Налоговая декларация: подавать или не подавать?

Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).


Проект 47

Требуется помощь в оформлении недвижимости? Звоните: 8-906-244-91-15

Реальность или постановка?

Налоговая декларация: подавать или не подавать?

 

Вот и завершился очередной год. Настало время подвести итоги, которые в налоговой сфере принято облекать в форму налоговой декларации.


Одни - обязаны, другие - вправе.

Всех налогоплательщиков - физических лиц можно разделить на две категории: тех, кто обязан подавать налоговую декларацию, и тех, кто вправе это сделать.
К первой категории в соответствии со статьями 227, 227.1 и 228 НК РФ относятся:

Среди тех, кто не обязан подавать налоговую декларацию, стоит выделить налогоплательщиков, которые тем не менее заинтересованы это сделать с целью получения налоговых вычетов, если таковые налоговыми агентами не предоставлялись или были предоставлены в меньшем размере, чем это предусмотрено статьями 218-221 НК РФ:

Заострим теперь внимание читателей на случаи подачи налоговой декларации, которые связаны именно со сделками купли-продажи недвижимости, совершёнными в прошлом 2016 году.


Продавец, ты обязан, если собственником был недолго!

Начнём с продавца недвижимости.

В связи с принятием Федерального закона от 29 ноября 2014 года № 382-ФЗ налогообложение дохода, полученного от продажи квартир, жилых, дачных и садовых домов, земельных участков и долей в праве на указанное имущество, существенным образом зависит от того, до 01 января 2016 года включительно или после этой даты возникло право собственности продавца на проданное им имущество:

Право собственности продавца возникло до 01 января 2016 года включительно Право собственности продавца возникло после 01 января 2016 года
Доход от продажи не облагается налогом полностью, если срок обладания правом собственности на проданный объект составляет три года и более (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ).

Данное налоговое освобождение предоставляется без какого-либо обращения в налоговый орган и без подачи налоговой декларации.

Доход от продажи не облагается налогом полностью, если срок обладания правом собственности на проданный объект составляет (пункты 3 и 4 статьи 217.1 НК РФ):
  • три года и более в отношении:

    1) объектов, полученных в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником в соответствии с СК РФ (это супруги, родители и дети, усыновители и усыновлённые, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сёстры). Внимание! Усматривается проблема в толковании: относится ли необходимость родства только к договору дарения или же не только к договору дарения, но и к наследованию;

    2) объектов, полученных в порядке приватизации. Внимание! Усматривается проблема в толковании: можно ли считать приватизацией оформление права собственности на земельный участок, который до этого принадлежал на ином праве, в упрощённом порядке по статье 25.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" или статье 49 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости";

    3) объектов, полученных по договору пожизненного содержания с иждивением;
     
  • пять лет и более в отношении остальных объектов.

Данное налоговое освобождение предоставляется без какого-либо обращения в налоговый орган и без подачи налоговой декларации.
 

Если срок обладания правом собственности составляет менее трёх лет, то доход от продажи не облагается налогом в пределах 1 миллиона рублей суммарно по таким объектам за год, либо (по выбору налогоплательщика) в пределах суммы фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этой недвижимости. Доход в части, превышающей указанные пределы, облагается налогом по ставке 13 %.


Данный налоговый вычет (подпункт 1 пункта 1 и пункт 2 статьи 220 НК РФ) предоставляется налогоплательщику при подаче налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства по окончании налогового периода (года).
При этом статьями 228 и 229 НК РФ на налогоплательщиков - получателей доходов от продажи принадлежащего им менее трёх лет имущества возложена обязанность подачи такой налоговой декларации не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным.
Уплата исчисленного исходя из налоговой декларации налога производится налогоплательщиком в срок не позднее 15 июля года, следующего за отчётным.

Если соответствующий предельный срок обладания объектом на праве собственности не достигнут, то для целей исчисления налога под доходом от продажи такого объекта понимается (пункт 5 статьи 217.1 НК РФ):
  • кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на него, умноженная на понижающий коэффициент 0,7;
     
  • либо сам доход, если он превышает вышеуказанные 70 процентов кадастровой стоимости объекта или если кадастровая стоимость объекта по состоянию на указанную дату не определена.

Установленный таким образом доход не облагается налогом в пределах 1 миллиона рублей суммарно по таким объектам за год, либо (по выбору налогоплательщика) в пределах суммы фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этой недвижимости. Доход в части, превышающей указанные пределы, облагается налогом по ставке 13 %.


