Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).

Проект 47

Данный материал содержит анализ ситуации на рынке
по состоянию на осень 2001 года.

Покупатель-горожанин, впервые оказавшийся на рынке загородной недвижимости, может столкнуться со следующей дилеммой: а где, собственно, должен находиться его новый дом - в садоводстве или не в садоводстве (а в деревне, в посёлке). В чём разница между садовым участком и участком под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), между садовым домом и домом жилым? И насколько принципиально это отличие для него, конкретного покупателя?

Поиск ответов на такие вопросы зачастую происходит под влиянием стереотипных представлений, коих на рынке загородной недвижимости немало. (Смотрите, например, заметку "Рынок загородной недвижимости. Собрание стереотипов.") А стереотипы, в свою очередь, нередко базируются на заблуждениях, мифах, недостаточных знаниях об истинном положении дел, что приводит порой к формированию у части покупателей стойкого отторжения целых сегментов рынка.
Ярким примером такого неприятия является отношение некоторых покупателей к вариантам в садоводствах. Назовём это садоводческим синдромом и проанализируем причины его возникновения.

Это не мой размер!

Причина первая: "Садоводство? Так это же шесть соток, дом на доме!".
Действительно, в восьмидесятые годы участки в садоводствах нарезались по шесть и даже по пять (!) соток, дабы максимальным образом удовлетворить ажиотажный спрос на них в то время. Настолько городскому жителю хотелось тогда иметь свою собственную дачу, что и шесть соток казались приемлемым стандартом.
Однако, в старых садоводствах, образовавшихся в 50-е, 60-е годы, не редкость земельные участки и по восемь, и по десять, и по двенадцать соток. В новых садоводствах (90-е годы) нормой стал размер в 9-10 соток. Таким образом, само по себе нахождение участка в садоводстве не означает автоматически его малую площадь.

В представлении отдельных покупателей садоводческие товарищества - это непременно бесконечные параллельно-перпендикулярные улицы с абсолютно плоским рельефом. М-да, скучноват пейзажик... Но далеко не все садоводства создавались на землях бывших совхозных полей. Достаточно много массивов располагается на холмистой и в лесистой местностях с отнюдь не унылым ландшафтом.

Так что загородную недвижимость аршином общим мерить не стоит.

Членская книжка из крокодиловой кожи.

Причина вторая: "Да в садоводстве поборы сплошные, денег на них не напасёшься!".
И в этом утверждении, к сожалению, есть доля правды. Но вызвано это не статусом недвижимости, а тем, что правления в отдельных садоводческих товариществах не соблюдают нормы, установленные законом. Рассмотрим этот вопрос подробнее через призму законодательства.

Отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, правовое положение садоводческих объединений, права и обязанности их членов регулируются Федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее также - Закон) № 66-ФЗ от 15 апреля 1998 года (в редакции Федерального закона № 137-ФЗ от 22 ноября 2000 года). Данный Закон распространяется и на садоводства, созданные до вступления его в силу (статья 2).
Садоводческое товарищество - это на сегодняшний день самая распространённая организационно-правовая форма садоводческих объединений граждан, поэтому ниже речь будем вести именно о ней. (Законом предусмотрены ещё объединения в форме потребительского кооператива и некоммерческого партнёрства.)

Итак, статьёй 1 Закона даны следующие определения взносов, уплачиваемых членами садоводств:

• вступительные взносы - денежные средства, внесённые на организационные расходы на оформление документации;
• членские взносы - денежные средства, периодически вносимые на оплату труда работников, заключивших трудовые договоры с садоводством, и на другие текущие расходы садоводства;
• целевые взносы - денежные средства, внесённые на приобретение (создание) объектов общего пользования.

Отсюда следует, что если председатель правления садоводства предлагает покупателю участка и (или) садового дома заплатить 1500 рублей (или около того) в качестве вступительного взноса, то либо обложка членской книжки в этом садоводстве сделана из крокодиловой кожи, либо законность здесь и рядом не стояла. Мне известен и совсем уж возмутительный случай, когда размер вступительного взноса был установлен в процентном отношении от суммы сделки.

