Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).

Итак, у Вас имеются все документы относительно объекта недвижимости, требующиеся нотариусу для удостоверения сделки. К какому нотариусу обращаться?

С 15 июля 2016 года договор об отчуждении недвижимого имущества удостоверяется нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах субъекта РФ, на территории которого находится указанное имущество (статья 56 Основ законодательства РФ о нотариате). То есть для случая отчуждения недвижимости, расположенной на территории Всеволожского района, - это может быть любой нотариус Ленинградской области. Обратите внимание: нотариус Санкт-Петербурга в данной ситуации Вам ничем не поможет.

Исключения:
1) удостоверение договора об отчуждении объектов недвижимого имущества, находящихся в разных субъектах РФ, (например, договора мены таких объектов) производится нотариусом, осуществляющим свою деятельность в любом из нотариальных округов, расположенных в пределах одного из субъектов РФ, на территориях которых находится указанное имущество;
2) с 29 декабря 2020 года - при удостоверении договора об отчуждении объектов недвижимого имущества двумя и более нотариусами, если в такой сделке участвуют два и более лица без их совместного присутствия, хотя бы один из нотариусов, участвующих в совершении нотариального действия, должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ, в котором находится недвижимое имущество, являющееся предметом такого договора.

Список нотариусов Ленинградской области смотрите на сайте Нотариальной палаты Ленинградской области.

В отдельных случаях для подписания договора потребуются дополнительно следующие документы:

• Письменное разрешение (согласие) на сделку органа опеки и попечительства необходимо:
  
  
  • при отчуждении имущества, собственником которого является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин (статьи 28 и 37 ГК РФ, статья 60 СК РФ).
    
    Примечание.
    Сделки от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет и от имени лиц, признанных судом недееспособными, совершают их законные представители (родители, усыновители и опекуны) - статьи 28 и 29 ГК РФ.
    Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет и граждане, ограниченные судом в дееспособности, совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей и попечителей) - статьи 26 и 30 ГК РФ.
    
    
  • при отчуждении жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (пункт 4 статьи 292 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 213-ФЗ).
    
    Примечание.
    Опека устанавливается по решению органов опеки и попечительства над несовершеннолетними в возрасте до 14 лет, а также над лицами, признанными судом недееспособными. Установление опеки сопровождается назначением опекуна. (Статья 32 ГК РФ.)
    Попечительство устанавливается по решению органов опеки и попечительства над несовершеннолетними в возрасте от 14 лет до 18 лет, а также над лицами, ограниченными судом в дееспособности. Установление попечительства сопровождается назначением попечителя. (Статья 33 ГК РФ.)
    Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов. (Статья 31 ГК РФ.)

  Разрешение (согласие) выдаётся органом опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченного в дееспособности гражданина независимо от местонахождения недвижимости, принадлежащей указанным лицам. Само по себе это не препятствует межведомственному взаимодействию органа опеки и попечительства по месту жительства указанных лиц с органом опеки и попечительства по месту нахождения принадлежащей им недвижимости при необходимости такого взаимодействия.

  При этом по сложившейся практике при принятии решения о даче разрешения (согласия) орган опеки и попечительства выясняет мнение о предстоящей сделке обоих родителей несовершеннолетнего, а также самого несовершеннолетнего, если он достиг возраста 14 лет. Поэтому в орган опеки и попечительства подаётся заявление всех перечисленных лиц. Мнение несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет также может выясняться органом опеки и попечительства с учётом его способности выразить такое мнение. В случае невозможности обращения в орган опеки и попечительства одного из родителей такая невозможность должна быть документально подтверждена.

