Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).

Проект 47

Чего только ни расскажут представители агентств своим клиентам в рекламных целях! Какими только преимуществами своих услуг ни похвалятся! Иногда даже такими, о которых скромно умолчать бы следовало, поскольку вовсе не показателем профессионализма они являются, а свидетельством привилегий, сомнительным образом полученных.

Риэлтеры и клиенты встретились.

26-28 октября 2001 года, в Санкт-Петербурге, в Шуваловском дворце прошла III Ярмарка недвижимости. Мероприятие это - несомненно полезное, так как позволяет агентствам, стройкорпорациям, юридическим фирмам и иным организациям, оказывающим услуги на рынке недвижимости, донести информацию о себе потребителям. Общение риэлтеров с посетителями не ограничивалось раздачей печатной продукции и консультированием у стендов в общем зале выставки. Устроителями ярмарки была подготовлена ещё и обширная программа семинаров на самые различные темы, касающиеся недвижимости. Пришедшему в эти дни в Шуваловский дворец действительно было из чего выбирать.

Оказавшись на Ярмарке 28-го, в воскресенье, я выбрал для посещения семинары, наиболее близкие мне по заявленному в программе содержанию:
11:30 - 12:30. "Всё, что необходимо знать при продаже или покупке загородной недвижимости" (руководитель департамента загородной недвижимости Общества землепользователей "Прогаль" И. Нечиталюк).
13:00 - 14:30. "Налоговые и юридические вопросы при покупке квартиры" (старший партнёр адвокатской фирмы "Юринформ-центр", председатель национального совета Межрегиональной федерации жилищных кооперативов П. Штепан, партнёры адвокатской фирмы "Юринформ-центр" В. Петроченков, В. Малашин).

Дурацкий вопрос.

К сожалению, по необъявленной причине руководитель департамента "Прогаля" господин Нечиталюк на семинар не прибыл. Вместо него собравшиеся выслушали лекцию о покупке и продаже загородной недвижимости в исполнении одного из менеджеров этого агентства господина Новосёлова - подполковника запаса, как он сам себя представил.
Любопытно, что в своей рекламе "Прогаль" в качестве доказательства высокого профессионализма кадров указывает на наличие в штате на должностях менеджеров 5 кандидатов наук, 7 полковников и подполковников запаса, а также бывших руководителей крупных предприятий. Однако, могут ли заслуги человека по его прежней специальности однозначно свидетельствовать о качестве знаний и умений в риэлтерском ремесле? Конечно, нет. Практика! Практика - вот критерий истины.

А что же на практике? Лейтмотивом доклада господина Новосёлова было обоснование необходимости для покупателя и продавца недвижимости обращаться в агентства и об опасности попыток совершения сделок самостоятельно или при участии чёрных маклеров. Ничего необычного в педалировании данной темы нет. Это характерно для всех риэлтерских фирм. А вот нюансы показались мне весьма занятными.

Речь докладчика оказалась столь невнятна, столь косноязычна, что заставила удивиться: да, видимо, несколько лет назад командирский голос ушёл в запас вместе со своим обладателем. Но зато стало понятно, отчего так богат армейский юмор.
В лексиконе господина Новосёлова напрочь отсутствовало слово "область". Поэтому он в своей лекции всё время обозначал Ленинградскую область неким "районом", что выглядело несколько странно для специалиста, уже пять лет занимающегося загородной недвижимостью.
А расчёты при сделке, по словам докладчика, надо проводить через агентство, потому что - цитирую - "оно несёт какую-то ответственность". Ну что ж, можно согласиться: хоть какую-то ответственность за что-нибудь да несёт.

Аргументируя нежелательность для продавца самостоятельного сбора документов для сделки, лектор заявил, что учреждения, выдающие требуемые справки, работают только раз в неделю, что там в приёмный день набирается человек 50 очередь. (На самом деле в большинстве районов Ленобласти БТИ и земкомы принимают граждан два раза в неделю, а отделения регистрационной палаты - четыре! Подробнее о режиме работы этих учреждений по всем районам смотрите здесь.)
В общем запугал докладчик аудиторию и настоятельно порекомендовал: а вот агенты "имеют связи и работают в неприёмные дни", что позволяет им готовить документы в кратчайшие сроки. Позднее, когда подошло время для ответов на вопросы присутствующих, я поинтересовался: "А с чего это вдруг у агентств такие привилегии? Не являются ли такие связи коррупционными?".
Занятно, что тут на защиту господина Новосёлова отважно бросились двое из слушателей. Первый - мужчина в пиджаке и при галстуке, подробно конспектировавший лекцию, возмущённо произнёс: "Да что за дурацкие вопросы Вы задаёте?!". Вторая - женщина стала мне с материнской заботой объяснять: "Так они же юридические лица!". (Агентства-то, конечно, лица юридические. Но агенты при сборе документов действуют по доверенности от имени собственников недвижимости - лиц самых что ни на есть физических.)
Мой вопрос, однако, был адресован непосредственно к самому лектору, а не к его защитникам. И ответ господина Новосёлова последовал: "У нас заключены договора о сотрудничестве с этими учреждениями". "То есть, - уточнил я, - если прийти к вам в агентство, вы сможете показать эти договоры?". "Подходите, решим этот вопрос", - уклончиво проговорил лектор.

