Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).

Проект 47

Данный материал написан в 2001 году.
О произошедших с тех пор изменениях
смотрите примечания-постскриптум.
 

Известно, что с 01 января 2001 года в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ доход от продажи гражданами недвижимости (квартир, дач, жилых и садовых домов, земельных участков), находившейся в их собственности пять и более лет, налогом не облагается. В терминах НК РФ: налоговый имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи такого недвижимого имущества, в полном объёме.

В отношении же квартир, дач, жилых и садовых домов, земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, имущественный налоговый вычет предоставляется в суммах, полученных в налоговом периоде (в течение года) от их  продажи, но не превышающих в целом один миллион рублей. То есть налогом не облагается доход от продажи такой недвижимости в пределах миллиона рублей. (По желанию налогоплательщика вместо этого налогового вычета налогооблагаемый доход может быть уменьшен на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на приобретение этого недвижимого имущества.)

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо договорённости между ними (в случае общей совместной собственности).

Такова суть подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ в части, касающейся недвижимости. И в этой связи довольно любопытен один пример расчёта подлежащего уплате налога, приведённого в Методических рекомендациях налоговым органам о порядке применения главы 23 "Налог на доходы физических лиц" части второй Налогового кодекса Российской Федерации (утверждены Приказами МНС России от 29 ноября 2000 года № БГ-3-08/415 и от 05 марта 2001 года № БГ-3-08/73).
Процитируем здесь полностью этот пример из раздела VI "Имущественные налоговые вычеты" Методических рекомендаций:

"Пример 4. Семья, состоящая из 4-х человек, продала за 1 600 000 руб. квартиру, находящуюся в общей долевой собственности. Доли каждого собственника равны. Период владения квартирой составляет менее пяти лет. Квартира была передана в собственность продавцов в результате бесплатной приватизации жилья.

В таком случае предельный размер имущественного вычета, предусмотренный пп.1 п.1 ст.220 части 2 Кодекса, которым может воспользоваться каждый из продавцов, составляет
250 000 руб. (1 000 000 руб. : 4).

Сумма дохода,  полученного каждым из продавцов, составляет
400 000 руб. (1 600 000 руб. : 4).

Налоговая база по доходам, полученным от продажи квартиры, определяется по налоговым декларациям каждого продавца в сумме
150 000 руб.  (400 000 руб.  - 250 000 руб.).

Налог с полученного дохода исчисляется и уплачивается по ставке 13%."

Примечания-постскриптум.

1. Приказом МНС России от 14 апреля 2004 года № САЭ-3-04/284@ указанные Методические рекомендации были отменены. Это не означает, однако, изменение правовой позиции налогового ведомства по рассматриваемому вопросу.
2. С 2005 года в отношении доходов от продажи применяется не 5-летний, а 3-летний пороговый срок обладания недвижимым имуществом, влияющий на размер необлагаемого налогом дохода (Федеральный закон от 20 августа 2004 года № 112-ФЗ).

Весьма спорным представляется намерение МНС России  распределить между сособственниками пропорционально их долям не только сумму дохода от продажи, но и предельный размер имущественного налогового вычета в один миллион рублей.
Да, надо признать, что не совсем удачная формулировка подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ о том, что между совладельцами распределяется "соответствующий размер имущественного налогового вычета", а не конкретно сам доход, даёт формальные основания МНС России для такого толкования. Но очевидно, что такое толкование означает немотивированную дискриминацию налогоплательщиков в зависимости от числа участников общей собственности. Для единоличного собственника предельный размера вычета равен миллиону рублей. Для сособственника предельный размер равен уже только 1/n миллиона (в случае равных долей), где n - число участников общей собственности.

По-видимому, такая же участь ожидает и предельный размер в 600 000 рублей другого имущественного вычета - вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ для покупателей (застройщиков) квартир и жилых домов, приобретающих их в долевую или совместную собственность. Хотя впрямую примера на этот счёт Методические рекомендации не содержат.

Примечание-постскриптум. Федеральным законом от 07 июля 2003 года № 110-ФЗ предельный размер вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, был увеличен с 600 000 рублей до 1 000 000 рублей, а Федеральным законом от 26 ноября 2008 года № 224-ФЗ - до 2 000 000 рублей.