Данный налоговый вычет (подпункт 1 пункта 1 и пункт 2 статьи 220 НК РФ) предоставляется налогоплательщику при подаче налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства по окончании налогового периода (года).
При этом статьями 228 и 229 НК РФ на налогоплательщиков - получателей доходов от продажи принадлежащего им менее минимального предельного срока имущества возложена обязанность подачи такой налоговой декларации не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным.
Уплата исчисленного исходя из налоговой декларации налога производится налогоплательщиком в срок не позднее 15 июля года, следующего за отчётным.
 


Примечания.
 

  1. В отношении доходов от продажи, полученных в 2001 - 2004 годах, применялся 5-летний предельный срок обладания недвижимым имуществом, влияющий на размер не облагаемого налогом дохода.
     
  2. Юридическое значение имеет срок обладания недвижимым имуществом именно на праве собственности, т.е. в него не входят периоды владения и пользования квартирами и земельными участками до их приватизации, периоды строительства жилых и садовых домов, дач.
    Кроме того, по мнению Минфина РФ (письмо от 02 июля 2012 года № 03-04-05/9-811) срок нахождения имущества в собственности налогоплательщика для этих целей - это период, в котором имущество находилось в собственности налогоплательщика непрерывно до его продажи.
     
  3. Как разъяснил Верховный Суд РФ, если в акте органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка не указано право, на котором он предоставлен, то такой земельный участок считается предоставленным на праве собственности в силу закона (пункт 9.1 статьи 3 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ"), а само право собственности на него - возникшим с момента предоставления земельного участка, а не с момента государственной регистрации права собственности на него (Бюллетень Верховного Суда РФ, 2016, №2, стр. 35, 36).
     
  4. Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 02 ноября 2006 года № 444-О в срок обладания супружеской долей следует включать срок нахождения соответствующего имущества в общей совместной собственности супругов.
    Минфин РФ идёт ещё дальше и в своих письмах от 06 августа 2010 года № 03-04-05/7-433 и от 20 августа 2010 года № 03-04-05/7-479 разъясняет, что срок обладания объектом, ранее находившимся в общей совместной собственности супругов и затем ставшим единоличной собственностью одного из супругов в результате заключения брачного договора (соглашения о разделе имущества) или в результате наследования доли умершего супруга, следует исчислять с момента возникновения общей совместной собственности супругов.
    В письме от 13 сентября 2010 года № 03-04-05/9-539 Минфин РФ развивает эту мысль и распространяет её на следующий случай: срок обладания объектом, ранее находившимся в общей долевой собственности и затем ставшим единоличной собственностью одного из первоначальных участников общей долевой собственности в результате сделок с другими участниками или в результате наследования их долей, следует исчислять с момента возникновения права общей долевой собственности с участием данного конечного собственника. При этом брачные отношения и степень родства значения не имеют.
    Однако, Минфин РФ отказывается от этой благоприятной для налогоплательщика позиции в случаях, если продаётся не весь такой объект в целом, а отдельные доли в праве собственности на него (письма от 09 августа 2012 года № 03-04-05/7-936 и от 20 мая 2014 года № 03-04-05/23772).
     
  5. В письмах Минфина РФ последних лет можно усмотреть явную нелогичность позиции, занятую этим ведомством по вопросу определения срока обладания на праве собственности объектами, которые были образованы в результате преобразования других объектов, в том числе путём их раздела или объединения. Так в отношении земельных участков Минфин считает необходимым исчислять срок с момента регистрации права собственности на образованные объекты, а в отношении квартир - с момента регистрации (возникновения) права собственности на исходные объекты (смотрите, например, письма от 26 июня 2012 года № 03-04-08/7-166 и от 27 июня 2012 года № 03-04-05/7-786).

    Верховный Суд РФ занимает по этому поводу ровно такую же лишённую правовой логики позицию (Определения от 06 апреля 2016 года № 70-КГ15-16 и от 19 декабря 2016 года № 53-КГ16-16).
     
  6. Как разъясняет Минфин РФ в письме от 14 сентября 2010 года № 03-04-08/10-199, недостроенный жилой дом, находившийся в собственности налогоплательщика менее трёх лет, не поименован в статье 220 НК РФ в перечне объектов, при продаже которых предоставляется имущественный налоговый вычет в размере не свыше 1 000 000 рублей в целом за год. Таким образом, такой объект относится к иному имуществу, находившемуся в собственности налогоплательщика менее трёх лет, при продаже которого данный вычет предоставляется в размере не свыше 250 000 рублей в целом за год.
    Аналогичный вывод можно сделать в отношении недостроенных дачных и недостроенных садовых домов, а также надворных построек (как недостроенных, так и достроенных). Это позволяет в некоторых соответствующих случаях увеличить общий суммарный размер такого вычета до 1 250 000 рублей. Например, доход в 1 250 000 рублей от продажи земельного участка (1 000 000 рублей) и расположенной на нём бани (250 000 рублей), находившихся в собственности налогоплательщика менее трёх лет, с учётом применения указанного налогового вычета налогообложению не подлежит.
     
