Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).

Проект 47

июнь

Законность восстановлена

При уплате госпошлины комиссия Сбербанком больше не взимается

Северо-Западный банк Сбербанка России и Главное управление Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области наконец-то согласовали друг с другом код бюджетной классификации (КБК) доходов бюджета, используемый при перечислении в федеральный бюджет государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Напомним, что спор вокруг КБК, а точнее его 14-го разряда, привёл к тому, что практически всё первое полугодие 2005 года Сбербанк в нарушение статьи 60 НК РФ взимал при уплате вышеуказанной госпошлины трёхпроцентную комиссию, пытаясь оправдать свои действия якобы некорректностью проставленного в квитанциях КБК (321 1 08 07020 01 0000 110).
Сбербанк ссылался на Приказ Минфина РФ от 10 декабря 2004 года № 114н, в соответствии с которым установлена следующая структура кода программ (14-17 разряды КБК):

1000 - сумма обязательного платежа;
2000 - пени и проценты по соответствующему платежу;
3000 - суммы денежных взысканий (штрафов) по соответствующему платежу.

Поэтому при указании в 14-17 разрядах КБК четырёх нулей Сбербанк воспринимал такой платёж как неналоговый и взимал комиссию.

Ошибочность позиции Сбербанка состояла, впрочем, в том, что обязательность приведённой структуры кода программ была установлена Минфином лишь по доходам, администрируемым Федеральной налоговой службой и Федеральной таможенной службой. В отношении Федеральной регистрационной службы - администратора дохода по госпошлине за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество - Приказ Минфина подобных указаний не содержал.
И только Приказом Минфина РФ от 14 апреля 2005 года № 57н, введённым в действие Приказом этого ведомства от 03 июня 2005 года № 68н, изложенные требования к структуре кода программ были распространены на все доходы от уплаты госпошлины.

Таким образом, в настоящее время при заполнении квитанций для уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним следует указывать код бюджетной классификации 321 1 08 07020 01 1000 110. Образец квитанции формы № ПД-4 в формате MS-Word с реквизитами регистрационной службы для совершения регистрационных действий на территории Всеволожского района Ленинградской области смотрите здесь.

В то же время Сбербанк продолжает взимать трёхпроцентную комиссию при перечислении в федеральный бюджет платы за предоставление информации о зарегистрированных правах и за выдачу копий договоров, совершённых в простой письменной форме. В этом случае действия Сбербанка вполне правомерны, так как данная плата не является с точки зрения налогового законодательства ни налогом, ни сбором и статья 60 НК РФ о безвозмездности услуг банков на неё не распространяется.

Новости инвентаризации

Услуги БТИ стали одинаково дорогими

С 01 июня 2005 года распоряжением Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 13 апреля 2005 года № 117 введены в действие новые тарифы на выполнение работ по технической инвентаризации и учёту объектов недвижимости, расположенных на территории Ленинградской области. Отметим наиболее значимые отличия новых тарифов от действовавших ранее:

• Отменён повышающий коэффициент 1.5 к стоимости услуг БТИ, применявшийся при оформлении купли-продажи. Таким образом, полностью устранено дискриминационное и явно не оправданное с точки зрения производимых органом инвентаризации затрат положение, при котором тарифы зависели от цели проведения инвентаризации.
• Базовые (исходные для расчёта общей стоимости услуг) ставки увеличены на 25-35 процентов по сравнению с действовавшими до 01 июня.
• Как и прежде, единицей измерения многих тарифов является не 1 кв.м площади, а большая по размеру величина: 100 кв.м, 20 кв.м, 10 кв.м. Однако теперь интерполяция в меньшую сторону (пропорциональное уменьшение стоимости услуг) при меньшей площади инвентаризируемого объекта не применяется.
• В полтора раза увеличены повышающие коэффициенты, используемые при сокращении нормативного 30-дневного срока: с 2 до 3 - для 10-дневного срока; с 4 до 6 - для 3-дневного срока; с 8 до 12 - для 1-дневного срока. При этом теперь прямо установлено, что 30-дневный срок исчисляется в календарных днях, а все сокращённые - в рабочих.

Суммирующий результат нововведений - ощутимое увеличение стоимости услуг БТИ, особо заметное при сокращённых сроках исполнения заказа.

Обращает на себя внимание ещё одно новшество, появившееся в этом сезоне в Токсовском БТИ. При инвентаризации садового дома, проводимой для последующего совершения сделки, справка Ф-11 выдаётся одновременно с техническим паспортом лишь в том случае, если право собственности на садовый дом нынешнего правообладателя было надлежащим образом зарегистрировано. В противном случае на этом этапе Вы сможете получить в БТИ только технический паспорт, необходимый для такой регистрации в регистрационной службе. А для получения справки Ф-11 на отчуждение потребуется повторное обращение в БТИ.
Описанная процедура "бега по кругу" уже давно существовала во Всеволожском БТИ, теперь стала и в Токсовском. Как видим, пока федеральная власть бросает слова на ветер об упрощении порядка оформления гражданами прав на принадлежащую им недвижимость, чиновники на местах по-прежнему движутся в прямо противоположном направлении.

Следует заметить, впрочем, что является весьма спорной необходимость получения справки Ф-11 для совершения сделки в простой письменной форме при наличии технического паспорта, изготовленного по результатам только что проведённой инвентаризации. Справка Ф-11 лишь воспроизводит данные технического паспорта и потому для таких случаев самостоятельного правового значения не имеет. Чтобы проверить это суждение на практике, нужно подать в регистрационную службу документы для регистрации перехода права собственности по сделке без предъявления справки Ф-11. И в случае отказа в регистрации - обжаловать отказ в судебном порядке. В связи с этим требуются добровольцы - стороны по сделке. Ваши предложения направляйте автору сайта по адресу: maslik55@mail.ru.

Примечание-постскриптум. Токсовский отдел регистрационной службы подтвердил допустимость предъявления "свежего" технического паспорта вместо справки Ф-11 для целей совершения сделки в простой письменной форме. Степень "свежести" технического паспорта определяется субъективными восприятиями специалистов регистрационной службы, но можно с большой степенью уверенности говорить о сроке в пределах трёх месяцев со дня проведения инвентаризации.

май

Избавляясь от ненужного

Ведомство Захарьящева упразднили

В соответствии с постановлением Губернатора Санкт-Петербурга от 18 апреля 2005 года № 207-пг и распоряжением Губернатора Ленинградской области от 17 мая 2005 года № 223-рг прекратило свою деятельность Управление по развитию садоводства и огородничества Санкт-Петербурга и Ленинградской области, возглавлявшееся Василием Захарьящевым.

В настоящий момент пока ещё сложно спрогнозировать, каким органам власти отойдут функции упразднённого управления, но судя по всему двойного подчинения и финансирования (Санкт-Петербург и Ленинградская область) ведающие садоводством чиновники иметь уже не будут.
Не представляется возможным оценить также, произойдёт ли снижение негативного влияния команды Захарьящева на ситуацию с оформлением кадастровых планов садовых участков, так как общественная организация "Союз садоводов России" - второй из двух основных источников ложной, вводящей граждан в заблуждение информации - благополучно продолжает действовать. Как и ранее, под тем же руководством.

