зарегистрировавший своё право на садовый дом, возводил его сам. Это связано со статьями 266 и 269 Гражданского кодекса РФ: пользователь земельного участка приобретает право собственности на строения, возводимые им для себя с соблюдением установленных правил. Кроме того, для домов, построенных до 01 января 1995 года, применим пункт 2 статьи 13 действовавшего ранее Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", согласно которому за членами садово-огороднических товариществ были признаны права собственности на принадлежащие им садовые дома.

Вниманию оформляющих сделку после оформления наследства! Если Вы отчуждаете имущество, которое принадлежит Вам на основании полученного у нотариуса свидетельства о праве на наследство, но право собственности на которое ещё не было зарегистрировано, то при совершении сделки в простой письменной форме такую регистрацию в регистрационной службе можно будет осуществить одновременно с регистрацией перехода права собственности по сделке. Данная возможность основана на том же самом пункте 4 статьи 1152 ГК РФ.


Перейдём теперь непосредственно к порядку оформления:

  1. Ваш дом считается ранее учтённым объектом, если выполнено хотя бы одно из нижеследующих условий:

    В этом случае убедитесь в наличии сведений о Вашем доме в кадастре недвижимости (это составная часть ЕГРН). Для этого используйте поисковую форму на сайте Росреестра. Поиск может осуществляться по адресу объекта, по кадастровому номеру (пример: 47:07:0202008:7), по условному номеру (пример: 47-38-10/2004-134), по номеру записи регистрации в ЕГРП/ЕГРН (пример: 47-01/38-10/2004-134).

    Вспомогательный инструмент поиска: публичная кадастровая карта. Имеющиеся здесь сведения о доме при вводе его кадастрового номера будут отображены даже при отсутствии сведений о координатах его контура. Причём состав отображаемых сведений несколько отличается от состава сведений, выдаваемых через поисковую форму на сайте Росреестра.

    Поиск следует произвести и в отношении земельного участка, если у Вас есть документ, удостоверяющий право владения, пользования неприватизированным участком, или договор его аренды. Поиск в отношении земельного участка может вестись также по ранее присвоенному кадастровому номеру в старом формате (пример: 47:Е1:2-2-14:12). Если же в Ваших документах использован кадастровый номер формата 47:07:02-02-008:0007, то его легко преобразовать в новый формат 47:07:0202008:7, убрав тире и незначащие нули в последнем сегменте номера.

    Если границы земельного участка отображаются на публичной кадастровой карте, то проверьте наличие зон с особыми условиями использования территорий, в пределах которых полностью или частично земельный участок расположен (для этого поставьте галочку в соответствующей строке на правой панели отображаемых слоёв карты).

    Сохраните (запишите) результат Вашего поиска, используйте его на последующих этапах оформления.

    1. Если поиск на этапе №1 не дал результата, то Вам следует обратиться в регистрационную службу с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтённом объекте недвижимости, приложив подтверждающий это обстоятельство документ. Срок исполнения: до 10 рабочих дней (части 5 и 7 статьи 69 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Плата за исполнение не взимается. Результат исполнения будет выдан в виде выписки из ЕГРН либо в виде решения об отказе в связи с тем, что сведения об объекте уже содержатся в ЕГРН, с указанием в решении на кадастровый номер данного объекта.
       
    2. Если поиск на этапе №1 дал результат, но обнаруженные сведения содержат ошибку (не соответствуют правоустанавливающему или правоподтверждающему документу, техническому или кадастровому паспорту), то Вам следует обратиться в регистрационную службу с заявлением об исправлении технической ошибки в сведениях ЕГРН об объекте, приложив подтверждающий это обстоятельство документ. Срок исполнения: до 6 рабочих дней (части 1 и 5 статьи 61 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Плата за исполнение не взимается. Результат исполнения будет выдан в виде уведомления об исправлении технической ошибки либо в виде решения об отказе в таком исправлении с указанием причины расхождения сведений об объекте в ЕГРН и в имеющемся у Вас документе на него.

      Следует учитывать, что не являются техническими ошибками расхождения в значениях общей площади дома или количестве этажей дома, если эти расхождения вызваны изменением порядка исчисления общей площади или количества этажей соответственно.
       
    3. Если Ваш дом не считается учтённым и требуется поставить его на учёт, или если по каким-либо причинам Вам требуется уточнить основные характеристики дома, содержащиеся в ЕГРН (кадастре недвижимости), то для выполнения этой работы Вам следует обратиться к кадастровому инженеру. Проверить полномочия любого кадастрового инженера можно на сайте Росреестра. Срок исполнения и плата за исполнение такой работы - это предмет договорённости с кадастровым инженером (предмет договора подряда). Результат исполнения: технический план в форме электронного документа. По желанию заказчика технический план может быть изготовлен и в форме документа на бумажном носителе.

