Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).

Проект 47

Сообщения в гостевой книге размещены в обратном хронологическом порядке.
Внимание! Актуальность каждого ответа соответствует дате вопроса!

10.06.2003 15:36
Максим

Очень благодарен вам за такой нужный ресурс. Он помогает разобраться в большинстве вопросов. Но все же хотелось бы получить коментарии по моей ситуации.
В Выборгском районе есть земельный участок с домом построенным еще в 60-х года моими бабушкой и дедушкой. О документальном подтверждении этих владений ни мне, ни родителям ни чего не известно. Хотелось бы легализировать владения, снести избушку и поставить нормальный сруб. Какие препоны могут встретиться в связи с давним существованием строений (возможно не зарегестрированных), неуплатой налогов и т.д. и как их зарание обойти. Прошу прощение за возможно туманный вопрос ибо только сегодня начал разбираться в законодательной базе вопроса...

Ваши действия в такой ситуации очень сильно зависят от статуса недвижимости:
- участок приватизирован или нет;
- участок для ведения садоводства или под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство и т.п.;
- дом садовый или жилой.

По поводу налогов. Как следует из Закона РФ "О налогах на имущество физических лиц" (пункт 10 статьи 5) и Закона РФ "О плате за землю" (часть шестая статьи 17), налогоплательщики, своевременно не привлечённые к уплате налога, уплачивают его не более чем за три предыдущих года.

Если Вы определённо знаете адрес Ваших участка и дома, то обратитесь в архив районного БТИ (РУТИ). Возможно, что это поможет узнать предысторию имущества. Дело в том, что ранее инвентаризация строений проводилась "поголовно" и охватывала весь сектор индивидуальной жилой застройки и все садоводческие массивы.

Алексей Масалович

10.06.2003 09:17
Татьяна

Пространная просьба дилетанта.Уважаемый Алексей, поделитесь опытом,подскажите как оформляются в вашем субъекте сделки между близкими родственниками, если имеются несовершеннолетние дети.

Наличие у сторон сделки несовершеннолетних детей само по себе не изменяет процедуру оформления.
Дополнительный этап под названием "орган опеки и попечительства" возникает, только если ребёнок является собственником (сособственником) недвижимости или проживает в жилом помещении - предмете сделки.

Опытом, к сожалению, поделиться не смогу, так как при сделках с загородной недвижимостью, которыми я занимаюсь на практике, данный вопрос гораздо менее актуален, чем при сделках с городской (квартирной) недвижимостью.

Тем не менее, относящийся к интересующей Вас теме материал - выписку из соглашения между Государственным учреждением юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость", Комитетом по молодежной политике Администрации Санкт-Петербурга и Нотариальной Палатой Санкт-Петербурга "О некоторых вопросах оформления сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних" я отправил Вам письмом.

Алексей Масалович

06.06.2003 15:27
Александр

Доброго времени суток, Алексей! Начав с благодарности за Ваш проект, прошу ответа на вопрос. Насколько я понимаю кадастровый номер должен присваиваться участку земли на котором расположен многоэтажный дом. Правы ли работники учреждения юстиции, принуждая жильцов оплачивать проведение съемки земельного участка при ее отсутствии в земельном отделе. И еще, несмотря на ссылку в законе о гос. регистрации на жилищный кадастр, закон о нем, насколько я понимаю, еще не принят. Может ли в тех. паспорте ставиться инвентарный номер, либо все-таки кадастровый?
Спасибо.

К сожалению, изложенной Вами информации недостаточно для понимания ситуации, вызвавшей Ваш вопрос. Сотрудники учреждения юстиции, конечно, не вправе обязывать граждан совершать какие-либо действия. Законами такие полномочия им не предоставлены.

По поводу "жилищного кадастра". Вероятно здесь имеются в виду положения ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", из которых следует, что кадастровый номер присваивается не только участкам, но и расположенным на них зданиям и сооружениям, а также помещениям в зданиях и сооружениях. При этом в структуру кадастровых номеров таких объектов должны входить их инвентарные номера (статья 1).
В реализации этих положений единой практики по России нет. В Ленинградской области кадастровые номера зданиям, сооружениям и помещениям пока не присваиваются, для них учреждение юстиции определяет условные номера. Но, например, в Новосибирской области, судя по сайту http://maratich.narod.ru/ , кадастровые номера присваиваются всем объектам недвижимости.

