Прокуратура признала требования о проведении межевания незаконными

Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).

Новое земельное законодательство, принятое за последние четыре года, только Кремль и его поклонники назовут суперпрогрессивным. На мой же взгляд, сотворённое властью в данной сфере - это один из самых впечатляющих провалов в политике государства за весь первый срок правления Владимира Путина.

Основу малосъедобной каши нормативных актов, которую ещё долго предстоит расхлёбывать гражданам, составляют следующие федеральные законы:

Первый из указанных законов отличился тем, что установил в статье 19 бесплатность и месячный срок проведения государственного кадастрового учёта, а в статье 22 бесплатность предоставления сведений государственного земельного кадастра без указания срока совершения этого действия вообще. Более взяткоёмких норм выдумать невозможно. Это так Владимир Путин борется с коррупцией.

Второй закон - Федеральный закон "О землеустройстве" - представляет собой набор общих неконкретных фраз, напоминающий скорее задание на разработку законопроекта, чем сам закон. Такие, с позволения сказать, "нормативные" акты как раз и дают чиновникам столь желанную для них волю в толковании и конкретизации расплывчатых и бесформенных "норм". А когда у чиновника под боком родная коммерческая землеустроительная организация, легко догадаться в чью пользу - граждан или геодезического бизнеса - будет это толкование.

И наконец, вершина правового безобразия - Земельный кодекс. О том, что происходило в первый год после его принятия, подробно рассказано здесь. Понятно, что за прошедшее время этот бурелом неопределённостей и двусмысленностей проходимее не стал, - в Земельный кодекс изменений, делающих регулирование земельных правоотношений ясным и чётким, не вносилось.

А между тем Конституционный Суд РФ в своих решениях неоднократно указывал, что неопределённость содержания правовой нормы не может обеспечить её единообразное понимание, создаёт возможность злоупотребления исполнительной властью своими полномочиями, порождает противоречивую правоприменительную практику, ослабляет гарантии защиты конституционных прав и свобод, может привести к произволу и, следовательно, к нарушению принципов равенства, а также верховенства закона. Самого по себе нарушения требования определённости правовой нормы, влекущего её произвольное толкование правоприменителем, достаточно для признания такой нормы не соответствующей Конституции РФ.

Скажем вместе, скажем дружно: межеванье нам не нужно!

Пожалуй, наиболее ярким примером к вышесказанному является ситуация с межеванием (геодезической съёмкой) земельных участков. Именно этот аспект нового земельного законодательства в его истолковании чиновниками местных администраций привёл к существенному усложнению процедуры оформления прав на земельные участки и её значительному удорожанию. Разумеется, доходы землеустроительных организаций при этом взлетели вверх под восторженные аплодисменты заинтересованных лиц (отгадайте каких).

Однако, к счастью, далеко не все граждане собирались мириться со сложившейся ситуацией, а продолжали бороться за свои конституционные права по владению, пользованию и распоряжению принадлежащими им земельными участками. Приведём далее один из эпизодов этой затяжной борьбы.

Депутат Законодательного собрания Ленинградской области Владимир Леонов, реагируя на жалобы своих избирателей (жителей города Гатчины), которых местные администрации понуждали к проведению межевания принадлежащих им участков, подготовил следующее обращение в областную прокуратуру:

ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ СОБРАНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

ДЕПУТАТ ПО ОКТЯБРЬСКОМУ ИЗБИРАТЕЛЬНОМУ ОКРУГУ № 21

ЛЕОНОВ Владимир Николаевич

Адрес: 191311, Россия, Санкт-Петербург,
Суворовский пр. 67, к.483
20.02.2004 № 22/04

Телефон, факс: (812) 274-13-51
Местн. тел: 2483

Прокурору Ленинградской области
С.В. РОМАНЮКУ

Уважаемый Сергей Васильевич!

Обращаю Ваше внимание на неправомерные действия должностных лиц органов местного самоуправления в Ленинградской области, необоснованно направляющих желающих совершить сделку граждан на проведение межевания (кадастровую съёмку) и постановку на кадастровый учёт земельных участков.