Бывает, что председатель правления объясняет большую величину этого взноса необходимостью оплатить дороги, водопровод, опоры линий электропередачи и т.п. Однако это не вступительный, а ЦЕЛЕВОЙ взнос. За счёт целевых взносов в садоводстве приобретается или создаётся имущество общего пользования, являющееся совместной собственностью его членов (пункт 2 статьи 4 Закона). При этом подпунктом 6 пункта 1 статьи 19 Закона предусмотрено право члена садоводства при отчуждении своего участка одновременно отчуждать приобретателю долю имущества общего пользования в размере целевых взносов.

Отступление мелким шрифтом. Здесь в Законе заметна эклектика. С одной стороны утверждается, что имущество общего пользования находится в совместной собственности (то есть без определения долей). А с другой стороны прямо определяются доли - пропорционально размерам внесённых целевых взносов, то есть указывается на режим долевой собственности.

Требование правления к покупателю об уплате целевого взноса правомерно только в следующих ситуациях:

1. Прежний владелец в связи с выходом из членов садоводства получил стоимость доли имущества общего пользования в размере внесённых им целевых взносов (или часть такого имущества в натуре).
2. У прежнего владельца имелась задолженность по целевым взносам.
3. Осуществляется сбор новых целевых взносов со всех членов садоводства для приобретения (создания) новых объектов общего пользования.

А так как в подавляющем большинстве случаев такие обстоятельства отсутствуют, то астрономические суммы, которые отдельные председатели правлений пытаются получить с покупателей за вступление в садоводство, нельзя признать законными.

Знание - сила!

Расскажу занятный пример из моей практики по этому поводу. Ко мне за консультацией обратился один покупатель, от которого правление требовало кругленькую сумму в качестве вступительного взноса. Ознакомившись с нормами законодательства, регулирующими этот вопрос, он попросил у меня на время текст вышеупомянутого Закона, чтобы показать его в правлении садоводства. И я предоставил ему номер официального еженедельного издания "Собрание законодательства Российской Федерации" с этим Законом. Появившись на заседании правления с объёмным "Собранием законодательства" в бело-сине-красной обложке и аргументированно, со ссылкой на Закон, изложив свою позицию, покупатель произвёл там настоящий фурор. Ему тотчас предложили войти в состав правления.

Поэтому рекомендую: "Собрание законодательства Российской Федерации", подписной индекс 73360. Все федеральные законы, акты палат Федерального Собрания, указы и распоряжения Президента, постановления и распоряжения Правительства, решения Конституционного Суда. Не всё же "Бюллетень недвижимости" читать! ;-)

Сам себе садовод.

Между прочим, в соответствии со статьёй 8 Закона граждане могут вести садоводство в индивидуальном порядке. То есть член садоводческого товарищества может добровольно из него выйти, а покупатель участка и (или) садового дома может в товарищество и вовсе не вступать.
При этом "индивидуалы" вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого объединения за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме. При условии внесения целевых взносов на приобретение (создание) указанного имущества (т.е. если "индивидуал" является его сособственником) размер платы за его пользование не может превышать соответствующего размера для членов садоводства.

Каких-либо значительных преимуществ ведение садоводства в индивидуальном порядке, на мой взгляд, не даёт, а только лишает гражданина возможности влиять своим участием на решения, принимаемые садоводческим объединением.

Не нужен сторож - нет и взносов.

Несколько слов о членских взносах, уплачиваемых членами садоводства периодически. Обычно такие взносы ежегодные. Естественно, что их размер индивидуален для каждого конкретного садоводства, но как правило составляет порядка 300-500 рублей в год. Есть однако товарищества, текущие расходы которых сведены к минимуму как за счёт отказа от вознаграждения его должностных лиц, так и за счёт отказа от найма сезонных работников (сторожей, водопроводчиков, кладовщиков и т.п.). В подобных садоводствах ежегодные платежи включают в себя только оплату электричества да земельный налог! Так что всё в руках самих садоводов.

Где налог больше?

Кстати о налоге за землю. Ошибочным является часто встречаемое утверждение, будто бы уплата земельного налога (и его величина) зависит от того, приватизирована земля или нет. В соответствии со статьёй 1 Закона РФ "О плате за землю" налогом облагаются собственники участков, а равно землевладельцы и землепользователи (кроме арендаторов), то есть граждане, обладающие правом пожизненного наследуемого владения и правом постоянного (бессрочного) пользования участками.
Членами садоводств земельный налог чаще всего уплачивается централизованно - через правление (казначея, бухгалтера).