Не исключено, что Ваш вопрос как-то связан с нормой пункта 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ", которой на юридических лиц (кроме государственных и муниципальных учреждений, казённых предприятий и органов власти) возложена обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования участками на право аренды или приобрести их в собственность до 01 января 2004 года. Если земельный участок, на котором находится многоквартирный дом, предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование юридическому лицу, осуществлявшему строительство дома либо осуществляющему сейчас управление этим жилым комплексом, и жильцы являются членами такого юридического лица (ЖСК, ТСЖ), то решение указанной проблемы касается непосредственно и их тоже.

Алексей Масалович

20.05.2003 17:34
Денис

Сейчас занимаюсь сбором докумнетов по регистрации прав на ИЖС дачу в п. Рощино. если Вас интересует порядок оформления документов, то частично (в размере пройденных процедур) могу предоставит информацию.

Отлично, Денис! Вы сможете стать первым, кто присоединился к Проекту 47, предоставив свои заметки о процедурах оформления в других районах Ленобласти.

Алексей Масалович

20.05.2003 13:37
Александр http://provodka.ru

Да, сайт действительно хороший.
Есть всё.
Если не возражаете, мы бы разместили на своём сайте немного вашей информации о налогах. Естественно с сылкой на источник.

Сервер для бухгалтера
http://provodka.ru

Против размещения заинтересовавшей Вас информации со ссылкой на источник не возражаю.

Алексей Масалович

19.05.2003 15:45
Денис

Огромное спасибо за сайт. Хотелось бы уточнить один актуальный для меня вопрос. После смерти деда 3/4 садового участка и домика отошли бабушке, а 1/4 матери (дочке деда). Бабушка хочет подарить мне свою долю. Возможно ли заключение договора дарения в простой письменной форме (т.е. нотариус только удостоверит подписи), без составления кадастрового плана участка?
Заранее спасибо.

Если участок приватизирован и соответственно доля в праве собственности на него является предметом сделки, то получение кадастрового плана (выписки из государственного земельного кадастра) является необходимым. В этом случае кадастровый план подшивается к договору как его неотъемлемая часть.

Если же участок не приватизирован и не является предметом сделки, то возможность заключения сделки с садовым домом (с долей в праве собственности на садовый дом), зависит от правовой позиции конкретного государственного регистратора. Для совершения такой сделки вполне может потребоваться предварительная приватизация участка или оформление прав аренды на него, а значит и получение кадастрового плана.

Крайне низкий уровень качества принятого за последние три года земельного законодательства привёл к неодинаковому его толкованию и применению в разных регионах, в разных районах одних и тех же регионов и даже в разных инстанциях одних и тех же районов. Ко всему этому добавляется и то, что согласно пункту "к" части 1 статьи 72 Конституции РФ земельное законодательство находится в
совместном ведении РФ и её субъектов, т.е. различия по субъектам РФ в решении конкретных земельных вопросов будут и дальше нарастать.

Уточню также, что при подписании договора в простой письменной форме какое-либо участие нотариуса не предполагается. Однако засвидетельствовать подлинность подписей сторон (не удостоверяя сам договор) нотариус может, если удастся достичь с ним согласие по этому поводу, в том числе по размеру тарифа за такое нотариальное действие.

Алексей Масалович

16.05.2003 14:19
Павел

Добрый день, Алексей! Бесподобный сайт, Спасибо!

Вопрос: Владелец участка (собственность в Садовом товариществе) предлагает выдать мне генеральную доверенность в обмен на деньги и дальше все проблемы переоформления участка на себя решать мне.
Правильно ли, что я могу:
1-Продать участок по этой доверенности, например теще (но не жене) (или теща по доверенности продаст мне) и таким образом оформить его на себя.
2- Подарить участок жене и так оформить его на нее.

Есть ли еще варианты и какие менее затратны по времени и деньгам?

Будет ли нужен мне продавец в процессе оформления, или его участие закончится после выдачи доверенности?

Как не попасть впросак, ведь продавец может и отозвать доверенность?

C Уважением, Павел.

Как доверенное лицо Вы сможете действовать от имени доверителя в пределах полномочий, указанных в доверенности. Поэтому, если полномочий достаточно, то дальнейшее участие продавца в процессе оформления станет необязательным. Учитывайте, однако, что:

1) Представитель (доверенное лицо) не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично (пункт 3 статьи 182 ГК РФ). Сопоставляя эту норму с положением статьи 34 СК РФ о совместной собственности супругов на возмездно приобретённое в браке имущество, надлежит сделать вывод, что доверенное лицо не может совершать сделки по продаже имущества и в отношении своей супруги. По крайней мере такие сделки имели бы ярко выраженную правовую ущербность. Исключение - наличие заключённого между супругами брачного договора о раздельном режиме имущества.
В этом контексте тёща спасает ситуацию, как и любые иные родственники.