• Если совершается возмездная сделка (продажа или мена) с долей в праве (а не целым объектом), то требуется представить нотариально удостоверенный отказ других сособственников от реализации преимущественного права покупки либо доказательства того, что прошло более месяца со дня их письменного уведомления о предполагаемой сделке, либо обеспечить их присутствие на сделке, чтобы они оформили свой отказ от покупки (статья 250 ГК РФ). Пример заявления сособственника об отказе от реализации преимущественного права покупки смотрите здесь.
  При этом, если Ваши отношения с сособственниками не позволяют рассчитывать на их присутствие при сделке или на заблаговременное оформление отказа от покупки, то следует заранее (не менее чем за месяц до планируемой сделки) через любого нотариуса направить всем сособственникам извещение о своём намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых Вы её продаёте. Через месяц после этого Вам следует получить у этого нотариуса свидетельство о передаче извещения адресатам с указанием на содержание ответов, на него полученных, либо с информацией, что ответов к назначенному сроку не последовало.
  Бесспорным подтверждением направления извещения являются также выданные отделением почтовой связи копии телеграмм, направленных продавцом сособственникам самостоятельно.
  
  Правила данного пункта не применяются, если сторона-приобретатель уже является участником долевой собственности.
  
  
• Если сторона-отчуждатель отчуждаемый объект создала или приобрела по возмездной сделке в период брака (и режим раздельной собственности не предусмотрен брачным договором), то необходимо представить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) стороны-отчуждателя либо обеспечить его (её) присутствие при подписании договора для дачи согласия на совершение сделки, поскольку такое имущество является для супругов общим (статьи 34 и 35 Семейного кодекса РФ). Как следует из правовой позиции Верховного Суда РФ (пункт 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 за 2018 год), согласие супруга потребуется и для отчуждения имущества, приобретённого в период брака безвозмездно на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления, поскольку законодатель не относит такие акты к безвозмездным сделкам. В частности, бесплатная передача земельного участка одному из супругов во время брака на основании акта органа местного самоуправления не может являться основанием его отнесения к личной собственности этого супруга.

  Примечание. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ. Однако имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счёт общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие) (статья 37 Семейного кодекса РФ). Кроме того, и сами супруги вправе в брачном договоре установить режим совместной собственности на имущество каждого из супругов (пункт 1 статьи 42 Семейного кодекса РФ).
  
  Если сторона-приобретатель в период брака (и режим раздельной собственности не предусмотрен брачным договором) приобретает имущество по возмездной сделке, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или по возмездной сделке, подлежащей обязательной государственной регистрации, то необходимо представить нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) стороны-приобретателя либо обеспечить его (её) присутствие при подписании договора для дачи согласия на совершение сделки.
  
  Согласие супруга (супруги) подлежит обязательному нотариальному удостоверению в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ. Указанное нотариальное действие вправе совершить любой нотариус независимо от местонахождения недвижимого имущества, на сделку с которым даётся согласие.

  Специальное нотариальное удостоверение согласия супруга не требуется, если этот супруг участвует в подписании договора либо как представитель другого супруга, либо совместно с ним как сособственник (соприобретатель).

  Наличие (отсутствие) супружеских отношений проверяется по свидетельству о заключении брака, по штампу в паспорте, по свидетельству о смерти супруга (супруги). Отсутствие супружеских отношений подтверждается дополнительно подаваемым нотариусу соответствующим письменным заявлением.

  Согласие супруга на сделку или указание на отсутствие необходимости его получения могут содержаться в брачном договоре.

Кроме того учитывайте, что требования разных нотариусов к представляемым документам могут иметь некоторые отличия. Например:

• Отдельные нотариусы продолжают требовать от граждан выписки из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) несмотря на то, что с 12 октября 2015 года они не вправе этого делать (статья 47.1 Основ законодательства РФ о нотариате). Нотариусы обязаны запрашивать и получать указанные сведения самостоятельно.
  
  Нотариус, требующий от Вас выписку из ЕГРН, не просто нарушает закон, а ещё и наносит Вам материальный ущерб, так как плата за полную выписку из ЕГРН составляет от 350 рублей до 870 рублей в зависимости от способа получения и вида документа (на бумажном носителе или в электронном виде), за сокращённую выписку - от 290 рублей до 460 рублей (Приказ Росреестра от 13 мая 2020 года № П/0145). При этом для самих нотариусов получение сведений из ЕГРН бесплатно (пункт 10 части 1 статьи 63 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