Уроки арифметики

Конституционный Суд увидел равенство в неравенстве

Поставлена точка в споре о том, подлежит ли распределению между участниками общей долевой собственности верхний предел имущественного налогового вычета в один миллион рублей при применении подпункта 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, которым предусмотрена льгота по налогу на доход для покупателей (застройщиков) недвижимости жилого назначения.
Своим определением от 10 марта 2005 года № 63-О Конституционный Суд РФ установил, что общая сумма имущественного налогового вычета по одному объекту недвижимости (жилому дому или квартире) должна оставаться в пределах единого максимального размера независимо от того, сколько лиц становятся сособственниками данного объекта. В противном случае, а именно при предоставлении каждому участнику общей долевой собственности налогового вычета, равного налоговому вычету, предоставляемому единоличному собственнику жилого дома или квартиры, общая сумма такого налогового вычета всех участников общей долевой собственности могла бы в несколько раз превысить сумму налогового вычета, предоставляемого единоличному собственнику жилого дома или квартиры, что, по мнению Конституционного Суда, недопустимо в силу принципа равенства в сфере налогообложения.
Такая же позиция ранее была выработана и судами общей юрисдикции, о чём имеется разъяснение Верховного Суда РФ (Бюллетень Верховного Суда РФ, 2005, №1, с. 28).

Решения этих высоких судебных инстанций страдают, впрочем, явной нелогичностью. Имущественный налоговый вычет, установленный подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, применяется при исчислении налога на доходы физических лиц. Объектом обложения данным налогом является доход, полученный каждым конкретным налогоплательщиком (статья 209 НК РФ), а не объект недвижимости, расходы на покупку (строительство) которого уменьшают налоговую базу. Поэтому равенство верхнего предела имущественного налогового вычета должно быть обеспечено для каждого налогоплательщика, а не для каждого приобретённого (построенного) объекта недвижимости.

Абсурдность правовой позиции Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ легко продемонстрировать на следующем примере. Предположим, супружеская пара имеет возможность на выбор приобрести следующие жилые помещения:

Вариант 1. Одна четырёхкомнатная квартира общей площадью 100 кв. м - в общую долевую собственность.
Вариант 2. Две рядом расположенные двухкомнатные квартиры общей площадью по 50 кв. м каждая - в раздельную собственность (точнее, раздельно на имя каждого из супругов), с последующим использованием этих квартир как одной целой.

Эти варианты весьма близки и по цене, и по характеристикам жилых помещений. Но сколь разные последствия для целей получения налоговых вычетов в истолковании нашей судебной системы они повлекут! В первом варианте максимальный размер вычета будет один миллион рублей на двоих, в то время как во втором варианте - по одному миллиону рублей на каждого супруга.

Власть в Российской Федерации осуществляется на основе разделения на законодательную, исполнительную и судебную. Однако не стоит надеяться, что в государстве с безобразно работающими законодательной и исполнительной ветвями власти судебная власть способна на что-то качественно иное.

Перечитывая Путина

Президентских мыслей зигзаг

25 апреля 2005 года Президент России Владимир Путин выступил с ежегодным посланием к Федеральному Собранию. В контексте нашего сайта особый интерес представляют два фрагмента выступления, в которых Президент непосредственно коснулся темы оформления гражданами прав на принадлежащее им недвижимое имущество.

Цитата 1. "... надо помочь гражданам легализовать в упрощённом порядке принадлежащие им фактически объекты жилой недвижимости, а именно гаражи, жильё, садовые дома в различных кооперативах и садоводческих товариществах и соответствующие земельные участки.
Такой порядок легализации должен быть максимально прост для граждан, а само оформление документов не должно создавать для них дополнительных проблем. Это, кстати, даст и такие дополнительные возможности, как законная передача имущества в наследство, получение кредитов в банках под залог данного имущества."

Цитата 2. "И, кстати, считал бы правильным отменить налог на имущество, переходящее в порядке наследования. Потому что миллиардные состояния всё равно где-то запрятаны в оффшорах, они здесь не передаются по наследству. А какой-нибудь садовый домик - за него надо заплатить такие деньги, которые часто человеку не по карману."

Комментируя первый фрагмент, нельзя не отметить, что заявления о своём стремлении упростить процедуры оформления прав на недвижимость федеральная власть делает достаточно регулярно (смотрите, например, заметку о принятой в 2001 году Федеральной программе поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним). На практике, впрочем, предпринимаемые государством шаги приводили пока лишь к прямо противоположным результатам: усложнению порядка оформления, увеличению сроков и расходов на него. Чем же закончится нынешняя кампания? Поживём - увидим.

А вот реализовать вторую из процитированных инициатив Владимира Путина государству вполне по силам. Однако, на мой взгляд, вовсе не налог на наследство является сейчас главной проблемой при оформлении наследственных прав. Самое большое неудобство для наследников - это необходимость обращения к нотариусам - частнопрактикующим лицам, эффективный надзор за деятельностью которых в рамках действующего законодательства практически полностью отсутствует. Нотариусы, собственно, даже и не скрывают, что ведение наследственных дел - это для них тяжкая обуза, не приносящая желанной прибыли. В общении с наследниками они позволяют себе чёрствость, бездушие, не основанную на законе придирчивость.
Поэтому по-настоящему актуальной задачей я бы считал разработку изменений Гражданского кодекса РФ, предусматривающих передачу функций по ведению наследственных дел органам, осуществляющим регистрацию актов гражданского состояния и регистрацию прав на соответствующие виды имущества.

Любопытно также, что оба приведённых фрагмента выступления Президента заметно выбиваются по своему буквальному смыслу из содержания окружающего их текста. До и после первого процитированного высказывания Владимир Путин говорит о проблеме развития предпринимательства в России, а до и после второго процитированного высказывания - о проблеме роста численности населения страны. Не исключено, что обе указанные инициативы Президент добавил в своё выступление в последний момент, когда осуществить структурную переработку текста послания было уже невозможно.

апрель

Ненулевой эффект

Налоговая инспекция частично признала свою неправоту

Изучая в один из апрельских дней информацию, размещённую на стендах и дверях кабинетов в помещении Всеволожской налоговой инспекции, обнаружил, что в текущем году правовая позиция этого ведомства по вопросу размера ставки земельного налога за земли в садоводческих товариществах стала соответствовать закону в гораздо большей степени, чем год назад. В объявлении, вывешенном на двери кабинета № 6, инспекция доводит до сведения садоводов и руководителей садоводческих товариществ, что ставка земельного налога за индивидуальные участки на территории садоводств составляет в 2005 году 0.03 рубля за квадратный метр.

