Налоги, связанные с недвижимостью

Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).


Проект 47

Требуется помощь в оформлении недвижимости? Звоните: 8-906-244-91-15

Реальность или постановка?

Налоги, связанные с недвижимостью

 

Отношения в налоговой сфере, так или иначе связанные с правом собственности на недвижимость, можно разделить на следующие группы:

  1. Текущие налоги, уплачиваемые собственником недвижимости ежегодно:
    1. Земельный налог - в отношении земельных участков.
    2. Налог на имущество - в отношении квартир, жилых и садовых домов, других строений.
  2. Налоги, связанные с переходом права собственности и уплачиваемые однократно:
    1. Налог на доход от продажи имущества.
    2. Налог на доход от приобретения имущества.
  3. Льгота по уплате налога на доходы (имущественный налоговый вычет) для покупателя недвижимости.

Рассмотрим теперь перечисленное подробнее.



Земельный налог

Основание: глава 31 "Земельный налог" Налогового кодекса РФ.
Дата введения в действие: 01 января 2006 года.

Земельный налог в соответствии со статьёй 15 НК РФ является местным налогом, и налоговые ставки по нему устанавливаются представительными органами соответствующих муниципальных образований (для городов федерального значения - законодательными органами государственной власти этих городов), но в пределах, предусмотренных НК РФ (пункт 4 статьи 12, пункт 2 статьи 387 НК РФ).

Информацию о содержании правовых актов по земельному налогу, принимаемых представительными органами муниципальных образований городских и сельских поселений Ленинградской области, можно узнать, воспользовавшись сервисом сайта ФНС России.

Приведём здесь лишь установленные в НК РФ пределы размеров ставок налога, за которые муниципальные образования выйти не вправе.

Итак, в соответствии со статьями 390, 391, 394 НК РФ налоговые ставки определяются в процентах от кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, и не могут превышать:

Примечание. В отношении земельного участка, образованного в течение налогового периода, используется кадастровая стоимость земельного участка на дату его постановки на государственный кадастровый учёт.

Постановлениями Правительства Ленинградской области утверждены следующие результаты государственной кадастровой оценки:

В отношении земельных участков, принадлежащих физическим лицам, и налоговая база, и непосредственно сумма налога исчисляются налоговым органом (пункт 4 статьи 391 и пункт 3 статьи 396 НК РФ).

При этом пунктом 5 статьи 391 НК РФ для определённых категорий налогоплательщиков с налогового периода 2017 года предусмотрено льготное уменьшение налоговой базы на величину кадастровой стоимости 600 квадратных метров площади земельного участка. Данным налоговым вычетом вправе воспользоваться:

Льгота применяется по выбору льготника только в отношении одного земельного участка вне зависимости от количества оснований для применения льготы и вне зависимости от того, на территории одного или нескольких муниципальных образований расположены принадлежащие льготнику земельные участки. Если льготник выбор не сделал, то налоговая льгота предоставляется в отношении земельного участка с максимальной исчисленной суммой налога (пункт 6.1 статьи 391 НК РФ).

Примечания.

  1. До налогового периода 2017 года размер вышеуказанного вычета составлял 10 000 рублей, что означало уменьшение суммы налога на 30 рублей при ставке 0,3 % или на 150 рублей при ставке 1,5 %. При этом пенсионеры такой льготы не имели.
    Данный налоговый вычет ранее предоставлялся налогоплательщику "на территории одного муниципального образования в отношении земельного участка". Министерство финансов РФ в своём письме от 01 августа 2006 года № 03-06-02-02/102 разъясняло эту нелепо сформулированную норму таким образом:
  2. Представительные органы муниципальных образований имеют право устанавливать дополнительные льготы по земельному налогу для отдельных категорий налогоплательщиков и предусматривать основания и порядок применения этих льгот (пункт 4 статьи 12 и пункт 2 статьи 387 НК РФ).

Для получения указанной льготы перечисленным лицам рекомендуется самостоятельно представить в налоговый орган заявление о предоставлении льготы и документы, подтверждающие право на льготу. Рассчитывать на исправно функционирующее межведомственное взаимодействие в данном случае не следует.

Приведём пример исчисления земельного налога, используя показатели кадастровой стоимости, установленные постановлением Правительства Ленинградской области от 30 декабря 2010 года № 383, и предельную ставку налога. Земельный налог в отношении участка площадью 1200 кв.м, расположенного в садоводческом некоммерческом товариществе в массиве Васкелово, равен:
621,08 х 1200 х 0,3 : 100 = 2235,888
С учётом округления сумма налога равна 2236 рублям.

Если же правообладатель участка относится к льготной категории граждан, то налог исчисляется следующим образом:
(621,08 х 1200 - 621,08 х 600) х 0,3 : 100 = 1117,944
С учётом
округления сумма налога равна 1118 рублям.

При этом с налогового периода 2018 года допустимый рост значения налога ограничен 10 % по отношению к предыдущему налоговому периоду (пункт 17 статьи 396 НК РФ), за исключением случая, указанного в следующем абзаце.

Граждане, ставшие собственниками участков под ИЖС после 1 января 2005 года, уплачивают земельный налог в двукратном размере вплоть до государственной регистрации права собственности на построенный жилой дом, если с момента государственной регистрации права собственности на участок истекло десять лет (пункт 16 статьи 396 НК РФ).

Уплата земельного налога осуществляется гражданами на основании налоговых уведомлений, направляемых налоговым органом (пункт 4 статьи 397 НК РФ). При этом с налогового периода 2015 года налог подлежит уплате в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (пункт 1 статьи 397 НК РФ).

Примечания.

  1. Налог за налоговый период 2014 года подлежал уплате в срок не позднее 1 октября 2015 года.
  2. Применительно к налоговым периодам 2011-2013 годов срок уплаты налога устанавливался представительными органами муниципальных образований и не мог истекать ранее 1 ноября года, следующего за тем налоговым периодом, за который исчислен налог. Дословно пункт 1 статьи 397 НК РФ содержал следующую двусмысленную формулировку: "Срок уплаты налога для налогоплательщиков - физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, не может быть установлен ранее 1 ноября года, следующего за истекшим налоговым периодом.". Двусмысленность заключается в неясности: что же именно ограничивает дата 1 ноября - то ли начало срока уплаты, то ли его окончание.
    В своём письме от 19 октября 2011 года № 03-05-04-04/13 Минфин РФ, ссылаясь на Определение Верховного Суда РФ от 13 июля 2011 года № 44-Г11-24, трактовал эту неясность в пользу налогоплательщика: при установлении срока уплаты земельного налога для налогоплательщиков - физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, течение срока должно начинаться с 1 ноября года, следующего за истекшим налоговым периодом.
  3. В налоговые периоды 2006-2010 годов уплата земельного налога совершалась трёмя равными частями: два авансовых платежа (до 15 сентября и до 15 ноября текущего налогового периода, за который исчислен налог) и один итоговый платёж (до 1 февраля года, следующего за  налоговым периодом, за который исчислен налог).