• Для сделки с участком, который расположен в садоводстве и на который в качестве правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа отчуждателя выступает полученное в результате приватизации свидетельство о праве (на право) собственности на землю образца 1992 или 1993 года, может потребоваться архивная выписка из постановления главы администрации Всеволожского района, на основании которого указанное свидетельство было выдано.
  Архивные выписки выдаёт архивный отдел администрации Всеволожского района (г. Всеволожск, Колтушское шоссе, дом 138, кабинеты № 106 и № 107, вход со внутреннего двора здания администрации). Приёмные дни: понедельник и среда, с 10 до 17 (обед с 13 до 14). Нормативный срок исполнения запросов - 30 дней, однако в реальности архивная выписка может быть выдана за гораздо более короткий срок - в течение недели. Запрос можно направить и по электронной почте.
  Кроме того, отдельные нотариусы в указанном случае требуют до сделки осуществить повторную регистрацию ранее возникшего права на земельный участок в регистрационной службе.
   
• В отношении некоторых справок (документов), срок действия которых на них самих не указан, нотариусы устанавливают свои собственные сроки действия (например, 30 дней для справок Ф-9).
  
  
• Требования к количеству ксерокопий документов, представляемых вместе с оригиналами, также могут различаться.

Уточнять перечень документов рекомендуется в беседе непосредственно с нотариусом, а не с его помощниками и секретарями.

Оплата услуг нотариуса.

С 01 октября 2023 года в соответствии со статьёй 22 Основ законодательства РФ о нотариате за совершение нотариальных действий нотариус взимает единый нотариальный тариф, включающий федеральный и региональный тарифы.

При этом федеральный тариф за совершение нотариальных действий, для которых законодательством РФ предусмотрена обязательная нотариальная форма, равен по размеру государственной пошлине (статьи 333.24, 333.25, 333.35 и 333.38 НК РФ). Федеральный тариф за совершение нотариальных действий, для которых законодательством РФ не предусмотрена обязательная нотариальная форма, взимается в размере, установленном статьёй 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате.

Примечание. Перечень видов сделок, требующих обязательную нотариальную форму, смотрите здесь.

Региональный тариф для каждого субъекта РФ ежегодно устанавливается соответствующей нотариальной палатой в размере, не превышающем предельного размера, установленного Федеральной нотариальной палатой с учётом формулы расчёта экономически обоснованного предельного размера регионального тарифа и применяемых к региональным тарифам льгот, утверждённых Минюстом РФ (статьи 25 и 30 Основ законодательства РФ о нотариате).

Итак, размер федерального тарифа установлен следующий:

• за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества и которые не требуют обязательной нотариальной формы:
  • супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки (в редакции, действующей с 29 декабря 2015 года):
    • до 10 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,2 % оценки недвижимого имущества (суммы сделки);
    • свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 50 000 рублей;
  • другим лицам в зависимости от суммы сделки (в редакции, действующей с 01 января 2015 года):
    • до 1 000 000 рублей включительно - 3 000 рублей плюс 0,4 % суммы сделки;
    • свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно - 7 000 рублей плюс 0,2 % суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;
    • свыше 10 000 000 рублей - 25 000 рублей плюс 0,1 % суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, - не более 100 000 рублей.
       
  Примечание. Минфин РФ почему-то не считает мену отчуждением недвижимого имущества и в своём письме от 12 марта 2009 года № 03-05-05-03/01 указывает, что за удостоверение договора мены должен взиматься нотариальный тариф, как за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, в зависимости от наибольшей из стоимостей обмениваемых объектов (а не от суммы их стоимостей) (здесь приведён тариф, действующий с 01 января 2015 года):
  • до 1 000 000 рублей - 2 000 рублей плюс 0,3 % наибольшей стоимости;
  • свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей - 5 000 рублей плюс 0,2 % наибольшей стоимости, превышающей 1 000 000 рублей;
  • свыше 10 000 000 рублей - 23 000 рублей плюс 0,1 % наибольшей стоимости, превышающей 10 000 000 рублей, но не более 500 000 рублей.
     