Как помнят наши читатели, в прошлом году Проект 47 выступил с инициативой обжалования действий Всеволожской налоговой инспекции по вопросу завышения ставок налога за земли в садоводческих товариществах и незаконного возложения на эти объединения обязанности по представлению налоговых деклараций (подробнее о сути нарушений налогового законодательства смотрите здесь).
К сожалению, члены правления СНТ "Малахит-2", вначале поддержавшие данную инициативу, затем проявили трусость и, испугавшись "возможных негативных последствий", отказались направить подготовленную мной жалобу от имени СНТ. В результате обращение в Управление МНС РФ по Ленинградской области и Прокуратуру Ленинградской области было подано от моего имени лично. Чем и воспользовалось тогда налоговое ведомство. По причине того, что я не являюсь плательщиком налога на землю или его представителем, в ответе по существу поставленных вопросов мне было отказано (письмо УМНС РФ по Ленинградской области от 26 ноября 2004 года № 15-13/0177-3Г).
А вот ответ прокуратуры был на отписку похож менее (письмо Прокуратуры Ленинградской области от 29 октября 2004 года № 25р-04 и письмо Всеволожской городской прокуратуры от 06 декабря 2004 года № 473ж04). Прокуратура привела в нём аргументы как за, так и против позиции налогового органа и сделала вывод о необходимости дополнительного анализа действующего федерального и областного законодательства.

Был ли проведён прокуратурой этот анализ и каковы его итоги, - мне неизвестно. Однако мнение налоговой инспекции о ставке налога за индивидуальные участки на территории садоводств закону теперь соответствует. Чего не скажешь, впрочем, про земли общего пользования в полностью приватизированных садоводствах. К таким землям инспекция по-прежнему пытается применить двойную ставку налога, ошибочно считая их находящимися в собственности садоводческого товарищества как юридического лица, а не в общей совместной собственности физических лиц - его членов.

Клиника

В кадастровой палате весеннее обострение

После некоторого затишья, связанного, как можно предположить, с зимним периодом, во Всеволожском филиале Земельной кадастровой палаты по приёмным дням вновь наблюдается столпотворение. Сравнительная динамика нарастания очереди в кабинет № 144, в котором происходит выдача готовых документов, к началу приёма утром в четверг приведена в таблице:

По оценкам специалистов кадастровой палаты, от 50 до 70 процентов граждан, обращающихся в палату за получением кадастровых планов своих земельных участков, делают это совершенно бесцельно, находясь под влиянием ложной информации, распространяемой в отдельных садоводческих товариществах председателями их правлений. Не помогают даже вывешенные в коридоре кадастровой палаты разъяснения, - так велик страх наших пенсионеров-садоводов перед угрозами этих местных князьков. Похоже, что только отстранение главного виновника происходящего - господина Захарьящева - от всех занимаемых им руководящих должностей сможет остановить массовый психоз столь цинично обманутых садоводов.

Окно одно, но далеко

Всеволожская администрация упражняется в создании новых "архитектурных" форм

Около года назад Проект 47 поведал читателям о сложившейся в администрации Всеволожского района Ленинградской области порочной практике подготовки коммерческими структурами проектов постановлений главы районной администрации, касающихся прав граждан на земельные участки (подробнее об этом смотрите здесь). И вот наконец, эта ситуация в значительной мере исправлена.

Постановлением от 18 марта 2005 года № 1334 глава администрации МО "Всеволожский район Ленинградской области" установил новый порядок рассмотрения заявлений граждан и юридических лиц в сфере земельно-имущественных отношений и градостроительной деятельности. Данным постановлением с 25 марта 2005 года исключительными полномочиями по приёму заявлений, по оформлению проектов правоустанавливающих документов в указанной сфере, по их согласованию и утверждению в подразделениях администрации, а также по выдаче готовых документов заявителям наделено специально для этого созданное муниципальное учреждение "Агентство земельно-имущественных отношений".
Как следует из текста постановления, это учреждение оказывает гражданам свои услуги как за плату, так и бесплатно (пункты 2 и 3). К сожалению, утверждённые постановлением примерный перечень платных услуг, положение о порядке приёма заявлений и регламент взаимодействия Агентства с администрацией одновременно с самим постановлением опубликованы не были (что, кстати, ставит под сомнение вступление их в силу). Поэтому ответы на многие возникающие при прочтении текста данного нормативного акта вопросы придётся искать на практике.

Всеволожская администрация называет введённый порядок действующим по принципу "одного окна", подразумевая при этом, что заявителю не придётся посещать более одного кабинета при решении стоящих перед ним задач. Собственно говоря, и прежде коммерческие структуры, приаттаченные к администрации, работали по тому же принципу. Главное же отличие состоит в том, что "одно окно" является теперь единым и имеет статус муниципального учреждения.

Обратим особое внимание читателей, что указанный порядок касается только вопросов, находящихся в компетенции районной администрации (например: вынесение постановлений о предоставлении земельных участков в собственность, о слиянии, разделении, перераспределении участков, предоставленных ранее, о выдаче разрешений на строительство жилых домов и разрешений на ввод их в эксплуатацию, заключение договоров о передаче жилых помещений в собственность), и никак не затрагивает деятельность государственных органов и учреждений, задействованных в оформлении прав на недвижимое имущество (БТИ, кадастровая палата, регистрационная служба).

Интересно, что "окно" это открылось не в самом здании районной администрации, а примерно в трёх километрах от него: город Всеволожск, микрорайон Южный, улица Невская, дом 10. Такая вот экзотическая "архитектурная" форма. Добраться туда можно на автобусах № 531 (от администрации или от станции метро "Ладожская") и № 4 (от ж/д станции "Всеволожская"), а при хорошей погоде и хорошей физической подготовке - пешком.
Судя по всему вести приём граждан Агентство земельно-имущественных отношений собирается далеко не каждый день. Телефон этого учреждения - (81370) 25-508.

Коллизия устранена

Организациям технической инвентаризации временно вернули статус органов учёта

Постановлением Правительства РФ от 19 марта 2005 года № 141, вступившим в силу 28 марта 2005 года, внесены некоторые изменения в нормативные акты, касающиеся вопросов осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности. В частности, в целях приведения используемой в актах Правительства терминологии в соответствие с новым Градостроительным кодексом РФ объекты градостроительной деятельности стали теперь именоваться объектами капитального строительства.

Однако кроме чисто лингвистических поправок указанное Постановление Правительства содержит и очень важное, устраняющее правовую коллизию изменение. Напомним, что прошедшей осенью Правительство своим Постановлением от 10 сентября 2004 года № 477 передало Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) и его территориальным органам функции по государственному техническому учёту объектов градостроительной деятельности, которые ранее наряду с функциями по технической инвентаризации одновременно исполнялись БТИ. На практике, впрочем, осуществлять технический учёт зданий и строений органы Роснедвижимости оказались не готовы. При этом, как известно, согласно пункту 1 статьи 17 и пункту 4 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план объекта недвижимости, удостоверенный организацией (органом) по учёту объектов недвижимого имущества. То есть с 21 сентября 2004 года (момент вступления в силу постановления Правительства РФ от 10 сентября 2004 года № 477) предъявление для регистрации прав на объекты недвижимости технических паспортов, изготовленных БТИ, но не удостоверенных территориальным органом Роснедвижимости, строго говоря, закону не соответствовало.