  7. Минфин РФ (письмо от 28 января 2013 года № 03-04-07/7-19) полагает, что уменьшение дохода от продажи объекта, находившегося в собственности налогоплательщика менее трёх лет, на сумму расходов, связанных с его приобретением, может применяться лишь в отношении каждого конкретного объекта в отдельности, т.е. суммирование расходов по нескольким объектам в целях уменьшения суммарного дохода от их продажи недопустимо.
     
  8. Доход от продажи имущества, принадлежащего нерезидентам РФ, облагается налогом по ставке 30 % в полном объёме, независимо от срока обладания этим имуществом, без предоставления каких-либо льгот, за исключением случаев, когда международными договорами (соглашениями) об избежании двойного налогообложения предусмотрено иное.
     
  9. Согласно статье 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признаётся продавцом товара (объекта недвижимости), который она обязуется передать, и покупателем товара (объекта недвижимости), который она обязуется принять в обмен. В связи с этим, по мнению Минфина РФ (письма от 17 декабря 2007 года № 03-04-05-01/414, от 26 декабря 2008 года № 03-04-05-01/479, от 19 августа 2011 года № 03-04-08/4-150), договор мены влечёт те же налоговые последствия, что и договор купли-продажи.

Однако следует учитывать, что лишь продавец, владевший проданной недвижимостью более установленного предельного срока, пользуется указанным налоговым освобождением (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ) без какого-либо обращения в налоговый орган и без подачи налоговой декларации.

Примечание. Налогоплательщики, получившие доходы от продажи недвижимости, находившейся в их собственности более установленного предельного срока, освобождены от обязанности представления налоговой декларации по таким доходам с налогового периода 2009 года на основании Федеральных законов от 19 июля 2009 года № 202-ФЗ и от 27 декабря 2009 года № 368-ФЗ. В отношении таких доходов, полученных до налогового периода 2009 года, представление налоговой декларации было обязательным.

Продавцу же, владевшему проданной недвижимостью менее установленного предельного срока, указанный налоговый вычет (подпункт 1 пункта 1 и пункт 2 статьи 220 НК РФ) предоставляется при подаче налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства по окончании налогового периода. А сама подача декларации для продавца такого имущества является обязательной независимо от того, предстоит доплата налога на основе такой декларации или нет.
Обязанность по представлению налоговой декларации должна быть исполнена налогоплательщиком не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным, а уплата (доплата) исчисленного исходя из неё налога произведена им не позднее 15 июля года, следующего за отчётным. При этом, если последний день срока приходится на день, признаваемый в соответствии с законодательством РФ выходным и (или) нерабочим праздничным днём, то днём окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Ну, обязанность-то обязанностью, а вот какая ответственность за её неисполнение? - спросит читатель, встревоженно барабаня пальцами по столу. Рассмотрим возможные варианты, двигаясь от более тяжкого правонарушения к менее тяжкому.


1. Уголовно наказуемый вариант.

Статья 198 Уголовного кодекса РФ устанавливает, что уклонение от уплаты налогов (сборов) путём непредставления налоговой декларации или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах является обязательным, либо путём включения в налоговую декларацию или такие документы заведомо ложных сведений, совершённое в крупном размере (т.е. на сумму свыше 900 000 рублей за период в пределах трёх финансовых лет подряд при условии, что доля неуплаченных налогов (сборов) превышает 10 % от подлежащих уплате, либо на сумму свыше 2 700 000 рублей), наказывается штрафом в размере от 100 000 до 300 000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осуждённого за период от 1 года до 2 лет, либо принудительными работами на срок до 1 года, либо арестом на срок до 6 месяцев, либо лишением свободы на срок до 1 года.
То же деяние, совершенное в особо крупном размере (т.е. на сумму свыше 4 500 000 рублей за период в пределах трёх финансовых лет подряд при условии, что доля неуплаченных налогов (сборов) превышает 20 % от подлежащих уплате, либо на сумму свыше 13 500 000 рублей), наказывается штрафом в размере от 200 000 до 500 000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осуждённого за период от 18 месяцев до 3 лет, либо принудительными работами на срок до 3 лет, либо лишением свободы на тот же срок.

Посмотрим теперь на цифры статьи 198 УК РФ применительно к размерам подлежащих налогообложению доходов:

Для упрощения в приведённых расчётах исходим из предположения, что ко всем подлежащим обложению доходам применяется налоговая ставка 13 %. В реальности у налогоплательщика могут также иметься доходы, облагаемые по иным ставкам.

Пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 декабря 2006 года № 64 дано следующее истолкование использованного в статье 198 УК РФ оборота "за период в пределах трёх финансовых лет подряд": по смыслу закона ответственность за преступление, предусмотренное данной статьёй УК РФ, может наступить при наличии к тому оснований и за отдельный налоговый период, установленный НК РФ (календарный год - для налога на доходы физических лиц), если уклонение от уплаты одного или нескольких налогов (сборов) составило крупный или особо крупный размер и истекли установленные налоговым законодательством сроки их уплаты. Таким образом, оказаться под угрозой осуждения по статье 198 УК РФ может уклоняющийся от уплаты налогов гражданин, продавший в отчётном году принадлежавшую ему менее установленного предельного срока недвижимость на сумму более 7 923 077 рублей или более 35 615 385 рублей для крупного и особо крупного размера соответственно (рассчитано с учётом налогового вычета в 1 000 000 рублей). Естественно, что юридическое значение имеют именно те суммы, которые указывались сторонами в договорах купли-продажи, с учётом новых правил определения дохода от продажи недвижимости.
Для продавцов недвижимости, находившейся в долевой или совместной собственности, ситуация ухудшается ещё больше, так как в этом случае предельный размер налогового вычета в один миллион рублей распределяется между участниками общей собственности (подробнее об этом смотрите здесь).

При этом лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное статьёй 198 УК РФ, освобождается от уголовной ответственности, если этим лицом полностью уплачены суммы недоимки, а также соответствующих пеней и штрафа, установленных НК РФ (об их размерах смотрите в следующем разделе).

В пунктах 11-13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15 ноября 2016 года № 48 разъяснено:


2. Если утаить чуть поменьше.

Теперь вариант помягче. Если по размерам неуплаченного налога или по иным основаниям правонарушение не подпадает под действие статьи 198 УК РФ, то к виновному лицу применяются следующие налоговые санкции.

  1. Непредставление налогоплательщиком в установленный срок налоговой декларации в налоговый орган влечёт взыскание штрафа в размере 5 % неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц с последнего дня установленного для подачи декларации срока, но не более 30 % указанной суммы и не менее 1000 рублей (статья 119 НК РФ в редакции, действующей с 03 сентября 2010 года).
  2. Неуплата или неполная уплата суммы налога в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога или других неправомерных действий (бездействия) влечёт взыскание штрафа (статья 122 НК РФ):

Стоит отметить при этом, что:


3. Тысяча рублей для родного государства.

И наконец, вариант с наименее тяжкими последствиями, когда ко всем доходам, полученным от продажи недвижимости, находившейся в собственности налогоплательщика менее установленного предельного срока, могут быть применены налоговые вычеты, полностью эти доходы перекрывающие, но налоговая декларация им не подана. Думается, что это весьма распространённый вариант развития ситуации.
Итак, подлежащая уплате сумма налога равна нулю, а значит единственная грозящая санкция - это 1000 рублей штрафа за непредставление налоговой декларации.

При этом здесь крайне любопытно, что моментом обнаружения правонарушения в виде непредставления налогоплательщиком в установленный срок налоговой декларации налоговое ведомство считает день фактической подачи в налоговый орган налоговой декларации и регистрации в налоговом органе представленного с просрочкой документа (письмо МНС России от 28 сентября 2001 года № ШС-6-14/734).
Из этого разъяснения напрашивается странный вывод: при неподаче декларации вовсе данное правонарушение обнаружено так и не будет.

Какая же судьба ожидает налогоплательщиков, которые хотя и обязаны были подавать, но не подали налоговые декларации как продавцы имущества, если налогооблагаемый доход от его продажи с учётом применения налогового вычета равен нулю? Практика по итогам предыдущих налоговых периодов (до 03 сентября 2010 года минимальный размер штрафа по статье 119 НК РФ составлял 100 рублей) показала, что налоговые органы не уделяли такому правонарушению сколько-нибудь значимое внимание и никаких последствий для данной категории налогоплательщиков не наступило.


А ты, покупатель, вправе!

Поговорим теперь о покупателях и застройщиках квартир, жилых домов, земельных участков, которые предоставлены для ИЖС или на которых расположены приобретаемые жилые дома, а также долей в праве на указанные объекты.
Как уже отмечалось в самом начале этой статьи, по итогам налогового периода (года) они вправе подать налоговую декларацию для получения имущественного налогового вычета (подпункты 3 и 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ).