Налоговое уведомление должно быть направлено заказным письмом не позднее 30 рабочих дней до наступления срока платежа (пункты 2 и 4 статьи 52 НК РФ с учётом пункта 6 статьи 6.1 НК РФ). Могут использоваться и менее распространённые способы передачи налогового уведомления налогоплательщику: лично под расписку, в том числе через МФЦ, или в электронной форме посредством услуги "Личный кабинет" на сайте налогового ведомства.

Если налоговое уведомление налогоплательщику направлено (передано) не было, то обязанность по уплате налога у него так и не возникла (пункт 4 статьи 57 НК РФ).

Направление налогового уведомления допускается не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году его направления (пункт 4 статьи 397 НК РФ). При этом с 01 января 2019 года перерасчёт ранее исчисленной суммы налога не осуществляется, если это влечёт увеличение ранее уплаченной суммы налога (пункт 2.1 статьи 52 НК РФ).

Примечание. С 2015 года у граждан появилась обязанность сообщать в налоговый орган о наличии у них объектов недвижимого имущества, признаваемых объектами налогообложения по соответствующим налогам, в случае неполучения налоговых уведомлений и неуплаты налогов в отношении указанных объектов налогообложения за период владения ими (пункт 2.1 статьи 23 НК РФ). Указанное сообщение с приложением копий правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на объекты недвижимого имущества представляется в налоговый орган, в том числе через МФЦ, в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Если же гражданин ранее получал налоговое уведомление об уплате налога в отношении этого объекта или если он не получал его в связи с предоставлением ему налоговой льготы, то обязанность по представлению данного сообщения не возникает.
В 2015 и 2016 годах для граждан, исполнивших в установленный срок обязанность по представлению вышеуказанного сообщения, исчисление суммы налога производилось не за три предшествующих налоговых периода, а начиная с того налогового периода, в котором была исполнена эта обязанность.
С 2017 года введена ответственность за неправомерное непредставление (несвоевременное представление) такого сообщения в виде штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога в отношении соответствующего объекта недвижимого имущества (пункт 3 статьи 129.1 НК РФ).
Думается, впрочем, что для очень многих граждан проще будет заплатить налог с коэффициентом 1,2 с учётом штрафа, когда и если налоговый орган соизволит-таки начислить налог, чем тратить силы и время на заполнение формы сообщения, поездки в это ведомство и "душевное" общение с его чиновниками.

При переходе права собственности на земельный участок в течение налогового периода прежний и новый правообладатели уплачивают налог пропорционально количеству полных месяцев, в течение которых данный участок находился в их собственности. При этом месяц, в котором произошёл переход права (осуществлена государственная регистрация перехода права), признаётся полным месяцем для приобретателя, если переход права состоялся до 15-го числа включительно, а для отчуждателя - в противном случае (пункт 7 статьи 396 НК РФ).

С 01 января 2019 года земельный налог в отношении земельного участка, перешедшего по наследству, исчисляется со дня открытия наследства (т.е. со дня смерти наследодателя) (пункт 8 статьи 396 НК РФ). Ранее земельный налог в отношении такого земельного участка исчислялся с месяца открытия наследства (т.е. с месяца, в котором умер наследодатель).

К сожалению, содержание главы 31 НК РФ не даёт ответа на вопрос о том, подлежит ли в ряде случаев пропорциональному уменьшению размер налогового вычета, равный кадастровой стоимости 600 квадратных метров площади земельного участка. Однако анализ приказов Министерства финансов РФ от 23 сентября 2005 года № 124н, от 16 сентября 2008 года № 95н и приказов ФНС от 28 октября 2011 года № ММВ-7-11/696@, от 10 мая 2017 года № ММВ-7-21/347@, утвердивших форму налоговой декларации по земельному налогу для организаций и индивидуальных предпринимателей и порядок её заполнения, позволяет сделать следующие предположения:

Размер налогового вычета для льготных категорий налогоплательщиков
подлежит пропорциональному уменьшению не подлежит пропорциональному уменьшению
  • при переходе права собственности на участок в течение налогового периода.
  • при возникновении (утрате) права на этот вычет в течение налогового периода;
  • в случае, если налогоплательщику принадлежит доля в праве собственности на участок, а не весь участок в целом.

Земельный налог уплачивается не только собственниками земельных участков, но и гражданами, обладающими правом пожизненного наследуемого владения, а также правом постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (пункт 1 статьи 388 НК РФ).

Ранее действовавший налог: до 01 января 2006 года земельный налог взимался в соответствии с Законом РФ "О плате за землю" (подробнее об этом смотрите здесь).



Налог на имущество - в отношении квартир, жилых и садовых домов, других строений.

Основание: глава 32 "Налог на имущество физических лиц" Налогового кодекса РФ.
Дата введения в действие: 01 января 2015 года.

Налог на имущество в соответствии со статьёй 15 НК РФ является местным налогом, и налоговые ставки по нему устанавливаются представительными органами соответствующих муниципальных образований (для городов федерального значения - законодательными органами государственной власти этих городов), но в пределах, предусмотренных НК РФ (пункт 4 статьи 12, пункт 2 статьи 399 НК РФ).

Информацию о содержании правовых актов по налогу на имущество, принимаемых представительными органами муниципальных образований городских и сельских поселений Ленинградской области, можно узнать, воспользовавшись сервисом сайта ФНС России.

Приведём здесь лишь установленные в НК РФ пределы размеров ставок, за которые муниципальные образования выйти не вправе.

Налог исчисляется в отношении квартир, жилых и садовых домов, других строений потребительского назначения, в том числе не завершённых строительством (с учётом доли налогоплательщика в праве общей долевой собственности на каждый из указанных объектов).

Глава 32 НК РФ предусматривала постепенный переход к использованию в качестве налоговой базы по данному налогу кадастровой стоимости объектов вместо их инвентаризационной стоимости. При этом за законодательным органом государственной власти субъекта РФ было закреплено полномочие определить налоговый период (год), начиная с которого на территории этого субъекта РФ для исчисления налога используется кадастровая стоимость (пункт 1 статьи 402 НК РФ). В Ленинградской области таким начальным налоговым периодом был определён 2016 год (Областной закон от 29 октября 2015 года № 102-оз).

В первые три налоговых периода с начала применения порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости использовался комбинированный способ исчисления налога, который учитывал с весовыми коэффициентами и кадастровую, и инвентаризационную стоимости:

1-й год (2016 год): 0,2 х Нкад + 0,8 х Нинв;
2-й год (2017 год): 0,4 х Нкад + 0,6 х Нинв;
3-й год (2018 год): 0,6 х Нкад + 0,4 х Нинв;
где Нкад - налог, исчисленный с кадастровой стоимости, а Нинв - налог, исчисленный с инвентаризационной стоимости за последний год её применения в качестве налоговой базы (за 2015 год - для Ленинградской области). Если Нинв больше Нкад, то весовые коэффициенты не применяются и налог исчисляется только с кадастровой стоимости. При этом начиная с третьего года использования кадастровой стоимости допустимый рост значения налога ограничен 10 % по отношению к предыдущему налоговому периоду (пункты 8, 8.1 и 9 статьи 408 НК РФ).