2) Доверенность на совершение дарения представителем должна содержать указание на одаряемого, в противном случае она ничтожна (пункт 5 статьи 576 ГК РФ).
Кроме того, в Вашем случае сделка дарения являлась бы ущербной ввиду своей притворности.

3) Действие доверенности прекращается, в частности, вследствие её отмены доверителем; в случае смерти доверителя; в случае смерти доверенного лица (статья 188 ГК РФ). Поэтому использование доверенности в таких случаях, как Ваш, не позволяет обеспечить должную степень надёжности при совершении купли-продажи недвижимости.

Более надёжный способ - это заключение предварительного договора, что не исключает и параллельное использование доверенности. Предварительный договор (статья 429 ГК РФ) содержит обязательства сторон заключить в будущем основной договор и существенные условия этого основного договора (предмет, цена, порядок расчёта и передачи недвижимости). В предварительном договоре можно оговорить и условие полного заблаговременного расчёта с передачей имущества во владение покупателю, а также ответственность сторон за его неисполнение (ненадлежащее исполнение), в том числе ответственность за утрату (повреждение) переданного имущества.

Алексей Масалович

12.05.2003 15:05
Сергей

В гостевые книги пишу крайне редко, но в данном случае не могу удержаться, чтобы не поблагодарить его автора за немалый труд, вложенный в создание ресурса. Могу с уверенностью заявить, что проекты подобного рода с каждым днем будут приобретать все большую значимость в РуНете, поэтому желаю всяческих успехов в этом нелегком, но бесспорно полезном деле ;-)

Спасибо за пожелания, Сергей! Рад, что моё представление о том, каким должен быть современный информационный интернет-ресурс, находит поддержку среди посетителей сайта.

Алексей Масалович

28.04.2003 12:35
Марина

Огромное спасибо Вам за сайт! Я не имела практически никаких знаний в области сделок с недвижимостью, но после прочтения информации на Вашем сайте почти все стало понятно. Очень хорошо все систематизировано и доступно пониманию даже неспециалистов.
Хочу задать Вам вопрос по дарению доли (1/3) в собственности на земельный участок с жилым домом. Что нужно учесть в договоре дарения такой недвижимости и нет ли каких-нибудь существенных отличий при регистрации такого перехода собственности. Нужно ли указывать в договоре стоимость земли и построек, если это не купля-продажа? Нужно ли описывать количество и описание переходящих одаряемому помещений и построек?
Договор дарения доли в праве общей собственности на земельный участок с жилым домом - это, как мне показалось, единственный не описанный на сайте тип договора.
Заранее благодарна Вам за ответ.

При совершении договора дарения доли в праве общей собственности на земельный участок и жилой дом регистрации подлежит:
1) сам договор;
2) переход права на долю в общей собственности на участок;
3) переход права на долю в общей собственности на дом.

В договоре дарения следует указать нормативную цену участка и инвентаризационную стоимость строений. Оценка же сторонами даримой недвижимости (доли в праве собственности на недвижимость) необязательна, хотя и возможна.

В договоре должно содержаться описание всего (целого) объекта, доля в праве собственности на который дарится. Описание переходящих одаряемому конкретных частей объекта следует давать в тех случаях, когда заключённым между участниками общей собственности соглашением или сложившимся между ними порядком пользования объектом определено, какие конкретные части у кого из участников находятся в пользовании и владении. Но этого может и не быть - например, мать и дочь, имеющие дом в общей долевой собственности, вполне могут владеть и пользоваться всем домом совместно, не определяя конкретных его помещений для персонального раздельного пользования.

Договор дарения доли в праве общей собственности на земельный участок с жилым домом можно скомпилировать из положений приведённых на сайте примеров договора дарения доли в праве общей собственности на квартиру и договора купли-продажи земельного участка с жилым домом. Но учитывая интерес посетителей Проекта 47, в первые числа мая указанный Вами пробел будет восполнен.

Алексей Масалович

24.04.2003 14:47
maratich http://maratich.narod.ru

Браво, браво, браво, прочитал "Всероссийская ассоциация антириэлтеров создана!" понравилось, прошу разрешения разместить некоторые ваши материалы у себя (с сылкой разумеется) С уважением, Юрий Маратович.

Спасибо за отзыв!
Против размещения материалов Проекта 47 со ссылкой на источник не возражаю.