"А какой же в садоводствах земельный налог?" - спросит пытливый читатель. Значительно меньший, чем в деревнях и посёлках, на порядок меньший! Так как ставки земельного налога не являются едиными для всей Российской Федерации, приведём здесь в качестве примера их размер для Всеволожского района Ленинградской области, одного из самых популярных районов в пригородной зоне Петербурга.

Налог за земли, предоставленные для ведения садоводства:
0.01128 рубля за квадратный метр, то есть 1.128 рубля за сотку в год.

Налог за земли, предоставленные для индивидуального жилищного строительства:
0.14 рубля за квадратный метр, то есть 14 рублей за сотку в год - в посёлках;
0.18 рубля за квадратный метр, то есть 18 рублей за сотку в год - в деревнях.

Как видим, земельный налог в садоводстве чисто символический: за 12 соток всего чуть более 13.5 рублей в год (плюс 3-4 рубля налога за земли общего пользования). В то время как в соседней деревне налог за участок под ИЖС той же площади составит 216 рублей в год.

Примечание-постскриптум. Текущие значения ставок земельного налога смотрите здесь.

Садовый дом - это хозпостройка?!

Что же касается ежегодного налога на строения, то Законом РФ "О налогах на имущество физических лиц" установлены пределы ставок этого налога, в рамках которых представительные органы местного самоуправления определяют конкретные ставки. (В Ленинградской области муниципальные образования соответствуют районам и в редких случаях - административным единицам более низкого уровня.) При этом, хотя данный закон и предусматривает возможность дифференциации ставок в зависимости от типа использования недвижимости, в большинстве случаев местная власть вводит максимально допустимый размер налога на строения независимо от их назначения:

0.1% - при инвентаризационной стоимости до 300 тысяч рублей;
0.3% - при инвентаризационной стоимости от 300 тысяч рублей до 500 тысяч рублей;
2.0% - при инвентаризационной стоимости свыше 500 тысяч рублей.

Примечание-постскриптум. Текущие значения ставок налога на имущество смотрите здесь.

Инвентаризационная стоимость - это восстановительная стоимость объекта с учётом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги. Для исчисления налога она определяется органами технической инвентаризации (БТИ) по состоянию на 1 января каждого года. Надо отметить при этом, что применяемый БТИ коэффициент роста цен утверждается руководителем исполнительной власти субъекта федерации, в руках которого, по существу, мощный рычаг управления абсолютной величиной этого налога.

Закон РФ "О налогах на имущество физических лиц" устанавливает обширный перечень оснований освобождения от уплаты налога на строения. Самая многочисленная категория льготников - это пенсионеры.

Интересно, что для садоводств этим законом введена особая льгота: налог не взимается с расположенных на участках в садоводческих и дачных некоммерческих объединениях граждан жилого строения жилой площадью до 50 кв.м. и хозяйственных строений и сооружений общей площадью до 50 кв.м. Но, к сожалению, эта льгота реально не действует, так как БТИ определяет не жилую, а только общую площадь садового дома, не признавая его жилым строением. (Возможность изменения статуса садового дома на жилой мы рассмотрим чуть ниже.) Поэтому налоговые органы в данном контексте относят садовый дом к хозяйственному строению, а площадь на основании данных техпаспорта исчисляют не по внутреннему, а по внешнему размеру всех строений (в том числе надворных построек) на участке суммарно. При таком толковании под данную льготу подпадают только очень маленькие домики со скромными хозпостройками.

Надо отметить также, что со строений, права собственности на которые не зарегистрированы ни в БТИ, ни в учреждении юстиции по регистрации прав, - а таких в наших садоводствах пока ещё подавляющее большинство - налог не платится. Но к покупателю садового дома это замечание, естественно, не относится. Ведь он только тогда и станет собственником приобретённой недвижимости, когда зарегистрирует на неё свои права.

Суммируя исследования денежного вопроса, можно сделать вывод: общие суммы ежегодных обязательных платежей за недвижимость в садоводстве и в деревне (посёлке) соразмерны.

Настойчивый - добьётся!