Нинв исчислялся в процентном отношении к суммарной инвентаризационной стоимости объектов налогообложения, определённой и представленной органами учёта в налоговые органы до 1 марта 2013 года, умноженной на ежегодно устанавливавшийся коэффициент-дефлятор. Суммирование инвентаризационной стоимости применялось к объектам, принадлежащим одному и тому же налогоплательщику на территории одного и того же муниципального образования. "Экстерриториальное" суммирование не производилось.

Пунктом 4 статьи 406 НК РФ были установлены следующие пределы ставок для Нинв:

Суммарная инвентаризационная стоимость имущества, умноженная на коэффициент-дефлятор (с учётом доли налогоплательщика в праве общей долевой собственности на каждый из объектов), в рублях

Пределы ставок
в % за год

до 300 000 (включительно)

до 0,1 (включительно)

от 300 000 до 500 000 (включительно)

 от 0,1 до 0,3 (включительно)

свыше 500 000

от 0,3 до 2,0 (включительно)

Невзирая на инфляционные процессы и ежегодную индексацию инвентаризационной стоимости объектов недвижимости указанная стоимостная градация так и осталась неизменной с налогового периода 2000 года.

Приведём пример исчисления Нинв, используя предельную ставку налога. Пусть итоговая инвентаризационная стоимость жилого дома составляет 84 360 рублей. Налог в отношении такого дома равен:
84 360 х 0,1 : 100 = 84,36
С учётом
округления сумма налога равна 84 рублям.

Нкад исчисляется в процентном отношении к кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, уменьшенной на величину кадастровой стоимости:

Примечание. В отношении объекта, образованного в течение налогового периода, используется кадастровая стоимость объекта на дату его постановки на государственный кадастровый учёт.

С налогового периода 2018 года для собственников, имеющих трёх и более несовершеннолетних детей, налоговая база уменьшается дополнительно на величину кадастровой стоимости 5 кв.м общей площади квартиры и 7 кв.м общей площади дома соответственно в расчёте на каждого несовершеннолетнего ребенка (пункт 6.1 статьи 403 НК РФ). Данный дополнительный налоговый вычет предоставляется такому собственнику в отношении одного объекта каждого вида (квартира, дом). При этом НК РФ не содержит пояснений, как применять данную норму в случае общей долевой собственности родителей и их несовершеннолетних детей или родителей и иных лиц.

Налоговая ставка для Нкад в отношении недвижимости потребительского назначения не может превышать 0,3 % (подпункт 1 пункта 2 статьи 406 НК РФ с учётом пункта 3 статьи 406 НК РФ) за исключением:

Приведём пример исчисления Нкад, используя предельную ставку налога. Пусть кадастровая стоимость Вашего жилого дома - 1 500 000 рублей. Общая площадь дома - 150 кв.м. Налог в отношении такого дома равен:
(1500000 - 1500000 х 50 : 150) х 0,3 : 100 = 3000 рублей.

Уплата налога на имущество осуществляется собственниками на основании налоговых уведомлений, направляемых налоговым органом (пункт 2 статьи 409 НК РФ). Налог подлежит уплате в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (пункт 1 статьи 409 НК РФ).

Налоговое уведомление должно быть направлено заказным письмом не позднее 30 рабочих дней до наступления срока платежа (пункты 2 и 4 статьи 52 НК РФ с учётом пункта 6 статьи 6.1 НК РФ). Могут использоваться и менее распространённые способы передачи налогового уведомления налогоплательщику: лично под расписку, в том числе через МФЦ, или в электронной форме посредством услуги "Личный кабинет" на сайте налогового ведомства.

Если налоговое уведомление налогоплательщику направлено (передано) не было, то обязанность по уплате налога у него так и не возникла (пункт 4 статьи 57 НК РФ).

Направление налогового уведомления допускается не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году его направления (пункт 3 статьи 409 НК РФ). При этом с 01 января 2019 года перерасчёт ранее исчисленной суммы налога не осуществляется, если это влечёт увеличение ранее уплаченной суммы налога (пункт 2.1 статьи 52 НК РФ).

Примечание. С 2015 года у граждан появилась обязанность сообщать в налоговый орган о наличии у них объектов недвижимого имущества, признаваемых объектами налогообложения по соответствующим налогам, в случае неполучения налоговых уведомлений и неуплаты налогов в отношении указанных объектов налогообложения за период владения ими (пункт 2.1 статьи 23 НК РФ). Указанное сообщение с приложением копий правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на объекты недвижимого имущества представляется в налоговый орган, в том числе через МФЦ, в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Если же гражданин ранее получал налоговое уведомление об уплате налога в отношении этого объекта или если он не получал его в связи с предоставлением ему налоговой льготы, то обязанность по представлению данного сообщения не возникает.
В 2015 и 2016 годах для граждан, исполнивших в установленный срок обязанность по представлению вышеуказанного сообщения, исчисление суммы налога производилось не за три предшествующих налоговых периода, а начиная с того налогового периода, в котором была исполнена эта обязанность.
С 2017 года введена ответственность за неправомерное непредставление (несвоевременное представление) такого сообщения в виде штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога в отношении соответствующего объекта недвижимого имущества (пункт 3 статьи 129.1 НК РФ).
Думается, впрочем, что для очень многих граждан проще будет заплатить налог с коэффициентом 1,2 с учётом штрафа, когда и если налоговый орган соизволит-таки начислить налог, чем тратить силы и время на заполнение формы сообщения, поездки в это ведомство и "душевное" общение с его чиновниками.

Налоговую льготу по данному налогу (освобождение от уплаты налога) имеют:

Льгота применяется по выбору льготника только в отношении одного объекта каждого вида вне зависимости от количества оснований для применения льготы и вне зависимости от того, на территории одного или нескольких муниципальных образований расположены принадлежащие льготнику объекты. Пунктом 4 статьи 407 НК РФ для этих целей установлено пять видов недвижимости:

  1. квартира (комната);
  2. дом (жилой, садовый);
  3. специально оборудованное помещение, сооружение, используемое исключительно в качестве творческой мастерской, ателье, студии;
  4. хозяйственное строение или сооружение, площадь которого не превышает 50 кв.м и которое расположено на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства;
  5. гараж (машино-место).

Если льготник выбор не сделал, то налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида с максимальной исчисленной суммой налога (пункт 7 статьи 407 НК РФ).

Исключения: льгота не предоставляется в отношении объектов кадастровой стоимостью свыше 300 миллионов рублей каждый, а также в отношении объектов, используемых в предпринимательской деятельности (независимо от их стоимости) (пункты 2 и 5 статьи 407 НК РФ).

Очевидно также, что налог не уплачивается с объектов, права на которые не были зарегистрированы ни в БТИ, ни в регистрационной службе (палате).

Представительные органы муниципальных образований имеют право устанавливать дополнительные льготы по налогу на имущество для отдельных категорий налогоплательщиков и предусматривать основания и порядок применения этих льгот (пункт 4 статьи 12 и пункт 2 статьи 399 НК РФ).

