Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).

Проект 47

Сообщения в гостевой книге размещены в обратном хронологическом порядке.
Внимание! Актуальность каждого ответа соответствует дате вопроса!

30.06.2012 14:46
Елена

Каким нормативным актом предписывается представление справки об отсутствии задолженности по членским взносам в СНТ при продаже участка?
Хочу продать участок в СНТ, принадлежащий мне на праве собственности На основании какого законодательного акта среди документов, в обязательном порядке представляемых при оформлении сделки, значится справка от правления СНТ об отсутствии задолженности по членским и прочим взносам? Нужно ли предоставлять эту справку, если с 2008 г. я не являюсь членом СНТ, имею договор о плате за пользование объектами инфраструктуры, регулярное внесение платежей подтверждается наличием корешков приходных ордеров?

Справка правления садоводства для целей оформления сделки носит вспомогательный характер, в частности из неё соответствующий орган учёта может извлечь (или проверить имеющуюся) информацию о текущем наименовании и организационно-правовой форме садоводства, о наименовании улицы, на которой расположен участок.

Вы не обязаны получать и представлять куда-либо данную справку. Никакими нормативными актами такой обязанности для собственника земельного участка не установлено.

Алексей Масалович

24.06.2012 13:09
Вера

Алексей Масалович, добрый день!

Большое спасибо за Ваш сайт, сожалею, что вышла на него пару недель назад.
Вы просто гений систематизации.

Какой титанический труд проделали. Примите моё восхищение и хвалу той колоссальной работе, которую Вы осуществили.
Дай Бог Вам здоровья на долгие годы, чтобы Ваши принципы жизни, как я их поняла, были бы вечны и бесконечны: " Знание - сила!" и "Я помогаю Вам - а Вы помогайте другим!".

К сожалению, на сайте почти нет информации по поводу технических паспортов на ИЖД и ИЖС, нет фотографий, как они выглядят, согласно старой форме, как правильно заполняются согласно новой форме, на что нужно обращать внимание при их получении.

Кадастровые паспорта на ИЖД и ИЖС составляются на основании информации, заложенной в техническом паспорте.
Кадастровая палата СПб производит регистрацию кадастровых паспортов по данным ГУП ГУИОН, полностью им доверяя, не запрашивая технические паспорта, и тем самым не отвечая за недостоверные данные.

Всю ответственность перекладывают на собственника, который должен в судебном порядке доказывать нелегитимность технической документации, и регистрацию по недостоверным данным.

На мой взгляд, обязанность собственника, - уметь читать технический паспорт на дом.
Этот навык необходим и нотариусу, адвокату, юристу.
Но они честно признаются, что делать этого не умеют, так как нет необходимости.

Ненужное количество справок требуют, а думать не хотят, стремятся уйти от ответственности, а может быть бояться проявлять свои профессиональные навыки.
Время не то…

С топо-регистром сложнее, так как в ЗК его не выдают на руки, не делают копии, с межевым планом тот же театр, разрешают только пролистать в присутствии кадастрового инженера, ссылаясь на якобы закрытую служебную информацию.

Хочу отметить, что после выхода в 2005 году ЖК РФ, а в 2006 ЗК РФ, резко сократилось количество пожаров, а точнее поджогов в «Золотых треугольниках» СПб-ой недвижимости.
Это касается не только частной собственности, но и государственной.

Появились другие схемы, изготовлены «юридические рогатки», одной из которой является, как правильно Вы всех предупреждаете -межевание.

А второй, а точнее первой, на мой взгляд, при смене правообладателей, - оформлении наследства, – оперативная техническая инвентаризация с последующим изготовлением нелегитимных технического и кадастровых паспортов на ИЖД, когда объект находится в общей долевой собственности с 1966 года, и истинные намерения вторых сособственников, которые входили в наследство в 2010 году, нам неизвестны.

Алексей Масалович, теперь о главном, Вам что-нибудь известно по поводу присвоения новых адресов объектам недвижимости в полувековой историей, с переводом жилой площади в нежилую вторыми сособственниками, входящими в наследство первыми, по схеме многоквартирного дома, при юридически неосуществлённом выделе долей в натуре.
К старому адресу добавляется приставка: Литера А, которая якобы не имеет юридической силы.
Затем при заказе кадастрового паспорта на землю, новый адрес с Литерой А присваивается земельному участку.
Вы можете дать свои разъяснения по этой теме.