Вернёмся к изучению садоводческого синдрома.
Причина третья: "Мне дом с пропиской нужен, а не садоводство!"
А вот это, действительно, серьёзный аргумент. Зарегистрироваться по месту жительства (прописаться) можно только в жилом помещении. То есть строение должно иметь юридический статус "жилого", а не "садового" дома. Каким бы благоустроенным ни являлся коттедж, возведённый в садоводстве, он считается садовым домом. Но этот его статус, присвоенный, так сказать, по рождению, может быть изменён по желанию собственника.

В соответствии со статьёй 9 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" граждане, имеющие в собственности строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, вправе переоформлять их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством.
Несмотря на то, что данная норма действует с начала 1993 года, процедура изменения статуса дома не получила широкого распространения ввиду, вероятно, неинформированности собственников садовых домов о своих правах. А малочисленность претендентов приводит, в свою очередь, к непроработанности самого порядка переоформления. Но настойчивые добиваются! Так что жилые дома в садоводствах - это хотя и единичные случаи, но реальные.

Градостроительная свобода.

Садоводы со стажем помнят те времена, когда возведение садовых домов сопровождалось массой ограничений.
Максимально допустимая площадь основного строения составляла 25 кв.м., пристройки-веранды - 10 кв.м. Никакого обустройства чердака в мансарду не разрешалось. Один период даже запрещали ставить печи: считалось, что садовый дом должен быть исключительно летним! При всём при этом осуществлялся строгий контроль за соблюдением этих правил. Делалось это путём проведения "поголовных" инвентаризаций, по итогам которых владельцам домов указывалось: "Вот это - разобрать! Мансарду - заколотить!". (В Ленинградской области последний раз подобная тотальная инвентаризация проводилась в середине 70-х годов.)

А что же теперь? Теперь садоводам дарована неслыханная свобода домостроительства. Де-юре застройка территории садоводства регламентируется: главой VII Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" установлен порядок разработки, согласования и утверждения проектов организации и застройки, предусмотрены полномочия органов исполнительной власти субъектов РФ вводить нормативы в этой сфере. В соответствии со статьёй 34 данного закона правление садоводческого объединения, инспектора государственных органов, органы местного самоуправления вправе осуществлять контроль за соблюдением требований к возведению строений и сооружений в садоводстве. Однако, де-факто (здесь речь идёт о ситуации в Ленинградской области) никакого контроля за тем, что строят садоводы, нет. Получение каких-либо разрешений и согласований при возведении дома на садовом участке не требуется.
Для регистрации права собственности на вновь созданный садовый дом с надворными постройками в учреждении юстиции по регистрации прав достаточно справки правления садоводческого товарищества и технического паспорта строений, составленного БТИ по результатам инвентаризации, заказанной собственником.

В этом, кстати, принципиальное отличие ведения строительства в садоводствах от застройки участков под ИЖС в деревнях и посёлках. В последнем случае необходимо заключение договора о возведении индивидуального жилого дома (договора застройки) с органом по архитектуре и градостроительству администрации соответствующего муниципального образования. А когда жилой дом будет готов, для сдачи его в эксплуатацию назначается приёмочная комиссия, материалы которой утверждаются главой местной администрации. Кроме этого, в дальнейшем строительство дополнительных, не предусмотренных договором застройки строений (например, бани) также подлежит согласованию с местной властью.
Причём следует учитывать, что на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ строения, возведённые без получения необходимых для этого разрешений, признаются самовольными. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Такому лицу придётся заплатить штраф от 10 до 30 МРОТ (статья 143 Кодекса РСФСР об административных правонарушениях) и согласовать-таки всё построенное. Только в случае выполнения установленных норм право собственности застройщика на созданную им недвижимость может быть зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав. При невозможности легализации самовольных строений они подлежат сносу.

Примечание-постскриптум. Введённый в действие с 1 июля 2002 года новый Кодекс РФ об административных правонарушениях предусматривает теперь в статье 9.5 наложение административного штрафа на граждан за следующие правонарушения:
1) за строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий, а также объектов индивидуального строительства - в размере от 3 до 5 МРОТ;
2) за нарушение правил приёмки и ввода объектов в эксплуатацию, в том числе за заселение жилых домов и использование гражданских и производственных объектов без оформления в установленном порядке документов о вводе в эксплуатацию - в размере от 5 до 10 МРОТ.