При переходе права собственности на объект в течение налогового периода прежний и новый правообладатели уплачивают налог пропорционально количеству полных месяцев, в течение которых данный объект находился в их собственности. При этом месяц, в котором произошёл переход права (осуществлена государственная регистрация перехода права), признаётся полным месяцем для приобретателя, если переход права состоялся до 15-го числа включительно, а для отчуждателя - в противном случае (пункт 5 статьи 408 НК РФ).

В отношении имущества, перешедшего по наследству, налог исчисляется со дня открытия наследства (т.е. со дня смерти наследодателя) (пункт 7 статьи 408 НК РФ).

При возникновении права на льготу в течение налогового периода (года) освобождение от уплаты налога производится начиная с месяца, в котором возникло это право. Для получения льготы перечисленным лицам рекомендуется самостоятельно представить в налоговый орган заявление о предоставлении льготы и документы, подтверждающие право на льготу. Рассчитывать на исправно функционирующее межведомственное взаимодействие в данном случае не следует.

В отношении вновь созданного объекта налог за первый налоговый период исчисляется с коэффициентом 0,6 (пункт 8.2 статьи 408 НК РФ). Исходя из буквального толкования пункта 14 статьи 9 Федерального закона от 23 ноября 2020 года № 374-ФЗ данное правило распространяется только на налоговый период 2020 года.

В отношении объекта, прекратившего своё существование в связи с его гибелью или уничтожением, исчисление налога прекращается с 1-го числа месяца, в котором произошло данное событие, на основании заявления, представленного налогоплательщиком в налоговый орган, в том числе через МФЦ (пункт 2.1 статьи 408 НК РФ). При этом налоговый орган должен иметь документы (сведения), подтверждающие факт гибели или уничтожения объекта налогообложения.

Ранее действовавший налог: до 01 января 2015 года налог на имущество взимался в соответствии с Законом РФ "О налогах на имущество физических лиц" (подробнее об этом смотрите здесь).



Налог на доход от продажи имущества.

Основание: глава 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса РФ.
Дата введения в действие: 01 января 2001 года.

В связи с принятием Федерального закона от 29 ноября 2014 года № 382-ФЗ налогообложение дохода, полученного от продажи квартир, жилых и садовых домов, земельных участков и долей в праве на указанное имущество, существенным образом зависит от того, до 01 января 2016 года включительно или после этой даты возникло право собственности продавца на проданное им имущество:

Право собственности продавца возникло до 01 января 2016 года включительно Право собственности продавца возникло после 01 января 2016 года
Доход от продажи не облагается налогом полностью, если срок обладания правом собственности на проданный объект составляет три года и более (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ).

Данное налоговое освобождение предоставляется без какого-либо обращения в налоговый орган и без подачи налоговой декларации.

Доход от продажи не облагается налогом полностью, если срок обладания правом собственности на проданный объект составляет (пункты 3 и 4 статьи 217.1 НК РФ):
  • три года и более в отношении:

    1) объектов, полученных в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником в соответствии с СК РФ (это супруги, родители и дети, усыновители и усыновлённые, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сёстры). Внимание! Усматривается проблема в толковании: относится ли необходимость родства только к договору дарения или же не только к договору дарения, но и к наследованию;

    2) объектов, полученных в порядке приватизации. Внимание! Усматривается проблема в толковании: можно ли считать приватизацией оформление права собственности на земельный участок, который до этого принадлежал на ином праве, в упрощённом порядке по статье 25.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" или статье 49 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости";

    3) объектов, полученных по договору пожизненного содержания с иждивением;

    4) с налогового периода 2020 года - "единственного жилья", то есть объекта жилого назначения (доли в праве собственности на него), если на дату государственной регистрации перехода права собственности на такой объект (долю) от налогоплательщика к покупателю в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) не имеется иного объекта жилого назначения (доли в праве собственности на него) без учёта объекта жилого назначения, приобретённого им в течение 90 календарных дней до указанной даты (Федеральный закон от 26 июля 2019 года № 210-ФЗ).
    При этом данное положение распространяется также на земельный участок, на котором расположен такой объект жилого назначения, и на входящие в состав данного домовладения надворные постройки;
     
  • пять лет и более в отношении остальных объектов.

В отношении жилого помещения, приобретённого по договору участия в долевом строительстве, договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, иному подобному договору об инвестировании долевого строительства или договору уступки прав требования по такому договору, срок владения исчисляется с даты полной уплаты цены соответствующего договора (пункт 2 статьи 217.1 НК РФ). При этом для данной цели не учитывается доплата в связи с увеличением площади жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. Это правило исчисления срока применяется к доходам от продажи, полученным начиная с налогового периода 2019 года.

Данное налоговое освобождение предоставляется без какого-либо обращения в налоговый орган и без подачи налоговой декларации.
 

Если срок обладания правом собственности составляет менее трёх лет, то доход от продажи не облагается налогом в пределах 1 миллиона рублей суммарно по таким объектам за год, либо (по выбору налогоплательщика) в пределах суммы фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этой недвижимости. Доход в части, превышающей указанные пределы, облагается налогом по ставке 13 %.


Данный налоговый вычет (подпункт 1 пункта 1 и пункт 2 статьи 220 НК РФ) предоставляется налогоплательщику при подаче налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства по окончании налогового периода (года).
При этом статьями 228 и 229 НК РФ на налогоплательщиков - получателей доходов от продажи принадлежащего им менее трёх лет имущества возложена обязанность подачи такой налоговой декларации не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным.
Уплата исчисленного исходя из налоговой декларации налога производится налогоплательщиком в срок не позднее 15 июля года, следующего за отчётным.

Если соответствующий предельный срок обладания объектом на праве собственности не достигнут, то для целей исчисления налога под доходом от продажи такого объекта понимается (пункт 5 статьи 217.1 НК РФ; с налогового периода 2020 года - пункт 2 статьи 214.10 НК РФ):
  • умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на него.

    С налогового периода 2020 года для этих целей в отношении объекта недвижимости, образованного в течение налогового периода, используется умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость этого объекта, определённая на дату его постановки на государственный кадастровый учёт;
     
  • либо сам доход, если он превышает вышеуказанные 70 процентов кадастровой стоимости объекта или если кадастровая стоимость объекта по состоянию на указанную дату не определена.

Внимание! Усматривается проблема в толковании: пунктом 8 статьи 9 Федерального закона от 23 ноября 2020 года № 374-ФЗ установлено, что к доходам, полученным начиная с налогового периода 2019 года, применяется статья 217.1 НК РФ в редакции этого закона. В этой редакции уже нет положений об использовании кадастровой стоимости для целей определения дохода, так как они были перенесены в статью 214.10 НК РФ. Однако статья 214.10 НК РФ применяется в отношении доходов, полученных лишь начиная с налогового периода 2020 года. Формально получается, что к доходам налогового периода 2019 года положения об использовании кадастровой стоимости применяться не должны.

Установленный таким образом доход не облагается налогом в пределах 1 миллиона рублей суммарно по таким объектам за год, либо (по выбору налогоплательщика) в пределах суммы фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этой недвижимости. Доход в части, превышающей указанные пределы, облагается налогом по ставке 13 %.