Примечание. С налогового периода 2005 года подача налоговой декларации в налоговый орган по итогам года - это не единственный способ получения данного вычета. Подробнее о втором способе смотрите здесь.

Вместе с декларацией в налоговый орган по месту жительства должны быть представлены:

Для получения данного вычета в отношении земельного участка или доли в праве на него налогоплательщику необходимо представить не только документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, но и документы, подтверждающие право собственности на расположенный на таком земельном участке жилой дом (право на долю в общей собственности на него). То есть в отношении пустого земельного участка до возведения на нём жилого дома вычет не предоставляется.

В отношении квартиры в строящемся доме вместо свидетельства о государственной регистрации права (специальной выписки из ЕГРН/ЕГРП) необходимо представить акт о передаче квартиры налогоплательщику. Таким образом, применительно к такой квартире налоговый вычет может предоставляться и до государственной регистрации права собственности на неё.

Данный налоговый вычет предоставляется в сумме, израсходованной на покупку (строительство) жилья или соответствующего земельного участка, но не более 2 000 000 рублей. Те из налогоплательщиков, у которых право на данный вычет возникло после 01 января 2014 года, могут использовать его в отношении нескольких перечисленных объектов с учётом общего (суммарного по всем объектам) предельного размера вычета в 2 000 000 рублей.

Налоговый вычет в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на цели приобретения или строительства указанных объектов, и процентов по кредитам, полученным от находящихся на территории РФ банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на эти цели, предоставляется без ограничения общего размера такого вычета, если указанные "первоначальные" займы (кредиты) получены до 01 января 2014 года.
В отношении расходов на уплату процентов по таким займам (кредитам), полученным после 01 января 2014 года, применяется ограничение размера вычета в 3 000 000 рублей. При этом юрисдикция лиц, предоставивших займы (кредиты), значения уже не имеет.
Вычет в отношении таких "процентных" расходов предоставляется только в отношении одного объекта недвижимости.

Если данный вычет не использован в налоговом периоде полностью, то его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования.

С 01 января 2012 года для пенсионеров, не имеющих доходов, облагаемых по ставке 13 %, остаток имущественного вычета может переноситься на предшествующие налоговые периоды, но не более трёх, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток вычета. Федеральный закон от 21 ноября 2011 года № 330-ФЗ, внёсший это дополнение, не разъясняет его действие во времени. Минфин РФ в своих письмах (от 27 января 2012 года № 03-04-05/7-85, от 03 февраля 2012 года № 03-04-05/7-112, от 08 февраля 2012 года № 03-04-05/7-132) полагает следующее:

При этом Минфин РФ полагает (письмо от 17 апреля 2014 года № 03-04-07/17776), что с 01 января 2014 года все пенсионеры вне зависимости от наличия у них доходов, облагаемых по налоговой ставке 13 %, вправе перенести остаток имущественного налогового вычета на предшествующие налоговые периоды. Этот вывод Минфин РФ делает в связи с тем, что статья 220 НК РФ в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 года № 212-ФЗ такое ограничение больше не содержит. Однако Минфин РФ почему-то совершенно не принимает во внимание, что в абзаце четвёртом пункта 3 статьи 210 НК РФ это ограничение по-прежнему имеется.

Согласно пункту 7 статьи 78 НК РФ заявление о возврате излишне уплаченного налога может быть подано лишь в течение трёх лет со дня уплаты указанной суммы, если иное не предусмотрено самим НК РФ. Надо полагать, что норма о переносе остатка вычета для пенсионеров на предшествующие налоговые периоды как раз относится к таким исключениям: в данном случае производится возврат налога, уплаченного за четыре истёкших к моменту подачи заявления налоговых периода.

Примечания.

  1. Расходы на приобретение земельных участков или долей в праве них, на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от индивидуальных предпринимателей, и процентов по кредитам, полученным от находящихся на территории РФ банков в целях рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов), принимаются к вычету с налогового периода 2010 года.

    Как разъяснил Минфин РФ в письме от 26 марта 2012 года № 03-04-08/7-60, имущественный вычет в отношении расходов на приобретение земельного участка может быть предоставлен физическому лицу в случае, если регистрация права собственности на расположенный на нём жилой дом произведена не ранее 01 января 2010 года. При этом срок регистрации права собственности на сам земельный участок такого ограничения не имеет.

     
  2. В налоговых периодах 2003 - 2007 годов применялся предельный размер вычета в 1 миллион рублей, а в налоговых периодах 2001 и 2002 годов - в 600 000 рублей.
     
  3. Для правильного понимания следует учитывать, что налоговые вычеты применяются к суммам дохода, а не к суммам налога. То есть, например, предоставление вычета в 2 000 000 рублей означает возврат 260 000 рублей удержанного налога.
     