Теперь эта ситуация исправлена. Организации технической инвентаризации, аккредитованные Роснедвижимостью, временно, до принятия нормативных актов, определяющих порядок ведения государственного технического учета органами Роснедвижимости, вновь наделены полномочиями по учёту объектов капитального строительства, инвентаризацию которых они проводят.

Из жизни паразитов

Сбербанк снимает сливки с налоговых доходов федерального бюджета

Как известно, с 01 января 2005 года размер государственной пошлины за каждое регистрационное действие по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляет 500 рублей (подпункт 20 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ). Однако расходы граждан при совершении данного платежа в отделениях Сбербанка РФ увеличиваются до 515 рублей, из которых 15 рублей - это трёхпроцентная комиссия, которую банк взимает за свои услуги.

В разных отделениях Сбербанка операционно-кассовые работники по-разному оправдывают это беззаконие. Можно услышать следующие объяснения:

• "Это у Вас не налог, это у Вас - регистрация!";
• "У регистрационной службы не заключено соглашение со Сбербанком, поэтому и взимаем комиссию".

Весь этот детский лепет к закону не имеет никакого отношения. В соответствии с пунктом 10 статьи 13 и пунктом 1 статьи 333.16 НК РФ государственная пошлина является федеральным сбором. А согласно пунктам 2 и 5 статьи 60 НК РФ плата за обслуживание при исполнении поручений на перечисление налогов и сборов взиматься банками не должна.

Кто-то забрался к Вам в карман и безнаказанно таскает оттуда деньги? Не стоит удивляться. При нашем нынешнем политическом режиме - это уже давно обыденное явление.

Ускорение после перестройки

Главное управление Росрегистрации сократило сроки регистрационных действий

Лёд тронулся. С 04 апреля 2005 года приказом Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области от 29 марта 2005 года № 57-п установлен сокращённый 10-дневный срок для регистрации прав на квартиры, приобретаемые по договорам купли-продажи, мены и дарения. Кроме того, начальникам территориальных отделов предоставлены полномочия принимать решения о сокращении срока регистрации до 10 дней во всех остальных случаях при наличии письменного ходатайства заявителя с указанием причины, послужившей основанием для такого обращения. Однако совершение регистрационных действий в срок менее чем 10 дней пока допустимо лишь с санкции руководителя Главного управления или его заместителя.

Естественно, что никакого увеличения размера платы за совершение регистрационных действий в сокращённые сроки вышеназванным приказом не предусмотрено, так как установление размера взимаемой госпошлины относится к компетенции федерального законодателя.

Более детальный анализ приказа ГУ Росрегистрации позволяет выявить в нём ряд не совсем удачных формулировок, порождающих вопросы по его применению. В частности, в пункте 1 приказа говорится о 10-дневном сроке для случаев регистрации прав на объекты недвижимости жилого фонда с уточнением вида объектов (квартиры) и с уточнением оснований возникновения прав (договоры купли-продажи, мены и дарения). И в то же самое время регламент о порядке принятия решений о сокращении сроков регистрации, утверждённый этим приказом, уже не содержит упоминаний о том, что данное правило распространяется только на квартиры, а не на все объекты жилого фонда. Кроме того, из текста приказа остаётся неясным, применима ли эта норма к случаям регистрации договоров купли-продажи, мены и дарения квартир, проводимой отдельно от регистрации перехода прав на них.
В документе имеется также несколько ошибок технического характера, что, впрочем, уже стало традиционным даже для правовых актов, принимаемых органами власти самого высокого уровня.

март

Редкий случай

Тестирование работы нотариуса показало очень высокий результат

Давно мне не доводилось встречать нотариуса, деятельность которого сразу по стольким показателям можно оценить положительно. Речь идёт о нотариусе Санкт-Петербурга Фокиной Вере Александровне, практикующей по адресу: Гаврская улица, дом 2. Итак, результаты наблюдения следующие:

Итоговый результат очень хороший. Могу с уверенностью отметить, что в нынешних условиях такую оценку заслуживают немногие.

Кстати сказать, любопытная, но недостаточно исследованная деталь. В тех нотариальных конторах, где приём граждан организован на высоком уровне, управляющими (менеджерами, администраторами, помощниками) работают, как правило, мужчины. При этом сама нотариус - женщина.
Вспоминается ещё один яркий и показательный в этом отношении пример из моей практики - нотариальная контора на проспекте Энгельса, дом 129, корпус 4. Там половой баланс в каком-то смысле асимметричен вышеприведённому: один мужчина (администратор) и две женщины (нотариусы Девятиярова Мария Александровна и Коркунова Людмила Николаевна). Личный состав этим не исчерпывается, но остальные сотрудники остаются для посетителей за кадром. Так вот, хорошо продуманная и умело реализованная процедура приёма граждан в этой конторе напоминает работающий без сбоев часовой механизм. А полный самообладания администратор вряд ли позволит ситуации выйти из под контроля, как это порой случается в иных нотариальных конторах.

Возьмусь сделать предположение, что разумный баланс в трудовом коллективе по половому признаку благотворно сказывается на результатах его работы. И напротив, от сугубо женских коллективов, да ещё с женщиной-руководителем, выдающихся успехов ждать не приходится.

Новое дорожает быстрее

Инвентаризационная стоимость недвижимости на территории Ленобласти проиндексирована

Правительство Ленинградской области своим постановлением от 1 марта 2005 года № 43 установило коэффициенты индексации, применяемые в 2005 году при определении инвентаризационной стоимости принадлежащих гражданам на праве собственности объектов недвижимости (квартир, жилых и садовых домов, иных строений, помещений и сооружений), расположенных на территории Ленинградской области. В этом году коэффициенты индексации зависят от года постройки объекта недвижимости и равняются:

• 1,11 - для построенных в период до 1990 года;
• 1,17 - для построенных в период с 1990 года.

Напомним, что инвентаризационная стоимость используется при исчислении:

• налога на имущество;
• налога на дарение и налога на наследство;
• тарифа за услуги нотариуса при удостоверении сделки (в случаях, когда такое удостоверение обязательно) и при выдаче свидетельства о праве на наследство. О спорном правовом подходе, занимаемом Федеральной нотариальной палатой по этому поводу, смотрите ниже.

Обезумевшие от жадности

Нотариусы России наплевали в душу ветеранам

Российский нотариат вырождается. Именно такой вывод можно сделать после ознакомления с материалами состоявшегося 10 декабря 2004 года Собрания представителей нотариальных палат субъектов Российской Федерации - высшего органа Федеральной нотариальной палаты (ФНП). Правовые позиции, занятые руководителями нотариального сообщества, ясно и недвусмысленно свидетельствуют об истинных, а не декларируемых целях и приоритетах деятельности нотариата в России. Давайте посмотрим, что же скрывается за маской добродетели этого юридического сословия.