Нотариусы с 20-им стажем в технические паспорта на сегодняшний день заглядывать не хотят, даже их не требуют, спрашивают только кадастровый паспорт.
На изменение адреса не обращают никакого внимания, хотя в завещании указан старый адрес объекта.

Теперь вопрос по существу.
Ответственными за оформление приватизации ИЖД в 1997 г., введённого в эксплуатацию в январе 1956 года, на участке общей площади 12.00 кв. м, выделенного в 1954 году в бессрочное пользование, оформлял второй сособственник, согласно ФЗ №122.

В результате, мы получили от него в октябре 1997г. первый экземпляр технического паспорта на индивидуальный жилой дом на 15 страницах по форме технического паспорта утверждённой приказом МЖКХ РСФСР от 28.сентября 1982г. №495,. без выдачи Свидетельства на право собственности на дом и соответственно без Свидетельства о государственной регистрации права после регистрации.

На титульном листе этого паспорта не были заполнены графы:
- Квартал №
- Инвентарный №
Также в техническом паспорте составленным по состоянию на 16.10.1997 с указанием старого адреса объекта без Литеры А, не была заполнена вторая страница паспорта, а именно раздел I: Регистрация права собственности.

Не был указан Реестровый № регистрации, не были внесены два правообладателя-собственника дома, соответственно не было отмечено в этом же разделе долевое участие при общей собственности.

По информации второго сособственника, в ПИБе посоветовали получить только технический паспорт, на основании которого, после кадастровой съёмки можно получить и сразу зарегистрировать Свидетельство на право собственности на землю, которое мы действительно получили в октябре 1998 года с триколором на титульном листе образца 1993г. с синим Свидетельством о государственной регистрации права в декабре 1998 года с присвоением кадастрового номера.
Но с искажением фактической площади участка.

К 12.00кв. м, мы прирастили по факту 10.00кв. м с выкупом, но нам оформили 18.56 кв.м..
Но при этом план границ земельного участка был оформлен не только со значительным искажением фактической площади участка, но и с технической кадастровой ошибкой, на которую мы поначалу не обратили никакого внимания.

По неясным для нас причинам при оформлении границ землепользования в 1998 году, межевые знаки были проставлены с отступом на 3.5 м от фасадной линии ограждения, существующего с 1954 года, тем самым отрезав площадь переднего плана участка равную 1.26 кв. м.

Впоследствии ЗК и Кадастровая палата признать это недоразумение за техническую ошибку отказались.
Посоветовав в апреле 2008 года заказать новое межевание. Но это отдельная тема.

Вопрос, на который я не получила однозначного ответа.
.
Можно ли было в Земельном Комитете в 1998 году получить Свидетельство на право собственности на землю, не имея на руках Свидетельство на право собственности на дом?

Знаете ли Вы по этому поводу нормативные документы.

Если свидетельство на землю можно было получить на основании технического паспорта, где не указан инвентарный номер, реестровый номер регистрации и не заполнен раздел регистрации права собственности, то на основании каких нормативных документов.

Нотариус категорически отказалась делать запрос в ПИБ по поводу справки о принадлежности домовладения. в 1997-1998 годах, как дополнение к техническому паспорту на дом.
Нотариус отказалась сформировать запрос дубликата Свидетельства на право собственности на дом, которое было либо утеряно вторым сособственником, либо ошибочно затерялось в Земельном Комитете.


Извините, я знаю, - что краткость- сестра таланта, а синтез главного, - конёк профессиональных юристов-адвокатов.

Но я надеюсь, что моё длинное письмо Вас не утомило,если сможете помочь советом и прояснить ситуацию, буду Вам признательна.

С почтением, В.А.

Сразу замечу, что Проект 47 не отслеживает практику оформления сделок и наследства в отношении недвижимости на территории Санкт-Петербурга. Мне известно, что она по многим позициям кардинально отличается от теории, заложенной в федеральном законодательстве, и от практики, сложившейся в Ленинградской области.