Данный налоговый вычет (подпункт 1 пункта 1 и пункт 2 статьи 220 НК РФ) предоставляется налогоплательщику при подаче налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства по окончании налогового периода (года).
При этом статьями 228 и 229 НК РФ на налогоплательщиков - получателей доходов от продажи принадлежащего им менее минимального предельного срока имущества возложена обязанность подачи такой налоговой декларации не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным.
Уплата исчисленного исходя из налоговой декларации налога производится налогоплательщиком в срок не позднее 15 июля года, следующего за отчётным.

Внимание! Применительно к доходам от продажи имущества, полученным начиная с налогового периода 2021 года, налогоплательщики освобождены от декларирования таких доходов, если применяемый 1-миллионный вычет полностью их покрывает (пункт 4 статьи 229 НК РФ в редакции Федерального закона от 02 июля 2021 года № 305-ФЗ).
 

Примечания.

  1. Налогоплательщики, получившие доходы от продажи недвижимости, находившейся в их собственности более установленного предельного срока, освобождены от обязанности представления налоговой декларации по таким доходам с налогового периода 2009 года на основании Федеральных законов от 19 июля 2009 года № 202-ФЗ и от 27 декабря 2009 года № 368-ФЗ. В отношении таких доходов, полученных до налогового периода 2009 года, представление налоговой декларации было обязательным.
     
  2. В отношении доходов от продажи, полученных в 2001 - 2004 годах, применялся не 3-летний, а 5-летний пороговый срок обладания недвижимым имуществом, влияющий на размер не облагаемого налогом дохода.
     
  3. Как разъясняет Минфин РФ в письме от 14 сентября 2010 года № 03-04-08/10-199, недостроенный жилой дом, находившийся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока, не поименован в статье 220 НК РФ в перечне объектов, при продаже которых предоставляется имущественный налоговый вычет в размере не свыше 1 000 000 рублей в целом за год. Таким образом, такой объект относится к иному имуществу, находившемуся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока, при продаже которого данный вычет предоставляется в размере не свыше 250 000 рублей в целом за год.
    Аналогичный вывод можно сделать в отношении недостроенных садовых домов, а также надворных построек (как недостроенных, так и достроенных). Это позволяет в некоторых соответствующих случаях увеличить общий суммарный размер такого вычета до 1 250 000 рублей. Например, доход в 1 250 000 рублей от продажи земельного участка (1 000 000 рублей) и расположенной на нём бани (250 000 рублей), находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока, с учётом применения указанного налогового вычета налогообложению не подлежит.
     
  4. О некоторых спорных моментах, которые могут возникнуть при применении этих норм НК РФ в отношении продажи недвижимости, находящейся в общей долевой или общей совместной собственности, смотрите здесь.
     
  5. Доход от продажи имущества, полученный нерезидентом РФ до 01 января 2019 года, облагается налогом по ставке 30 % в полном объёме, независимо от срока обладания этим имуществом, без предоставления налоговых вычетов. Иное может быть предусмотрено международными договорами (соглашениями) об избежании двойного налогообложения.

    Доход от продажи имущества, полученный нерезидентом РФ с 01 января 2019 года, не облагается налогом, если предельный срок обладания правом собственности на проданный объект им достигнут (пункт 17.1 статьи 217 и статья 217.1 в редакции Федерального закона от 27 ноября 2018 года № 424-ФЗ). При этом данное правило действует вне зависимости от даты приобретения объекта (часть 8.1 статьи 9 Федерального закона от 27 ноября 2018 года № 424-ФЗ, внесённая Федеральным законом от 15 апреля 2019 года № 63-ФЗ). В остальных случаях доход облагается по ставке 30 % в полном объёме, без предоставления налоговых вычетов. Иное может быть предусмотрено международными договорами (соглашениями) об избежании двойного налогообложения.
     
  6. Согласно статье 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признаётся продавцом товара (объекта недвижимости), который она обязуется передать, и покупателем товара (объекта недвижимости), который она обязуется принять в обмен. В связи с этим, по мнению Минфина РФ (письма от 17 декабря 2007 года № 03-04-05-01/414, от 26 декабря 2008 года № 03-04-05-01/479, от 19 августа 2011 года № 03-04-08/4-150), договор мены влечёт те же налоговые последствия, что и договор купли-продажи.
     
  7. Следует обратить внимание на предусмотренную статьёй 119 НК РФ налоговую санкцию за неисполнение обязанности по представлению налоговой декларации в установленный срок. Данное правонарушение влечёт взыскание штрафа в размере 5 % неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц с последнего дня установленного для подачи декларации срока, но не более 30 % указанной суммы и не менее 1000 рублей.
    При этом налоговые санкции взыскиваются с налогоплательщиков только в судебном порядке по иску налоговых органов. До обращения в суд налоговый орган обязан предложить налогоплательщику добровольно уплатить соответствующую сумму налоговой санкции (статья 104 НК РФ).
    Интересно к тому же, что моментом обнаружения правонарушения в виде непредставления налогоплательщиком в установленный срок налоговой декларации налоговое ведомство считает день фактической подачи в налоговый орган налоговой декларации и регистрации в налоговом органе представленного с просрочкой документа (письмо МНС России от 28 сентября 2001 г. № ШС-6-14/734). Из этого разъяснения напрашивается странный вывод: при неподаче декларации вовсе правонарушение обнаружено так и не будет.
    Какая же судьба ожидает налогоплательщиков, которые хотя и обязаны были подавать, но не подали налоговые декларации как продавцы имущества, если налогооблагаемый доход от его продажи с учётом применения налогового вычета равен нулю? Станут ли с них взыскивать по 1000 рублей штрафа? Практика по итогам предыдущих налоговых периодов (до 03 сентября 2010 года минимальный размер штрафа по данной статье составлял 100 рублей) показала, что налоговые органы не уделяли такому правонарушению сколько-нибудь значимое внимание и никаких последствий для данной категории налогоплательщиков не наступило.
     
  8. Невзирая на инфляционные процессы предельный размер вычета в 1 000 000 рублей не менялся с 01 января 2001 года - момента введения в действие главы 23 НК РФ.
     
  9. Полученные начиная с налогового периода 2019 года доходы от продажи имущества, приобретённого налогоплательщиком по безвозмездным основаниям или с частичной оплатой, могут быть уменьшены (альтернативный вычет, предусмотренный абзацами 17 и 18 подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ):
  10. Полученные начиная с налогового периода 2017 года доходы от продажи доли в праве общей долевой собственности на имущество, приобретённое налогоплательщиком вместе с другими членами его семьи с использованием средств материнского (семейного) капитала, в том числе регионального и муниципального аналогов этого капитала, могут быть уменьшены пропорционально доле на величину расходов по такому приобретению, произведённых владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (альтернативный вычет, предусмотренный абзацами 19 - 22 подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ), включая сами средства материнского (семейного) капитала (письмо Минфина РФ от 10 июля 2014 года № 03-04-07/33669).


