Нотариальное удостоверение сделки

Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).


Проект 47

Требуется помощь в оформлении недвижимости? Звоните: (921) 744-77-73

Реальность или постановка?

Нотариальное удостоверение сделки

 

Итак, у Вас имеются все документы относительно объекта недвижимости, требующиеся нотариусу для удостоверения сделки. К какому нотариусу обращаться?

С 15 июля 2016 года договор об отчуждении недвижимого имущества удостоверяется нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится указанное имущество (статья 56 Основ законодательства РФ о нотариате). То есть для случая отчуждения недвижимости, расположенной на территории Всеволожского района, - это может быть любой нотариус Ленинградской области. Обратите внимание: нотариус Санкт-Петербурга в данной ситуации Вам ничем не поможет.
Исключение: удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах РФ, (например, договора мены таких объектов) производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах одного из субъектов РФ, на территориях которых находится указанное имущество.

Список нотариусов Ленинградской области смотрите на сайте Нотариальной палаты Ленинградской области.

В отдельных случаях для подписания договора потребуются дополнительно следующие документы:

Кроме того учитывайте, что требования разных нотариусов к представляемым документам могут иметь некоторые отличия. Например:

Уточнять перечень документов рекомендуется в беседе непосредственно с нотариусом, а не с его помощниками и секретарями.

 

Оплата услуг нотариуса.

С 01 января 2005 года вступила в силу глава 25.3 "Государственная пошлина" Налогового кодекса РФ (статьи 333.24, 333.25, 333.35 и 333.38) и новая редакция Основ законодательства РФ о нотариате (статьи 22 и 22.1). Теперь тариф для нотариусов при оформлении сделок с недвижимостью прямо установлен в законе и произвольно определяться самими нотариусами не может, в том числе в тех случаях, когда обязательная нотариальная форма сделки законодательством не предусмотрена.

Примечание. Перечень видов сделок, требующих обязательную нотариальную форму, смотрите здесь.

Итак, размер нотариального тарифа установлен следующий:

За нотариальные действия, совершаемые вне помещения нотариальной конторы, тариф взимается в полуторакратном размере. При этом нотариусу возмещаются также и его фактические транспортные расходы за выезд. Остаётся неясным, должна ли применяться эта норма к тарифу за представление документов на государственную регистрацию.

Сумма договора определяется сторонами в рублях и может быть как равной, так и выше, так и ниже кадастровой (инвентаризационной) стоимости объектов, являющихся предметом сделки.

Если стороны устанавливают сумму договора, подлежащего обязательному нотариальному удостоверению, ниже оценочной стоимости, то для исчисления тарифа используется оценочная стоимость (подпункт 5 пункта 1 статьи 333.25 НК РФ). Как указано в подпунктах 8 и 9 пункта 1 статьи 333.25 НК РФ, оценку недвижимости для этих целей могут осуществлять также иные лица, занимающиеся оценочной деятельностью. При этом в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.25 НК РФ вид стоимости имущества (инвентаризационная, рыночная, кадастровая либо иная (номинальная) стоимость) для исчисления нотариального тарифа определяется по выбору плательщика, то есть по выбору сторон договора, а не нотариуса. В случае представления плательщиком нескольких документов с указанием различной стоимости имущества при исчислении тарифа используется наименьшая из указанных стоимостей.

Если стороны устанавливают сумму договора, обязательное нотариальное удостоверение которого законодательством не предусмотрено, ниже кадастровой стоимости, то для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость (при её наличии) (часть 2 статьи 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

 

От уплаты тарифа за нотариальные действия, для которых законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма, освобождены:

Лицам, имеющим перечисленные льготы, необходимо будет представить документы, подтверждающие их права на эти льготы.

В дополнение отметим, что ни в НК РФ, ни в Основах законодательства РФ о нотариате не упоминается о пошлине или тарифе за составление проектов документов и выполнение технической работы.
Нотариальная палата каждого субъекта РФ уполномочена ежегодно устанавливать обязательные для применения нотариусами размеры платы за оказание услуг правового и технического характера, не превышающие предельных размеров, установленных Федеральной нотариальной палатой, и размещать на официальном сайте нотариальной палаты информацию об этом (статья 25 Основ законодательства РФ о нотариате). То есть по сути нотариальное сообщество само и вне рамок закона определяет размер расходов граждан при обращении к нотариусам, чем обессмысливается установление каких-либо тарифов и пошлин за нотариальные действия непосредственно.