Вот так вот, уважаемые читатели! В то время, когда наше государство расстаётся с негативным наследием прошлого, когда оно пытается освободиться от всего того, что к нему налипло при прежней власти, - некоторые агентства бравируют своей эксклюзивной приближенностью к чиновникам. Понятно теперь, что такие "риэлтеры на спецобслуживании" никогда не станут выступать за открытость рынка недвижимости, за равенство всех его участников, за одинаковые правила для всех. Им, наоборот, выгодны закрытость рынка, усложнённость процедур для обычных граждан и чрезвычайная простота блатного оформления для себя. Ведь только в этом случае они смогут предстать для своих запуганных клиентов спасителями в таком "ужасном" мире недвижимости.

К тому же, думается, что слукавил господин Новосёлов про договора о сотрудничестве. В частных беседах заинтересованные лица (и клиенты, и сами агенты) рассказывали мне, что всё это "ускорение процесса" организуется инсайдерами соответствующих органов и учреждений на основе связей личного характера. Естественно, чтобы избежать обвинений во взяточничестве, чиновники с липкими пальчиками придумывают всё более и более замысловатые способы получения своего вознаграждения.

Немаловажно при этом, что следы, следы-то такого спецоформления останутся для покупателя на его правоустанавливающем документе навсегда! Если дата подписания договора купли-продажи совпадает с датой регистрации права собственности покупателя на основании этого договора, и при этом минимальный официально установленный срок регистрации 5 дней (как, например, в Ленинградской областной регистрационной палате), то, не правда ли, есть повод призадуматься? С чего бы это регистратор сделал такое исключение и, отложив все остальные дела, в течение дня произвёл государственную регистрацию? Вот-вот, уважаемые читатели, сомнения, сомнения... Какая уж тут юридическая безупречность, которую гарантировало агентство.

Невероятное открытие подполковника Новосёлова.

Вернёмся к содержанию доклада менеджера "Прогаля". Кроме всего прочего присутствующие узнали, что, оказывается: все права на недвижимость у продавца прекращаются с момента подписания договора; у покупателя с момента подписания возникает право пользования недвижимостью, а с момента регистрации - право собственности.

Ну, последнее - это верно, ибо прописная истина (момент возникновения права собственности определён пунктом 2 статьи 8 и пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ).
То, что у покупателя с момента подписания договора возникает право пользования недвижимостью, верно лишь постольку, поскольку одновременно с договором подписывается передаточный акт (или такой акт инкорпорируется в текст договора) и недвижимость считается принятой покупателем (статья 556 ГК РФ). В общем же случае утверждение о возникновении права пользования является некорректным.

А вот постулат о прекращении всех прав продавца на недвижимость с момента подписания договора - это невероятное открытие в юриспруденции. Удивление моё было столь высоким, что я попросил господина Новосёлова уточнить: кому же принадлежит право собственности с момента подписания договора до момента регистрации права собственности покупателя. И господин Новосёлов ответил: никому. При этом он, как магическое заклинание, повторял, что таково содержание Гражданского кодекса, не называя, правда, никаких конкретных его статей.
В реальности же гражданское законодательство ничего подобного не устанавливает. Напротив, результатом государственной регистрации перехода права собственности, осуществляемой в соответствии со статьёй 551 ГК РФ, является внесение записи о государственной регистрации права покупателя в подраздел II соответствующего раздела Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с одновременным погашением предыдущей записи о праве продавца специальным штампом погашения. Нет никаких оснований утверждать, что право продавца прекратилось до этого момента, что существует какой-либо разрыв по времени в обладании правом собственности.
Более того, уместно напомнить, что в случае совершения сделки купли-продажи недвижимости жилого назначения (квартиры, жилые дома) подписание договора не означает даже его заключение (!), так как такой договор сам подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (статья 558 ГК РФ). Говорить же о каком-либо прекращении права собственности продавца до заключения договора вообще абсурдно.