Налог на доход от приобретения имущества.

Основание: глава 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса РФ.
Дата введения в действие: 01 января 2001 года.
Дата введения в действие по доходу, полученному в порядке дарения от граждан: 01 января 2006 года.

Для полноты картины укажем также на возможные случаи налогообложения доходов от приобретения недвижимости. Это случаи получения доходов в натуральной форме, в том числе в порядке дарения, и в виде материальной выгоды:

Примечания.

  1. В отношении полученного с 01 января 2020 года в дар недвижимого имущества применяется пункт 6 статьи 214.10 НК РФ, в соответствии с которым доход одаряемого равен кадастровой стоимости подаренного объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на него, а для объекта, образованного в течение налогового периода, - по состоянию на дату его постановки на государственный кадастровый учёт.
  2. В остальных случаях для определения денежного выражения дохода, полученного в натуральной форме в виде недвижимости, используется её рыночная стоимость. При этом, пока не доказано иное, предполагается, что цена, указанная сторонами сделки, соответствует уровню рыночных цен (пункт 1 статьи 40, пункты 1 и 3 статьи 105.3 НК РФ). Поэтому, в частности, до 01 января 2020 года могло быть целесообразным определение в договоре дарения цены даримого имущества.
    Впрочем Верховный Суд РФ и ранее указывал, что налоговая база при дарении недвижимости между физическими лицами могла определяться исходя из кадастровой (а при её отсутствии - инвентаризационной) стоимости полученного гражданином имущества (пункт 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 НК РФ, утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 21 октября 2015 года).

Если налог на доходы налоговыми агентами удержан не был, то в соответствии со статьями 228 и 229 НК РФ у налогоплательщика возникает обязанность подачи налоговой декларации не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения таких доходов. При этом уплата исчисленного исходя из налоговой декларации налога производится налогоплательщиком в срок не позднее 15 июля года, следующего за отчётным.

Однако, если доход был получен от налогового агента, который письменно сообщил налогоплательщику и налоговому органу о невозможности удержать налог с такого дохода, то обязанности подачи налоговой декларации у налогоплательщика не возникает, а уплата налога производится им не позднее 1 декабря года, следующего за годом получения дохода, на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом (подпункт 4 пункта 1 и пункт 6 статьи 228 НК РФ). В отношении таких доходов за 2016 год был установлен более длительный срок - не позднее 1 декабря 2018 года (пункт 7 статьи 228 НК РФ).

Примечания.

  1. Под налоговыми агентами понимаются организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся для налогоплательщика источниками дохода в РФ (пункт 1 статьи 226 НК РФ).
  2. Для нерезидентов РФ ставка налога на доход во всех указанных случаях равна 30 %, за исключением тех случаев, когда доходы нерезидентов от трудовой деятельности подлежат обложению по ставке 13 %, а с налогового периода 2021 года - по комбинированной ставке (пункты 3 и 3.1 статьи 224 НК РФ), и недвижимость предоставляется им в собственность в качестве оплаты труда. Иное может быть предусмотрено только международными договорами (соглашениями) об избежании двойного налогообложения.


Льгота по уплате налога на доходы (имущественный налоговый вычет) для покупателя недвижимости.

Основание: глава 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса РФ.
Дата введения в действие: 01 января 2001 года.

Доход налогоплательщика, подлежащий налогообложению по ставке 13 %, а с налогового периода 2021 года - по комбинированной ставке (в первую очередь) и по ставке 13 % (во вторую очередь), может быть уменьшен на суммы, израсходованные на приобретение либо новое строительство на территории РФ квартиры, жилого (но не садового!) дома, земельного участка, который предоставлен для индивидуального жилищного строительства или на котором расположен приобретаемый жилой дом, а также долей в праве собственности на указанное имущество (подпункт 3 пункта 1 и пункт 3 статьи 220 НК РФ). Общий размер такого налогового вычета начиная с налогового периода 2008 года не может превышать 2 000 000 рублей.

Те из налогоплательщиков, у которых право на данный вычет возникло после 01 января 2014 года, могут использовать его в отношении нескольких перечисленных объектов с учётом общего (суммарного по всем объектам) предельного размера вычета в 2 000 000 рублей.

На суммы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на цели приобретения или строительства указанных объектов, и процентов по кредитам, полученным от находящихся на территории РФ банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на эти цели, облагаемый по ставке 13 % доход может быть уменьшен без ограничения общего размера такого вычета, если указанные "первоначальные" займы (кредиты) получены до 01 января 2014 года.
В отношении расходов на уплату процентов по таким займам (кредитам), полученным после 01 января 2014 года, применяется ограничение размера вычета в 3 000 000 рублей  (подпункт 4 пункта 1 и пункт 4 статьи 220 НК РФ). При этом юрисдикция лиц, предоставивших займы (кредиты), значения уже не имеет.
С налогового периода 2020 года этот "процентный" вычет применяется также в отношении процентов по займам, полученным от организаций в целях рефинансирования (перекредитования) "первоначальных" кредитов в соответствии с программами помощи отдельным категориям заёмщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшимся в сложной финансовой ситуации, утверждаемыми Правительством РФ (подпункт 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ в редакции Федерального закона от 29 сентября 2019 года № 325-ФЗ).
"Процентный" вычет предоставляется только в отношении одного объекта недвижимости.

Данный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику любым из следующих способов (пункты 7, 8 и 8.1 статьи 220, статья 221.1 НК РФ).

Первый способ: по окончании налогового периода (года) при подаче налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства.
Преимущество первого способа заключается в том, что он позволяет учесть всю совокупность стандартных, социальных и имущественных вычетов наиболее рациональным для налогоплательщика образом.

Второй способ: до окончания налогового периода у одного или нескольких работодателей по выбору налогоплательщика. При этом требуется представить работодателю подтверждение налоговым органом права на указанный налоговый вычет. Это подтверждение должно выдаваться налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи письменного заявления налогоплательщика и всех документов, на основании которых возникло право на вычет. Форма подтверждения права на вычет утверждена Приказом ФНС России от 14 января 2015 года № ММВ-7-11/3@.
С 01 января 2022 года указанное подтверждение налоговый орган направляет работодателю непосредственно.
Если в результате применения второго способа право на вычет использовано не полностью, то налогоплательщик вправе реализовать первый или третий способы.

Третий способ (применяется с 21 мая 2021 года и только в случае, если право на налоговый вычет возникло не ранее 01 января 2020 года): по окончании налогового периода (года) при подаче соответствующего заявления через "Личный кабинет" на сайте налогового ведомства. При этом необходимо, чтобы налоговый орган обладал сведениями:
о регистрации права собственности - от Росреестра;
о содержании документов, подтверждающих право на вычет, - от банка, в который налогоплательщик такие документы представил;
о доходах и суммах налога, исчисленных, удержанных и перечисленных в бюджетную систему РФ, - от соответствующего налогового агента.

Право налогоплательщика на данный имущественный налоговый вычет проверяется налоговым органом на основании:

Для получения данного вычета в отношении земельного участка необходимо наличие права собственности не только на земельный участок, но и на расположенный на таком земельном участке жилой дом. То есть в отношении пустого земельного участка до возведения на нём жилого дома вычет не предоставляется.