      Рекомендуется поручить кадастровому инженеру весь комплекс работ, связанных с кадастровым учётом дома (и при необходимости - регистрацией права на него), в том числе обращение в орган местного самоуправления с уведомлением об окончании строительства (часть 16 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ). Это связано с тем, что обнаруженные при проверке технического плана недочёты исправлять именно кадастровому инженеру - исполнителю кадастровых работ.

      Срок осуществления государственного кадастрового учёта в связи с уточнением основных характеристик дома: 3 рабочих дня (пункт 8.4 части 1 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Плата за исполнение не взимается. Результат исполнения будет выдан в виде выписки из ЕГРН.

      В отношении дома, который не считается учтённым, кадастровый учёт и регистрация права осуществляются одновременно. Срок исполнения: 3 рабочих дня (пункт 8.4 части 1 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Государственная пошлина за исполнение: 350 рублей (подпункт 24 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ). Результат исполнения будет выдан в виде специальной выписки из ЕГРН.
       
    4. Если Вы имеете правоустанавливающий документ на дом, право собственности по которому не зарегистрировано (до 01 июня 1997 года - в БТИ, с 01 июня 1997 года - в ЛОРП или регистрационной службе), то Вам следует обратиться в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права собственности на Ваш дом.

      Срок исполнения в общем случае: 3 рабочих дня (пункт 8.4 части 1 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
      Срок исполнения, если правоустанавливающий документ выдан или удостоверен нотариусом: 3 рабочих дня при подаче документов на бумажном носителе, 1 рабочий день при подаче документов в электронной форме (пункт 9 части 1 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

      Государственная пошлина за исполнение: 2000 рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ). Кроме того, если дом получен Вами по сделке, которая сама требует регистрации как сделка (это договоры дарения или ренты, подписанные в период с 01 марта 1996 года по 01 марта 2013 года включительно), и таковой регистрации в соответствующем органе не было, то пошлина увеличивается на 2000 рублей для совершения данного регистрационного действия.

      Результат исполнения будет выдан в виде специальной выписки из ЕГРН.

      Напомним, что регистрация права за умершими не производится, поэтому при оформлении наследства действия по регистрации на этом этапе не совершаются.

      Если планируется совершение сделки с домом, право собственности на который является ранее возникшим и в ЕГРП/ЕГРН зарегистрировано не было, то одновременно с действиями, указанными в пункте "a" этого этапа, необходимо осуществить регистрацию такого права в ЕГРН. Для случая, указанного в пункте "b" этого этапа, такая регистрация также целесообразна. В случае, указанном в пункте "c" этого этапа, регистрация ранее возникшего права является необходимым предварительным условием для кадастрового учёта в связи с уточнением основных характеристик дома. Государственная пошлина за регистрацию ранее возникшего права не уплачивается.

    Вышеуказанные заявления и документы на бумажном носителе подаются в регистрационную службу через филиалы областного МФЦ. При этом действует принцип экстерриториальности: документы могут быть поданы в любой отдел любого филиала областного МФЦ вне зависимости от района Ленинградской области, в котором расположен объект недвижимости. Адреса и режим работы филиалов и отделов областного МФЦ смотрите здесь. Подача документов через МФЦ увеличивает срок исполнения на 4 рабочих дня (пункты 10 и 11.1 части 1 статьи 16, часть 18 статьи 29 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

    Все указанные здесь сроки исполнения будут формально соблюдены, т.е. соответствующие записи и решения будут датированы числом в пределах срока, установленного законом. Реальные же сроки выдачи готовых документов на практике никаким пределом не ограничены и могут значительно превышать сроки, установленные законом.

    От уплаты государственной пошлины полностью освобождены ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, бывшие узники фашистских концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных немецкими фашистами и их союзниками в период Второй мировой войны, бывшие военнопленные во время Великой Отечественной войны (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.35 НК РФ).

    От уплаты государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним освобождены физические лица, признанные малоимущими в соответствии с Жилищным кодексом РФ (подпункт 15 пункта 1 статьи 333.35 НК РФ). В части 2 статьи 49 ЖК РФ содержится следующее определение данной категории граждан: малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учётом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Указанная льгота не применяется при регистрации ограничений прав (обременений объектов), а также при регистрации прав, пошлина за которую установлена в размере 350 рублей.

    С 01 января 2021 года государственная пошлина за государственную регистрацию ранее возникшего права (т.е. права, возникшего до 31 января 1998 года) не уплачивается независимо от того, совершаются ли одновременно с такой регистрацией ещё какие-либо регистрационные действия в отношении данного права (подпункт 8 пункта 3 статьи 333.35 НК РФ).


Далее смотрите:


на главную страницу

e-mail: замените в адресе сайта w47.narod.ru
первую точку на символ @


© А. Масалович, 2023 Карта сайта "Проект 47"

В чём сущность акциза? Заправил бензином свой автомобиль - продлил жизнь путинскому режиму.
Выбирай альтернативные способы передвижения!