• за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке и для которых законом установлена обязательная нотариальная форма, - 0,5 % суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей;
  
  
• за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке, - 500 рублей;
  
  Примечания.
  • Некоторые нотариусы по-прежнему считают такими сделками соглашения о разделе общего имущества, об установлении или перераспределении долей в праве собственности на него. Но по мнению Минфина РФ, выраженному в вышеуказанном письме от 12 марта 2009 года № 03-05-05-03/01, за удостоверение соглашения о разделе общего имущества должен взиматься нотариальный тариф, как за удостоверение прочих договоров, предмет которых подлежит оценке, в зависимости от стоимости имущества, подлежащего разделу.
  • Многие нотариусы к сделкам, предмет которых не подлежит оценке, относят теперь также такие односторонние сделки, как согласие супруга (-и) и отказ от реализации преимущественного права покупки.
     
• за свидетельствование подлинности подписи стороны договора на заявлении об отсутствии брачных отношений, подписи сособственников на заявлении об отказе от реализации преимущественного права покупки - 100 рублей;
  
  
• за удостоверение доверенностей на право пользования и (или) распоряжения недвижимым имуществом:
  • детям, в том числе усыновлённым, супругу, родителям, полнородным братьям и сёстрам - 100 рублей;
  • другим физическим лицам - 500 рублей;
    
    
• за удостоверение прочих доверенностей - 200 рублей;
  
  
• за свидетельствование верности копий документов - по 10 рублей за страницу;
  
  
• за удостоверение соглашения об изменении или о расторжении нотариально удостоверенного договора - 200 рублей;
   
• с 01 июля 2014 года - за удостоверение равнозначности документа на бумажном носителе электронному документу и электронного документа документу на бумажном носителе - 50 рублей за каждую страницу документа на бумажном носителе;
   
• с 01 января 2015 года - за принятие в депозит (на депонирование) денежных сумм в целях исполнения обязательств по нотариально удостоверенной сделке - 1 500 рублей.

За нотариальные действия, совершаемые вне помещения нотариальной конторы, федеральный тариф взимается в полуторакратном размере. При этом нотариусу возмещаются также и его фактические транспортные расходы за выезд.

За удостоверение сделки двумя и более нотариусами тариф взимается каждым нотариусом.

Сумма договора определяется сторонами в рублях и может быть как равной, так и выше, так и ниже кадастровой (или любой иной оценочной) стоимости объектов, являющихся предметом сделки.

Если стороны устанавливают сумму договора, подлежащего обязательному нотариальному удостоверению, ниже оценочной стоимости, то для исчисления федерального тарифа используется оценочная стоимость (подпункт 5 пункта 1 статьи 333.25 НК РФ). Как указано в подпунктах 8 и 9 пункта 1 статьи 333.25 НК РФ, оценку недвижимости для этих целей могут осуществлять также лица, занимающиеся оценочной деятельностью. При этом в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 333.25 НК РФ вид стоимости имущества (рыночная, кадастровая либо иная (номинальная) стоимость) для исчисления нотариального тарифа определяется по выбору плательщика, то есть по выбору сторон договора, а не нотариуса. В случае представления плательщиком нескольких документов с указанием различной стоимости имущества при исчислении тарифа используется наименьшая из указанных стоимостей.

Если стороны устанавливают сумму договора, обязательное нотариальное удостоверение которого законодательством не предусмотрено, ниже кадастровой стоимости, то для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость (при её наличии) (часть 2 статьи 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

Размер регионального тарифа в Ленинградской области смотрите здесь.
Размер регионального тарифа в Санкт-Петербурге смотрите здесь.

От уплаты федерального тарифа за нотариальные действия, для которых законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма, освобождены:

• Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации, полные кавалеры ордена Славы, ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, бывшие узники фашистских концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных немецкими фашистами и их союзниками в период Второй мировой войны, бывшие военнопленные во время Великой Отечественной войны - полностью по всем видам таких нотариальных действий;
• инвалиды I и II групп, а с 02 июля 2021 года также дети-инвалиды и инвалиды с детства - на 50 % по всем видам таких нотариальных действий;
• граждане, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, - за удостоверение сделок по приобретению жилого помещения, полностью или частично оплаченного за счёт средств бюджетов бюджетной системы РФ;
• граждане - за удостоверение сделок по отчуждению недвижимого имущества, расположенного в аварийном и подлежащем сносу доме.