Минфин РФ в своих разъяснениях максимально широко толкует использованный в статье 220 НК РФ термин "земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства". По мнению Минфина РФ здесь имеются в виду любые земельные участки, на которых в соответствии с действующим законодательством допустимо возведение жилого дома. То есть указанный вычет может быть предоставлен (при условии возведения жилого дома) в том числе по расходам на приобретение:
- земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства (письмо от 13 октября 2011 года № 03-04-05/7-731);
- земельного участка для ведения садоводства (письмо от 7 сентября 2020 года № 03-04-07/78389).

В отношении квартиры в строящемся доме необходимо представить акт о передаче квартиры налогоплательщику.
Если указанный акт подписан до 01 января 2022 года, то применительно к такой квартире налоговый вычет может быть предоставлен до государственной регистрации права собственности на неё. Если же указанный акт подписан позже, то обратиться за предоставлением налогового вычета налогоплательщик сможет только после государственной регистрации права собственности на квартиру. При этом данная норма не изменяет момент возникновения права на вычет, которым считается дата передачи объекта долевого строительства застройщиком и принятия его участником долевого строительства.

Налоговый кодекс РФ содержит подробный перечень расходов налогоплательщика, которые могут быть приняты к вычету.

Для жилого дома это расходы: Для квартиры это расходы:
  • на разработку проектной и сметной документации;
  • на приобретение строительных и отделочных материалов;
  • на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
  • на работы или услуги по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
  • на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
  • на приобретение квартиры или прав на квартиру в строящемся доме;
  • на приобретение отделочных материалов;
  • на работы, связанные с отделкой квартиры;
  • на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ - с налогового периода 2010 года.

При этом принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретённого дома или отделку приобретённой квартиры возможно только в том случае, если предметом договора, на основании которого осуществлено такое приобретение, являются соответственно не завершённый строительством жилой дом или квартира без отделки (доли в праве на них).
Минфин РФ считает также, что расходы, связанные с отделкой жилого дома, произведённые после регистрации права собственности на жилой дом, могут быть включены в состав имущественного налогового вычета только при наличии документов, подтверждающих, что при оформлении права собственности на указанный дом отделочные работы ещё не были выполнены (письма от 10 февраля 2012 года № 03-04-05/9-148 и от 02 июля 2012 года № 03-04-05/9-818).

Если данный вычет не использован в налоговом периоде полностью, то его остаток переносится на последующие налоговые периоды до полного его использования. При этом предельный размер вычета равен размеру, действовавшему в том налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение данного вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды.

С 01 января 2012 года для пенсионеров, не имеющих доходов, облагаемых по ставке 13 %, остаток имущественного вычета может переноситься на предшествующие налоговые периоды, но не более трёх, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток вычета. Федеральный закон от 21 ноября 2011 года № 330-ФЗ, внёсший это дополнение, не разъясняет его действие во времени. Минфин РФ в своих письмах (от 27 января 2012 года № 03-04-05/7-85, от 03 февраля 2012 года № 03-04-05/7-112, от 08 февраля 2012 года № 03-04-05/7-132) полагает следующее:

При этом Минфин РФ полагает (письмо от 17 апреля 2014 года № 03-04-07/17776), что с 01 января 2014 года все пенсионеры вне зависимости от наличия у них доходов, облагаемых по налоговой ставке 13 %, вправе перенести остаток имущественного налогового вычета на предшествующие налоговые периоды. Этот вывод Минфин РФ делает в связи с тем, что статья 220 НК РФ в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 года № 212-ФЗ такое ограничение больше не содержит. Однако Минфин РФ почему-то совершенно не принимает во внимание, что в абзаце четвёртом пункта 3 статьи 210 НК РФ это ограничение по-прежнему имеется.

С налогового периода 2021 года в качестве условия переноса остатка вычета на предшествующие налоговые периоды в абзаце четвёртом пункта 3 статьи 210 НК РФ установлено отсутствие у налогоплательщика-пенсионера в налоговом периоде доходов, учитываемых при определении основной налоговой базы. К основной налоговой базе относятся любые облагаемые налогом доходы, за исключением:

Согласно пункту 7 статьи 78 НК РФ заявление о возврате излишне уплаченного налога может быть подано лишь в течение трёх лет со дня уплаты указанной суммы, если иное не предусмотрено налоговым законодательством. Надо полагать, что норма о переносе остатка вычета для пенсионеров на предшествующие налоговые периоды как раз относится к таким исключениям: в данном случае производится возврат налога, уплаченного за четыре истёкших к моменту подачи заявления налоговых периода.

Примечания.

  1. В налоговых периодах 2003 - 2007 годов применялся предельный размер вычета в 1 миллион рублей, а в налоговых периодах 2001 и 2002 годов - в 600 000 рублей.
     
  2. Федеральным законом от 20 августа 2004 года № 112-ФЗ начиная с налогового периода 2005 года были введены: Федеральным законом от 19 июля 2009 года № 202-ФЗ начиная с налогового периода 2010 года вычет был распространён:
  3. НК РФ прямо не устанавливает, должны ли расходы на приобретение (покупку, строительство, уплату процентов) и регистрация права собственности на недвижимость производиться обязательно в отчётном налоговом периоде, по доходам за который заявляется вычет, или же указанные расходы и регистрация могут быть произведены в иной период, но до подачи заявления о предоставлении вычета. То есть имеется неопределённость в вопросе соотношения периодов, в которых произведены расходы и возникло право собственности, с налоговым периодом, по доходам за который заявляется вычет.

    ФНС России в письме от 15 февраля 2006 года № 04-2-02/110@ разъясняет: определяющим обстоятельством при предоставлении вычета является факт нахождения приобретённой недвижимости в собственности налогоплательщика хотя бы в течение 1 дня (!) того налогового периода, по доходам за который заявляется вычет. При этом, по мнению налогового ведомства, наличие у налогоплательщика права собственности на недвижимость на момент подачи заявления о вычете условием предоставления вычета не является. То есть отчуждение налогоплательщиком приобретённого (построенного) объекта само по себе получению вычета не препятствует.
    Министерство финансов РФ в своём письме от 3 июля 2006 года № 03-05-01-07/33 дополняет, что перенос неиспользованного остатка вычета на последующие налоговые периоды допускается независимо от того, продолжает налогоплательщик оставаться в эти периоды собственником соответствующего объекта недвижимости или нет.

    Минфин РФ в письмах от 22 мая 2009 года № 03-04-05-01/316 и от 25 мая 2009 года № 03-04-06-01/120 разъясняет также, что налоговый вычет может быть предоставлен по доходам за налоговые периоды начиная с того периода, в котором возникло право на данный налоговый вычет (т.е. с того периода, в котором налогоплательщик получил документы, требующиеся для подтверждения права на вычет).