Отняли льготу.

И всё-таки надо признать одно явное преимущество покупателей (застройщиков) жилых домов перед покупателями (застройщиками) домов садовых. Для последних часть вторая Налогового кодекса РФ, вступившая в силу с 01 января 2001 года, льгот по налогу на доход не содержит. Имущественный налоговый вычет в связи с покупкой (строительством) недвижимости теперь предусмотрен только в отношении объектов жилого назначения (квартиры, жилые дома).

В садоводстве - круглый год!

Причина четвёртая: "Да там ведь зимой не живёт никто!"
Конечно, по сравнению с летним периодом жизнь в садоводствах зимой, можно сказать, замирает. Однако, не одни сторожа - жители заснеженных садоводческих массивов. Очень многие приезжают в свои загородные дома на уик-енд. Кто просто отдохнуть, кто покататься на лыжах по зимнему лесу, кто порыбачить на озере, что совсем рядом.
К тому же, с каждым годом становится всё больше и больше садоводов (в основном пенсионеров), которые живут на своих дачах постоянно, круглый год. Некоторые из них держат домашний скот, который на зиму перевезти некуда и без присмотра не оставить. Ну а кто-то попросту сдаёт свою городскую квартиру и потому вынужден проживать в садоводстве. (Сдача жилья по договору найма - весьма прибыльный бизнес в Петербурге, "Бюллетень недвижимости" не даст соврать.)

Проблему сохранности своего имущества садоводы, не живущие зимой за городом, решают установкой решёток и (или) глухих ставней на окнах. Там, где это позволяют технические условия, может использоваться даже радиосигнализация с сообщением тревоги сторожу, на пункт вневедомственной охраны либо самому хозяину.
Что же касается функционирования в зимний сезон объектов инфраструктуры в садоводствах (работа магазинов, чистка дорог от снега и т.п.), то всё здесь зависит от востребованности таких услуг самими садоводами. Есть спрос - найдётся и предложение.

Целевое назначение - отдых.

Причина пятая: "Не нужны мне эти грядки, я отдыхать хочу!"
Давно уже канули в лету те времена, когда количество яблонь и кустов смородины контролировалось правлением садоводства и заносилось в членскую книжку. Сколько и чего сажать, садоводы решают теперь сами. У одних весь участок - сплошное картофельное поле, а у других - зелёная лужайка с цветочными клумбами и декоративными водоёмчиками.
Любопытно, что статьёй 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" прямо определяется, что садовый участок - это участок, предоставленный (приобретённый) не только для выращивания сельскохозяйственных культур, но и для отдыха. Поэтому те собственники садовых участков, которые скорее дачники, чем садоводы, и которые уделяют внимание больше эстетическому виду придомовой территории, чем её продовольственному наполнению, никак не могут быть - даже теоретически - обвинены в использовании своих участков не по назначению.

Кстати сказать, действующим законодательством предусмотрено обязательное заблаговременное предупреждение садовода о необходимости устранения допущенных нарушений, связанных с ненадлежащим использованием земельного участка и являющихся основаниями для его изъятия (статья 286 Гражданского кодекса РФ, статья 47 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"). Само же лишение права собственности на участок в случае неустранения таких нарушений и при несогласии собственника с его изъятием может проводиться только в судебном порядке (статья 35 Конституции РФ). Подробности этой процедуры должны определяться вводимым в действие новым Земельным кодексом РФ.

Примечание-постскриптум. Интересно, что новый Земельный кодекс РФ, установив в статье 54 условия и порядок принудительного прекращения права пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования участками ввиду их ненадлежащего использования, в том числе порядок заблаговременного предупреждения владельцев и пользователей о допущенных нарушениях, не содержит почему-то описания аналогичной процедуры в отношении собственников. Статья 44 ЗК РФ содержит лишь ссылку на нормы гражданского законодательства. А пункт 1 статьи 286 ГК РФ в свою очередь отдаёт определение порядка заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях законодательству земельному. Вот так, сослались два кодекса друг на друга, а процедуру не регламентировали...

Алло, это садоводство?

