Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).

Проект 47

Вот ведь судьба! Десять лет назад, осенью 1992 года, мы - члены инициативной группы - стояли у станций метро и собирали подписи граждан за проведение референдума о частной собственности на землю. И тогда мы добились своего (смотрите об этом здесь): в начале 1993 года свободный рынок земель, предназначенных для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства, стартовал.
Теперь же, осенью 2002 года, из-за корявости нового земельного законодательства и бездушия чиновников рынок загородной недвижимости фактически уничтожен. Расскажем о причинах случившегося подробнее.

Особенности национальной купли-продажи.

При первом же прочтении нового Земельного кодекса РФ, опубликованного 29 октября 2001 года в "Собрании законодательства РФ" и 30 октября 2001 года в "Российской газете", в глаза специалисту бросается статья 37 под названием "Особенности купли-продажи земельных участков". Пунктом 1 данной статьи установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. Зная склонность нашего чиновничества толковать все неопределённости не в пользу граждан ("Как бы чего не вышло!"), уже тогда в конце октября прошлого года можно было оценить вступивший в силу Земельный кодекс как серьёзную проблему для рынка земель потребительского назначения, а вовсе не как прогрессивный документ, о чём нам всем долго пытались "разъяснить" услужливые властям СМИ. Несколько позже осознание губительности нового законодательства стало приходить даже к отдельным высокопоставленным должностным лицам - смотрите, например, мнение руководителя Управления по развитию садоводства и огородничества Администрации Санкт-Петербурга и Правительства Ленинградской области Василия Захарьящева.

Впрочем, и такие резкие высказывания не смогли изменить ситуацию: значительно, практически в три раза возросшие срок и стоимость оформления сделок с земельными участками стали удручающей реальностью. Всё это было вызвано тем, что для проведения государственного кадастрового учёта необходимы геодезическая съёмка и изготовление межевого дела - процедуры сами по себе небыстрые, и затраты на которые у разных землеустроителей составляют от 4000 до 7500 и более рублей в зависимости от развитости в данной местности геодезической основы (точек привязки для определения географических координат).

Дополнительные трудности добавил и принятый в середине прошлого года Федеральный закон "О землеустройстве" № 78-ФЗ от 18 июня 2001 года, в соответствии со статьёй 17 которого межевание земельных участков должно сопровождаться определением координат точек поворота границ участка. Для установления этих координат на практике землеустроитель осуществляет так называемый "теодолитный ход", заключающийся в последовательном (пошаговом) переходе от точек привязки опорной сети, координаты которых заранее известны, через промежуточные точки, координаты которых также фиксируются в межевом деле, к границам участка. А теперь представьте, уважаемые читатели, в каком, мягко говоря, зачаточном состоянии у нас в России эта опорная сеть! Не каждый геодезист согласится тянуть теодолитный ход даже на 3-5 км. А ведь на наших бескрайних просторах российских есть местности, где до ближайших точек привязки 20 и более километров!
Примечательно также, что территориальные органы Росземкадастра (райкомземы и филиалы земельных кадастровых палат), ставшие требовать при межевании привязку границ участка к геоданным, не приняли во внимание, что согласно упомянутой статье 17 вместо определения координат допустимо составление иного описания местоположения границ участка. Это к вопросу о расстановке приоритетов в работе государственных и муниципальных служащих: снова власть идёт не по пути упрощения процедур оформления прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а по пути создания дополнительных препон развитию рынка недвижимости.

Ситуация к началу весенней (2002 года) активности на рынке загородной недвижимости усугублялась ещё и следующим:

• из-за малочисленности геодезистов (организаций, имеющих лицензию на работы по землеустройству), а также из-за явно выражаемой ими неохоты отправляться в места со слаборазвитой геодезической сетью ожидание в очереди за их услугами в пик сезона на рынке способно было удлиниться до нескольких месяцев;
• по новым требованиям, в случае любого несовпадения данных по размеру площади участка, полученных в результате геодезической съёмки и указанных в правоустанавливающем документе, стало необходимо издание нового постановления главы местной администрации, что ещё больше затягивало оформление;
• и, наконец, сам государственный кадастровый учёт проводится хотя и бесплатно, но в течение месяца (пункты 7 и 8 статьи 19 ФЗ "О государственном земельном кадастре" № 28-ФЗ от 2 января 2000 года) - земельные кадастровые палаты не вправе вводить сокращённые сроки за дополнительную плату.