    Следует учитывать также определения Конституционного Суда РФ от 20 октября 2005 года № 387-О и от 24 февраля 2011 года № 171-О-О, в которых указано, что налоговый вычет может применяться к доходам за налоговые периоды начиная с того периода, в котором возникло право собственности на приобретённую квартиру (жилой дом) или подписан акт о передаче квартиры (для квартир в строящихся домах).

  4. Содержание статьи 220 НК РФ не позволяет дать однозначный ответ на вопрос о том, допустимо ли предоставление вычета по недостроенному жилому дому (при наличии регистрации права собственности на него) до окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию. В своих письмах от 12 февраля 2010 года № 03-04-05/9-53 и от 25 февраля 2010 года № 03-04-05/9-71 Минфин РФ отвечает на этот вопрос утвердительно, но указывает, что в этом случае последующие расходы на достройку жилого дома уже не смогут быть приняты к вычету по причине недопустимости повторного его предоставления. Однако в письме от 25 мая 2010 года № 03-04-05/9-289 позиция Минфина меняется на противоположную: налогоплательщик может воспользоваться имущественным налоговым вычетом по расходам на приобретение недостроенного жилого дома лишь после окончания строительства и регистрации права собственности на достроенный жилой дом.
    В письме от 14 сентября 2010 года № 03-04-08/10-199 Минфин снова вернулся к первоначальной позиции.

    Верховный Суд РФ по этому вопросу разъяснил, что последующие расходы на достройку жилого дома могут быть приняты к вычету и такой вычет не будет являться повторным (пункт 17 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 НК РФ, утверждённый Президиумом Верховного Суда РФ 21 октября 2015 года).

    А вот Конституционный Суд РФ в Определении от 29 сентября 2016 года № 1806-О занял здесь неблагоприятную для налогоплательщиков правовую позицию: право налогоплательщика уменьшить налоговую базу по налогу на доходы физических лиц на сумму имущественного налогового вычета возникает с момента регистрации права собственности именно на жилой дом. То есть до завершения строительства и регистрации права собственности на готовый жилой дом данный вычет не предоставляется.
     
  5. Исходя из буквального текста статьи 220 НК РФ данный налоговый вычет на надворные постройки в составе домовладения не распространяется. Поэтому для целей получения вычета оценку жилого дома и надворных построек в договоре следует давать раздельно. Например:
    "Стороны оценивают:
    земельный участок – в 2000000 (два миллиона) рублей;
    жилой дом – в 2000000 (два миллиона) рублей;
    надворные постройки – в 100000 (сто тысяч) рублей.
    Стороны подтверждают, что не заблуждаются в отношении оценки недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего договора.
    По соглашению сторон земельный участок и жилой дом с надворными постройками продаются вместе за 4100000 (четыре миллиона сто тысяч) рублей."
     
  6. Минфин РФ (письмо от 15 марта 2011 года № 03-04-05/9-131) и ФНС России (письмо от 27 июня 2011 года № ЕД-3-3/2168) имели противоположные мнения по вопросу о том, может ли налоговый вычет предоставляться в совокупности по жилому дому и по земельному участку, на котором этот дом расположен. Минфин толковал данную неопределённость в пользу граждан, а ФНС - в ущерб им. В настоящее время эти разногласия сняты: ФНС, как и положено по НК РФ, подчинилась Минфину.
     
  7. Согласно статье 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признаётся продавцом товара (объекта недвижимости), который она обязуется передать, и покупателем товара (объекта недвижимости), который она обязуется принять в обмен. В связи с этим, по мнению Минфина РФ (письма от 17 декабря 2007 года № 03-04-05-01/414, от 26 декабря 2008 года № 03-04-05-01/479, от 19 августа 2011 года № 03-04-08/4-150), договор мены влечёт те же налоговые последствия, что и договор купли-продажи.
     
  8. При приобретении недвижимости в общую долевую собственность до 01 января 2014 года предельный размер вычета в 2 миллиона рублей подлежал распределению между участниками общей долевой собственности пропорционально приобретаемым долям. Такой явно дискриминационный вывод содержался в разъяснениях Конституционного Суда РФ (определение от 10 марта 2005 года № 63-О) и Верховного Суда РФ (Бюллетень Верховного Суда РФ, 2005, №1, с. 28). Подробнее об этом смотрите здесь. Однако существовал способ, позволявший избежать дробления предельного размера вычета при приобретении недвижимости в общую долевую собственность. Подробнее об этом смотрите здесь.
    С 01 января 2014 года норма о распределении данного вычета в случае приобретения имущества в общую долевую либо общую совместную собственность в статье 220 НК РФ отсутствует.
     
  9. Если в силу статьи 34 Семейного кодекса РФ приобретаемое имущество становится общей совместной собственностью супругов, то каждый из супругов имеет право на имущественный налоговый вычет независимо от того, на имя кого из супругов оформлено приобретение недвижимости (письма Минфина РФ от 02 июля 2009 года № 03-04-07-01/220 и от 26 марта 2014 года № 03-04-05/13204, Определение Верховного Суда РФ от 20 июля 2016 года № 58-КГ16-12).
     
  10. Родитель, приобретающий за счёт собственных средств квартиру (жилой дом) в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, имеет право на получение имущественного налогового вычета в пределах 2 миллионов рублей в полном объёме, без дробления вычета пропорционально долям (постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 года № 5-П).
    Родитель, который понёс расходы на приобретение жилого помещения в собственность своего несовершеннолетнего ребёнка, также имеет право на однократное использование данного вычета (постановление Конституционного Суда РФ от 01 марта 2012 года № 6-П).
    При этом сам ребёнок не лишается права на получение такого вычета в будущем, в том числе до наступления совершеннолетия, при приобретении в собственность другого жилого помещения.
    Нормы об использовании данного вычета родителями (опекунами, попечителями), приобретающими недвижимость в собственность своих несовершеннолетних детей (подопечных), с 01 января 2014 года закреплены и в самой статье 220 НК РФ.
    С налогового периода 2020 года эти нормы будут применяться также и в отношении недвижимости, приобретаемой в собственность детей и подопечных, признанных судом недееспособными (независимо от их возраста) (пункт 6 статьи 220 НК РФ в редакции Федерального закона от 29 сентября 2019 года № 325-ФЗ).

Повторное предоставление такого вычета не допускается. О возможности использования вычета налогоплательщиком, который ранее уже воспользовался аналогичной налоговой льготой, содержащейся в подпункте "в" пункта 6 статьи 3 Закона РФ "О подоходном налоге с физических лиц", действовавшего до 01 января 2001 года, смотрите здесь.

Данный налоговый вычет не применяется в следующих случаях (пункт 5 статьи 220 НК РФ):

Отметим также, что имущественный налоговый вычет не применяется (статья 210 НК РФ):



Примечания ко всему разделу.

О ранее действовавших налогах, связанных с недвижимым имуществом, смотрите здесь.


на главную страницу

e-mail: замените в адресе сайта w47.narod.ru
первую точку на символ @


© А. Масалович, 2021 Карта сайта "Проект 47"

В чём сущность акциза? Заправил бензином свой автомобиль - продлил жизнь путинскому режиму.
Выбирай альтернативные способы передвижения!