Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).

Проект 47

История эта произошла в конце лета - начале осени 1999 года во Всеволожском территориальном (№ 9) отделении Ленинградской областной регистрационной палаты, которое находится в городе Всеволожске и обслуживает юго-восточную часть Всеволожского района.

25 августа у одного их нотариусов Ленинградской области с местонахождением в Санкт-Петербурге состоялось подписание и нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, расположенной в одном из посёлков Всеволожского района. Эта сделка являлась конечным звеном в длинной цепочке обменов через куплю-продажу, в которой было задействовано несколько агентств недвижимости.

На следующий день покупатель по данному договору в сопровождении агента, ведущего сделку, подал документы на государственную регистрацию права собственности во Всеволожское отделение ЛОРП в срок 5 дней (минимальный срок регистрации, предусмотренный в ЛОРП для таких случаев).

Эта квартира была свободна, и продавец по просьбе покупателя, которому в свою очередь нужно было освобождать проданную в Петербурге квартиру, разрешил ему въехать (в том числе завезти мебель) прямо после подписания договора.

2 сентября привычный ход оформления сделки был неожиданно прерван. В этот день покупатель с агентом явились во Всеволожское отделение ЛОРП за готовыми документами. Но вместо зарегистрированного договора и Свидетельства о государственной регистрации права сотрудница ВТО ЛОРП вручила им следующее извещение (орфография оригинала сохранена, данные покупателя и адрес квартиры заменены маской):

Вместо начальника отделения подписался кто-то из сотрудниц палаты, о чём свидетельствовал вертикальный штрих перед наименованием должности. (В настоящее время С.И. Ковалёв уже не является начальником ВТО ЛОРП. А сравнение подписей показало, что за Ковалёва расписалась Рожкова Л.Г.)

Устно покупателю сотрудниками палаты было добавлено, что прокуратура желает встретиться с продавцом для выяснения обстоятельств приобретения им этой квартиры. Также из слов работников палаты можно было понять, что прокуратуру интересует, а кому вообще принадлежит эта квартира. В возможности ознакомиться с письмом прокуратуры, ставшим основанием для приостановления регистрации, было отказано. Забегая чуть вперёд, скажем, что с этим письмом, сославшись на его служебный характер, не дали ознакомиться даже продавцу, т.е. правообладателю на текущий момент (до регистрации перехода права собственности).

Отступление первое. Остановимся на время, чтобы рассмотреть полученное из ВТО ЛОРП извещение о приостановлении регистрации на предмет его соответствия закону.

В извещении, со ссылкой на пункт 4 статьи 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в качестве основания для приостановления регистрации указано письмо прокуратуры. Однако, на самом деле в пункте 4 статьи 19 речь идёт о приостановлении регистрации на основании определения или решения суда.
Ни в статье 19, ни в законе о государственной регистрации в целом, ни в каком другом законодательном акте нет такого основания для приостановления регистрации, как письмо прокуратуры, да ещё "служебного характера"!
Прокуратура в соответствии со статьёй 175 Уголовно-процессуального кодекса РСФСР может наложить арест на имущество, о чём выносится мотивированное постановление. Но, если бы был наложен арест на эту квартиру, то регистрационная палата должна была не приостанавливать регистрацию, а отказывать в регистрации договора и перехода права на основании пункта 1 статьи 20 закона о государственной регистрации, так как собственник арестованного имущества не вправе им распоряжаться.

Примечания-постскриптум.

• С 1 июля 2002 года в соответствии со статьями 29 и 115 нового Уголовно-процессуального кодекса РФ решения о наложении ареста на имущество вправе принимать только суд.
• 18 сентября 2003 года вступила в силу новая редакция пункта 4 статьи 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Теперь, если в период рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки (или перехода права) в орган регистрации поступит решение о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать с ним определённые действия, государственная регистрация именно приостанавливается - до снятия ареста или запрета.

Если же в письме прокуратуры, имеющей в производстве дело, связанное с квартирой или её правообладателем, содержался запрос о зарегистрированных правах на эту квартиру, то регистрационная палата и должна была предоставить прокуратуре такую информацию в соответствии со статьями 7 и 8 закона о государственной регистрации.

Желание прокуратуры допросить продавца квартиры в качестве свидетеля об обстоятельствах приобретения им этой квартиры, если оно и было в этом письме, должно осуществляться в соответствии с УПК РСФСР вызовом посредством повестки и влиять на проведение государственной регистрации не может.

Таким образом, решение ВТО ЛОРП о приостановлении регистрации было принято с грубейшими нарушениями закона.

Вернёмся к повествованию.
Сразу после получения покупателем извещения из палаты, утром 2 сентября агент, ведущий сделку, сообщил о случившемся продавцу. Но тот приехать из Петербурга во Всеволожск оперативно в этот же день не смог. В прокуратуре, естественно, ни агенту, ни покупателю комментировать происходящее не стали.

На следующий день, в пятницу продавец, явившись во Всеволожскую прокуратуру, узнал, что ведущий это дело следователь заболел и допрос по этой причине не состоится. Прокурор Всеволожска, посчитав, что следователь к понедельнику выздоровеет, решил дело другому следователю не передавать.
Продавцу прокурором Всеволожска было также сказано, что уголовное дело по обвинению в мошенничестве возбуждено в отношении супруги бывшего (первого) владельца этой квартиры; что следствие интересуют обстоятельства той, состоявшейся семь месяцев назад сделки; что необходимо представить документы по той сделке. Когда продавец заметил, что все документы по той сделке как правоустанавливающие для него остались в делах нотариуса, удостоверившего новую сделку, прокурор пояснил, что тогда нужно будет представить информацию из регистрационной палаты о регистрации той (первой) сделки.