Самым важным и самым показательным из принятых Собранием документов являются Рекомендации по применению Федерального закона от 02 ноября 2004 года № 127-ФЗ, которым, напомним, в НК РФ введена новая глава 25.3 "Государственная пошлина".
Согласно пунктам 3 и 3.1 указанных Рекомендаций нотариусы, занимающиеся частной практикой, вправе отказать в предоставлении льгот по уплате нотариального тарифа даже в случаях совершения действий, для которых законодательством предусмотрена обязательная нотариальная форма. По мнению ФНП, несмотря на нормы частей 2 и 4 статьи 22 Основ законодательства РФ о нотариате льготы по уплате нотариального тарифа, установленные статьями 333.35 и 333.38 НК РФ, не могут быть предоставлены частнопрактикующим нотариусом без предварительного и равноценного возмещения, поскольку такое предоставление льгот, с учётом статьи 23 Основ законодательства РФ о нотариате, противоречит Конституции РФ (часть 3 статьи 35, часть 3 статьи 37, статья 132). То есть руководство российского нотариата полагает, что государство, предусмотрев в целях социальной защиты льготы определённым категориям граждан, лишает нотариусов их собственности!

Непомерная жадность представителей этой профессии, как видим, уже начинает сказываться на их умственных способностях. Если государство, наделяя нотариусов полномочиями действовать от имени Российской Федерации, устанавливает размер нотариального тарифа, порядок его взимания и случаи предоставления льгот по его уплате, то это вовсе не значит, что государство тем самым производит принудительное отчуждение имущества нотариусов (часть 3 статьи 35 Конституции РФ) или вводит для них дискриминационные условия вознаграждения за труд (часть 3 статьи 37 Конституции РФ). Ибо все лица, наделённые полномочиями нотариуса, равны перед законом и вправе свободно сложить эти полномочия (статья 12 Основ), если установленные законодательством условия нотариальной деятельности, в том числе финансовые условия, перестали их устраивать. А упоминание статьи 132 Конституции РФ в данном споре вообще неуместно, так как она регулирует вопрос передачи государственных полномочий органам местного самоуправления и нотариальную деятельность не затрагивает.

При недостатке правовых аргументов потерявшие совесть нотариусы становятся способными и на откровенный обман граждан, пользуясь их недостаточной осведомлённостью в подобных вопросах. Так например, на информационном стенде в нотариальной конторе нотариуса Санкт-Петербурга Леоновой В.И. (Гражданский пр., 111) в качестве причины, из-за которой льготы по нотариальному тарифу здесь не предоставляются, названа ... монетизация льгот! Ах, как виртуозно использован скандал вокруг другой, не связанной с этим реформой, чтобы оправдать своё собственное гнусное поведение!

И уж совсем цинично звучат теперь плаксивые причитания руководства ФНП о якобы существующей угрозе закрытия нотариальных контор из-за их нерентабельности. Поясним читателям, что Федеральным законом от 02 ноября 2004 года № 127-ФЗ нотариальные тарифы за самые распространённые нотариальные действия были повышены, причём в десять (!) и более раз:

• тариф за удостоверение доверенности увеличен с 20 до 200 рублей;
• тариф за удостоверение согласия супруга, отказа от преимущественного права покупки и других односторонних сделок - с 50 до 500 рублей;
• тариф за свидетельствование верности копии - с 1 до 10 рублей;
• тариф за свидетельствование подлинности подписи - с 5 до 100 рублей.

В частных беседах отдельные нотариусы признаются, что в результате вышеуказанного повышения тарифов с начала 2005 года их ежемесячный чистый доход вырос примерно в три раза! То есть уменьшение ставок за некоторые другие нотариальные действия (удостоверение договоров, выдача свидетельств о праве на наследство) с лихвой было нотариусам компенсировано. Ещё и на предоставление гражданам предусмотренных законом льгот осталось.

Но непреодолимое стремление к наживе не даёт нотариусам остановиться. Посмотрим далее на пункты 6.3 и 6.4 упомянутых Рекомендаций. Как полагает ФНП, оценка имущества, необходимая для исчисления тарифа за выдачу свидетельств о праве на наследство (а также за удостоверение договоров, для которых нотариальная форма обязательна), осуществляется по рыночной стоимости, так как в главе 25.3 НК РФ, содержащей требование обязательного проведения оценки имущества, не определён конкретный вид стоимости объекта оценки. В качестве оснований ФНП ссылается на статью 7 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", пункты 1 и 13 статьи 40 НК РФ, часть 2 статьи 1115 и абзац 3 пункта 1 статьи 1172 ГК РФ.
Зафиксируем внимание читателей на важном обстоятельстве. И в данном правовом споре российский нотариат занимает позицию, явно противоречащую интересам граждан. Позицию, реализация которой на практике обернётся значительными материальными потерями для всех наследников, но зато потешит корыстолюбивые амбиции самих нотариусов.

По мнению Проекта 47, абсолютно все приведённые ссылки являются произвольными и к рассматриваемым правоотношениям не относятся. Шокирующее впечатление поначалу производит статья 7 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", в которой действительно установлено, что "если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определён конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта". Однако нельзя не учитывать, что статья 7, как и весь указанный закон в целом, регулирует деятельность оценщиков - обладателей лицензий на осуществление оценочной деятельности и что под оценочной деятельностью для целей данного закона понимается лишь деятельность таких оценщиков (статьи 2, 3, 4, 23 закона).
В то время как глава 25.3 НК РФ в подпунктах 8 и 9 пункта 1 статьи 333.25 не ограничивает перечень субъектов, которые вправе определять стоимость имущества для целей исчисления пошлины (тарифа), организациями, получившими в установленном порядке лицензии на оценку, а прямо предусматривает возможность выбора между ними и организациями (органами) по учёту объектов недвижимого имущества, т.е. организациями (органами) Роснедвижимости.
В силу пункта 7 статьи 3 НК РФ неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах должны толковаться в пользу налогоплательщика (плательщика сборов). Поэтому из того обстоятельства, что глава 25.3 НК РФ не содержит прямого указания на конкретный вид стоимости имущества, необходимого для исчисления пошлины (тарифа), следует сделать вывод о возможности выбора этого вида самими плательщиками тарифа (наследниками, сторонами договора), осуществляемого посредством выбора организации, к которой они обращаются за установлением стоимости объекта недвижимости.

Справедливости ради надо отметить, что далеко не все нотариусы стали использовать в своей работе рекомендации ФНП. Есть всё-таки ещё в России и порядочные, помнящие о присяге нотариусы, для которых гуманность и уважение к человеку - не пустой звук. Увы, нотариусов таких всё меньше и меньше. Золотой телец вербует новых прихожан.

Подытожим. Вопреки Основам законодательства РФ о нотариате вовсе не защиту прав и законных интересов граждан ставит большинство российских нотариусов во главу угла своей деятельности. Личное материальное благосостояние - вот тот основной, преобладающий в их поведении мотив. Или уже единственный?

февраль

Протестировано Проектом 47

Ажиотаж вокруг получения кадастровых планов идёт на убыль

Напомним вкратце предысторию. Летом-осенью прошлого года во Всеволожском филиале Земельной кадастровой палаты отмечался наплыв введённых в заблуждение садоводов (в основном пенсионного возраста), желающих получить кадастровые планы своих участков без проведения работ по их межеванию. При этом никакой объективной цели подобно оформлению сделки или наследства ими не преследовалось. Комментарий Проекта 47 об истинных виновниках создавшегося тогда ажиотажа смотрите здесь.

