Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).

Проект 47

декабрь

Итоги года

Что спасёт простую письменную форму?

Прошёл год, как стало известно о планах верховной власти отменить простую письменную форму сделок с недвижимостью, обязав граждан обращаться за удостоверением таких сделок к нотариусам. Эти планы, впрочем, оказались не столь быстро реализуемыми. Из-за того, что проект изменений Гражданского кодекса РФ, подготовленный Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства, был слишком всеобъемлющий и тем самым затрагивал интересы многих кланов правящей элиты, возникли внутривластные разногласия, попытки разрешить которые продолжаются до сих пор. На текущий момент временным ориентиром является 01 февраля 2012 года, - к этой дате Президент РФ Дмитрий Медведев поручил Министерству юстиции завершить все согласования и свести все альтернативные мнения в единый проект.

Не стоит лелеять напрасные надежды: никто из противоборствующих кланов не отстаивает право граждан самим выбирать форму сделок с недвижимостью. Спор ведётся именно вокруг корпоративного регулирования (регулирования деятельности юридических лиц), самым непосредственным образом затрагивающего бизнес-интересы правящей элиты. А инициатор введения обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью советник Президента РФ по правовым вопросам Вениамин Яковлев по-прежнему рассказывает обществу страшилки про простую письменную: "Если бы у нас было нотариальное удостоверение перехода недвижимости из одних рук в другие, то сколько бы у нас стариков и одиноких людей не было бы убито, я думаю, трудно даже посчитать."; "Ввели государственную регистрацию недвижимости, полагая, что этот институт обеспечит безопасность участников. Не обеспечивает. Вот почему предлагается, чтобы так же, как везде в Европе, и во Франции, и в Германии, нотариат сопровождал совершение и исполнение сделок по переходу недвижимости от одного лица к другому."; "При таком положении вещей «черных риелторов» не будет, они исчезнут.".

Все эти аргументы напрочь лишены логики. Если уж государство, которое по определению и своему главному предназначению призвано охранять права и законные интересы граждан, с этим не справляется, то с какой стати нотариусы - частные лица, которые в силу природы человеческой думают в первую очередь о своём собственном благополучии, в том числе материальном, - обеспечат выполнение этой государственной функции?! Говоря от чёрных риэлторах, Вениамин Яковлев лукаво забывает о чёрных нотариусах.
Вообще попытки избавиться от преступлений в сфере недвижимости с помощью запрета простой письменной формы сродни попыткам уменьшить число убийств изъятием из свободной продажи всех колющих и режущих предметов. А скольких смертей удалось бы избежать, если ввести запрет на использование самого главного орудия убийства - автотранспорта!
И напротив, даже действующая в настоящее время обязательная нотариальная форма договоров пожизненного содержания с иждивением сама по себе никак не защищает получателя ренты от преждевременной насильственной смерти.

Отсутствие логики в позиции Вениамина Яковлева говорит либо о его старческом маразме, либо - что гораздо более вероятно - о его ангажированности. Раньше нотариальное лобби в высших эшелонах власти было слишком слабо: понятно, что совокупный доход нотариата не позволяет ему содержать столь же высокопоставленных покровителей, каким располагает, например, нефтяной или газовый бизнес. Однако теперь российские нотариусы, как видим, нашли свою дорожку на самый верх. Помогло им в этом и удачное стечение обстоятельств: номинальный президент Дмитрий Медведев, который в общеполитической сфере целиком и полностью зависим от верховного правителя Владимира Путина, решил удовлетворить свой реформаторский зуд в менее значимой для правящего режима сфере - гражданском законодательстве. В такой ситуации вербовка советника президента, отвечающего за подготовку соответствующего законопроекта, - самый естественный выбор нотариусов.
Защищать же интересы граждан во властных структурах традиционно некому. По крайней мере, о чьих-либо возражениях по данному вопросу в СМИ пока не сообщается.

Так есть ли шанс на спасение простой письменной формы? Рассмотрим некоторые варианты дальнейшего развития событий, при которых простая письменная форма сохраняется.

Вариант 1. Как нам повезло в 2011 году, так будет везти и дальше. Проект изменений Гражданского кодекса будут обсуждать бесконечно долго, пока все заинтересованные в нём стороны не перестанут быть таковыми. Снижению интереса может способствовать и изменившаяся политическая ситуация в стране. Отметим, что в недавнем послании Президента РФ Федеральному Собранию о реформе гражданского законодательства вообще не упоминается.

Вариант 2. Президент поймёт, что введение обязательной нотариальной формы преследует лишь цели ещё большего обогащения нотариусов, и исключит эту порочную норму из проекта. В рамках борьбы с коррупцией президент может также уволить своего советника в связи с утратой доверия.

Вариант 3. Радикальная смена власти в стране сметёт (к чёртовой матери) весь правящий антинародный режим и все разработанные им антинародные проекты.

Вам какой вариант больше нравится?