Алексей Масалович

11.04.2003 16:00
Кирилл

На всякий случай просмотрел всю гостевую, ответов на свои вопросы не нашёл, зато полностью поддерживаю мнения о дизайне сайта. Идеально! И ещё, видел вопрос об электричестве, в моём случае подключение есть, но я не поленился съездить в Рощино ( в Энергосбыт - они обслуживают Кирилловское, где я покупаю дом ), и правильно сделал, после сверки показаний счётчика и последних записей об оплате оказалось, что на абоненте висит более 12.000 руб. долга. Агент ( кстати, из "Прогаля" ;о) ) этим вопросом до меня вообще не озаботилась, теперь как-то выкручивается, а мне рассказывает, что она сирота, подписала уже продавцу бумагу, что он ничего не оплачивает, и его сумма не уменьшается. Нагибает меня, чтоб я поучаствовал в этих расходах, но я такого желания не имею! А она мне толкует, что если заставить его платить, то он вообще откажется продавать, т.к. уже снизил цену и ничего больше слышать не хочет, и тогда им придётся накладывать арест и обращаться в суд ( все документы на дом и землю уже у неё, и он у них в руках ). Кстати, я не обратил внимания на отсутствие в договоре с агентством пункта об их ответственности при срыве сделки, там есть пункт только о недопустимости разрыва договора одной из сторон, а жаль, моя ответственность - внесённый аванс 4000 ( он-же - их маржа ). Советую другим быть внимательнее. Кроме того, на продавце висят налоги за дом и землю, но как я понял, они на меня не переходят, а так и остаются на нём ( на физ. лице, а не на объекте недвижимости )? С уважением, Кирилл.

Да, обязанность продавца по уплате налогов на покупателя не переходит. Что же касается обязанностей продавца в его правоотношениях с энергосбытовой организацией и любыми иными лицами, то они (эти обязанности) перейдут к Вам, только если Вы сами их на себя возьмёте, указав об этом в договоре купли-продажи, либо заключив с продавцом отдельный договор по этому поводу. Подобные задолженности сами по себе не являются обременением недвижимости, а потому их судьба и судьба недвижимости друг за другом автоматически не следуют.

Алексей Масалович

11.04.2003 15:15
Кирилл

Сообразил, что не спросил очень важную вещь. Подскажите, если реальная стоимость дома составляет 45.000 USD, а продавец владеет им менее 5 лет и не хочет указывать сумму более 1.000.000 руб., и предлагает на остальную сумму выдать расписку, то будет ли эта расписка, даже нотариально заверенная (или даже выданная на все 45.000 )иметь какое-либо значение при возникновении каких-либо проблем и рассмотрении дела в суде, или мы будем вправе оперировать только суммой, указанной в договоре купли - продажи? С признательностью, Кирилл.

Расписка в данном случае является письменным подтверждением передачи покупателем продавцу денежных средств, т.е. сможет быть письменным доказательством данного факта в суде. Расписка в любом случае лучше её отсутствия. Видеозапись устного заявления продавца - тоже неплохо. Всё это поможет Вам при необходимости доказать в суде, например, что сделка на меньшую сумму прикрывала сделку на большую сумму, т.е. была притворной (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Тогда суд будет рассматривать права и обязанности сторон, возникшие из сделки, которая действительно имелась в виду.

Алексей Масалович

11.04.2003 15:03
Кирилл

Шикарный сайт! большое спасибо, нашёл практически все, что искал, жаль только, что все адреса и ставки налогов прописаны только для всеволожского районов, я собираюсь покупать дом в Выборгском районе. Может быть у вас есть подобная информация и по Выборгскому району? С уважением, Кирилл.

К сожалению, нет. Но Выборгскому району повезло в другом. Согласно распоряжению губернатора Ленобласти от 5 февраля 2003 года № 48-рг в Выборгском районе (а также в городе Сосновый Бор) в этом году должен быть проведён эксперимент по организации работы учреждений, задействованных в оформлении прав на недвижимость, на основе принципа "единого окна". Это, кстати, тот самый долгожданный принцип, который является одной из конечных целей Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (подробнее о программе здесь: http://w47.narod.ru/his/galo.html).

Алексей Масалович

04.04.2003 02:12
Лариса

Огромное спасибо за такой полезный и подробный сайт! Но на свой вопрос ответа я не нашла, буду очень благодарна за помощь.
За время брака мы приобрели две квартиры , оформили их на мужа. Полгода назад развелись, указав, что имущественных претензий не имеем. Сейчас я хочу оформить одну из квартир на себя, бывший муж не возражает. Нигде не смогла найти, какого рода сделку нам лучше заключить, чтобы затратиь на это минимум времени, денег и нервов. Купля - продажа? Дарение ? Соглашение о разделе имущества ? Ещё что-то ? Уточню, что в квартире прописаны я, он и наши дети.