  4. НК РФ прямо не устанавливает, должны ли расходы на приобретение (покупку, строительство, уплату процентов) и регистрация права собственности на недвижимость производиться обязательно в отчётном налоговом периоде, по доходам за который заявляется вычет, или же указанные расходы и регистрация могут быть произведены в иной период, но до подачи заявления о предоставлении вычета. То есть имеется неопределённость в вопросе соотношения периодов, в которых произведены расходы и возникло право собственности, с налоговым периодом, по доходам за который заявляется вычет.

    ФНС России в письме от 15 февраля 2006 года № 04-2-02/110@ разъясняет: определяющим обстоятельством при предоставлении вычета является факт нахождения приобретённой недвижимости в собственности налогоплательщика хотя бы в течение 1 дня (!) того налогового периода, по доходам за который заявляется вычет. При этом, по мнению налогового ведомства, наличие у налогоплательщика права собственности на недвижимость на момент подачи заявления о вычете условием предоставления вычета не является. То есть отчуждение налогоплательщиком приобретённого (построенного) объекта само по себе получению вычета не препятствует.
    Министерство финансов РФ в своём письме от 3 июля 2006 года № 03-05-01-07/33 дополняет, что перенос неиспользованного остатка вычета на последующие налоговые периоды допускается независимо от того, продолжает налогоплательщик оставаться в эти периоды собственником соответствующего объекта недвижимости или нет.

    Минфин РФ в письмах от 22 мая 2009 года № 03-04-05-01/316 и от 25 мая 2009 года № 03-04-06-01/120 разъясняет также, что налоговый вычет может быть предоставлен по доходам за налоговые периоды начиная с того периода, в котором возникло право на данный налоговый вычет (т.е. с того периода, в котором налогоплательщик получил документы, требующиеся для подтверждения права на вычет).

    Следует учитывать также определения Конституционного Суда РФ от 20 октября 2005 года № 387-О и от 24 февраля 2011 года № 171-О-О, в которых указано, что налоговый вычет может применяться к доходам за налоговые периоды начиная с того периода, в котором возникло право собственности на приобретённую квартиру (жилой дом) или подписан акт о передаче квартиры (для квартир в строящихся домах).

    По ранее существовавшей практике (до 2009 года) при наличии всех необходимых подтверждающих документов налогоплательщик мог получит вычет за предыдущие налоговые периоды начиная с того периода, в котором произведены первые расходы, но - с учётом пункта 7 статьи 78 НК РФ - не более чем за три предыдущих налоговых периода.
    Например, налогоплательщик, заключивший договор участия в долевом строительстве в 2001 году и исполнивший в том же году свои обязанности перед застройщиком по внесению платежей, но зарегистрировавший право собственности на полученную им от застройщика квартиру в 2005 году, мог в этом же 2005 году для целей получения вычета подать декларации за 2002, 2003 и 2004 годы, но уже не мог для этих целей подать декларацию за 2001 год. При наличии остатка вычета данный налогоплательщик в 2006 году вправе был подать декларацию за 2005 год и т.д.

  5. Содержание статьи 220 НК РФ не позволяет дать однозначный ответ на вопрос о том, допустимо ли предоставление вычета по недостроенному жилому дому (при наличии регистрации права собственности на него) до окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию. В своих письмах от 12 февраля 2010 года № 03-04-05/9-53 и от 25 февраля 2010 года № 03-04-05/9-71 Минфин РФ отвечает на этот вопрос утвердительно, но указывает, что в этом случае последующие расходы на достройку жилого дома уже не смогут быть приняты к вычету по причине недопустимости повторного его предоставления. Однако в письме от 25 мая 2010 года № 03-04-05/9-289 позиция Минфина меняется на противоположную: налогоплательщик может воспользоваться имущественным налоговым вычетом по расходам на приобретение недостроенного жилого дома лишь после окончания строительства и регистрации права собственности на достроенный жилой дом.
    В письме от 14 сентября 2010 года № 03-04-08/10-199 Минфин снова вернулся к первоначальной позиции.

    Верховный Суд РФ по этому вопросу разъяснил, что последующие расходы на достройку жилого дома могут быть приняты к вычету и такой вычет не будет являться повторным (пункт 17 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 НК РФ, утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 21 октября 2015 года).

    А вот Конституционный Суд РФ в Определении от 29 сентября 2016 года № 1806-О занял здесь неблагоприятную для налогоплательщиков правовую позицию: право налогоплательщика уменьшить налоговую базу по налогу на доходы физических лиц на сумму имущественного налогового вычета возникает с момента регистрации права собственности именно на жилой дом. То есть до завершения строительства и регистрации права собственности на готовый жилой дом данный вычет не предоставляется.
     