От уплаты регионального тарифа освобождены (приказ Минюста России от 12 сентября 2023 года № 253):

• ветераны Великой Отечественной войны и инвалиды Великой Отечественной войны, бывшие узники фашистских концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных немецкими фашистами и их союзниками в период Второй мировой войны, бывшие военнопленные во время Великой Отечественной войны - полностью по всем видам нотариальных действий;
• граждане, находящиеся в детских домах, интернатах (дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, дети-инвалиды), - полностью по всем видам нотариальных действий;
• несовершеннолетние граждане - за удостоверение договоров об отчуждении ими недвижимого имущества, а также за удостоверение соглашения об определении размера долей в жилом помещении, приобретённом за счёт средств материнского (семейного) капитала. При этом такое освобождение от взимания регионального тарифа производится пропорционально их участию в договоре (соглашении), то есть пропорционально размеру принадлежащей несовершеннолетнему доли в праве общей долевой собственности на отчуждаемое имущество или размеру доли, определённой ему по соглашению;
• инвалиды I группы, дети-инвалиды  - на 50 % по всем видам нотариальных действий;
• граждане - на 50 % за удостоверение сделок, совершаемых при их переселении из аварийного жилищного фонда в рамках реализации государственных, региональных и муниципальных программ;
• граждане, призванные на военную службу в связи с объявлением частичной мобилизации в РФ с 21 сентября 2022 года:
  - за удостоверение доверенностей, за исключением доверенностей в порядке передоверия;
  - за удостоверение юридически значимых волеизъявлений;
• супруг, родители и несовершеннолетние дети (в том числе усыновленные) военнослужащих и сотрудников федеральных органов исполнительной власти и иных федеральных государственных органов, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба, сотрудников органов внутренних дел РФ, принимавших участие в СВО, погибших (умерших) при исполнении обязанностей военной службы (службы в войсках, органах и учреждениях):
  - за удостоверение доверенностей, за исключением доверенностей в порядке передоверия;
  - за свидетельствование верности копий документов, удостоверяющих личность, и документов о государственной регистрации актов гражданского состояния указанных лиц - в отношении одного экземпляра копии каждого такого документа;
• военнослужащие и сотрудники федеральных органов исполнительной власти и иных федеральных государственных органов, в которых федеральным законом предусмотрена военная служба, сотрудники органов внутренних дел РФ, принимавшие участие в СВО, получившие ранения и находящиеся на излечении в госпиталях и других военно-лечебных учреждениях:
  - за удостоверение равнозначности электронного документа документу на бумажном носителе;
  - за передачу документов физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам (за исключением передачи лично под расписку);
  - за свидетельствование верности копий документов, удостоверяющих личность.

Лицам, имеющим перечисленные льготы, необходимо будет представить документы, подтверждающие их права на эти льготы.

В любом случае рекомендуется заранее, до начала подготовки договора к подписанию согласовать с нотариусом общую стоимость всех услуг. Какая из сторон (и в какой пропорции) берёт на себя эти расходы решается по соглашению между сторонами.

Примечание. В пункте 2 статьи 333.18 НК РФ установлено императивное правило о том, что при одновременном обращении за совершением юридически значимого действия двух и более лиц, не имеющих права на льготы, государственная пошлина уплачивается ими в равных долях. В случае, если среди обратившихся одно лицо или несколько лиц освобождено от уплаты госпошлины, то участники сделки, не имеющие льгот, оплачивают размер госпошлины, уменьшенный пропорционально числу лиц, льготы имеющих.
Это, однако, никак не мешает сторонам сделки определить, кто из них (и в какой пропорции) несёт фактические затраты на уплату пошлины. Кроме того, нет оснований распространять указанную норму НК РФ на совершение действий, для которых обязательная нотариальная форма законодательством не предусмотрена (часть четвёртая статьи 22 Основ законодательства РФ о нотариате).

Подписание договора.

Количество подлинных экземпляров договора соответствует числу участников договора плюс один экземпляр для хранения в делах нотариуса (статья 44.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

Следует учитывать, что у нотариусов Всеволожского нотариального округа существует практика не выдавать подлинный экземпляр стороне-отчуждателю, а делать для этой стороны только нотариально заверенную копию. Обосновывают они эту позицию тем, что этот договор для отчуждателя не является правоустанавливающим документом, и иметь его в оригинале ему нет необходимости. Одновременно это предотвращает возможные злоупотребления отчуждателя по использованию своего подлинного экземпляра в качестве правоустанавливающего документа на уже не принадлежащую ему недвижимость.