Полагаю, что юридически безупречный способ в данном случае - это заключение соглашения о разделе имущества. Такая сделка обязательного нотариального удостоверения не требует и может быть совершена в простой письменной форме (пункт 2 статьи 38 Семейного кодекса РФ), что минимизирует расходы (как по времени, так и по деньгам) на оформление. А вот что касается нервов, то, увы, здесь прямая зависимость от правовой позиции государственного регистратора учреждения юстиции по регистрации прав, от его правовой подготовки и опыта. По сравнению со сделками купли-продажи и дарения соглашения о разделе общего имущества - это редкость. Не исключено поэтому, что Ваше право на заключение такого соглашения придётся аргументированно отстаивать (в беседе с регистратором, в возможной жалобе в контролирующий орган - управление Минюста).
Относительно вариантов оформления через сделки купли-продажи или дарения следует заметить их некоторую правовую ущербность: в данном случае такие сделки имели бы своей целью прикрыть другую сделку - соглашение о разделе имущества и в силу этого могли бы считаться ничтожными (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Алексей Масалович

26.03.2003 16:13
Малика

Огромное спасибо вам! Отличный сайт! У меня пока вопросов нет но в ближайшее время возникнут! Хочу купить для мамы дом во Всеволожском районе! Если есть какие то особые советы которые пригодятся буду рада! Зарание огромное спасибо!

Благодарю Вас, Малика, а также всех посетителей, оставивших свои отзывы в гостевой книге или приславших мне письма по e-mail, за высокую оценку, данную моему сайту.
Спасибо и успешной Вам сделки!

Алексей Масалович

17.03.2003 14:00
Ura

Спасибо за предыдущую консультацию.
У меня ещё один вопросик сформировался: продавец хочет получить денежную сумму в валюте. В договоре можно указать сумму в валюте или нужно обязательно в рублях?

Денежные обязательства (в том числе цена в договоре купли-продажи недвижимости) должны быть выражены в рублях. Однако в договоре может быть предусмотрена оплата обязательства в рублях в сумме, эквивалентной определённой сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или у.е. на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон (пункты 1 и 2 статьи 317 ГК РФ).
Например, если курс уже сторонам известен, можно использовать такую формулировку: "По соглашению сторон квартира продаётся за ... рублей, что эквивалентно ... долларов США по курсу Центрального банка РФ на ... " (либо "по курсу ... рублей за доллар США").
Если курс сторонам ещё не известен, можно применить следующую формулировку: "По соглашению сторон цена квартиры составляет рублёвый эквивалент ... долларов США по курсу Центрального банка РФ на день совершения платежа" (либо указать иной конкретный день определения курса).

Алексей Масалович

07.03.2003 13:08
Люба

Здравствуйте, Алексей Сергеевич!
Огромное спасибо за Ваш сайт! Очень приятно общаться с настоящим профессионалом, который любит свое дело.
Большая просьба, если сможете, помогите советом. Наше дело о покупке дачи тянется с сентября месяца. Только сейчас, только у Вас я узнала о возможности совершения сделки в простой письменной форме. Адвокат в юридической консультации (к сожалению я не запомнила ее фамилию) утверждала, что такую сделку надо (!) оформлять у нотариуса. Участок с садовым домом, который мы решили купить, находится в массиве Синявино (Кировский р-н). Его хозяйка с сентября месяца пытается унаследовать право собственности на землю и дом, оформленные на ее мужа, умершего 23 декабря 2001 г. 19 марта она получит в регистрационной палате документы и станет владелицей собственности, которую желает продать, пока она хоть что-то стоит. За это время она успела оформить технический паспорт на дом, кадастровый план участка, в котором записана следующая фраза: "Границы участка, угловые точки подлежат уточнению при составлении межевого плана". Этот межевой план геодезисты составлять отказываются, объясняя тем, что у них не отработана методика. Специалист регистрационной палаты Кировского района заявила, что составление межевого плана требуется и при нотариальной форме договора, и при простой письменной. Таким образом круг замкнулся. Несчастная женщина устала (она инвалид второй группы) и готова подписать любые бумаги, чтобы этот кошмар наконец закончился.

Увы, полгода на оформление - это уже не рекорд. Мне известно о гражданах, мучениям которых скоро пойдёт второй год. Причина всё та же - новый Земельный кодекс и его создатели: Правительство (внесло в Госдуму), Госдума (приняла), Совет Федерации (одобрил), Президент (подписал и обнародовал).
Что же касается рядовых исполнителей-правоприменителей Земельного кодекса, то повторюсь: к сожалению, среди государственных и муниципальных служащих, среди работников организаций, задействованных в оформлении прав на недвижимое имущество и сделок с ним, очень мало людей, способных при неоднозначности толкования закона сделать выбор в пользу граждан, а не в ущерб им.

