Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).

Проект 47

декабрь

Новогодние "подарки"

Госпошлина за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним увеличена вдвое

Собственно, каких-либо иных подарков от власти под Новый год ждать и не приходится. Федеральным законом от 27 декабря 2009 года № 374-ФЗ, официально опубликованным 29 декабря 2009 года и вступающим в силу по истечении одного месяца со дня опубликования (т.е. 30 января 2010 года), в главу 25.3 "Государственная пошлина" НК РФ внесены изменения, увеличивающие размеры госпошлины за совершение почти всех юридически значимых действий, предусмотренных этой главой.

В частности, увеличены и размеры госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сделок с ним, а также за некоторые иные действия, относящиеся к ведению ЕГРП (статья 333.33 НК РФ):

• со 100 рублей до 200 рублей - за государственную регистрацию права собственности на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на расположенный на таком земельном участке объект недвижимого имущества;

• с 500 рублей до 1000 рублей - за государственную регистрацию права собственности на иные объекты недвижимого имущества, за государственную регистрацию договора об отчуждении недвижимого имущества, за государственную регистрацию ограничения (обременения) права на недвижимое имущество;

• со 100 рублей до 200 рублей - за внесение изменений в записи ЕГРП, за выдачу повторного свидетельства о государственной регистрации права.

Вводится также прежде отсутствовавшая в НК РФ пошлина за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве в размере 200 рублей для граждан и 4000 рублей для организаций, что с учётом ранее сформулированных правовых позиций Минфина РФ будет означать пошлину в размере 2100 рублей для самого распространённого случая - регистрации такого договора, заключённого между физическим лицом и организацией (100 + 2000 рублей соответственно).

Есть, впрочем, в этой бочке дёгтя и небольшая ложка мёда. Пункт 3 статьи 333.35 НК РФ дополнен положениями, однозначно устанавливающими, что госпошлина не уплачивается за государственную регистрацию прекращения права в связи с ликвидацией объекта недвижимого имущества, его преобразованием (реконструкцией), отказом от права собственности на него, переходом права к новому правообладателю, а также за государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права. Разъяснений Минфина РФ по этим вопросам больше не потребуется.

Что ещё продлено

БТИ остаются органами учёта до 2013 года

23 декабря 2009 года официально опубликован Федеральный закон от 21 декабря 2009 года № 334-ФЗ, который вносит ряд важных изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости".

Сразу следует отметить перенос окончания срока переходного периода, предусмотренного статьёй 43 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Органы технической инвентаризации сохранят свои полномочия по государственному учёту и выдаче кадастровых паспортов в отношении зданий, сооружений, помещений и объектов незавершённого строительства до 01 января 2013 года (ранее данный срок был ограничен 01 января 2010 года). Это изменение вступило в силу с момента опубликования Федерального закона от 21 декабря 2009 года № 334-ФЗ.

Другие заметные новшества вступают в силу с 01 марта 2010 года и связаны прежде всего с осуществляемым в настоящее время слиянием органов регистрации прав на недвижимое имущество и органов кадастрового учёта недвижимого имущества (в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии). Так,  в частности:

• из текста ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" исключено упоминание кадастрового паспорта земельного участка как документа, требующегося для государственной регистрации права. Это, впрочем, не означает, что получение кадастрового паспорта земельного участка теперь не потребуется вообще. Для оформления наследства или совершения сделки в нотариальной форме нотариусам нужна кадастровая стоимость (или нормативная цена) земельного участка, что влечёт необходимость получения его кадастрового паспорта. Аналогичная ситуация возникает при выкупе (аренде) земельного участка по статье 36 Земельного кодекса РФ;

• предусмотрена возможность одновременной подачи заявлений о государственной регистрации права и о государственном кадастровом учёте. Это, однако, не сокращает общий срок соответствующих процедур, так как днём приёма заявления о государственной регистрации права в этом случае будет считаться день внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о соответствующем объекте недвижимости.

Кроме того, заявителям предоставляется возможность подавать заявления о государственной регистрации прав и сделок, заявления о приостановлении или о прекращении государственной регистрации с прилагаемыми документами посредством почтового отправления, а заявления о предоставлении сведений ЕГРП также и посредством обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему такие сведения. Следует учитывать однако, что в случае использования почтового отправления подлинность подписи заявителя на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, а сделка с объектом недвижимости, если таковая является основанием для государственной регистрации, должна быть совершена в нотариальной форме.