  6. Исходя из буквального текста статьи 220 НК РФ данный налоговый вычет на надворные постройки в составе домовладения не распространяется. Поэтому для целей получения вычета оценку жилого дома и надворных построек в договоре следует давать раздельно. Например:
    "Стороны оценивают:
    земельный участок – в 2000000 (два миллиона) рублей;
    жилой дом – в 2000000 (два миллиона) рублей;
    надворные постройки – в 100000 (сто тысяч) рублей.
    Стороны подтверждают, что не заблуждаются в отношении оценки недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего договора.
    По соглашению сторон земельный участок и жилой дом с надворными постройками продаются вместе за 4100000 (четыре миллиона сто тысяч) рублей."
     
  7. Минфин РФ (письмо от 15 марта 2011 года № 03-04-05/9-131) и ФНС России (письмо от 27 июня 2011 года № ЕД-3-3/2168) имели противоположные мнения по вопросу о том, может ли налоговый вычет предоставляться в совокупности по жилому дому и по земельному участку, на котором этот дом расположен. Минфин толковал данную неопределённость в пользу граждан, а ФНС - в ущерб им. В настоящее время эти разногласия сняты: ФНС, как и положено по НК РФ, подчинилась Минфину.
     
  8. Для большинства сделок купли-продажи платёжным документом, подтверждающим оплату покупателем приобретённой недвижимости, является, как можно предположить, сам договор, если он содержит условие полного завершения расчёта между сторонами к моменту его подписания, либо расписка продавца в получении от покупателя денежных средств в порядке расчёта по договору.
    В письме ФНС России от 25 октября 2005 года № 04-2-02/445@ высказывается совершенно неаргументированное мнение о том, что договор, содержащий условие полного завершения расчёта к моменту его подписания, является документом, подтверждающим оплату недвижимости, только в случае нотариального удостоверения данного договора. Таким образом, из-за этой необоснованной позиции налогового ведомства при совершении сделки купли-продажи в простой письменной форме факт уплаты денежных средств для целей получения налогового вычета рекомендуется подтверждать иным платёжным документом, например распиской продавца, нотариальное удостоверение которой ФНС России, к счастью, не требует.
    В своём письме от 20 мая 2009 года № 03-04-06-01/118 по этому поводу, наконец,  высказался Минфин РФ: особых требований к форме расписки, в частности требования о её составлении обязательно на отдельном листе, ГК РФ не устанавливает. Поэтому стороны договора купли-продажи недвижимости могут включить в текст договора положение о том, что на момент подписания договора расчёты между сторонами произведены полностью. В этом случае факт уплаты денежных средств по договору также можно считать подтверждённым.
     
  9. Согласно статье 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признаётся продавцом товара (объекта недвижимости), который она обязуется передать, и покупателем товара (объекта недвижимости), который она обязуется принять в обмен. В связи с этим, по мнению Минфина РФ (письма от 17 декабря 2007 года № 03-04-05-01/414, от 26 декабря 2008 года № 03-04-05-01/479, от 19 августа 2011 года № 03-04-08/4-150), договор мены влечёт те же налоговые последствия, что и договор купли-продажи.
     
  10. При подаче декларации лично или через представителя все подтверждающие право на вычет документы представляются в оригиналах и ксерокопиях (в количестве равном количеству налоговых периодов, за которые одновременно подаются декларации). При этом оригиналы указанных документов возвращаются налоговым инспектором сразу после их сверки с копиями непосредственно во время приёма декларации.
     
  11. Налоговая декларация по налогу на доходы подаётся в инспекцию ФНС по месту жительства налогоплательщика, а не по месту нахождения приобретённой (построенной) им недвижимости (пункт 2 статьи 229 НК РФ).

Этот налоговый вычет предоставляется гражданину только один раз. Этим он отличается от всех остальных имущественных, стандартных, социальных, профессиональных налоговых вычетов, которые могут применяться в каждом налоговом периоде снова. О возможности использования рассматриваемого вычета налогоплательщиком, который ранее уже воспользовался аналогичной налоговой льготой, содержащейся в подпункте "в" пункта 6 статьи 3 Закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц", действовавшего до 01 января 2001 года, смотрите ниже.