По поводу изложенной Вами ситуации должен заметить также, что термин "межевой план" в нормативных документах мне не встречался. Возможно, что имеется в виду кадастровый план, содержащий данные, полученные в результате межевания участка.
Если специалисты регистрационной палаты, трактуя Земельный кодекс (или Гражданский кодекс) не в пользу граждан, настаивают на проведении межевания участка, кадастровый учёт которого ранее уже был произведён, то вы (стороны сделки) вправе потребовать от регистратора письменный отказ в государственной регистрации перехода права собственности. Для этого, правда, вы должны подать в регистрационную палату все остальные документы, необходимые для такой регистрации, в том числе подписанные вами экземпляры договора купли-продажи (смотрите об этом на страницах http://w47.narod.ru/dog.html и http://w47.narod.ru/lorp.html ). Полученный отказ может быть вами обжалован (пункт 5 статьи 131 ГК РФ, часть 1 статьи 254 ГПК РФ) как в суде, так и в вышестоящих и контролирующих органах (адреса там же), причём последнее (обжалование во внесудебном порядке) может оказаться гораздо более эффективным по времени и результату.

Если же Вы сами заинтересованы в проведении межевания, а местные кировские геодезисты Вам в этом отказывают, то обратитесь в землеустроительные предприятия, офисы которых расположены в Санкт-Петербурге (адреса некоторых из них смотрите здесь:
http://w47.narod.ru/kzr.html ).

Алексей Масалович

14.02.2003 13:32
Ura http://dyadenko.narod.ru

Спасибо за такой сайт. Перерыл кучу ссылок в поисковике, но такого представительного изложения материала больше не нашёл .
У меня к вам небольшой вопрос, точнее 2:
Если квартира покупается в рассрочку, с кого момента переходит право на жильё? Как подавать в налоговую инспекцию письменное заявление на льготу по уплате налога на доход: в какой момент, когда сумма уплаченно полностью или по мере выплат, каждый раз?
Ещё один вопрос со стороны продавца: если квартира получена в наследство, и находилась <5 лет в собственности продавца, и стоит <1 000 000 руб. то налог не платится?
Заранее спасибо, извините если вопросы немного путанные

1) Право собственности у приобретателя по договору во всех случаях возникает с момента государственной регистрации этого права в органах регистрации (статьи 8 и 223 ГК РФ).
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ для предоставления имущественного налогового вычета покупателю необходимо представить в налоговую инспекцию документы, подтверждающие право собственности на приобретённый жилой дом или квартиру, а также платёжные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств продавцу. Таким образом, обращаться по этому поводу в налоговую инспекцию до регистрации права собственности покупателя оснований нет. Точно так же нет оснований для обращения и в случае, если право зарегистрировано, но платежей продавцу ещё не совершалось.
Если же право зарегистрировано и осуществлена частичная оплата квартиры (жилого дома), то покупатель вправе претендовать на указанный налоговый вычет в размере фактически уплаченных средств.

В дополнение отмечу также, что при купле-продаже недвижимости жилого назначения можно применять схему рассрочки платежей, совершаемых между двух регистраций (договора и перехода права собственности). То есть сначала в учреждении юстиции регистрируется договор, он вступает в силу, у сторон возникают обязанности его выполнить. После этого стороны в соответствии с условиями договора передают и принимают имущество, являющееся предметом сделки, производят расчёты, в том числе в несколько платежей. И наконец, стороны подают заявления в учреждение юстиции о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.

2) По второму вопросу ответ утвердительный: налог на доход от продажи такой квартиры не платится (в терминах НК РФ - на сумму от продажи предоставляется налоговый вычет), если за тот же налоговый период (год) сумма доходов от продажи этой квартиры и иной находившейся в собственности налогоплательщика менее пяти лет недвижимости не превысит 1000000 рублей. Доход в части свыше 1000000 рублей облагается налогом по ставке 13%.