А теперь о дне сегодняшнем. Отрадно отметить, что в настоящее время число граждан, бесцельно получающих кадастровые планы, значительно уменьшилось. Налицо и общее сокращение очередей в кадастровой палате. Для наглядности приведём здесь сравнительную динамику нарастания очереди в кабинет № 144, в котором происходит выдача готовых документов, к началу приёма утром в четверг:

Среди причин, вызвавших данную тенденцию, называют в том числе зимний период, во время которого по обыкновению садоводы друг с другом мало общаются, что и препятствует - очень кстати - распространению ложной информации. Вместе с тем нельзя не сказать и о доведении до граждан информации достоверной: в ноябре прошлого года сотрудники кадастровой палаты вывесили на дверях кабинетов и на информационном стенде в коридоре грамотные, изложенные в доступной форме разъяснения действующего законодательства по вопросам получения кадастровых планов. Помимо прочего разъяснения содержали призыв к садоводам проявить уважение к своим сотоварищам, оформляющим сделку или наследство, и не создавать не обусловленных объективной необходимостью очередей. Вполне возможно, что именно эти объявления сыграли решающую роль в борьбе с массовым психозом напуганных очередной "реформой" садоводов.

К сожалению, не все новости из Всеволожского филиала Земельной кадастровой палаты носят такой же положительный характер. Со второй половины февраля срок подготовки кадастрового плана (сведений государственного земельного кадастра) стал равняться четырём неделям независимо от наличия (отсутствия) в палате кадастрового дела по данному участку и от вида оформления (сделка или наследство). Напомним, что прежде для случаев получения сведений ГЗК в отношении участка, кадастровый номер которого уже определён или собственник которого умер, срок составлял две недели.
Вопрос о сроке предоставления сведений ГЗК напрямую связан с несовершенством нашего земельного законодательства. ФЗ "О государственном земельном кадастре" устанавливает в пункте 7 статьи 19 месячный срок проведения кадастрового учёта, но никаким образом не оговаривает срок предоставления сведений ГЗК. Не содержат никаких указаний на срок исполнения и Правила предоставления сведений ГЗК, утверждённые постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 года № 918. Думается, что в данном случае следовало бы руководствоваться пунктом 3 статьи 8 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в котором говорится о десятидневном сроке предоставления сведений, необходимых для государственной регистрации прав. Всё это, впрочем, лишь теория. Практика, как видим, куда печальнее.

Самый дурацкий запрет

Руководство территориального органа Росрегистрации отличилось с первой минуты матча

Итак, прошло более месяца с начала работы в нашем регионе нового органа регистрации - Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, образованного на месте прекративших своё существование Городского бюро регистрации прав на недвижимость (Санкт-Петербург) и Ленинградской областной регистрационной палаты (Ленинградская область). И первые оценки деятельности этого управления уже можно дать. По крайней мере в той её части, которая проявляется в работе низовых звеньев службы и сказывается на рядовых гражданах-посетителях.

О значительном изменении сроков совершения регистрационных действий Проект 47 сообщал ранее. Полностью эту проблему на уровне Главного управления не решить - она связана с необходимостью внесения дополнений в Налоговый кодекс РФ с целью установления дифференцированных размеров госпошлины для различных сроков регистрации. Однако посмотрим, что предпринято и что могло быть предпринято руководством ГУ для смягчения последствий неуклюжих действий федерального законодателя.
Приказом Минюста РФ от 24 декабря 2004 года № 199 в связи с проводящейся реформой органов регистрации были внесены изменения и дополнения в некоторые инструкции этого ведомства по вопросам совершения регистрационных действий. В частности, в пункте 5 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения теперь установлено, что заявление о государственной регистрации может содержать просьбу заявителя о её проведении в срок менее месяца и отметку в этом случае работника данного органа, уполномоченного на это должностной инструкцией, или руководителя (заместителя руководителя) территориального органа Росрегистрации о согласовании или несогласовании указанной просьбы, если актом территориального органа Росрегистрации не установлено иное. Таким образом, Минюст РФ предоставил территориальным органам Росрегистрации право самостоятельно определять случаи совершения регистрационных действий в укороченный срок.
Однако Галина Волчецкая, назначенная на пост главы ГУ Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, обнадёжив всех своими интервью в прессе о неком готовящемся приказе (об установлении 5-дневного срока для жилых объектов и 10-дневного срока для нежилых объектов), никакого решения по этому поводу так и не приняла. По имеющейся у Проекта 47 информации в настоящее время она лично рассматривает все заявления, содержащие просьбы об ускорении регистрации. Таких просьб пока немного (единичные случаи) - мало кто из заинтересованных лиц знает о такой возможности, ещё меньшее число пытается ею воспользоваться.

Следующий момент. Нормативными актами Минюста РФ, принятыми под конец прошлого года, уточнены некоторые процедурно-технические нюансы фиксации регистрационных действий, как-то: порядок формирования условного номера и номера регистрации, особенности нумерации свидетельств о государственной регистрации права. На практике все эти нововведения осуществлялись в нашем ГУ почему-то не одновременно (как установлено Минюстом - с 01 января 2005 года), а по частям. При этом новые бланки свидетельств для Ленинградской области так и вообще изготовили с ошибкой: вместо цифровой составляющей серии 78 (номер регистрационного округа) указали число 47 (номер субъекта федерации). То есть на изменение, внесённое в пункт 12 Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, внимание в центральном аппарате ГУ не обратили.
Конечно, подобная невнимательность и неисполнительность чиновников интересы граждан впрямую не затрагивает, однако о несоответствии руководителей ГУ занимаемым должностям свидетельствует.

Столь небрежное отношение высоких должностных чинов к обязательным для исполнения нормативным актам лично для меня неожиданностью не является. Ведь начальником ГУ назначена не кто-нибудь, а госпожа Волчецкая, за годы нахождения которой на посту главы ГБР в этом учреждении был установлен порядок, заметно отличавшийся от норм, определённых федеральным законодательством. Приведём примеры:

• Свидетельства о государственной регистрации права, выдававшиеся ГБР, не соответствовали по форме и содержанию Правилам ведения ЕГРП (пункты 72-74, приложение №14), утверждённым Правительством РФ, и вышеуказанной Инструкции Минюста РФ о порядке заполнения и выдачи свидетельств (раздел I).
• Вопреки пункту 51 Правил ведения книг учёта документов и дел правоустанавливающих документов, утверждённых Минюстом РФ, при обращении в ГБР подать не удостоверенные нотариально копии документов было невозможно.
• При подаче документов от заявителя требовалось составление их описи, что не предусмотрено ни одним нормативным актом федерального законодательства. Это требование выглядит особенно абсурдно с учётом того, что все принимаемые документы указываются самим органом регистрации в выдаваемой им расписке (пункт 6 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Данные нарушения создавали и по имеющимся сведениям продолжают создавать неудобства для граждан при посещении цитадели госпожи Волчецкой на Галерном проезде, дом 3.