При этом главы районных муниципальных образований (в частности, глава МО "Гатчинский район" А.П. ХУДИЛАЙНЕН), главы администраций волостей (в частности, глава Веревской волости Гатчинского района Ф.В. ГОРБУНОВ, а также глава Кобринской волости) вольно толкуют некоторые статьи действующих в этой сфере правового регулирования законов, препятствуют нормальному функционированию земельного рынка, создают неоправданные ограничения оборота земельных участков и тем самым затрагивают конституционные права большого числа граждан и юридических лиц, являющихся их правообладателями.

Главы администрации волостей отправляют на проведение межевания следующие категории граждан:

Владельцев строений на участках постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения при переоформлении этих участков в собственность;
Граждан, получивших земельные участки по наследству;
Собственников земельных участков, желающих произвести сделку (продажа, дарение, обмен);
В других, более редко встречающихся случаях, например:
- свидетельство на право собственности на землю выдано одно на два разных участка одного и того же владельца (по вине администрации),
- при ошибочной выдаче свидетельства на право собственности на землю не собственнику, а другому лицу (по вине администрации),
- при утере собственником свидетельства на право собственности на землю.

Представляется, что во всех указанных случаях действия чиновников не основаны на законе.

В соответствии с ФЗ "О государственном земельном кадастре" от 02.01.2000 г. № 28 (и другими нормативными актами, изданными в развитие закона), все предоставленные ранее участки являются поставленными на государственный кадастровый учёт. На межевание (координатный способ описания местоположения границ земельного участка), направляются только вновь образуемые участки, в том числе участки, образуемые в результате слияния, разделения или перераспределения уже оформленных земельных участков.

Для осуществления сделок с участками гражданам, являющимся их собственниками, необходимо и достаточно получить выписку в кадастровой палате, оплатив ксерокопирование имеющихся там документов.

Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, прежде чем осуществить сделку, должны оформить право собственности на свои участки в соответствии со ст.20 ЗК РФ, о чём говорит п.4 ст.3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" от 25.10.01 №137-ФЗ. П.5 ст.20 ЗК РФ (а также п.3 ст.21 ЗК РФ - прим. А. Масаловича) устанавливает следующий порядок: однократно бесплатно, при этом дополнительные денежные суммы помимо сборов, установленных ФЗ, не взимать. П.3 ст. 28 ЗК РФ дополняет: "Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в орган местного самоуправления".

Постановление Правительства РФ № 576 от 07.08.02 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" в п.2 даёт перечень документов, которые граждане - собственники строений должны представить в органы местного самоуправления:

Документ, удостоверяющий личность собственника строения.
Документ, подтверждающий площадь строения и государственную регистрацию прав на него.

И, наконец, п.3 этого постановления заявляет о том, что орган местного самоуправления не вправе требовать от собственника строения документов, не указанных в п.2 постановления.

Таким образом, требовать от этих граждан документы по межеванию незаконно.
Однако в нарушение закона глава администрации Веревской волости Ф.В. ГОРБУНОВ требует проведение работ по межеванию.

По вопросу о кадастровом учёте этой категории участков я консультировался с Заместителем начальника Леноблкадастра: участки постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения состоят на кадастровом учёте, и районные кадастровые палаты обязаны выдавать ксерокопии имеющихся документов пользователям этих участков.
Консультировался в регистрационной палате о возможности зарегистрировать право собственности при предоставлении выписки о кадастровом учёте участка - до настоящего времени регистрационная палата не отказывала в регистрации при наличии этого документа.

По фактам нарушения законов я направлял свои депутатские обращения в адрес главы МО "Гатчинский район" А.П. ХУДИЛАЙНЕНА и главы администрации Веревской волости Ф.В. ГОРБУНОВА. Однако в ответ я получил отписки. Вновь направил обращение в адрес А.П. ХУДИЛАЙНЕНА.

Из ответов главы администрации МО Гатчинский р-н и главы администрации Веревской волости мне стало ясно, как они пытаются обосновать свои действия. Они сослались на абзац 2 п.8 ст.36 ЗК РФ, совершенно игнорируя полный текст и даже само название этой статьи. Ст.36 соответствует случаям приобретения какого-либо права на вновь образуемый земельный участок. Указанный абзац звучит так: "На основании проекта границ земельного участка за счёт указанных лиц (заявителей) устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка". Участки постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения границы на местности имеют и на кадастровом учёте уже состоят. Кроме того, п.7 ст.36 ЗК РФ предусматривает возможность изготовления кадастровой карты земельного участка именно за счёт органа местного самоуправления, который обязан приложить проект границ к своему решению и направить заявителям.