Перед подписанием договора рекомендуется проверить содержащиеся в нём данные сторон, адрес объекта недвижимости, его характеристики, правильность ссылок на другие документы. А после подписания - проверить наличие на выданных экземплярах круглой печати и подписи нотариуса в конце текста договора (на удостоверительной надписи), а также на месте опечатывания скрепляющей нити, если договор на нескольких листах.

В нарушение статьи 44 Основ законодательства РФ о нотариате содержание удостоверяемой сделки нотариусом вслух для участников договора обычно не зачитывается. В лучшем случае будут озвучены лишь самые важные, по мнению нотариуса, положения договора. Поэтому уделяйте визуальному изучению договора при его подписании первостепенное значение!

Внимание! Если договором купли-продажи или мены с доплатой предусмотрено, что расчёт сторонами полностью или частично производится после государственной регистрации права собственности покупателя, то в соответствии с пунктом 5 статьи 488 ГК РФ объект недвижимости, являющийся предметом такого договора, будет находиться в залоге у продавца до момента полной оплаты покупателем его стоимости. При этом согласно пункту 2 статьи 20 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" одновременно с государственной регистрацией права собственности покупателя может быть зарегистрирована по заявлению любой стороны или нотариуса ипотека в силу закона в пользу продавца. Для снятия этого обременения обеим сторонам совместно или продавцу-залогодержателю единолично после полного завершения расчёта необходимо будет ещё раз обратиться в регистрационную службу с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке (пункт 1 статьи 25 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Однако норма пункта 5 статьи 488 ГК РФ диспозитивная, то есть действующая по умолчанию. Стороны вправе прямо в договоре установить, что залога в такой ситуации не возникает.

Учитывайте также периодически меняющуюся правовую позицию Верховного Суда РФ по вопросу о том, является ли неоплата покупателем в установленный срок приобретаемого имущества существенным нарушением договора, позволяющим продавцу требовать расторжения договора и возврата неоплаченного имущества. На текущий момент Верховный Суд РФ снова считает такое нарушение существенным (Бюллетень Верховного Суда РФ, 2018, №12, стр. 18). Предысторию вопроса смотрите здесь.

Если покупатель желает получить при проведении расчётов расписку продавца в получении денег, то изготовить текст такого документа можно по примеру, приведённому здесь. Расписка продавца в получении денег является для покупателя документальным подтверждением надлежащего исполнения договора в части оплаты покупателем приобретённой недвижимости, поэтому следует рекомендовать получение этого документа во всех случаях, а в особенности в случае, если по условиям сделки расчёт производится после подписания договора. О том, к чему может привести отсутствие расписки продавца, смотрите здесь.
К тому же расписка как документальное подтверждение произведённых расходов на приобретение недвижимости может понадобиться покупателю для получения имущественного налогового вычета, а также в случае последующей продажи купленного имущества.
Нотариального заверения расписка не требует.

Если завершение расчёта происходит одновременно с передачей и принятием имущества - предмета сделки, то расписку продавца и передаточный акт можно объединить в одном документе. Пример такого акта об исполнении сделки смотрите здесь. Двухсторонний акт об исполнении сделки в ряде случаев пригодится продавцу как документ, подтверждающий налоговый период, в котором им получен доход от продажи имущества.

Теперь любой стороне (но обычно это приобретатель) необходимо подать в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области заявление о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к приобретателю на основании заключённого договора.

Внимание! С 01 февраля 2019 года в соответствии со статьёй 55 Основ законодательства РФ о нотариате в редакции Федерального закона от 03 августа 2018 года № 338-ФЗ нотариус обязан незамедлительно после удостоверения договора подать соответствующее заявление и прилагаемые документы в регистрационную службу в электронной форме (а при невозможности этого - в течение двух рабочих дней на бумажном носителе). Однако стороны могут установить в договоре иной срок подачи нотариусом заявления и документов в регистрационную службу или же отказаться от услуг нотариуса в этой части и обратиться в регистрационную службу самостоятельно.