С 01 марта 2010 года плата за предоставление сведений ЕГРП будет подлежать возврату только в части переплаты сверх установленного размера, то есть при отказах в предоставлении сведений и при отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений плата возвращаться не будет.

Из изменений, вносимых в ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", следует отметить:

• исключение необходимости уплаты государственной пошлины за осуществление кадастрового учёта (которой и так по факту не было) и замену государственной пошлины за предоставление сведений ГКН (которой также по факту не было) на плату, размер которой будет устанавливаться Минэкономразвития РФ. Сбербанк и Герман Греф получают ещё одну возможность поживиться за счёт граждан, взимая космическую комиссию за внесение такой платы в федеральный бюджет;

• возложение на орган кадастрового учёта обязанности возвращать заявителю межевой план для доработки в случае приостановления осуществления кадастрового учёта или отказа в нём. В настоящее время отсутствие данной нормы в законе приводит на практике к необходимости формирования межевого дела полностью заново.

*****

А другим Федеральным законом (от 27 декабря 2009 года № 342-ФЗ, официально опубликованным и вступившим в силу 29 декабря 2009 года) перенесено с 01 января 2010 года на 01 января 2012 года окончание срока льготного выкупа земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений и сооружений, установленного в статье 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ".

Налоговая не чешется?
Вот и чудненько!

Направление налоговых уведомлений по земельному налогу ограничили сроком

30 ноября 2009 года официально опубликован Федеральный закон от 28 ноября 2009 года № 283-ФЗ, которым в налоговое законодательство внесён ряд изменений, затрагивающих интересы граждан - правообладателей недвижимого имущества.

Глава 31 "Земельный налог" НК РФ дополнена нормой о том, что направление налогового уведомления по земельному налогу допускается не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году его направления. Ранее аналогичная норма содержалась в статье 17 Закона РФ "О плате за землю", который не применяется с налогового периода 2006 года. В связи с тем, что налоговые органы за всё время действия главы 31 НК РФ не проявляли должной расторопности и по многим земельным участкам своевременно не начисляли земельный налог, возникла правовая неопределённость о предельном сроке для привлечения налогоплательщиков к уплате земельного налога за предшествующие налоговые периоды. Теперь эта неопределённость устранена.
Напомним, что согласно пункту 4 статьи 57 НК РФ обязанность по уплате земельного налога (а также налога на имущество физических лиц и транспортного налога) возникает у налогоплательщика не ранее даты получения налогового уведомления. Поэтому, если налоговый орган не направляет налогоплательщику налоговые уведомления (причины такого бездействия правового значения не имеют), никакой задолженности по уплате налога, пеней и штрафов у налогоплательщика в связи с данным обстоятельством не образуется.

Тем же Федеральным законом от 28 ноября 2009 года № 283-ФЗ устранена ещё одна неясность налогового законодательства, толковавшаяся в последнее время не в пользу граждан. Перечень объектов налогообложения по Закону РФ "О налогах на имущество физических лиц", включавший в себя до этого жилые дома, квартиры, дачи, гаражи, иные строения, помещения и сооружения, дополнен долями в праве общей собственности на перечисленное имущество. Данное изменение распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2009 года. Таким образом, те налогоплательщики - участники общей долевой собственности, которым в 2009 году налоговые органы исчислили налог на имущество, применяя ставку, соответствующую инвентаризационной стоимости объекта в целом, а не инвентаризационной стоимости доли в праве собственности на объект, могут рассчитывать на перерасчёт налога и возврат (зачёт) излишне уплаченной суммы.

Декларация от Минэкономразвития
в редакции Верховного Суда

Что должно быть раньше: регистрация права собственности на жилой дом
или регистрация по месту жительства в нём?

Как известно, в соответствии со статьёй 25.3 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности гражданина на объект недвижимого имущества, созданный на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, может быть зарегистрировано на основании декларации о таком объекте недвижимого имущества. Форма указанной декларации утверждена Приказом Минэкономразвития РФ от 15 августа 2006 года № 232. В разделе 2 декларации "Вид (название) объекта" одним из вариантов заполнения является "Жилой дом с правом регистрации проживания, расположенный на дачном земельном участке". При этом согласно сноске <2> оборотной стороны декларации отметка в ячейке, соответствующей этому варианту, ставится в случае, если произведена регистрация граждан по месту жительства по соответствующему адресу.