Таким образом, применение ст.36 ЗК РФ для направления на межевание граждан, имеющих участки на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения, представляется неправомерным.

Прошу принять меры прокурорского реагирования.

Депутат Законодательного собрания
Ленинградской области,
заместитель председателя постоянной
комиссии по государственному,
административно-территориальному
устройству и местному самоуправлению

В. ЛЕОНОВ

Обращение депутата Леонова было также рассмотрено и поддержано другими депутатами, о чём Законодательное собрание Ленинградской области приняло следующее постановление:

И вот, самое интересное - ответ из прокуратуры Ленинградской области:

Прокуратура Российской Федерации

ПРОКУРАТУРА
ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

194044, Санкт-Петербург,
Лесной пр., д. 20, корп. 12

23.04.04 № 7/10-111-04
На № 1199-04/вх-19 от 15.03.04

Председателю Законодательного
собранияЛенинградской области
Полякову К.В.

Уважаемый Кирилл Валентинович!

Сообщаю, что обращение депутата Законодательного собрания Ленинградской области Леонова В.Н. о неправомерных действиях органов местного самоуправления Гатчинского района, направляющих граждан на проведение кадастровой съёмки и повторную постановку на кадастровый учёт земельных участков, прокуратурой области рассмотрено.

Установлено, что администрацией муниципального образования "Гатчинский район" при рассмотрении заявлений о предоставлении земельных участков для строительства и для целей, не связанных со строительством, гражданам разъяснялся порядок предоставления участков, предусмотренный ст.ст. 30 и 34 Земельного кодекса РФ, т.е. необходимость выполнения ряда работ по формированию участка и производства государственного кадастрового учёта земельного участка, также им разъяснялось, что договор купли-продажи или аренды может быть заключён после предоставления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в орган местного самоуправления. При этом должностные лица МО обосновывали свои требования тем, что на основании проекта границ земельного участка за счёт заявителей устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты.

Указанные требования закона должны применяться к гражданам и юридическим лицам, приобретающим вновь образуемые земельные участки. Эти же положения вопреки действующему законодательству применялись и к лицам, уже имеющим земельные участки до вступления в силу Земельного кодекса РФ и ФЗ "О государственном земельном кадастре".

Кроме того, в нарушение п.3 постановления Правительства РФ от 07.08.2002г. № 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" администрация МО необоснованно требовала от собственников строения предоставления иных документов, не предусмотренных п.2 вышеуказанного постановления.

По результатам проверки в целях устранения нарушений земельного законодательства, Гатчинским прокурором 16.04.2004г. Главе МО "Гатчинский район" внесено представление.

Первый заместитель
прокурора области
государственный советник
юстиции 3 класса

Д.И. Мальков

Вышеизложенное позволяет сделать важный вывод. По мнению прокуратуры Ленинградской области, требования о проведении межевания незаконны не только при совершении сделок с уже приватизированными земельными участками, но и при приватизации земельных участков, предоставленных ранее на ином вещном праве.

Ещё один показательный пример, о котором хотелось бы упомянуть в настоящей статье, касается садоводческих некоммерческих товариществ, расположенных в Ленинградской области. В личных беседах со мной, в выступлениях на общих собраниях членов садоводческих товариществ, на которых мне довелось присутствовать, многие председатели правлений этих объединений рассказывали о своих поездках в Управление по развитию садоводства и огородничества Администрации Санкт-Петербурга и Правительства Ленинградской области (Санкт-Петербург, улица Диагональная, дом 4, корпус 2) и в общественную организацию "Союз садоводов России" (Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, дом 78). И Управление по развитию садоводства и огородничества, и Союз садоводов призваны по своему статусу оказывать методическую и правовую помощь членам садоводческих товариществ, членам и председателям их правлений. "Что ж, весьма полезные функции", - подумает читатель. "Полезные для кого?" - зададимся вопросом мы.

Из рассказов председателей правлений садоводств следует, что юристы вышеназванных организаций разъясняют необходимость проведения межевания (геодезической съёмки) земель общего пользования даже тех садоводств, которые полностью приватизированы. Аргументация у этих "правоведов" следующая: согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие ЗК РФ" (в редакции Федерального закона от 8 декабря 2003 года № 160-ФЗ) юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2006 года. Такую аргументацию иначе как лапшой на уши садоводов не назовёшь.