С учётом того, что основными участниками рынка загородной недвижимости являются рядовые граждане, столь значительное усложнение оформления сделок приобрело политическую окраску, так как объективно способствовало:

• нарастанию раздражённости и отторжению населением реформ, проводимых государством в земельной сфере;
• падению авторитета органов власти, с одной стороны заявляющих о необходимости минимизации усилий и затрат участников рынка при совершении сделок с недвижимостью (федеральная программа поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и федеральная программа "Жилище"), а с другой стороны делающих прямо противоположное.

Моя переписка с Кремлём.

20 апреля 2002 года я направил письмо Президенту РФ, в котором была изложена создавшаяся ситуация и содержалась просьба к Президенту воспользоваться правом законодательной инициативы и в интересах защиты прав граждан на свободное распоряжение земельными участками, находящимися в их собственности (часть 2 статьи 36 Конституции РФ), внести в Государственную Думу Федерального Собрания РФ проект федерального закона о дополнении Земельного кодекса РФ положением о неприменении первого предложения пункта 1 статьи 37 кодекса к сделкам купли-продажи, совершаемым между физическими лицами (гражданами) в отношении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, личного подсобного и дачного хозяйства.

Конечно, сам Президент не читает всю входящую корреспонденцию. Этим занимается подразделение его администрации по работе с обращениями граждан. Как положительный момент следует отметить, что сотрудники администрации правильно оценили "подведомственность" проблемы, затронутой в моём письме, и отправили его для ответа в Министерство экономического развития и торговли РФ, являвшееся одним из головных разработчиков Земельного кодекса. Кроме того, государственная политика в области внутренней торговли (т.е. регулирование деятельности по обороту, купле и продаже товаров, в том числе недвижимого имущества, на внутренних рынках) относится именно к компетенции Минэкономразвития.
Однако ведомство Германа Грефа, посчитав поставленный вопрос чисто техническим, перенаправило моё обращение в Росземкадастр, о чём и проинформировало меня письмом № 25-848/т от 6 июня 2002 года за подписью заместителя руководителя Правового департамента министерства Т.В. Гаппоева.

Действительно на Росземкадастр возложены в основном специальные технические функции по ведению государственного земельного кадастра. Тем не менее полученный из этого органа ответ неожиданно оказался весьма интересным:

Пусть формулировки в письме выглядят недостаточно чёткими, однако смысл их очевиден и позволяет сделать важный вывод об ошибочности толкования в Ленинградской области понятия "кадастровый учёт" участка, в отношении которого райкомземом ранее было выдано свидетельство о праве (на право) собственности.

Борьба толкований.

После вступления в силу нового Земельного кодекса РФ органы и учреждения, непосредственно задействованные в оформлении недвижимости, были убеждены, что участками, прошедшими государственный кадастровый учёт, можно считать только участки с присвоенными кадастровыми номерами. Поэтому и стала необходимой вся эта морока с постановкой участка перед сделкой на кадастровый учёт. Из разъяснений же Росземкадастра следует, что государственный кадастровый учёт земельных участков, на которые выданы свидетельства на право собственности на землю, проводить не требуется, так как они считаются уже поставленными на кадастровый учёт, пусть и без присвоенного кадастрового номера.
При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 7 ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учёт земельных участков, проводившийся в установленном порядке на территории РФ до вступления в силу данного закона, является юридически действительным.
Статья же 37 ЗК РФ установила необходимость именно кадастрового учёта, а не наличия у участка кадастрового номера.

Примечание-постскриптум. С 18 сентября 2003 года необходимость наличия у участка кадастрового номера для любых оснований государственной регистрации прав на него предусмотрена новой редакцией пункта 3 статьи 12 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Интересно также, что во Всеволожском районе Ленинградской области реакция различных инстанций на полученное мной письмо оказалась неодинаковой, можно сказать, противоположной. Например, ознакомившись с приведённой позицией Росземкадастра, Токсовское отделение Ленинградской областной регистрационной палаты согласилось осуществлять регистрацию перехода прав по сделкам с земельными участками, которым ещё не присвоены кадастровые номера, т.е. вернуться к порядку, существовавшему до вступления в силу нового ЗК РФ. Но, к сожалению, подобной юридической смелости не хватило Всеволожскому райкомзему, продолжавшему настаивать на кадастровом учёте в своей трактовке (с межеванием и присвоением кадастрового номера) и отказавшемуся выдавать без него справку о нормативной стоимости земли.