Алексей Масалович

10.02.2003 08:21
Виталий

Спасибо за предыдущую консультацию! У меня ещё один небольшой вопрос.
Когда я уходил служить в армию (93-94г.), то выписался из государственной квартиры (при получении которой я был вписан в ордер), за время моей службы квартира была каким-то образом приватизированна (естественно без моего согласия). При возвращении из рядов РА, собственники этой уже приватизированной квартиры отказались меня в неё прописать, после чего я прописался в кооперативную квартиру своей матери (без права на жилплощадь).Приватизированная квартира, после смерти хозяина, перешла в долевую собственность его детей. Т.о. сейчас у меня отсутствуют права на любую жилплощадь, в связи с чем у меня следующий вопрос - могу ли я подать в суд на орган проводивший приватизацию и каковы, по Вашему мнению, перспективы этого дела. Спасибо!

Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод (часть 1 статьи 46 Конституции РФ). Так что обратиться в суд Вы можете. Следует, впрочем, учитывать срок исковой давности. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки (в данном случае - сделки приватизации) может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось её исполнение (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). Судя по Вашему вопросу у Вас осталось не так много времени.
При этом срок для защиты своих жилищных прав Вы уже пропустили (общий срок исковой давности - три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, статьи 196 и 200 ГК РФ), о чём, вероятно, сразу заявит ответчик.

Вопрос о перспективах такого иска следует задать адвокатам, специализирующимся на ведении дел подобной тематики. Я, к сожалению, информацией о судебной практике на этот счёт не обладаю.

Алексей Масалович

03.02.2003 12:11
Наталья

Подскажите, пожалуйста, как можно решить такую проблему: У моей бабушки двое детей (мой отец и его сестра). Бабушка очень больна. Ею составлено завещание на наследование детьми дома с участком в деревне. Моя тетя хочет без ведома моего отца сделать так, чтобы все наследовала она (хочет пригласить нотариуса на дом и составить завещание в её пользу).Подскажите, будет ли действительно такое завещание (или договор купли-продажи)и что можно сделать, чтобы предотвратить такой вариант? Спасибо заранее.

Ваша бабушка вправе свободно распоряжаться своим имуществом (часть 2 статьи 35 Конституции РФ, статья 209 ГК РФ), в том числе на случай смерти - завещать его (статьи 1118 и 1119 ГК РФ). Она вправе отменить или изменить составленное ею завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения. Для отмены или изменения завещания не требуется чьё-либо согласие, в том числе лиц, назначенных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании (статья 1130 ГК РФ).

Если же болезнь бабушки не позволяет ей понимать значение своих действий или руководить ими, то по этой причине совершённые ею в таком состоянии сделки (завещания) могут быть признаны судом недействительными по иску, например, Вашего отца (статья 177 ГК РФ). При этом оспаривание завещания до открытия наследства (т.е. до дня смерти наследодателя) не допускается (статья 1131 ГК РФ).

Кроме того, если болезнь бабушки связана с психическим расстройством, то по заявлению Вашего отца в суде в порядке главы 31 ГПК РФ может быть возбуждено дело о признании бабушки недееспособной.

Алексей Масалович

21.01.2003 19:54
Роман

Хотелось бы уточнить рекомендуемую вами схему расчетов при покупке земельного участка. Визируется ли договор купли-продажи земли регпалатой (т.е. ставится ли на нем печать) или нет? На этапе регистрации сделки с обременением (до подачи заявления о снятии залога) получает ли покупатель на руки свидетельство о регистрации прав с обременением или не получает ничего до момента снятия залога? Если делать расчет через банковскую ячейку, то по какому документу может получить продавец деньги после регистрации прав на участок покупателя? Допустим, если договор купли-продажи не визируется печатью регпалаты, то у продавца на руках после сделки не остается никакого документа, свидетельствующего о том, что права покупателя на участок зарегистрированы регпалатой. Тогда что же делать?

Проект 47 не позиционирует какую-либо из схем расчётов как рекомендуемую. Статья "Время считать деньги" http://w47.narod.ru/his/time.html написана в целях проинформировать посетителей сайта о многообразии существующих схем.

1)Визируется ли договор купли-продажи земли регпалатой (т.е. ставится ли на нем печать) или нет?

Договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения (например, пустого земельного участка) сам по себе регистрации не подлежит. Штамп регистрационной надписи о выдаче покупателю Свидетельства о государственной регистрации права после осуществления учреждением юстиции регистрации перехода права собственности на участок будет поставлен только на экземпляр договора покупателя.

2)На этапе регистрации сделки с обременением (до подачи заявления о снятии залога) получает ли покупатель на руки свидетельство о регистрации прав с обременением или не получает ничего до момента снятия залога?

Да, покупатель вправе (но не обязан) получить свидетельство о регистрации права с обременением.

3)Если делать расчет через банковскую ячейку, то по какому документу может получить продавец деньги после регистрации прав на участок покупателя?

