Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).

Проект 47

Немаловажным аспектом любой сделки купли-продажи недвижимости является порядок расчётов между покупателем и продавцом. В какой момент и в какой форме (наличной или безналичной) осуществлять передачу денег? Делать это частями или сразу в полной сумме? Отсутствие согласия сторон по этим вопросам означает, что сделка не состоится вовсе. А прийти к единому мнению бывает весьма непросто.

Воздух не покупаю!

Большинству покупателей хорошо известна прописная истина: их право собственности на приобретаемый объект недвижимости возникнет не с момента подписания договора, а только с момента государственной регистрации этого права (пункт 2 статьи 8 и пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ). За время от подписания до регистрации всякое может случиться как с продавцом, так и с его недвижимостью. Вот почему исходную позицию покупателя можно сформулировать так: "За воздух платить не собираюсь. Как зарегистрируем, тогда и расплатимся!"

А Вы в булочной бываете?

Точка же зрения продавцов на эту проблему зачастую сводится к следующему: "Вы в магазин ходите? Ходите. Продукты покупаете? Покупаете. Там ведь Вы сначала деньги платите, а потом буханку хлеба получаете. Так что ж Вы с квартирой по-другому хотите?". В пользу такой позиции говорит и используемое в подавляющем большинстве случаев положение в договоре купли-продажи: "Расчёт сторонами произведён полностью до подписания настоящего договора". (Причины этого мы рассмотрим чуть ниже.) Если продавец поставил свою подпись под таким документом, то в дальнейшем рычагов воздействия на нерасплатившегося покупателя у него может и не оказаться. Поэтому понятна заинтересованность продавца получить деньги до подписания договора.

В поисках выхода.

В случае, если сделку ведёт агентство, то покупатель и продавец обычно соглашаются именно на ту схему расчётов, которую практикует данное агентство. Стороны справедливо полагают при этом, что защита их интересов и обеспечение безопасности при проведении расчётов и есть одна из основных функций агентств по недвижимости.

Если же покупатель с продавцом нашли друг друга самостоятельно и в результате переговоров убедились, что их взгляды на проблему передачи денег диаметрально противоположны, то начинается трудный путь к компромиссу. Как правило покупатели более предрасположены к уступкам, чем продавцы. Возможно, это связано как раз с тем, что в тексте договора указывается о полном завершении расчётов к моменту его подписания.

Однако, если стороны не уверены в достаточной мере в искренности намерений друг друга, то им остаётся воспользоваться услугами третьего лица - агентства или кредитного учреждения (банка) - которому перед подписанием договора и передаётся на хранение полная сумма. Важно, чтобы доверие к такому третьему лицу было и у покупателя, и у продавца. Варианты участия этого "финансового посредника" могут быть различными: от пассивного (банк предоставляет сторонам сейфовую ячейку "под два ключа") до контролирующего (агентство по мере исполнения сделки производит частичные выплаты продавцу).

К чему лукавство?

А почему же, спросит пытливый читатель, в договоре обязательно указывать, что расчёт полностью произведён до его подписания? Что заставляет стороны лукавить, ставя свои подписи именно под такой формулировкой в то время, когда деньги ещё не получены продавцом, а находятся, скажем, в банке, в агентстве или даже вовсе у покупателя? Желание облегчить оформление и незнание законодательства - вот причина этого стереотипа.

Что будет, например, если стороны установят в договоре: "Расчёт сторонами производится в течение двух дней после государственной регистрации права собственности покупателя на приобретаемое имущество."?
В этом случае учреждение юстиции по регистрации прав зарегистрирует право собственности покупателя с обременением. В силу пункта 5 статьи 488 ГК РФ у продавца по такому договору возникнет право залога на проданную недвижимость для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате. После проведения расчётов сторонам нужно будет ещё раз обратиться в учреждение юстиции с совместным заявлением о прекращении залога. Намного это усложняет оформление, как вы считаете, уважаемые читатели? Зато сторонам спокойней и кривить душой в договоре не надо.

Более того, норма пункта 5 статьи 488 ГК РФ диспозитивная, то есть действующая по умолчанию. Стороны вправе прямо в договоре установить, что залога не возникает!
Например: "Расчёт сторонами производится в течение двух дней после государственной регистрации права собственности покупателя на приобретаемое имущество. При этом по соглашению сторон с момента такой регистрации и до полной оплаты покупателем указанного имущества право залога на него у продавца не возникает." В этом варианте вообще никаких дополнительных усилий по оформлению сторонам прикладывать не потребуется.

