Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).

Проект 47

Требуется помощь в оформлении недвижимости? Звоните: (921) 744-77-73

декабрь

Невероятно!

Государственная регистрация за 1 рабочий день!

Официально опубликован вступающий в силу с 01 января 2015 года (в рассматриваемой части) Федеральный закон от 29 декабря 2014 года № 457-ФЗ, которым вводятся новые сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариальных документов, а также новые тарифы за совершение некоторых нотариальных действий.

Итак, срок регистрации на основании нотариального документа сокращён с 5 рабочих дней до 3 рабочих дней. При этом дополнительно установлено, что, если такой нотариально удостоверенный документ подан в регистрационную службу самим нотариусом в электронной форме, то регистрация проводится не позднее чем в течение 1 рабочего дня.

Другим важным нововведением являются новые тарифы за совершение следующих нотариальных действий, для которых законодательством РФ не предусмотрена обязательная нотариальная форма:

Кроме того, теперь в Основах законодательства РФ о нотариате прямо установлено, что, если стороны сделки оценили недвижимое имущество ниже его кадастровой стоимости, то для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость. На практике нотариусы исчисляли тариф подобным образом и ранее, но с 01 января 2015 года этот способ увеличения их доходов станет законным.

Замежуют всех

Межевание за счёт бюджета и регистрация в 10 рабочих дней

Официально опубликован вступающий в силу с 01 января 2015 года (в большинстве своих положений) Федеральный закон от 22 декабря 2014 года № 447-ФЗ, которым установлена процедура проведения так называемых "комплексных кадастровых работ", выполняемых одновременно в отношении всех земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов. Такие работы будут проводиться в целях уточнения местоположения границ земельных участков, установления или уточнения местоположения на земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства (посредством определения координат характерных точек границ земельных участков и характерных точек контуров расположенных на них объектов). Предусмотрено, что комплексные кадастровые работы осуществляются за счёт бюджетных средств. Однако, никаких предельных сроков их выполнения и завершения закон не содержит. Вместе с тем, данный закон вводит с 01 января 2018 года запрет на государственную регистрацию права (перехода права) на земельный участок, если в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о координатах характерных точек его границ.

Этим же законом, но почему-то с 31 декабря 2014 года, сокращены срок государственной регистрации права (в общем случае) и срок кадастрового учёта с 18 календарных дней до 10 рабочих дней.

Есть время подготовиться к худшему

Налог на доход от продажи недвижимости будет исчисляться с учётом кадастровой стоимости

Официально опубликован вступающий в силу (в рассматриваемой части) с 01 января 2016 года Федеральный закон от 29 ноября 2014 года № 382-ФЗ, в соответствии с которым изменяется порядок налогообложения доходов физических лиц от продажи принадлежащей им недвижимости. Сразу отметим самое важное: все новшества этого закона будут применяться лишь в отношении объектов недвижимого имущества, приобретённых в собственность после 01 января 2016 года.

Итак, что это за новшества?

1. Минимальный срок обладания объектом на праве собственности в три года, при достижении которого доход от продажи не облагается налогом полностью, сохранится лишь для:

   • объектов, полученных в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником в соответствии с СК РФ (это супруги, родители и дети, усыновители и усыновлённые, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сёстры). Внимание! Усматривается проблема в толковании: относится ли необходимость родства только к договору дарения или же не только к договору дарения, но и к наследованию;

   • объектов, полученных в порядке приватизации. Внимание! Усматривается проблема в толковании: можно ли считать приватизацией оформление права собственности на земельный участок, который до этого принадлежал на ином праве, в упрощённом порядке по статье 25.2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

   • объектов, полученных по договору пожизненного содержания с иждивением.
      

2. Для всех остальных случаев минимальный срок обладания объектом на праве собственности, при достижении которого доход от продажи не облагается налогом полностью, составит пять лет.
    

3. Если соответствующий срок обладания объектом на праве собственности не достигнут, то для целей исчисления налога под доходом от продажи такого объекта будут пониматься:

   • кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на него, умноженная на понижающий коэффициент 0,7;

   • либо сам доход, если он превышает вышеуказанные 70 процентов кадастровой стоимости объекта или если кадастровая стоимость объекта по состоянию на указанную дату не определена.

   При этом сохранён не индексировавшийся аж с 2001 года (!) налоговый вычет в один миллион рублей, на который можно уменьшить доход от продажи таких объектов суммарно за весь налоговый период в целом.
    

4. Субъектам РФ предоставлено право уменьшить вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества:

   • минимальный срок владения на праве собственности объектом, установленный по умолчанию в пять лет;

   • размер понижающего коэффициента, по умолчанию равного 0,7.