А вот по ещё одному спорному обоснованию необходимости проведения межевых работ позиции центрального аппарата Росземкадастра и его территориальных органов сошлись. По мнению представителей этого ведомства, такая необходимость следует из того, что "в соответствии с законом в договоре купли-продажи должно быть однозначно определено (описано) продаваемое имущество". Здесь, несомненно, имеется в виду статья 554 Гражданского кодекса РФ. Но, на мой взгляд, попытки увязать эту статью с обязательностью геодезической съёмки имеют под собой весьма слабую юридическую основу.
Можно привести следующую контраргументацию. Земельный участок однозначно определяется такими данными, как:

1. адрес - название населённого пункта (садоводческого или иного объединения), улицы и номер (не кадастровый) участка;
2. целевое назначение участка и категория земель, к которой он отнесён;
3. площадь участка.

На участки, в отношении которых ранее были выданы свидетельства о праве собственности, все эти данные имеются. Тот факт, что площадь при выделении таких участков измерялась негеодезическими инструментами, не делает участок менее определённым. Сравните с процедурой обмера строений: площадь помещений измеряется техниками БТИ обычной рулеткой, причём с точностью до десятых долей квадратного метра, т.е. даже с большей точностью, чем при обмере участка. И никто не ставит вопрос о том, что для однозначного описания, например, квартиры необходимо перемерить её другими, более совершенными инструментами, определить географические координаты её углов, а также высоту её пола и потолка над уровнем моря.

А ведь столь расширительное толкование статьи 554 ГК РФ, демонстрируемое Росземкадастром, можно продолжать до абсурда: скажем, потребовать для большей точности съёмку рельефа участка, определения состава недр под его поверхностью и т.п.
Отметим также, что свою позицию по этому вопросу Росземкадастр с Минюстом не согласовывал. Поэтому она не может являться определяющей для учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кому выгодно?

Итак, именно позиция Росземкадастра и его территориальных органов стала препятствием, приведшем к существенному усложнению и удорожанию процедуры оформления сделок с земельными участками. Причём удорожание оказалось столь значительным, что размер расходов на сделку для некоторых собственников стал сопоставим с рыночной стоимостью самих участков!!
Кроме того, усложнение порядка сопровождается ещё и введением в некоторых земельных кадастровых палатах ограничений по числу принимаемых дел. Так, например, с сентября этого года во Всеволожском районе Ленинградской области установленный лимит составляет 10-12 дел в неделю. Иначе как глумление над гражданами расценивать такие действия нельзя.

Примечание-постскриптум. В конце октября 2002 года данное ограничение было отменено.

Таким образом, органы Росземкадастра вместо того, чтобы обеспечивать нормальное функционирование земельного рынка, практически его уничтожили. При этом они ещё пытаются сделать хорошую мину при плохой игре, издавая огромными тиражами своё популярное пособие с картинками, один из экземпляров которого был приложен к посланному мне письму. "Всё хорошо, прекрасная маркиза!" - вот краткое содержание этого творения.

А теперь посмотрим на ситуацию с другой стороны. Кому всё это выгодно? Непосредственная материальная заинтересованность в создавшемся положении имеется, во-первых, у геодезистов и, во-вторых, у коррумпированных чиновников.
Интересно, что сами геодезисты не испытывают особой радости от немереного удлинения очереди за их услугами. Для примера: в настоящее время очередь граждан в муниципальном предприятии "Землеустроитель" в городе Всеволожске достигла 200 человек, а срок ожидания в очереди превысил 6 месяцев!

А вот чиновники с потными от предвкушения мзды ладошками реагируют на обстановку моментально. Заслуживающий доверия источник сообщил Проекту 47, что в сентябре услуги инсайдеров* по скоростному оформлению сделок с недвижимостью во Всеволожском районе подорожали с 500 до 700 долларов США.

*Инсайдер (от английского inside; буквально - тот, кто внутри) - сотрудник какого-либо учреждения, задействованного в процедуре оформления недвижимости, который занимается сбором необходимых документов с использованием личных коррупционных связей. В зависимости от сложности дела весь пакет документов для сделки готовится таким инсайдером в пределах недели максимум, обычно за 1-3 дня.
Несоблюдение установленных процедур, в том числе изготовление справки БТИ без проведения полевых работ по инвентаризации объекта, совершение действий, содержащих признаки преступлений, ответственность за которые предусмотрена статьями 290 (получение взятки), 291 (дача взятки), 292 (служебный подлог) Уголовного кодекса РФ, - всё это ставит под серьёзное сомнение чистоту сделок, оформленных при помощи услуг инсайдеров.

Неутешительный итог.

Росземкадастр тормозит развитие земельного рынка и плодит коррупцию. Минэкономразвития делает вид, что его это не касается. Президент всё знает, но молчит.

9 октября 2002 года