К одиннадцатилетию Проекта 47

11-й ежегодный конкурс Проекта 47

Каждый раз, отмечая 1 декабря день рождения сайта, мы проводим в честь этого события традиционный конкурс. Посмотрим, насколько сложными для потенциальных участников конкурса окажутся его задания на этот раз.

*****

Со сложностью случился перебор :-)
В итоге конкурс завершился без определения победителя. Правильные ответы смотрите там же.

сентябрь

Гнилые помидоры
для прогнившего режима

Как поставить "неуд" власти?

Несмотря на то, что графа "Против всех" в избирательных бюллетенях давно отсутствует, граждане всё же не лишены возможности выразить недоверие правящему в стране политическому режиму при голосовании 4 декабря в рамках разворачивающегося избирательного шоу, поставленного заслуженным кукловодом России тов. Сурковым по сценарию нашего бессменного руководителя тов. Путина.

Обратимся к нормам Федерального закона "О выборах депутатов Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации":

1. Избирательные бюллетени, в которых отметки проставлены более чем в одном квадрате справа от наименований политических партий, считаются недействительными (часть 16 статьи 79).
    

2. Число избирателей, принявших участие в голосовании, определяется по числу избирательных бюллетеней установленной формы, содержащихся в ящиках для голосования (часть 6 статьи 82). Это число равно сумме действительных и недействительных избирательных бюллетеней (контрольное соотношение в приложении 3).
    

3. Если все федеральные списки кандидатов получили в совокупности 60 и менее процентов голосов избирателей, принявших участие в голосовании (т.е. число недействительных избирательных бюллетеней составило 40 и более процентов от числа избирательных бюллетеней установленной формы, содержащихся в ящиках для голосования), то Центральная избирательная комиссия РФ признаёт выборы депутатов Государственной Думы несостоявшимися (пункт 3 части 4 статьи 82).
   

Разумному - достаточно.

июль

Вредная процедура

Почему межевание - это абсолютное зло?

В ответах на вопросы, задаваемые посетителями сайта по электронной почте и в гостевой книге, часто приходится отговаривать их от бессмысленной и даже вредной процедуры - межевания земельного участка. Поясним здесь позицию Проекта 47 подробнее, указывая на распространённые ошибки в мотивации при принятии решения о межевании участка.

1.  "Без межевания невозможно будет продать, подарить участок, совершить с ним иную сделку."
   Это заблуждение легко опровергается и теорией, и практикой. Частью 11 статьи 45 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" прямо установлено, что отсутствие в ГКН полных кадастровых сведений (включая координатное описание границ) о земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на земельный участок или сделок с ним либо для отказа в данной государственной регистрации. Этому положению соответствует и норма пункта 1 статьи 19 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Таким образом, земельные участки указанного назначения, координатное описание границ которых в ГКН отсутствует, в оборотоспособности федеральными законами не ограничены.
   Действие данных правовых норм неоднократно проверено на практике. При совершении сделки в простой письменной форме с участком без межевания никаких проблем не возникает. Большинство нотариусов также не требует проведение межевых работ для нотариального удостоверения сделки. Если Вам попался нотариус с иной позицией, то выберите другого, а лучше - обойдитесь без нотариуса вообще, совершив сделку в простой письменной форме.
    

2. "Межевание исключит последующие возможные споры о границах с соседями."
   Во-первых, скорее само межевание спровоцирует спор о границе с враждебно настроенным соседом, и Вам придётся преодолевать его несогласие с местоположением границы в судебном порядке.
   Во-вторых, если Вам не повезло с соседом, то никакое межевание и даже решение суда о прохождении границы, не заменит Вам соседа с его представлением о том, где должен заканчиваться его участок и начинаться Ваш. Особенно с учётом мнимой точности межевания (смотрите далее).
    

3. "Межевание установит точные координаты поворотных точек границ участка, что позволит при необходимости восстановить границы участка на местности."
   Какую точность Вы ожидаете от межевания? Вы знаете, что только нормативно допустимая погрешность в определении положения поворотной точки границы составляет десятки сантиметров? Ну, а с учётом безграничного российского разгильдяйства ошибка может достигать и нескольких метров, -  геодезисты (кадастровые инженеры) здесь исключением из нашей действительности не являются.  Причём столь серьёзные ошибки в определении координат могут всплыть значительно позже - через несколько лет после межевания, когда другие геодезисты будут проводить межевые работы в отношении близ расположенных участков и обнаружат их координатное наложение (пересечение их границ). И редкостью такие истории не назовёшь.
   Кстати сказать, площадь земельного участка, определённая по результатам межевых работ, должна приводиться в кадастровом паспорте с указанием допустимой погрешности её вычисления (Приказ Минюста РФ от 18 февраля 2008 года № 32). Но на практике у нас в Ленинградской области это не делается, видимо, чтобы не пугать этими цифрами доверчивых граждан, пойманных геодезистами на удочку сказкой о точности межевания.
    