Срок осуществления государственной регистрации: 3 рабочих дня при подаче документов на бумажном носителе, 1 рабочий день при подаче документов в электронной форме (пункт 9 части 1 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Государственная пошлина за исполнение: в отношении земельного участка - 350 рублей (подпункт 24 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ); в отношении иного объекта - 2000 рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ).

Результат исполнения будет выдан в виде специальной выписки из ЕГРН.

Примечание. С 29 июня 2022 года штамп регистрационной надписи на экземпляре договора больше не проставляется (статья 28 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в редакции Федерального закона от 30 декабря 2021 года № 449-ФЗ).

Вышеуказанные заявления и документы на бумажном носителе подаются в регистрационную службу через филиалы областного МФЦ. При этом действует принцип экстерриториальности: документы могут быть поданы в любой отдел любого филиала областного МФЦ вне зависимости от района Ленинградской области, в котором расположен объект недвижимости. Адреса и режим работы филиалов и отделов областного МФЦ смотрите здесь. Подача документов через МФЦ увеличивает срок исполнения на 4 рабочих дня (пункт 10 части 1 статьи 16, часть 18 статьи 29 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Указанный срок исполнения будет формально соблюдён, т.е. соответствующие записи и решения будут датированы числом в пределах срока, установленного законом. Реальные же сроки выдачи готовых документов на практике никаким пределом не ограничены и могут значительно превышать срок, установленный законом.

От уплаты государственной пошлины полностью освобождены ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, бывшие узники фашистских концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных немецкими фашистами и их союзниками в период Второй мировой войны, бывшие военнопленные во время Великой Отечественной войны (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.35 НК РФ).

От уплаты государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним освобождены физические лица, признанные малоимущими в соответствии с Жилищным кодексом РФ (подпункт 15 пункта 1 статьи 333.35 НК РФ). В части 2 статьи 49 ЖК РФ содержится следующее определение данной категории граждан: малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учётом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Указанная льгота не применяется при регистрации ограничений прав (обременений объектов), а также при регистрации прав, пошлина за которую установлена в размере 350 рублей.

С 01 января 2021 года государственная пошлина не уплачивается также за государственную регистрацию права собственности на жилые помещения или доли в праве на них, приобретённые в связи с реализацией мер социальной поддержки взамен жилых помещений, утраченных вследствие чрезвычайной ситуации (подпункт 16 пункта 1 статьи 333.35 НК РФ).

Право собственности у приобретателя по договору возникает с момента государственной регистрации права (статьи 8.1 и 223 ГК РФ).
При этом сам договор регистрации не подлежит и считается заключённым с момента его нотариального удостоверения (пункт 1 статьи 434 ГК РФ).

Подачу заявления о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора любая из сторон может поручить своему представителю, выдав ему нотариально удостоверенную доверенность.

Однако, если право собственности отчуждателя на объект является ранее возникшим и в регистрационной службе (регистрационной палате) зарегистрировано не было, то отчуждателю потребуется подать самостоятельно или через своего представителя ещё и заявление о регистрации своего ранее возникшего права. Такое заявление подаётся одновременно с заявлением о регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к приобретателю на основании заключённого договора. Это следует учитывать сторонам при решении вопроса о том, какой стороне (или обеим сторонам), представителю какой стороны (или обеих сторон) отправляться в регистрационную службу.

Примечания:

1. Договоры купли-продажи (мены) недвижимости жилого назначения, договоры дарения недвижимости любого назначения и договоры ренты в отношении недвижимости любого назначения, подписанные в период с 01 марта 1996 года по 01 марта 2013 года включительно, регистрации подлежали и считались заключёнными с момента такой регистрации.
2. В период с 18 сентября 2003 года по 01 марта 2013 года для регистрации нотариально удостоверенного договора и (или) перехода права на его основании требовалось обращение с заявлениями в орган регистрации обеих сторон сделки.

О том, какие придётся платить налоги, связанные с недвижимым имуществом, смотрите здесь.

В чём сущность акциза? Купил пачку сигарет - продлил жизнь путинскому режиму.
Откажись от вредных привычек!