Чем можно возразить на столь дискриминационную для участников общей собственности трактовку Налогового кодекса Министерством по налогам и сборам?
По существу такое применение норм статьи 220 означает установление дифференцированных налоговых льгот в зависимости от режима собственности (единоличная собственность или общая), что, на мой взгляд, не соответствует основным началам законодательства о налогах и сборах, определённым в статье 3 Налогового кодекса РФ.
В статье 3 в частности указано, что:

• законодательство о налогах и сборах основывается на признании всеобщности и равенства налогообложения;
• не допускается устанавливать дифференцированные ставки налогов и сборов, налоговые льготы в зависимости от формы собственности.

И хотя под термином "форма собственности" обычно понимают признак принадлежности к субъекту права (частная, государственная, муниципальная), полагаю, что и признак числа собственников одной вещи (единоличная, общая) в данном случае должен быть включён в это понятие.

Кроме того, толкование Министерством по налогам и сборам статьи 220 НК РФ, продемонстрированное в приведённом примере 4 пункта 1 раздела VI Методических рекомендаций, порождает целый ряд вопросов:

1. Как применять статью 220, если продаётся только одна доля в праве собственности, а не весь объект недвижимости, находящийся в долевой собственности?
2. Как применять статью 220, если одни из участников долевой собственности на продаваемый объект недвижимости владели своей долей более пяти лет, а другие менее?
3. Как применять статью 220, если налогоплательщик за налоговый период (в течение года) продал несколько принадлежавших ему менее пяти лет объектов недвижимости, величины долей в праве собственности на которые у него различны? Например: квартиру (1/2 доля), земельный участок с жилым домом (1/3 доля), садовый дом (единолично).

МНС России как будто не замечает нарастающей неясности от своих Методических рекомендаций. А ведь всех этих недомолвок можно было избежать, если бы было установлено, что:

1. Один миллион рублей - это максимальный, подлежащий изъятию из налогообложения доход, полученный налогоплательщиком суммарно за налоговый период (в течение года) от продажи принадлежавших ему менее пяти лет объектов недвижимости, независимо от величины долевого участия в праве собственности на них.
2. Все предусмотренные статьёй 220 имущественные налоговые вычеты применяются к каждому налогоплательщику индивидуально.
3. Распределению между совладельцами пропорционально долям (или по договорённости - для совместной собственности) подлежит только сам доход от продажи имущества, находящегося в общей собственности, при применении подпункта 1 пункта 1 статьи 220 и только сами расходы на покупку или новое строительство квартир и жилых домов, приобретаемых в общую собственность, при применении подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

Впрочем, у МНС России есть одно оправдание: никакое другое ведомство не сталкивается сейчас со столь большим потоком нововведений в законодательство.

Примечание-постскриптум. Точка в данном споре была поставлена высшими судебными инстанциями в 2005 году. И, к сожалению, принятые Конституционным Судом РФ и Верховным Судом РФ решения оказались не в пользу налогоплательщика. Подробнее об этом смотрите здесь.

Примечание-постскриптум-2. В середине 2006 года Министерство финансов РФ и Федеральная налоговая служба дали отрицательный ответ на вопрос о том, подлежит ли распределению предельный размер налоговых вычетов, предусмотренных статьёй 220 НК РФ, если предметом сделки является не весь объект, находящийся в общей долевой собственности, а только доля в праве собственности на него (письмо Минфина России от 3 июля 2006 года № 03-05-01-03/09, письма ФНС России от 4 мая 2006 года № 04-2-03/90 и от 24 мая 2006 года № 04-2-03/114@).
Таким образом, указанные ведомства подсказали способ, позволяющий избежать дробления предельного размера вычета при отчуждении недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, и при приобретении недвижимости в общую долевую собственность. Способ заключается в совершении не одной сделки со всем имуществом целиком, а нескольких сделок с долями в праве собственности на него. В этом случае по каждой из таких сделок с долями предельный размер вычета составит 1 000 000 рублей и 2 000 000 рублей соответственно. Хотя при данном способе и произойдёт некоторое увеличение расходов на оформление сделок, однако максимально возможный выигрыш от экономии на подоходном налоге всё равно будет значительно выше.