Поясню свою позицию. Ничего не имею против, когда лекции на юридические темы читают лица, не имеющие юридического образования. Поскольку считал и считаю: дело не в образовании, а в ОБРАЗОВАННОСТИ. Чувствуете разницу, уважаемые читатели? Вот как раз образованности менеджеру "Прогаля" и не хватало:

• объясняя юридическое понятие задатка (статьи 380, 381 ГК РФ), он почему-то называл его "залогом";
• рассказывая о притворных сделках (статья 170 ГК РФ), именовал их "скрытыми" сделками.

Под конец лекции докладчик решил ещё и творчески развить существующее законодательство. Отвечая на вопрос о налоговых льготах при продаже недвижимости, он сначала совершенно справедливо сказал, что если недвижимость находилась в собственности продавца менее 5 лет, то налогом не облагается полученная от продажи сумма в пределах 1 миллиона рублей. А вот что касается продажи недвижимости, находившейся в собственности продавца 5 и более лет, то не облагаемый налогом предел, по мнению господина Новосёлова, равен 2 миллионам рублей. (На самом деле в соответствии со статьёй 220 Налогового кодекса РФ доход от продажи такой недвижимости налогом не облагается вовсе, и никакого верхнего предела в 2 миллиона не существует.)

Саморекламная пауза минут на 50-60.

Следом за докладом менеджера "Прогаля" начался семинар "Налоговые и юридические вопросы при покупке квартиры", подготовленный адвокатами Юринформ-центра. Без особо длинных прелюдий П. Штепан и В. Малашин перешли непосредственно к ответам на вопросы собравшихся. Чётко поставленная речь, грамотно сформулированные фразы - всё это разительным образом отличало выступление юристов от лекции предыдущего оратора.
Мне удалось заметить только одну шероховатость в ответах адвокатов. По мнению господина Штепана при продаже недвижимости, находящейся в общей долевой собственности и менее 5 лет, верхний предел имущественного налогового вычета в 1 миллион рублей распространяется на каждого участника долевой собственности. Напомним, что Министерство РФ по налогам и сборам придерживается иной позиции. (Подробнее об этом смотрите здесь.)

Столь радужное моё настроение от прослушивания толковых пояснений адвокатов было, однако, испорчено примерно через полчаса после начала семинара. Закрыв обсуждение налоговых и юридических проблем, господин Штепан приступил к рассказу о своём детище - жилищном кооперативе "Строй и Живи", председателем которого он является. Из зала тотчас последовала возмущённая реплика одного из присутствующих: "Господин Штепан! Не превращайте семинар в рекламу своего кооператива! Этой теме вчера уже была посвящёна одна из встреч." И действительно в программе субботнего дня значилось:
15:00 - 16:30. "Как купить квартиру в готовом или строящемся доме с рассрочкой до 10 лет". Докладчики те же.

Господин Штепан выкрутился хитро - профессия адвоката обязывает. В ответ на реплику он взял в руки программу Ярмарки и произнёс: "Извините, название сегодняшнего семинара "Налоговые и юридические вопросы при покупке квартиры в рассрочку". Так что всё в рамках заявленной темы!". Уверенность, с которой это было сказано, заставила недовольного слушателя стушеваться и пойти на попятную. Вот она - сила слова! Павлу Штепану оказалось достаточным самовольно добавить пару слов "в рассрочку" к названию семинара, чтобы оставшийся час рассказывать о достоинствах возглавляемого им жилищного кооператива.
Остаётся надеяться, что адвокаты Юринформ-центра, в последнее время весьма активно расхваливающие данный кооператив, не станут делать это в ущерб своей основной специальности. Иначе, есть опасения, что в недалёком будущем мы станем свидетелями подобных рекламных реляций и в их выступлениях в суде.

Пожелание организаторам.

В заключение хотелось бы пожелать устроителям прошедшей в Шуваловском дворце Ярмарки недвижимости привлекать в последующем к проведению семинаров не только самих риэлтеров, но и лиц, не заинтересованных в рекламе каких-либо риэлтерских услуг. Это могут быть, например, преподаватели ВУЗов соответствующего профиля, специалисты городских и областных организаций и учреждений, задействованных в оформлении сделок с недвижимостью. Такой подход позволил бы пришедшим на выставку гражданам не ограничиваться получением пусть важной, но однобокой информации о рынке недвижимости, а иметь о нём всестороннее и непредвзятое представление.

Данная статья впервые была опубликована
в интернет-дайджесте Андрея Веялиса "RE:view! - Недвижимость" 04 ноября 2001 года.