> К старому адресу добавляется приставка: Литера А, которая якобы не имеет юридической силы.
> Затем при заказе кадастрового паспорта на землю, новый адрес с Литерой А присваивается земельному участку.
> Вы можете дать свои разъяснения по этой теме.
>

Не считаю данное обстоятельство чем-то опасным для правообладателя.



> Можно ли было в Земельном Комитете в 1998 году получить Свидетельство на право собственности на землю, не имея на руках Свидетельство на право собственности на дом?
>

Свидетельство на право собственности на землю - это правоудостоверяющий документ, который выдавался на основании правоустанавливающего документа - акта органа власти о предоставлении земельного участка в собственность (при его приватизации).

При вынесении такого акта орган власти должен был определить круг лиц, обладающих правом бессрочного (постоянного) пользования данным земельным участком, то есть тех лиц, которым это право принадлежало как сособственникам расположенного на нём жилого дома. Именно эти лица вправе были участвовать в приватизации земельного участка.

Мне не известно о таком правоудостоверяющем документе, как "Свидетельство на право собственности на дом". В прежние года регистрация права собственности на частное домовладение осуществлялась органами БТИ (ПИБ) на основании правоустанавливающего документа (например - свидетельства о праве на наследство) путём проставления на нём штампа без выдачи ещё какого-либо документа или же с выдачей регистрационного удостоверения.

Не преувеличивайте значение технической документации БТИ (ПИБ) для этих целей.

Несмотря на длинный текст сообщения суть Вашей проблемы так и осталась для меня загадкой.

Благодарю Вас за высокую оценку, данную Проекту 47! Спасибо!

Алексей Масалович

25.05.2012 15:39
Ольга

Извините, совсем забыла спросить. Если у нас два участка смежных, без межевания, ИЖС и на одном из них стоит жилой дом,а продаем мы все вместе, то можно ли оба участка и дом включить в один договор или нужно один договор на пустой участок,а второй на участок с домом? И зарегистрируют ли немежеванные участки?
Извините за назойливость. Заранее благодарю.

Предметом одного договора может быть любое количество объектов недвижимости. Отсутствие межевания - это плюс, а не минус:
http://w47.narod.ru/his/news112.html#072

Алексей Масалович

25.05.2012 15:29
Ольга

Здравствуйте! Спасибо большое за ваш чудесный труд. Пытаюсь составить договор простой письменной формы по приведенному образцу, решили не обращаться никуда и сделать сами, так как это формальность между родственниками. У меня 2 вопросика.
1.У меня свидетельство на жилой дом, в свидетельстве никакие надворные постройки не фигурируют,однако они указаны в кадастровом паспорте на дом, по которому в свое время и была проведена регистрация. Нужно ли (обязательно ли) указывать эти надворные постройки в договоре? Можно ли, поскольку договор между своими людьми, вообще упустить эти постройки?
2. Вопрос похожий на предыдущий. У меня в свидетельстве на участок также есть такой пункт: повторное, выдано взамен свидетельства серия ААА, дата выдачи 000. Можно ли так в скобочках и указать?
Заранее спасибо.

Рекомендую описать в договоре состав домовладения в том объёме, в котором он приведён в кадастровом паспорте дома.

Слова "выдано взамен свидетельства серия ААА, дата выдачи 000" можно не указывать.

Алексей Масалович

17.05.2012 22:31
Татьяна

Здравствуйте! Составила по вашему образцу договор купли-продажи земельного участка. Смущает один момент. У меня на руках два экземпляра свидетельства о собственности - аннулированный (ФРС ошиблось) и обычный, реальный документ. Нужно ли мне отображать аннулированный документ в договоре? Если да, то подскажите, пожалуйста, как это написать "по-юридически" . И, спасибо за сайт - он чудесный.

Как можно понять, "обычный, реальный документ" - это повторное свидетельство о государственной регистрации права.

Аннулированное свидетельство о государственной регистрации права упоминать не следует. А вот то обстоятельство, что действительное свидетельство является повторным, в тексте договора отразите, например: "... о чём сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15 октября 2011 года № 47-47-13/009/2011-396 и выдано повторное свидетельство о государственной регистрации права от 25 октября 2011 года серии 47-АБ № 173345".