Некоторые нотариусы техническую подготовку документов возлагают на работающих в тандеме с ними индивидуальных предпринимателей или на специально созданные при нотариальных конторах коммерческие организации (хрестоматийный пример - нотариальная контора на улице Восстания, дом 6). Подобная коммерциализация явно противоречит статье 1 Основ законодательства РФ о нотариате, согласно которой нотариальная деятельность предпринимательством не является и цели извлечения прибыли не преследует. В результате общая сумма расходов при посещении нотариальной конторы полностью зависит от степени отсутствия совести у выбранного Вами нотариуса.

В борьбе с нотариусами за Ваши права учитывайте также Определение Конституционного Суда РФ от 1 марта 2011 года № 272-О-О, в котором высокий суд разъяснил, что лицо, обратившееся к нотариусу, не связано необходимостью получения от нотариуса - помимо нотариальных действий - дополнительно услуг правового или технического характера. Получение этих услуг для лица, обратившегося к нотариусу, носит исключительно добровольный характер: при его несогласии с формой, структурой, размерами оплаты этих услуг и прочими условиями такие услуги не оказываются, а их навязывание нотариусом недопустимо (подробнее об этом смотрите здесь и здесь).

Методике борьбы с нотариусами, навязывающими гражданам услуги правового и технического характера, посвящён сайт Евгения Воронина "Честный нотариус".

В любом случае рекомендуется заранее, до начала подготовки договора к подписанию согласовать с нотариусом общую стоимость всех услуг. Какая из сторон (и в какой пропорции) берёт на себя эти расходы решается по соглашению между сторонами.

Примечание. В пункте 2 статьи 333.18 НК РФ установлено императивное правило о том, что при одновременном обращении за совершением юридически значимого действия двух и более лиц, не имеющих права на льготы, государственная пошлина уплачивается ими в равных долях. В случае, если среди обратившихся одно лицо или несколько лиц освобождено от уплаты госпошлины, то участники сделки, не имеющие льгот, оплачивают размер госпошлины, уменьшенный пропорционально числу лиц, льготы имеющих.
Это, однако, никак не мешает сторонам сделки определить, кто из них (и в какой пропорции) несёт
фактические затраты на уплату пошлины. Кроме того, нет оснований распространять указанную норму НК РФ на совершение действий, для которых обязательная нотариальная форма законодательством не предусмотрена (часть третья статьи 22 Основ законодательства РФ о нотариате).

 

Подписание договора.

Количество подлинных экземпляров договора соответствует числу участников договора плюс один экземпляр для хранения в делах нотариуса (статья 44.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

Следует учитывать, что у нотариусов Всеволожского нотариального округа существует договорённость не выдавать подлинный экземпляр стороне-отчуждателю, а делать для этой стороны только нотариально заверенную копию. Обосновывают они эту позицию тем, что этот договор для отчуждателя не является правоустанавливающим документом, и иметь его в оригинале ему нет необходимости. Одновременно это предотвращает возможные злоупотребления отчуждателя по использованию своего подлинного экземпляра в качестве правоустанавливающего документа на уже не принадлежащую ему недвижимость.

Перед подписанием договора рекомендуется проверить содержащиеся в нём данные сторон, адрес объекта недвижимости, его характеристики, правильность ссылок на другие документы. А после подписания - проверить наличие на выданных экземплярах круглой печати и подписи нотариуса в конце текста договора, а также на месте опечатывания скрепляющей нити, если договор на нескольких листах.

В нарушение статьи 44 Основ законодательства РФ о нотариате содержание удостоверяемой сделки нотариусом вслух для участников договора обычно не зачитывается. В лучшем случае будут озвучены лишь самые важные, по мнению нотариуса, положения договора. Поэтому уделяйте визуальному изучению договора при его подписании первостепенное значение!

Внимание! Если договором купли-продажи или мены с доплатой предусмотрено, что расчёт сторонами полностью или частично производится после государственной регистрации права собственности покупателя, то в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ объект недвижимости, являющийся предметом такого договора, будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты покупателем его стоимости. При этом согласно пункту 2 статьи 20 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя может быть зарегистрирована по заявлению любой стороны или нотариуса ипотека в силу закона в пользу продавца. Для снятия этого обременения обеим сторонам после полного завершения расчёта необходимо будет ещё раз обратиться в регистрационную службу с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке.
Однако норма пункта 5 статьи 488 ГК РФ диспозитивная, то есть действующая по умолчанию. Стороны вправе прямо в договоре установить, что залога в такой ситуации не возникает.

Учитывайте также правовую позицию Верховного Суда РФ, согласно которой неоплата покупателем в установленный срок приобретаемого имущества сама по себе не позволяет продавцу требовать расторжения договора и возврата неоплаченного имущества, если такое основание расторжения договора и возврата имущества специально не оговорено сторонами в договоре (подробнее об этом смотрите здесь).