4. "Межевание - это один раз и навсегда."
   Во-первых, если Ваш геодезист определил координаты тяп-ляп, то в будущем Вы ещё поучаствуете в исправлении его ошибок (смотрите выше). И думается, что за свой счёт.
   Во-вторых, если на Вашем участке на момент проведения межевых работ имелись строения и сооружения, то они отражаются в ГКН и в кадастровом паспорте земельного участка. При сносе старых или возведении новых объектов, при создании или ликвидации пристроек, изменяющих площадь, занятую каждым таким объектом, актуальность сведений, содержащихся в кадастровом паспорте, будет утрачена. Восстановить актуальность кадастрового паспорта земельного участка можно только по результатам новых межевых работ и новых соответствующих затрат. Если же в такой ситуации кадастровый паспорт не обновлять, то при совершении сделки с участком придётся лукавить, указывая в договоре прежнее состояние домовладения, либо подтверждать изменения новой технической документацией БТИ.
   И в-третьих, нормативные требования к проведению межевых работ с течением времени могут меняться. До 2001 года при геодезической съёмке координаты поворотных точек границ участка не определялись. А теперь определяются. В недалёком будущем, возможно, станет необходимым съёмка рельефа участка с определением его высоты над уровнем моря или будут усовершенствованы технологии определения тех же координат, что ужесточит требования к точности координатного описания участка. Всё это приведёт к тому, что в одночасье местоположение Вашего, казалось бы, отмежёванного участка станет неустановленным, а его площадь - ориентировочной.

Итак, якобы имеющиеся плюсы межевания опровергнуты. Некоторые из этих "плюсов" даже разоблачены, поскольку на самом деле являются минусами. Добавим к ним и минус очевидный - весьма немалую (с четырьмя нулями) стоимость работ по межеванию. В итоге: межевание - это абсолютное зло, наносящее вред Вашему кошельку в настоящем и способное увеличить этот вред в будущем.

Увы, в ряде ситуаций, межевание - это неизбежное зло. Без межевания невозможно поставить на кадастровый учёт вновь образуемый земельный участок. Это случаи образования новых земельных участков при разделе, объединении, перераспределении существующих (учтённых) земельных участков, выделе из них или из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Приватизация земельных участков в садоводствах относится к таким случаям, так как применительно к неприватизированным садоводствам кадастровая палата считает ранее учтённым лишь земельный участок, составляющий территорию садоводства в целом, на который имеется правоустанавливающий и (или) правоподтверждающий документ; индивидуальные же участки при приватизации образуются в результате раздела этого исходного участка.

Однако в подавляющем большинстве случаев необходимость межевания отсутствует. А вот денежный интерес исполнителей межевания присутствует всегда. Будьте бдительны! Не дайте втянуть себя в эту вредную процедуру!

Мой родной садовый дом

Возможность регистрации по месту жительства в жилых строениях с целевым назначением земли больше не связана

Садовые дома бывают разными. Есть летние деревянные на одну комнату без отопления, а есть и крепости каменные всесезонного назначения. Однако, если садовый дом пригоден для постоянного проживания де-факто, зарегистрироваться в нём по месту жительства де-юре было невозможно, - мешал правовой статус садового участка, закреплённый в статье 1 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Эту проблему Конституционный Суд РФ рассматривал ещё весной 2008 года, но решение он тогда принял лишь в отношении домов в садоводствах на территории земель населённых пунктов (подробнее смотрите здесь), что не имело сколь-нибудь практической значимости для большинства садоводов, чьи земельные участки, расположены вне границ населённых пунктов на землях сельскохозяйственного назначения.

И вот новое, куда более актуальное решение: постановлением Конституционного Суда РФ от 30 июня 2011 года № 13-П признана не соответствующей Конституции РФ норма статьи 1 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, в какой ею исключается возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.
Конституционный Суд отметил при этом, что регистрация граждан по месту жительства в жилом строении не обусловлена целевым назначением земельного участка, на котором оно возведено, и сама по себе не изменяет это целевое назначение. Собственникам садовых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения следует учитывать, что регистрация по месту жительства в расположенных на них пригодных для постоянного проживания жилых строениях не приводит к приобретению соответствующей территорией статуса населённого пункта и, следовательно, не возлагает на органы власти обязанности по её благоустройству, созданию и поддержанию коммунальной, транспортной и иных инфраструктур, за исключением решения вопросов, непосредственно связанных с осуществлением основных прав и свобод человека и гражданина. Поэтому, выбирая в качестве места жительства жилое строение, расположенное на земельном участке, отнесённом к землям сельскохозяйственного назначения, граждане должны осознанно принимать и те возможные неудобства, которые являются следствием проживания вне территории населённых пунктов.

Таким образом, Конституционный Суд несколько облегчил задачу садоводам, желающим зарегистрироваться по месту жительства в принадлежащих им садовых домах: доказывание садоводом пригодности садового дома для постоянного проживания теперь не сопряжено с необходимостью изменения категории и (или) вида использования земельного участка, на котором он расположен.