В качестве важного дополнения отметим, что неуважительное отношение руководство ГУ Росрегистрации проявляет не только к гражданам-посетителям, но даже и к своим собственным подчинённым. Изменение трудовых отношений в связи с реорганизацией ГБР и ЛОРП было обставлено таким образом, что напомнило рядовым сотрудникам игру в напёрстки: при кажущейся законности проведённых манипуляций с увольнением "по собственному желанию" и приёмом на работу с испытательным сроком все они оказались в проигрыше. Несмотря на вопросы членов трудовых коллективов какие-либо разъяснения начальство дать отказалось. Что и понятно, - где вы видели напёрсточника, раскрывающего секреты своего мастерства собственной жертве?

И наконец, на десерт, ещё одно очень показательное обстоятельство. С нового года в связи с новым порядком финансирования органов регистрации и соответствующим перенаправлением потока денежных средств изменились платёжные реквизиты на квитанциях для оплаты регистрации и предоставления информации. Так вот, руководство ГУ запретило своим подразделениям выдавать гражданам квитанции с уже заполненными реквизитами! Запретило без объяснения причин. Теперь посетители органа регистрации вынуждены заносить от руки в пустые бланки вереницы двадцатиразрядных чисел. И не один раз, если регистрационных действий несколько.
На мой взгляд, столь абсурдный запрет говорит уже не просто о пренебрежении к гражданам, а вдобавок ещё и о запредельно низком интеллектуальном уровне чиновников, возглавляющих Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

P.S. Интересная деталь: в конце прошлого года госпожа Волчецкая в очередной (!) раз стала победителем ежегодного конкурса "Каисса", проводимого риэлтерскими структурами Санкт-Петербурга. Подлизы-риэлтеры снова присудили ей 1-ое место в номинации "За личный вклад в развитие рынка недвижимости". Да, в погоне за прибылью эти бизнесмены от недвижимости готовы сделать своим кумиром кого угодно...
Кстати, некоторые риэлтеры до сих пор не понимают, почему же я называю Проект 47 антириэлтерским сайтом.

P.P.S. Образец квитанции (формат MS-Word) с заполненными реквизитами для оплаты регистрационных действий всегда можно скачать здесь, а для оплаты предоставления информации о зарегистрированных правах - здесь. Образцы квитанций проверены автором на практике. Реквизиты в них даны для обращения в орган регистрации на территории Всеволожского района. Для иных районов Ленинградской области необходимо заменить код ОКАТО.

январь

Смещение акцентов

Члены семьи прежнего собственника помехой больше не являются

Федеральный законодатель наконец-то признал приоритет права собственности на жилое помещение перед правом пользования им. С 01 января 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 213-ФЗ, которым в пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ внесено принципиальное изменение: переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу теперь является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

К сожалению, что уже стало за время правления Владимира Путина традиционным, законодатель недостаточно конкретен. В ныне действующей формулировке пункта 2 статьи 292 ГК РФ чётко не указан момент прекращения права пользования жилым помещением. Можно лишь сделать предположение, что этот момент совпадает с моментом перехода права собственности. Кроме того, норма в данной редакции является императивной, а разумнее было бы предоставить сторонам договора возможность установить иное, т.е. сделать норму диспозитивной. На мой взгляд, предпочтительней являлась бы следующая формулировка: "Право пользования жилым помещением членами семьи собственника прекращается одновременно с переходом права собственности на данное жилое помещение к другому лицу, если иное не установлено законом или договором, послужившим основанием для перехода права собственности."
Кстати сказать, в новом Жилищном кодексе РФ (от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ, вступает в силу с 01 марта 2005 года) аналогичная норма в отношении бывшего члена семьи собственника куда более конкретна (часть 5 статьи 31), хотя сформулирована тоже не идеально.

Вернёмся к Федеральному закону от 30 декабря 2004 года № 213-ФЗ. Ещё одно важное изменение ГК РФ, внесённое этим законом состоит в следующем. Согласно новой редакции пункта 4 статьи 292 ГК РФ согласие органа опеки и попечительства при отчуждении жилого помещения теперь требуется в том случае, если в нём проживают члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством (т.е. лица, для которых законными представителями являются опекуны и попечители соответственно, назначенные органами опеки и попечительства - статьи 32 и 33 ГК РФ), либо несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без родительского попечения (о чём известно органу опеки и попечительства), и при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.
Принципиальное отличие от ранее действовавшей нормы состоит в том, что согласия органа опеки и попечительства больше не требуется для отчуждения жилого помещения применительно к проживающим в нём несовершеннолетним членам семьи собственника, не являющимся сособственниками этого помещения и не оставшимся по тем или иным причинам без родительского попечения (т.е. у них имеется хотя бы один из дееспособных родителей, который не лишён родительских прав, не ограничен в родительских правах, не уклоняется от их воспитания и от защиты их прав и интересов - пункт 1 статьи 121 Семейного кодекса РФ).
Однако необходимость получения разрешения органа опеки и попечительства на сделку по распоряжению имуществом несовершеннолетнего по-прежнему осталась (статьи 28 и 37 ГК РФ, статья 60 СК РФ).

И в заключение стоит упомянуть ещё об одном, можно сказать, знаковом изменении ГК РФ. С 01 января 2005 года нотариальное удостоверение договоров об ипотеке стало необязательным (новая редакция пункта 2 статьи 339 ГК РФ, соответствующие изменения внесены и в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").
Подобное сокращение видов сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, можно только приветствовать. В перспективе за нотариатом должны быть оставлены лишь вспомогательные функции - функции содействия гражданам в осуществлении их прав, как это и установлено статьёй 16 Основ законодательства РФ о нотариате. Граждане, в таком содействии не нуждающиеся, от необходимости посещения нотариусов - частнопрактикующих, напомним, лиц - должны быть полностью избавлены. Если федеральная власть согласится изъять из компетенции нотариусов также и ведение наследственных дел с выдачей свидетельств о праве на наследство, передав эти полномочия органам ЗАГСа и органам регистрации прав на соответствующие виды имущества (против чего даже сами нотариусы возражать не будут), то проблему навязывания государством нотариальных услуг можно будет считать практически решённой. Останется ещё удостоверение доверенностей - по-прежнему больная тема.

Это модное слово "компенсация"

Государство предоставило добросовестным приобретателям дополнительные гарантии

Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 217-ФЗ, вступившим в силу 01 января 2005 года, внесено дополнение в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которым Российская Федерация взяла на себя обязательство по выплате компенсации за утрату права собственности на жилое помещение (статья 33.1).

Данная компенсация выплачивается на следующих условиях:

1. Получателем компенсации является собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение.
2. Компенсация выплачивается в том случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии со вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причинённого в результате утраты жилого помещения, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению.
3. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.

Данное нововведение применяется в отношении жилых помещений, государственная регистрация права собственности добросовестных приобретателей на которые была проведена после 1 января 2005 года.
Порядок выплаты компенсации должен быть установлен Правительством РФ.