Ничего, кроме недоумения, сноска <2> с самого начала не вызывала. Как можно кому-либо зарегистрироваться по месту жительства в жилом доме, если право собственности на него ещё не зарегистрировано и не возникло?! Перепутав начало с концом, Минэкономразвития РФ по существу тем самым запретило регистрацию права собственности граждан на жилые дома, созданные на дачных земельных участках.
И вот, наконец, этой нелепице дана соответствующая правовая оценка. Решением Верховного Суда РФ от 17 августа 2009 года № ГКПИ09-733 сноска <2> оборотной стороны декларации признана недействующей со дня вступления решения суда в законную силу по причине несоответствия требованиям действующего законодательства.

В дополнение отметим, что это не первый случай признания Верховным Судом РФ недействующими положений декларации об объекте недвижимого имущества. Ранее решением Верховного Суда РФ от 22 мая 2009 года № ГКПИ09-484 признан недействующим со дня вступления решения суда в законную силу вариант заполнения "Жилое строение без права регистрации проживания, расположенное на садовом земельном участке" в той части, в которой он исключает возможность регистрации в упрощённом порядке объекта недвижимого имущества в виде жилого строения, пригодного для постоянного проживания граждан, расположенного на садовом земельном участке, который относится к землям населённых пунктов. При принятии этого решения Верховный Суд РФ руководствовался Постановлением Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 года № 7-П (подробнее об этом постановлении смотрите здесь).

9 лет online

Пока безоблачное небо, пока свободный интернет...

Девять лет, с 1 декабря 2000 года, Проект 47 в открытом доступе. И пока костлявая рука цензуры не задушит свободу слова в интернете, мы будем оставаться с вами.

Сомневаться не приходится: как только нынешний политический режим увидит в свободном интернете угрозу своему существованию, с сетевыми вольностями будет покончено. Конечно, сейчас никаких предпосылок к такому развитию событий нет. Российские избиратели от выборов к выборам признаются в любви действующей власти, придавая ей всё большую и большую уверенность в своей незыблемости. Однако навыки гражданской обороны следует приобретать и при отсутствии непосредственной угрозы ядерной атаки. В каких формах может происходить обмен информацией в условиях глубокого подполья?

Задание традиционного конкурса сайта в этом году будет необычным. Потренируйтесь в чтении зашифрованных сообщений!

P.S. И когда это я последний раз видел над Петербургом безоблачное небо?!

октябрь

Верховный маразм

Неоплата купленной недвижимости существенным нарушением договора больше не является

В правовых подходах Верховного Суда РФ обнаружено важное изменение. Если ранее неоплата покупателем в установленный срок приобретённого им товара (в рамках данной полемики вид имущества - движимое или недвижимое - значения не имеет) позволяла продавцу в судебном порядке расторгнуть договор и вернуть проданное имущество (подробнее смотрите здесь), то теперь позиция высокой судебной власти сменилась на прямо противоположную (определения Верховного Суда РФ от 03 июня 2008 года № 5-В08-8 и от 21 октября 2008 года № 82-В08-11).

Итак, Верховный Суд РФ в настоящее время считает, что невыплата покупателем денег продавцу сама по себе существенным нарушением договора купли-продажи не является и не позволяет продавцу требовать его расторжения в суде по подпункту 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ. Кроме того, Верховный Суд РФ указывает, что и расторжение договора само по себе основанием для возврата покупателем имущества в общем случае тоже не является (пункт 4 статьи 453 ГК РФ). Однако и расторжение договора, и возврат имущества возможны, если стороны специально оговорили в договоре случаи его расторжения и возвращения полученного ими по договору. Если же таких условий в договоре нет, то продавцу остаётся лишь потребовать в соответствии с пунктом 3 статьи 486 ГК РФ оплаты товара и дополнительно уплаты процентов за просрочку по статье 395 ГК РФ.
При этом Верховный Суд РФ в своих выводах полностью игнорирует (не даёт никакой оценки) императивную норму пункта 3 статьи 488 ГК РФ, которой продавцу предоставлено право потребовать возврата неоплаченного товара в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок.