Что же на самом деле?
В полностью приватизированном садоводстве приватизировано всё, в том числе земли общего пользования, о чём имеется соответствующее свидетельство на право собственности на землю. При этом, кстати, земли общего пользования являются не собственностью товарищества как юридического лица, а общей совместной собственностью членов товарищества. Ни одного квадратного метра земли на праве постоянного (бессрочного) пользования в таких садоводствах не имеется. То есть норма пункта 2 статьи 3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" на полностью приватизированное садоводство не распространяется вовсе.

А вот на неприватизированное садоводство, весь участок (вся территория) которого был ранее предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанная норма распространяется, и действительно, такое садоводческое товарищество обязано переоформить право пользования предоставленным ему земельным участком на право собственности или право аренды. Однако требуется ли для этого межевание (геодезическая съёмка)? Как мы смогли убедиться выше, областная прокуратура даёт на этот вопрос весьма чёткий отрицательный ответ.

Разрешив эту правовую проблему, мы оказываемся, впрочем, перед другой, не менее неприятной. Почему же юристы Управления и Союза садоводов вводят самих садоводов в заблуждение? (Можно, конечно, поспорить о необходимости проведения межевания в неприватизированных садоводствах, но в отношении полностью приватизированных садоводств в правовом смысле всё абсолютно однозначно.) Так вот, версий, объясняющих позицию юристов, только две. Вероятность обеих версий читатель сможет оценить самостоятельно.

Версия 1. В Управлении и Союзе садоводов работают малообразованные, некомпетентные люди, имеющие смелость называть себя юристами и давать советы членам садоводческих товариществ и председателям их правлений.

Версия 2. При участии Управления и Союза садоводов была создана землеустроительная организация ПО "Земледелец", которая оказывает платные услуги по проведению межевания, в основном на территории садоводств Ленинградской области. Как же её оставить без работы? Никак нельзя! Качество услуг в этой фирме, между прочим, совершенно неудовлетворительное. Те садоводческие товарищества, что летом 2003 года, поддавшись на уговоры "юристов-методистов" Управления и Союза садоводов, собрали и заплатили "Земледельцу" немалые суммы денег, до сих пор ждут оформления результатов проведённой им кадастровой съёмки. Документы где-то там всё согласовываются, а деньги садоводов тем временем где-то там всё крутятся. Часть этого дохода перепадает и ушлым юристам. Такой вот бизнес на садоводах вместо защиты их нарушенных прав.

Но какую бы из этих двух версий (или обе вместе) мы с вами ни выбрали, возникает один вопрос и к бессменному руководителю Управления по развитию садоводства и огородничества Администрации Санкт-Петербурга и Правительства Ленинградской области, председателю президиума Всероссийской общественной организации "Союз садоводов России" господину Захарьящеву. Не пора ли в отставку, Василий Иванович?

И в заключение продемонстрируем сравнительный анализ затрат времени и денежных средств при оформлении сделки купли-продажи земельного участка без строений для двух случаев: нотариальная форма сделки с проведением работ по межеванию участка и простая письменная форма без проведения таковых работ. Данные приводятся по результатам реально совершённых сделок с земельными участками во Всеволожском районе весной 2004 года.

Рекомендуем учитывать также, что при оформлении сделки в нотариальной форме с проведением работ по межеванию участка Вы рискуете в качестве нагрузки получить себе ещё и следующие проблемы, разрешение которых потребует дополнительных затрат времени и (или) денежных средств.

Итак, сравните ещё раз расходы на оформление: почти десять тысяч рублей или одна тысяча рублей. Неплохая разница, не правда ли?

Автор благодарит депутата Законодательного собрания Ленинградской области
Леонова Владимира Николаевича за предоставленные материалы.

Этап оформления	нотариальная форма с межеванием	простая письменная форма без межевания
Работы по межеванию	~ 7500 рублей	-
Кадастровый план	21 рубль	18 рублей
Справка БТИ	~ 500 рублей	~ 500 рублей
Выписка из ЕГРП	100 рублей	-
Услуги нотариуса	не менее 1000 рублей	-
Регистрация перехода права собственности	500 рублей	500 рублей
Итого расходы денежных средств	не менее 9621 рубля	~ 1018 рублей
Итого затраты по времени	не менее 2.5 месяцев	не более 1.5 месяцев