Обратим внимание читателей на следующие моменты:

• Понятие "добросовестный приобретатель", очевидно, используется законодателем исключительно в смысле статьи 302 ГК РФ. То есть это приобретатель, который приобрёл имущество у лица, не имевшего право его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать. Напомним также, что собственник вправе истребовать своё имущество от добросовестного приобретателя в случаях, когда:
  1. имущество было утеряно собственником или лицом, которому собственник передал его во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли, а затем получено добросовестным приобретателем по возмездной сделке от лица, которое не имело права его отчуждать;
  2. имущество было получено добросовестным приобретателем по безвозмездной сделке от лица, которое не имело права его отчуждать, независимо от обстоятельств выбытия имущества из владения собственника или лица, которому собственник передал его во владение.
• Нововведение распространяется лишь на недвижимость жилого назначения. Компенсация при утрате права собственности на земельные участки, садовые дома, а также не завершённые строительством и (или) не введённые в эксплуатацию жилые дома в рамках действия указанного закона не предоставляется.
• Бросается в глаза явная нелогичность внесения данного новшества именно в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предназначение которого состоит в определении порядка (процедуры) государственной регистрации (пункт 6 статьи 131 ГК РФ), а не в установлении правовых оснований защиты имущественных прав. Это, впрочем, лишь подтверждает продолжающий снижаться уровень федерального законодательства.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 217-ФЗ дополнен также пункт 2 статьи 223 ГК РФ, которым регулируется момент возникновения права собственности на недвижимое имущество у приобретателя по договору. Текст дополнения следующий:
"Недвижимое имущество признаётся принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьёй 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя".

Наверное, законодатель хотел уточнить, сделать более определённым этот аспект Гражданского кодекса. Имелось в виду, что даже при государственной регистрации права собственности добросовестного приобретателя оно у него в определённых случаях (а именно в случаях истребования имущества собственником по статье 302 ГК РФ) не возникает, а остаётся у собственника. Однако использованная формулировка "... когда собственник вправе истребовать ..." лишь вносит ещё большую неопределённость. В какой момент возникает право собственности у добросовестного приобретателя, если собственник мог воспользоваться, но не воспользовался своим правом на виндикационный иск по статье 302 ГК РФ? С момента государственной регистрации или с момента прекращения права собственника на виндикационный иск?
Приглашаю читателей высказать в гостевой книге своё мнение по данному вопросу и, при желании, дать оценку качества принимаемого в настоящее время федеральной властью законодательства в целом.

Спор урегулирован законом

Проект 47 против регистрационной палаты: битва не состоится

Как помнят наши читатели, в августе прошлого года Проект 47 выступил с инициативой судебного процесса против регистрационной палаты, не допускавшей выдачу документов после проведения государственной регистрации прав представителю правообладателя, действующему по доверенности, совершённой в простой письменной форме. Расширительное истолкование палатой нормы пункта 1 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", выражавшееся в требовании к доверенному лицу представлять нотариально удостоверенную доверенность не только для подачи заявления о регистрации, но и для получения документов после регистрации, возлагало на правообладателей-доверителей обязанность по несению дополнительных расходов, не предусмотренных законом.

Теперь такие расходы на услуги нотариуса законом прямо предусмотрены. С 01 января 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 196-ФЗ, которым в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" внесён ряд изменений. В частности установлено, что свидетельство о государственной регистрации прав и иные документы выдаются правообладателю - физическому лицу или представителю правообладателя при наличии у последнего нотариально удостоверенной доверенности, подтверждающей его полномочия на получение таких документов (новая редакция пункта 5 статьи 18).

Нельзя назвать логичным размещение данного нововведения в статье 18, которая посвящена требованиям к документам, представляемым на регистрацию прав. Думается, что правильнее было бы дополнить указанной нормой статью 14, определяющую формы удостоверения государственной регистрации прав.
Нелогичным кажется и то, что законодатель не предоставил возможность правообладателям, подающим заявления о регистрации лично, оформить доверенность на получение документов в самом органе регистрации (по аналогии с выбором формы отказа от преимущественного права покупки участниками общей долевой собственности, закреплённым в пункте 1 статьи 24).

К другим важным новшествам, введённым Федеральным законом от 29 декабря 2004 года № 196-ФЗ, следует отнести следующее:

• Выписки из ЕГРП, который ведётся на магнитном носителе (для нашего региона это именно так), теперь предоставляются не позднее чем в течение рабочего дня, следующего за днём обращения (новая редакция пункта 2 статьи 7). Ранее общим сроком для этого был 5-дневный срок.
• Органы регистрации наделены правом предоставлять любому заинтересованному лицу информацию не только по отдельному указанному в заявлении объекту, но и статистическую информацию, полученную на основе сведений, содержащихся в ЕГРП, если предоставление такой информации не нарушает права и законные интересы правообладателей. К статистической информации отнесена, в частности, информация об общем количестве прошедших государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, заключённых на определённой территории за определенный период, обобщённая информация о субъектах таких сделок без идентифицирующих конкретное лицо сведений или об объектах таких сделок, информация о средней цене приобретения прав на недвижимое имущество и другая подобная информация (пункт 6 статьи 7). Заметим также, что судя по тексту нововведения речь в нём идёт именно о праве, а не об обязанности органов регистрации совершать указанные действия.
  Размер платы за предоставление статистической информации Правительством РФ пока не установлен. Размер платы за предоставление информации по конкретному объекту определён Постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2004 года № 773 и составляет для физических лиц 100 рублей, что совпадает с действовавшим ранее.
• В графу "Особые отметки" соответствующего раздела ЕГРП теперь должны вноситься сведения о признании правообладателей недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения (новая редакция пункта 6 статьи 12). Такая информация должна направляться в органы регистрации судом и органами опеки и попечительства соответственно (пункт 4 статьи 28).
  Это новшество, без сомнения, окажет самое благоприятное воздействие на функционирование рынка недвижимости. Однако вызывает крайнее удивление то, что сведения ЕГРП о недееспособности (ограниченной дееспособности) правообладателя будут предоставляться по запросам лишь ограниченного круга лиц (новая редакция пункта 3 статьи 7). То есть потенциальный покупатель, который более других заинтересован в чистоте совершаемой сделки, не сможет заблаговременно убедиться в дееспособности потенциального продавца без его помощи.

2005-й наступил!

Станет ли новый год переломным?

Проект 47 поздравляет посетителей сайта с новогодними праздниками и желает всем в наступившем году успешного преодоления того бурелома трудностей, что в очередной раз нагородила для граждан России федеральная власть.

Учитывая:

• предстоящее усложнение, удорожание и удлинение сроков оформления прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• новогодний "подарочек" от государства старшему поколению в виде урезания социальных льгот;
• не оправданное объективной необходимостью постоянное перераспределение полномочий между различными органами и уровнями власти, приводящее к параличу государственных институтов;
• стремительное снижение качества принимаемых на федеральном уровне нормативных актов, делающее возможным их произвольное толкование чиновниками и способствующее росту коррупции в органах власти,

автор сайта выражает надежду, что новый год всё-таки станет переломным в осознании гражданами страны никчёмности избранного ими руководителя, столь славно говорящего и столь великолепно выглядящего, но совершенно не способного к эффективному управлению государством.