Алексей Масалович

14.05.2012 14:45
Сергей

Здравствуйте, Алексей,
может быть вам будет интересно.
Что думают участники рынка недвижимости Петербурга о введении обязательной нотариальной формы сделок:
http://nsp.ru/nums/21639.html

Это в основном участники не рынка недвижимости, а рынка посреднических (риэлтерских) услуг на рынке недвижимости. Такие будут успешно работать в любых условиях.

Алексей Масалович

12.04.2012 18:30
Владимир

Добрый день!
У отца есть участок с садовом обществе, на участок есть свидетельство 1992 года (вот такое http://w47.narod.ru/image/sv-92.html) оформленное на отца. Пришло время оформить по дачной амнистии, и так как отец живет далеко, получил от него нот. доверенность на все виды сделок с участком. Далее сдали в росреестр:
1. Доверенность на меня от отца на сделки с участком.
2. Свидетельство 1992 года, оформленное на отца.
3. Договор купли-продажи с покупателем.
И вот сегодня получил УВЕДОМЛЕНИЕ о приостановлении госрегистрации. Вот по ссылке http://img-fotki.yandex.ru/get/6107/77245029.11/0_83aef_7fdc9214_XXXL.jpg
Скажите пожалуйста, что я сделал неправильно, ведь вроде бы свидетельство 1992 года имеет силу, кадастрового паспорта не нужно? Или техническое описание объекта недвижимости это что-то другое?

Несмотря на то, что требование представить кадастровый паспорт земельного участка незаконно, на практике у нас в Ленинградской области осуществить без него первое регистрационное действие по земельному участку не удаётся. Возможно, что в Оренбургской области ситуация аналогичная.

Может быть и другая версия: судя по номерам в книге учёта входящих документов 01/066/2012-306,307 регистрацию Вам приостановили именно по второму регистрационному действию - 307, т.е. не по регистрации ранее возникшего права, а по регистрации перехода права. Значит, возможно, представленный договор купли-продажи имеет дефекты, например, в нём отсутствует информация, необходимая для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП (пункт 1 статьи 18 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Если Вы не указали в тексте договора кадастровый номер земельного участка, его категорию, вид использования, площадь и адрес (местоположение) в современной формулировке (с/с Ивановский - это сельский совет народных депутатов?!), то приостановление регистрации вполне правомерно. Исправляйте договор.

В данной ситуации Вам следует обратиться за разъяснением к самому регистратору, вынесшему решение о приостановлении регистрации, а за практическим советом - к специалистам, владеющим информацией о текущей практике по таким делам в Вашем субъекте федерации.

Алексей Масалович

23.03.2012 17:06
Ольга

Добрый день. Хочу поблагодарить Вас за такой удобный и юридически грамотный сайт.

Спасибо за проявленное внимание и оценку!

Алексей Масалович

21.03.2012 22:58
Сергей Эдуардович

Здравствуйте Алексей Масалович. Собираюсь заключить в простой письменной форме договор купли-продажи принадлежащего мне жилого дома в Лен. области. Когда я его приобретал (в 1994г.)нотариус указал в договоре купли-продажи:полезная площадь - 49,9 кв.м., в том числе - 38,8 кв.м. жилая площадь. В полученных в 2012г. Техническом паспорте на жилой дом и Кадастровом паспорте указаны: площадь по наружному обмеру - 63,0 кв.м, общая площадь - 49,9 кв.м., в том числе жилая - 38,8 кв.м. Подскажите, как правильно прописать значения общей, жилой и полезной площади моего дома в заключаемом договоре, чтобы потом не было претензий при его регистрации? Заранее благодарен за Вашу проффессиональную консультацию.

На цифры и формулировки договора 1994 года не ориентируйтесь. Используйте данные только новой технической документации. Можно вообще из всех площадей ограничиться лишь общей площадью жилого дома - она указана в графе 1.3 кадастрового паспорта жилого дома. При желании дать более широкое описание дополнительно укажите жилую площадь и площадь дома с учётом всех помещений (включая веранды, пристройки, балконы и пр.) - эти значения есть в техническом паспорте жилого дома. Площадь дома по наружному обмеру при его описании в договоре в силу сложившейся традиции не используется (исключением является объект незавершённого строительства - его основными характеристиками являются площадь застройки и степень готовности).