Ощущение неадекватности судей Верховного Суда РФ усиливается после ознакомления с практикой их коллег из Высшего Арбитражного Суда РФ (определения от 14 сентября 2007 года № 10741/07 и от 04 декабря 2008 года № ВАС-12545/08). Высший Арбитражный Суд РФ в своих решениях исходит из того, что:

• неоплата имущества в установленный договором срок в судебной практике признаётся существенным нарушением договора, которое может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон;

• пунктом 3 статьи 488 ГК РФ предусмотрено право продавца на возврат неоплаченного товара, и в этом случае положения пункта 4 статьи 453 ГК РФ о невозвращении того, что было исполнено до расторжения договора, не применимы.

Таким образом, сейчас в Российской Федерации исход дела о расторжении договора купли-продажи и возврате продавцу неоплаченного покупателем имущества зависит от того, к подведомственности какого суда (суда общей юрисдикции или арбитражного суда) это дело относится, что в правовом государстве совершенно не допустимо.

Нам с вами до правового государства ещё очень далеко, поэтому рекомендации Проекта 47 сторонам, заключающим договор купли-продажи недвижимости с отсрочкой платежа, следующие: в договоре необходимо прямо предусматривать право продавца требовать расторжения договора и возврата переданного имущества в случае его неоплаты покупателем в установленный договором срок. Например:

"5. Расчёт сторонами осуществляется в течение трёх рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на отчуждаемое имущество к покупателю.
При этом по соглашению сторон с момента такой регистрации и до полного завершения расчёта указанное имущество не признаётся находящимся в залоге у продавца. Государственная регистрация ипотеки в силу закона не производится.
В случае неоплаты покупателем в установленный срок приобретаемого имущества продавец вправе потребовать расторжения договора и возврата имущества - предмета сделки."

сентябрь

Расставание без сожаления

Ленинградская область снова станет самостоятельным регистрационным округом

31 августа 2009 года вступил в силу приказ Министерства экономического развития РФ от 07 августа 2009 года № 319, которым утверждена схема размещения территориальных органов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Согласно этой схеме размещения у Санкт-Петербурга и Ленинградской области будет не единый, а у каждого свой территориальный орган - управление Росреестра по соответствующему субъекту федерации.

В развитие указанного приказа издан приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24 августа 2009 года № 206, которым утверждён план-график формирования территориальных органов этой службы из действующих в настоящее время в субъектах федерации управлений Росрегистрации, Роснедвижимости и Роскартографии. В соответствии с планом-графиком предусмотрено три этапа данных преобразований: первый этап - с 01 сентября 2009 года по 01 декабря 2009 года, второй этап - с 01 марта 2010 года по 01 июня 2010 года, третий этап - с 01 июня 2010 года по 01 сентября 2010 года. Реорганизация в Санкт-Петербурге и Ленинградской области отнесена планом-графиком к последнему третьему этапу.

Напомним, что объединение регистрационных округов Санкт-Петербурга и Ленинградской области с сопутствующим объединением органов регистрации произошло на стыке 2004-2005 годов при образовании Федеральной регистрационной службы. Прошедшие годы подтвердили очевидную ошибочность этого шага. Санкт-Петербург и Ленинградская область - слишком разные субъекты федерации по очень многим параметрам: по типам преобладающей недвижимости, по системе органов местного самоуправления, по степени соответствия местного нормотворчества федеральному законодательству. Изучаешь порой какой-нибудь сотворённый в Петербурге план первичного объекта или кадастровый план неустановленного образца, и создаётся впечатление, что наша северная столица не в Российской Федерации находится, а где-то на Луне.

Так что сожалеть о расставании не приходится. Напротив.

август

Из нашего кармана

Правительство незаконно пополняло федеральный бюджет

В правовых системах стало доступно Определение Верховного Суда РФ от 7 июля 2009 года № КАС09-307, которым с момента вынесения данного определения признан недействующим как противоречащий федеральному закону пункт 5 Правил осуществления платы за предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершённых в простой письменной форме, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2004 года № 773. Указанным пунктом 5 было установлено, что при отказе органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в представлении информации и выдаче копий внесённая заявителем плата возврату не подлежит.

Суд первой инстанции (решение Верховного Суда РФ от 13 мая 2009 года № ГКПИ09-471) противоречия федеральному закону в данной норме не усмотрел. Однако кассационная инстанция решение Верховного Суда РФ от 13 мая 2009 года отменила и вынесла новое решение, указав, что статья 11 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" устанавливает плату лишь за предоставление (а не за отказ в предоставлении) информации о зарегистрированных правах, выдачу копий документов, наделив Правительство РФ полномочием исключительно по установлению размеров указанной платы, порядка её взимания и зачисления в федеральный бюджет. Установив оспоренным пунктом 5 Правил фактически плату и за отказ в предоставлении запрошенной информации о зарегистрированных правах, выдаче копий соответствующих документов, Правительство РФ вышло за пределы предоставленных ему полномочий.