Если покупатель желает получить при проведении расчётов расписку продавца в получении денег, то изготовить текст такого документа можно по примеру, приведённому здесь.
Расписка продавца в получении денег является для покупателя документальным подтверждением надлежащего исполнения договора в части оплаты покупателем приобретённой недвижимости, поэтому следует рекомендовать получение этого документа во всех случаях, а в особенности в случае, если по условиям сделки расчёт производится после подписания договора. О том, к чему может привести отсутствие расписки продавца, смотрите здесь.
К тому же расписка как документальное подтверждение произведённых расходов на приобретение недвижимости может понадобиться покупателю для получения льготы по налогу на доход (для предоставления имущественного налогового вычета).
Нотариального заверения расписка не требует.


Теперь любой стороне (но обычно это приобретатель) необходимо подать в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области заявление о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к приобретателю на основании заключённого договора.

Срок осуществления государственной регистрации: 3 рабочих дня при подаче документов на бумажном носителе, 1 рабочий день при подаче документов в электронной форме (пункт 9 части 1 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Государственная пошлина за исполнение: в отношении земельного участка - 350 рублей (подпункт 24 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ); в отношении иного объекта - 2000 рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ).

Результат исполнения будет выдан в виде специальной выписки из ЕГРН. На экземпляре договора приобретателя будет проставлен штамп регистрационной надписи.

Во Всеволожском районе Ленинградской области подача в регистрационную службу вышеуказанных заявлений и документов на бумажном носителе осуществляется:

Указанный срок исполнения будет формально соблюдён, т.е. соответствующие записи и решения будут датированы числом в пределах срока, установленного законом. Реальные же сроки выдачи готовых документов на практике никаким пределом не ограничены и могут значительно превышать срок, установленный законом.

От уплаты государственной пошлины полностью освобождены ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, бывшие узники фашистских концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных немецкими фашистами и их союзниками в период Второй мировой войны, бывшие военнопленные во время Великой Отечественной войны (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.35 НК РФ).

От уплаты государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним освобождены физические лица, признанные малоимущими в соответствии с Жилищным кодексом РФ (подпункт 15 пункта 1 статьи 333.35 НК РФ). В части 2 статьи 49 ЖК РФ содержится следующее определение данной категории граждан: малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учётом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Указанная льгота не применяется при регистрации ограничений (обременений) прав, а также при регистрации прав, пошлина за которую установлена в размере 350 рублей.

Право собственности у приобретателя по договору возникает с момента государственной регистрации права (статьи 8.1 и 223 ГК РФ).
При этом сам договор регистрации не подлежит и считается заключённым с момента его нотариального удостоверения (пункт 1 статьи 434 ГК РФ).

Подачу заявления о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора любая из сторон может поручить своему представителю, выдав ему нотариально удостоверенную доверенность.

Однако, если право собственности отчуждателя на объект является ранее возникшим и в регистрационной службе (регистрационной палате) зарегистрировано не было, то отчуждателю потребуется подать самостоятельно или через своего представителя ещё и заявление о регистрации своего ранее возникшего права. Такое заявление подаётся одновременно с заявлением о регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к приобретателю на основании заключённого договора. Это следует учитывать сторонам при решении вопроса о том, какой стороне (или обеим сторонам), представителю какой стороны (или обеих сторон) отправляться в регистрационную службу.

Примечания:

  1. Договоры купли-продажи недвижимости жилого назначения, договоры дарения недвижимости любого назначения и договоры ренты в отношении недвижимости любого назначения, подписанные в период с 01 марта 1996 года по 01 марта 2013 года включительно, регистрации подлежали и считались заключёнными с момента такой регистрации.
  2. В период с 18 сентября 2003 года по 01 марта 2013 года для регистрации нотариально удостоверенного договора и (или) перехода права на его основании требовалось обращение с заявлениями в орган регистрации обеих сторон сделки.
  3. В соответствии с пунктом 5 части 3 статьи 15 и частью 3 статьи 69 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" заявления о государственной регистрации ранее возникшего права собственности отчуждателя и о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора может подать и сам нотариус, удостоверивший соответствующий договор.

О том, какие придётся платить налоги, связанные с недвижимым имуществом, смотрите здесь.


на главную страницу

e-mail: замените в адресе сайта w47.narod.ru
первую точку на символ @


© А. Масалович, 2017 Карта сайта "Проект 47"

В чём сущность акциза? Купил пачку сигарет - продлил жизнь путинскому режиму.
Откажись от вредных привычек!