Подводя итоги изучению садоводческого синдрома, важно сделать правильные выводы. Покупатель, ознакомившись с этим исследованием, сможет более объёмно взглянуть на проблему выбора своего нового загородного дома.
А у продавца есть возможность на собственном примере применить результаты данного анализа. Надо только не спешить с ответом на часто встречающийся вопрос звонящего покупателя: "Алло, это у вас садоводство?". Стоит поинтересоваться сначала, а в чём же для него разница между садоводством и деревней (посёлком). И показать затем покупателю преимущества там, где он видел одни недостатки.

Двойной профессиональный стандарт.

В качестве приложения к этому материалу, хотел бы предложить вниманию читателей свою точку зрения на оформление сделок с недвижимостью в так называемых "неприватизированных садоводствах", т.е. в садоводствах, в которых земельные участки не приватизированы.
Если у члена садоводческого товарищества нет и не было никаких правоустанавливающих документов ни на дом, ни на участок, если единственное, чем он располагает, - это членская книжка, то переоформление садового дома на другого человека зачастую производится посредством смены членства по правилам, предусмотренным в данном товариществе.

Однако покупатели и продавцы должны ясно осознавать, что такое переоформление нельзя считать совершением сделки в правовом смысле. В соответствии со статьёй 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, несоблюдение которой влечёт его недействительность.
Последствия же "сделки" купли-продажи посредством смены членства могут оказаться самыми печальными. Причём не только для покупателя, который де-юре ничего не покупал, но и для продавца, который де-юре ничего не продавал.

Вариант 1. Передумавший продавец является на свой, казалось бы, уже бывший участок, выкладывает полученные деньги и требует вернуть ему его дом.
Вариант 2. Покупатель, которому за пару месяцев проживания разонравился купленный дом, отыскивает продавца и предлагает ему забрать обратно "свою развалюху", настаивая на возврате уплаченных денег.
Любой из сторон в случае заинтересованности не составит труда доказать в суде, что никакой сделки купли-продажи между ними в правовом смысле не было.

И напрасно покупатель, получивший на правлении садоводства из рук его председателя членскую книжку в качестве "правоустанавливающего документа", утешает себя иллюзиями, что он стал членом садоводства. Согласно статье 21 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" приём в члены такого объединения - это исключительная компетенция общего собрания его членов (собрания уполномоченных), а никак не правления и не председателя. А общие собрания в садоводствах проводятся обычно только раз в год (летом), причём до ближайшего - ещё ждать и ждать.

Таким образом, псевдосделка путём манипуляций с членской книжкой - это весьма и весьма рискованный для сторон способ совершения купли-продажи.

При всём при этом официальное (т.е. соответствующее гражданскому законодательству) оформление сделки никаких особых сложностей не представляет.
Да, неприватизированный земельный участок не является собственностью члена садоводства и потому не может быть предметом сделки купли-продажи. Но вот садовый дом с надворными постройками, возведённый на предоставленном в пользование участке, собственностью садовода является. Перед совершением сделки с садовым домом продавцу необходимо будет пройти стандартную процедуру государственной регистрации права собственности на него, точно такую же, как если бы дом стоял на приватизированном земельном участке. Затем между сторонами заключается договор купли-продажи, на основании которого в учреждении юстиции по регистрации прав регистрируется переход права собственности на садовый дом к покупателю. Подробнее об этом смотрите здесь.

Справедливости ради надо отметить, что в некоторых неприватизированных садоводствах председатели правлений честно предупреждают желающих оформить сделку о возможных негативных последствиях неофициального способа.

Но самое удивительное здесь - это позиция ведущих петербургских операторов рынка загородной недвижимости. Они, оказывается, считают для себя вполне допустимым оформление купли-продажи садовых домов посредством смены членства. То есть на словах, в рекламных целях агентства во всеуслышание заявляют о юридической безупречности сделок, совершаемых при их участии, о безусловном приоритете защиты интересов своих клиентов. На деле же выходит, что главная цель - поскорей бы добраться до комиссионных, а остальное всё побоку.
Вот такие у нас на рынке "профессиональные" стандарты.

Данная статья впервые была опубликована
в интернет-дайджесте Андрея Веялиса "RE:view! - Недвижимость" 22, 23 октября 2001 года.