Гражданское дело рассматривалось по заявлению Пехтерева Григория Николаевича (Орловская область), не посчитавшего трату времени на это излишней и отстоявшего в данном процессе не только свои права, но и права неограниченного круга лиц.

Таким образом, теперь в случае отказа в представлении информации и выдаче копий внесённая плата должна возвращаться заявителю. К сожалению, неудобство процедуры возврата денежных средств (необходимость написания специального заявления о возврате, возврат денег только в безналичной форме) и незначительность для большинства заявителей размера внесённой платы не позволяют предполагать о массовом использовании гражданами появившейся возможности. Кроме того, следует учитывать, что комиссия неадекватно жадного Сбербанка за внесение платы и за её обналичивание при возвращении компенсирована не будет.

июль

Хорошо!

Налоговая льгота для покупателей жилых домов
будет распространяться и на земельные участки

 22 июля 2009 года официально опубликован Федеральный закон от 19 июля 2009 года № 202-ФЗ, вносящий изменения в том числе в подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, посвящённый имущественному налоговому вычету для покупателей (застройщиков) недвижимости жилого назначения.

Самым заметным новшеством, которому следует дать положительную оценку, является включение в размер данного вычета сумм, потраченных на приобретение земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или долей в праве собственности на такие земельные участки. При этом предоставление вычета в связи с приобретением земельного участка возможно только после регистрации права собственности налогоплательщика на возведённый на данном земельном участке жилой дом (в тексте закона некорректно сформулировано "после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом"; на самом деле органы регистрации выдают документ под названием "свидетельство о государственной регистрации права").
Отметим также установленный данной нормой неравный статус участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и участков для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённых пунктов. В отношении последних расходы на приобретение будут приниматься к вычету, только если участки приобретаются с уже расположенными (возведёнными) на них жилыми домами.

Перечислим и другие нововведения. Вычет будет распространён:

• на погашение процентов по займам (кредитам) на цели приобретения (строительства) жилья и соответствующих земельных участков, полученным не только от российских организаций, но и от российских индивидуальных предпринимателей;

• на погашение процентов по кредитам, полученным от находящихся на территории РФ банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на цели приобретения (строительства) жилья и соответствующих земельных участков;

• на расходы на разработку проектно-сметной документации в отношении не только строительства жилого дома, но и проведения отделочных работ в квартире.

Данные поправки вступают в силу с 1 января 2010 года. Традиционно законодатель не уделяет никакого внимания порядку применения новых норм к правоотношениям, которые в той или иной мере возникли до этой даты. Анализ текущей правовой позиции Министерства финансов РФ позволяет сделать предположение, что указанные нововведения будут распространяться только на тех налогоплательщиков, для которых получение документов, подтверждающих право на их применение, завершилось в 2010 году и последующие налоговые периоды, и только в отношении доходов 2010 года и последующих налоговых периодов соответственно.

Что именно продлено

Упрощённый порядок оформления прав на жилые дома
сохранится до 1 марта 2015 года

Как уже успели раструбить журналисты и разнести бабушки-соседки, "дачная амнистия" продлевается до 2015 года. На самом же деле "дачная амнистия", то есть упрощённый порядок оформления прав граждан на отдельные виды объектов недвижимого имущества потребительского назначения, в целом никаким сроком не ограничена. Лишь в отношении индивидуальных жилых домов упрощённый порядок (государственная регистрация права собственности на основании кадастрового паспорта жилого дома без процедуры ввода его в эксплуатацию) имел временной предел - 1 января 2010 года.

Федеральным законом от 17 июля 2009 года № 174-ФЗ (опубликован 22 июля 2009 года, вступил в силу 2 августа 2009 года) вышеуказанная дата заменена на более позднюю - 1 марта 2015 года.
Никаких иных улучшений данный закон не привносит. В том числе и улучшений, которые устраняли бы явную дефектность сложившейся практики в отношении недостроенных жилых домов, так и оставшихся по существу "неамнистированными".