Данный налоговый вычет не применяется в следующих случаях:

Наконец отметим, что налоговый вычет не применяется (пункт 3 статьи 210 НК РФ):

Итак, налоговая декларация покупателем подана, налоговый вычет предоставлен. Как же возвращаются удержанные ранее налоги?
В соответствии со статьёй 78 НК РФ возврат суммы излишне уплаченного налога производится налоговым органом в течение одного месяца со дня получения от налогоплательщика заявления о возврате. При нарушении указанного срока на сумму излишне уплаченного налога, не возвращённую в установленный срок, начисляются проценты по ставке рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день нарушения срока возврата.
Однако, в случае наличия у налогоплательщика недоимки по уплате иных федеральных налогов и сборов или задолженности по соответствующим пеням (штрафам) возврат налогоплательщику излишне уплаченной суммы производится только после зачёта указанной суммы в счёт погашения недоимки (задолженности).

Примечание. Не следует путать федеральные налоги с региональными и местными налогами.
В соответствии со статьёй 13 НК РФ к федеральным налогам и сборам относятся: налог на добавленную стоимость, акцизы, налог на доходы физических лиц, налог на прибыль организаций, налог на добычу полезных ископаемых, водный налог, сборы за пользование объектами животного мира и за пользование объектами водных биологических ресурсов, государственная пошлина.
В соответствии со статьёй 14 НК РФ к региональным налогам относятся: налог на имущество организаций, налог на игорный бизнес, транспортный налог.
В соответствии со статьёй 15 НК РФ к местным налогам относятся: земельный налог, налог на имущество физических лиц, торговый сбор.

Учитывайте, что перечисление возвращаемой суммы осуществляется по обыкновению на заранее открытый счёт налогоплательщика в отделении Сбербанка РФ того района, в котором он проживает. Налогоплательщик должен сообщить реквизиты своего счёта в заявлении о возврате налога.

Примечание. Учитывайте также и то, что наш "доблестный" Сбербанк может удержать из перечисленной на Ваш счёт суммы свои комиссионные за обналичивание в соответствии с его текущей тарифной политикой.

Месячный срок, установленный статьёй 78 НК РФ, применяется налоговыми органами с учётом трёхмесячного срока, отведённого статьёй 88 НК РФ на проверку налоговой декларации и документов, представленных налогоплательщиком и служащих основанием для исчисления и уплаты налога.

Форма заявления о возврате суммы излишне уплаченного налога утверждена Приказом ФНС России от 14 февраля 2017 года № ММВ-7-8/182@.

МНС России разъяснило также следующее (письмо от 22 марта 2002 года № СА-6-04/341):

Примечание. Сущность налоговой льготы в Законе РФ "О подоходном налоге с физических лиц" была такова: суммы, направленные на покупку либо новое строительство квартиры, жилого или садового дома, дачи на территории РФ, могли быть исключены из подлежащего налогообложению совокупного дохода в пределах 5000 МРОТ (417 450 рублей на период с 1997 по 2000 год) в течение трёх лет подряд, а суммы, направленные на погашение кредитов, полученных в банках и других кредитных организациях на эти цели, и процентов по ним, - без ограничения по сумме и сроку.


Для продвинутых налогоплательщиков: декларация в электронном виде.

И несколько слов о существующих способах подачи налоговой декларации. В соответствии с пунктом 3 статьи 80 НК РФ налоговая декларация представляется в налоговый орган по установленной форме на бумажном носителе или по установленным форматам в электронной форме. Форма декларации по налогу на доходы физических лиц и порядок её заполнения утверждены Приказом ФНС от 24 декабря 2014 года № ММВ-7-11/671@ (в редакции Приказов ФНС от 25 ноября 2015 года № ММВ-7-11/544@ и от 10 октября 2016 года № ММВ-7-11/552@).

Налоговая декларация может быть представлена налогоплательщиком в налоговый орган лично или через представителя, направлена в виде почтового отправления с описью вложения или передана в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи (в том числе посредством услуги "Личный кабинет" на сайте налогового ведомства).

Программные средства, облегчающие заполнение налогоплательщиком декларации в бумажной форме, можно скачать с сайта ФНС.

Налоговый орган не вправе отказать в принятии налоговой декларации, представленной по установленной форме, и обязан по просьбе налогоплательщика проставить на копии налоговой декларации отметку о принятии с указанием даты. При получении налоговой декларации по телекоммуникационным каналам связи налоговый орган обязан передать налогоплательщику квитанцию о приёме в электронной форме.
При отправке налоговой декларации по почте или по телекоммуникационным каналам связи днём её представления считается дата её отправки.

О налогах, связанных с недвижимостью, смотрите также здесь.


на главную страницу

e-mail: замените в адресе сайта w47.narod.ru
первую точку на символ @


© А. Масалович, 2017 Карта сайта "Проект 47"

В чём сущность акциза? Купил пачку сигарет - продлил жизнь путинскому режиму.
Откажись от вредных привычек!