Отступление второе. История квартиры.

Квартира была приватизирована первым хозяином ещё летом 1992 года. Договор приватизации зарегистрирован тогда же во Всеволожском БТИ.
Супруга первого хозяина занималась предпринимательством (розничная продажа продовольственных товаров). Но, видимо, бизнес приносил не столько прибыль, сколько убытки, для покрытия которых предпринимательнице приходилось занимать деньги в долг. Когда знакомые и приятели давать деньги взаймы перестали, коммерсантка решила заложить квартиру. Найти кредитора, готового заключить договор ипотеки, ей не удалось. Зато она встретила нашего нынешнего продавца, который согласился купить квартиру, посчитав ценовые условия для себя приемлемыми. Проживать он в этой квартире не собирался, рассматривая её как объект вложения капитала. Он был готов продать квартиру обратно, если коммерсантка окажется в состоянии её выкупить. Поэтому он не настаивал на фактическом освобождении квартиры, но, что естественно, поставил условием сделки снятие всех жильцов с регистрационного учёта в ней. Так и было сделано. Члены семьи первого хозяина выписались к родственникам, и в конце января 1999 года договор купли-продажи был подписан. 4 февраля договор и право собственности нашего нынешнего продавца зарегистрировало ВТО ЛОРП.

Но надежды предпринимательницы поднять свой бизнес не оправдывались. Время шло, и нашему нынешнему продавцу понадобилось вернуть свои деньги, вложенные в эту квартиру. В середине лета 1999 года он потребовал освободить квартиру фактически (что было первыми хозяевами выполнено) и выставил её на продажу. С помощью агентства покупатель к концу лета был найден.
Как уже упоминалось выше, покупателю разрешили въехать в квартиру сразу после подписания договора (до регистрации перехода права собственности). И вот здесь, видимо, произошло следующее. Кто-то из многочисленных кредиторов коммерсантки-супруги первого хозяина, увидев, что в её квартиру въезжают новые жильцы (а заметить это при доставке мебели проще простого), подал заявление во Всеволожскую прокуратуру. Кредиторов предпринимательницы, и не предполагавших, что квартира уже была продана более полугода назад, легко понять: если должник продаёт квартиру, не возвращает при этом долги и может в любой момент скрыться, то привлечение правоохранительных органов никак нелишне.

Итак, узнав от прокурора, что допрос состоится только в понедельник 6 сентября, продавец вместе с покупателем и агентом, отправились во Всеволожское отделение ЛОРП за предоставлением интересовавшей прокуратуру информации о регистрации той первой сделки с этой квартирой.
Здесь произошёл ещё один любопытный момент в этой истории. В регистрационной палате без объяснения причин (характерный стиль!) в предоставлении такой информации отказали не только покупателю, но и продавцу (!), который на текущий момент являлся правообладателем, а значит имел право в соответствии с пунктом 3 статьи 7 закона о государственной регистрации на получение информации не только о зарегистрированных правах, но и о содержании правоустанавливающих документов, а также сведений о переходе прав на принадлежащий ему объект недвижимости.
Однако, при всём при этом сотрудники ВТО ЛОРП согласились предоставить требуемую информацию агентству как юридическому лицу! Такой невероятно головокружительный полёт мысли работников палаты комментированию не поддаётся. Агенту, ведущему эту сделку, пришлось идти в офис агентства, чтобы там подготовили письменный запрос агентства и доверенность агенту на получение ответа из регистрационной палаты. Благо, что агентство имело свой офис во Всеволожске и ехать в Петербург не пришлось. А продавец вынужден был оплатить вместо 25% МРОТа один МРОТ, так как информация предоставлялась не физическому, а юридическому лицу.

В понедельник 6 сентября допрос продавца в качестве свидетеля состоялся. По его окончании следователь передал продавцу письмо для ВТО ЛОРП, состоящее из одной фразы: арест на квартиру наложен не будет.
В регистрационной палате, приняв это письмо, получение готовых документов покупателем назначили на следующий понедельник. 13 сентября право собственности покупателя на квартиру было наконец зарегистрировано.

Волнения, закончившиеся на этом для покупателя, продолжились, однако, для продавца.
На следующий день в одном из банков в центре Петербурга было назначено получение продавцом денег за проданную квартиру. Менеджер агентства, имевший доступ к банковской ячейке, опоздал на встречу на полтора часа (!!). При этом продавцу на его звонки в офис агентства отвечали, что связаться с менеджером не удаётся и где он находится неизвестно.
Приехавший в конце концов менеджер, проведя расчеты, предложил продавцу заплатить ещё и за вынужденную аренду ячейки сверх планировавшегося срока (задержка из-за приостановления регистрации составила 11 дней). Продавец, возмущённый поведением менеджера, отказался, справедливо указав, что задержка произошла не по его (продавца) вине, а исключительно из-за незаконных действий регистрационной палаты. Взыскивать ущерб в 250 рублей агентство с регистрационной палаты, конечно, не стало, - налаженные связи важнее. (К тому же судебная перспектива такого дела была бы весьма туманна. Ведь порядок расчёта посредством аренды банковской ячейки договором купли-продажи квартиры не предусматривался. Наоборот, в нём, как обычно, сторонами было указано, что расчёт между ними произведён полностью до подписания договора.)
Скорее всего крайним здесь сделали рядового агента, удержав у него эти 250 рублей из вознаграждения за сделку.

Рассказанная история - это частный, исключительный случай. Но тем и интересны такие случаи, что позволяют стороннему наблюдателю увидеть то многообразие нюансов, с которыми порой происходит оформление сделки с недвижимостью.