Пример описания жилого дома в договоре смотрите здесь: http://w47.narod.ru/doc/d-igs.html

Алексей Масалович

12.03.2012 11:02
Сергей

Здравствуйте Алексей.
Скажите пожалуйста, требуется ли регистрация дубликата договора купли продажи на квартиру выданного нотариусом взамен утраченного. Если да, то можно ли одновременно подать на регистрацию и дубликат договора, и другой договор о продаже этой же квартиры?

Таких регистрационных действий, как регистрация дубликата договора или регистрация подлинника договора, законодательство не предусматривает. Орган регистрации осуществляет регистрацию договора купли-продажи квартиры. Если такая регистрация уже ранее была произведена с представлением подлинника договора, то повторная регистрация того же договора в связи с представлением его дубликата осуществляться не будет.

Алексей Масалович

07.03.2012 09:53
Сергей

Здравствуйте Алексей!
Ответьте пожалуйста, покупается квартира, находящаяся у продавцов в общей совместной собственности без определения долей (была приватизация семьей из трех человек).
Можно ли подать на регистрацию сразу и соглашение продавцов об определении долей и договор купли продажи, или нужно сначала определить доли с регистрацией в ЕГРП, а затем совершать сделку?
Спасибо за ответ.

Если продаётся вся квартира целиком, то никакого определения долей продавцов в отчуждаемой квартире вообще не требуется.

Алексей Масалович

23.02.2012 14:02
Алевтина

Алексей Масалович,спасибо Вам за ответ и за Ваш сайт,который помогает найти нужную информацию по законодательству!С праздником Вас и всего наилучшего!

Благодарю за оценку, данную Проекту 47, и за поздравления! Спасибо!

Алексей Масалович

22.02.2012 13:29
Алевтина

Здравствуйте Алексей Масалович.У меня есть в собственности земля на которой я строю дом для дочери.Дарственную на дом и на участок оформлю тогда,когда построю.Дочь взяла в аренду 13 соток для ведения подсобного хозяйства на 49 лет.Вопрос:может ли она выкупить этот участок?На этом участке только сарай,гараж,баня и огород.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены данным кодексом и иными федеральными законами. Так статьёй 2 ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" предусмотрен льготный выкуп земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений до 1 июля 2012 года.

Сарай, гараж и баня относятся к зданиям, строениям, сооружениям. Их возведение правомерно, если земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства находится в границах населённого пункта (пункты 1, 2 и 3 статьи 4 ФЗ "О личном подсобном хозяйстве"). Разрешения на строительство для них не требуется (пункты 1 и 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ). Право собственности на сарай, гараж и баню может быть зарегистрировано на основании деклараций (статья 25.3 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Вопрос выкупа земельного участка дочерью юридически никак не связан с Вашими планами подарить ей другой земельный участок с расположенным на нём домом.

Алексей Масалович

04.02.2012 12:36
Сергей

Здравствуйте, Алексей!
На сайте нотариальной палаты СПб обнаружил опубликованный приказ Главного управления № 977
от 27.12.2011 о ведении наследственных дел в городе.

С 01.01.2012 года наследственные дела
после граждан, умерших с 01 января 2012 года,
проживавших на день смерти в Санкт-Петербурге,
могут вести абсолютно все нотариусы города.
Наследственные дела после граждан, умерших до 01 января 2012 года, ведут нотариусы по прежнему порядку и распределению в соответствии приказом Главного управления № 256 от 18.03.2009 года.

Интересно, каков будет механизм практической реализации этого приказа.

Архиважная информация, Сергей, спасибо!

Полагаю, что механизм будет подобен московскому: при заведении наследственного дела его основные реквизиты будут заноситься в специальный электронный реестр наследственных дел по Санкт-Петербургу, что исключит повторное открытие наследственного дела по тому же наследодателю у другого нотариуса. Посмотрим, что произойдёт на практике.

Алексей Масалович