Это вопрос о содержании договора аренды банковской ячейки. Как установят его стороны (банк, покупатель и продавец), так и будет.

4)Допустим, если договор купли-продажи не визируется печатью регпалаты, то у продавца на руках после сделки не остается никакого документа, свидетельствующего о том, что права покупателя на участок зарегистрированы регпалатой. Тогда что же делать?

Продавец (как и любое лицо) всегда может получить в учреждении юстиции выписку из ЕГРП, в которой будут отражены собственник и лицо, в пользу которого имеются обременения, (либо указание на отсутствие обременений) на текущий момент.

Алексей Масалович

12.01.2003 16:48
Александр

Спасибо за прекрасный сайт, информативный и без ненужных никому фенек. Посоветуйте пожалуйста программу для автоматизации составления договоров.
С уважением.

Мне не приходилось сталкиваться с программами автоматизации составления договоров, но полагаю, что создание такой программы с технической точки зрения труда программисту не составит.
Думаю также, что с практической стороны удобнее пользоваться не специальными программами, а обычным редактором и подготовленными заранее шаблонами.

Алексей Масалович

11.01.2003 11:11
Виталий

Добрый день! Очень понравились ваши консультации, поэтому надеюсь, что ответите на следующий вопрос. Какая статья ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает оформление договора дарения в простой письменной форме, а не у нотариуса.

Возможность совершения сделок купли-продажи, мены и дарения недвижимости в простой письменной форме установлена не Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (он стал лишь "стартовым выстрелом" в этом вопросе), а Гражданским кодексом РФ. В соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в федеральном законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением самих сторон. Статьи 550, 567 и 574 ГК РФ, регулирующие форму договоров купли-продажи, мены и дарения недвижимости соответственно, не содержат требований нотариального удостоверения договоров такого вида. Нет подобных требований и в иных федеральных законах. При этом согласно статье 7 ФЗ "О введении в действие части второй ГК РФ" (№ 15-ФЗ от 26 января 1996 года) ранее действовавшие правила об обязательном нотариальном удостоверении указанных договоров сохраняли свою силу именно до введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (т.е. до 31 января 1998 года).

Алексей Масалович

05.01.2003 18:50
Виктор

Лучше вашего сайта по данной тематике я еще не встречал. Удобно скомпанован, понятно и правильно все написано на хорошем прфессиональном уровне. Огромное вам спасибо за него.
Столкнувшись с проблемой наследования, хочу попросить у вас совет. После кончины моей матушки осталась квартира, которую она хотела оставить внучке (моей дочери), но по закону наследниками являемся я и моя сестра. Мы подали заявление нотариусу о вводе в наследство и хотели затем подарить ее, но теперь поняли, что налоговое бремя нам не под силу (квартира оценена в 300000 рублей). Может ли моя сестра теперь отказаться от наследства в пользу моей дочери,ведь как я понял, внуки не являются наследниками никакой очереди.

Исходя из пункта 1 статьи 1158 ГК РФ отказ от наследства в пользу внуков наследодателя при наследовании по закону возможен, если внуки призываются к наследованию:
а) по праву представления;
б) в порядке наследственной трансмиссии;
в) как нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, которые ко дню открытия наследства являлись нетрудоспособными и не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении и проживали совместно с ним.

Как можно понять из Вашего вопроса, никакой из этих вариантов к Вашему случаю не подходит. Кроме того, следует учитывать, что согласно пункту 2 статьи 1157 ГК РФ Ваша сестра вправе отказаться от наследства только в течение срока, установленного для принятия наследства (т.е. в течение шести месяцев со дня смерти наследодателя).

Необходимо также иметь в виду, что налог на наследство исчисляется со стоимости имущества, переходящего от наследодателя в собственность наследника, в зависимости от причитающейся ему доли (пункт 17 Инструкции ГНС РФ от 30 мая 1995 года №32 "О порядке исчисления и уплаты налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения").
Таким образом, каждый из вас (Вы и Ваша сестра) после получения свидетельства о праве на наследство должны будете уплатить налог на наследство в размере (исхожу из предположения, что дата смерти наследодателя после 01 января 2001 года):
(150000-85000)х5:100=3250 рублей, если нет льгот.
Данная сумма будет ещё несколько уменьшена на сумму налога на имущество, подлежащую уплате наследником до конца года открытия наследства.

Отмечу также, что при совершении Вами и Вашей сестрой последующей сделки дарения в простой письменной форме налог на дарение Вашей дочери платить не придётся, так как условием взимания этого налога является нотариальное удостоверение договора (пункт 1 статьи 5 Закона РФ "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения").

Алексей Масалович