Между двух регистраций.

Существует ещё одна схема расчёта, основанная на тонкостях ныне действующего законодательства. Дело в том, что при сделках купли-продажи недвижимости жилого назначения (квартиры, жилые дома) государственной регистрации подлежит не только право собственности покупателя, но и сам договор (пункт 2 статьи 558 ГК РФ). Причём именно с момента государственной регистрации такой договор считается заключённым и вступившим в силу (статьи 425 и 433 ГК РФ). Моменты регистрации договора и перехода права собственности к покупателю могут по желанию сторон и не совпадать. То есть схема выглядит так:

1. Сначала в учреждении юстиции регистрируется договор, он вступает в силу, у сторон возникают обязанности его выполнить. Заодно тем самым проверяются правомочия продавца и отсутствие ограничений, арестов и т.п.
2. После этого стороны в соответствии с условиями договора производят расчёты, передают и принимают имущество, являющееся предметом сделки.
3. И наконец, стороны подают заявления в учреждение юстиции о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

По мнению руководителей Российского института государственных регистраторов (РИГР) при Минюсте РФ именно такая процедура обеспечивает защиту законных интересов всех участников сделки. (Отметим в скобках, что как раз эта схема используется при сделках купли-продажи жилья с оплатой по жилищным сертификатам.)

К сожалению, в полной мере воспользоваться преимуществами такого алгоритма невозможно в сделках купли-продажи недвижимости нежилого назначения (земельные участки, садовые дома, недостроенные жилые дома). Это связано с тем, что в этих случаях сам договор регистрации не подлежит, считается заключённым и вступившим в силу с момента его подписания (или с момента его нотариального удостоверения, если стороны условились о нотариальной форме), а в учреждении юстиции совершается только одно регистрационное действие - регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю.

Примечание-постскриптум. С 01 марта 2013 года договоры купли-продажи недвижимости жилого назначения также больше не подлежат регистрации.

Бестселлер по недвижимости.

А что же риэлтеры, что же нотариусы? Они разве обо всём этом не знают? - удивится читатель. Увы, иногда складывается впечатление, что это именно так. В текстах договоров, подготовленных некоторыми нотариусами, можно порой встретить столь некорректные фразы, что диву даёшься: запросто смешиваются и отождествляются понятия государственной регистрации договора и государственной регистрации перехода права собственности, моменты вступления договора в силу и возникновения права собственности у покупателя.

Но не всё так печально. На днях встретил я своего давнего знакомого, работающего в одной петербургской книготорговой фирме, занимающейся оптовой и розничной продажей юридической литературы. И спросил у него: что нынче интересует покупателей из книг на тему недвижимости. Выяснилось, что по разделу "Недвижимость" несомненным лидером продаж, значительно опережая ближайших конкурентов, является книга под названием "Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса. Государственная регистрация. Образцы документов. Комментарий и нормативные акты." Авторы Пискунова М.Г., Киндеева Е.А., Левицкая В.А. и др. Издательство "Юрайт". Этот бестселлер выпущен под эгидой Российского института государственных регистраторов при Минюсте РФ и знакомит читателей с подробностями процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Очень достойное издание - рекомендую риэлтерам и даже самим нотариусам.

Тот факт, что именно эта книга оказалась самой популярной в своей тематике, весьма показателен. Граждане (и занимающиеся недвижимостью профессионально, и решающие личные житейские проблемы) стремятся пополнить свой багаж знаний, стараются следить за нововведениями в законодательство. И это отрадно.

В море разных схем.

Возвращаясь к основной теме статьи и подводя ей итог, хотел бы заметить, что никакую из существующих схем расчёта не стоит подвергать осуждению, называя её "дикой" или "нецивилизованной", как это делается на некоторых сайтах продвинутых риэлтеров. Если стороны пришли по всем вопросам к согласию, заключили в соответствии с законодательством сделку и полностью её исполнили, то вправе ли мы с вами, уважаемые читатели, говорить, что они сделали что-то не так?

Данная статья впервые была опубликована
в интернет-дайджесте Андрея Веялиса "RE:view! - Недвижимость" 19 августа 2001 года.