   Недоумение вызывает непредоставление субъектам РФ права уменьшать минимальный срок владения на праве собственности объектом, установленный по умолчанию в три года.
   Внимание! Усматривается проблема в толковании: если продавец проживает (состоит на налоговом учёте как плательщик НДФЛ) в одном субъекте РФ, а продаваемый объект расположен в другом субъекте РФ, то закон какого субъекта РФ подлежит применению.

октябрь

Налоги вырастут.
Но когда и на сколько?

Налог на имущество будет исчисляться с кадастровой стоимости

Официально опубликован вступающий в силу с 01 января 2015 года Федеральный закон от 04 октября 2014 года № 284-ФЗ, в соответствии с которым субъекты РФ вправе установить на своих территориях налоговый период (год), начиная с которого исчисление налога на имущество физических лиц будет происходить с учётом кадастровой стоимости объектов налогообложения. Этим начальным налоговым периодом может стать и 2015 год. При этом в первые четыре налоговых периода используется комбинированный способ исчисления налога, который учитывает с весовыми коэффициентами и кадастровую, и инвентаризационную стоимости:

• 1-й год: 0,2 х Нкад + 0,8 х Нинв;

• 2-й год: 0,4 х Нкад + 0,6 х Нинв;

• 3-й год: 0,6 х Нкад + 0,4 х Нинв;

• 4-й год: 0,8 х Нкад + 0,2 х Нинв;

где Нкад - налог, исчисленный с кадастровой стоимости, а Нинв - налог, исчисленный с инвентаризационной стоимости. Если Нинв больше Нкад, то весовые коэффициенты не применяются и налог исчисляется только с кадастровой стоимости.

Порядок исчисления налога с инвентаризационной стоимости по новому закону практически совпадает с действующим сегодня (о важном отличии, вступающем в силу с 01 января 2015 года, ниже). Порядок исчисления налога с кадастровой стоимости будет таков:

1. Налоговая база по квартире - кадастровая стоимость квартиры, уменьшенная на кадастровую стоимость 20 кв.м её общей площади (пункт 3 статьи 403 НК РФ).
   Налоговая база по дому (жилому, садовому, дачному) - кадастровая стоимость дома, уменьшенная на кадастровую стоимость 50 кв.м его общей площади  (пункт 5 статьи 403 НК РФ с учётом пункта 2 статьи 401 НК РФ).

2. Налоговая ставка, определяемая актом представительного органа соответствующего муниципального образования, в отношении недвижимости потребительского назначения не может превышать 0,3 % (подпункт 1 пункта 2 статьи 406 НК РФ с учётом пункта 3 статьи 406 НК РФ).

3. Налог - результат применения налоговой ставки к налоговой базе.

Приведём пример. Кадастровая стоимость Вашего жилого дома - 1 500 000 рублей. Общая площадь дома - 150 кв.м. Установленная по максимуму ставка - 0,3 %. Налог равен:
(1500000 - 1500000 х 50 : 150) х 0,3 : 100 = 3000 рублей.

Перечень льготников по новому закону также практически совпадает с действующим сегодня. Однако важным отличием является то, что льгота, освобождающая от уплаты налога, с 01 января 2015 года будет применяться по выбору льготника только в отношении одного объекта каждого вида. Пунктом 4 статьи 407 НК РФ для этих целей установлено пять видов недвижимости:

1. квартира (комната);

2. дом;

3. специально оборудованное помещение, сооружение, используемое исключительно в качестве творческой мастерской, ателье, студии, а также жилое помещение, используемое для организации открытых для посещения негосударственных музея, галереи, библиотеки;

4. хозяйственное строение или сооружение, площадь которого не превышает 50 кв.м и которое расположено на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства;

5. гараж (машино-место).

Если льготник выбор не сделал, то налоговая льгота предоставляется в отношении одного объекта налогообложения каждого вида с максимальной исчисленной суммой налога (пункт 7 статьи 407 НК РФ).

сентябрь

Передислокация

Токсовский отдел регистрационной службы стал Муринским

С 10 сентября 2014 года отдел регистрационной службы, ранее принимавший граждан в посёлке Токсово, ведёт приём в посёлке Мурино по адресу: улица Центральная, дом 46. Это двухэтажное здание расположено на перекрёстке улицы Центральной (шоссе Санкт-Петербург - Матокса) и улицы Вокзальной, идущей от железнодорожной станции и станции метро Девяткино. Расстояние от метро - примерно 500 метров.

Дни и часы приёма остались прежними: понедельник, вторник, среда, четверг - с 9 до 17:15; пятница - с 9 до 16. Прежней осталась и напряжённость с подачей документов на регистрацию: ожидание в очереди составляет около двух дней. Заказ выписок из ЕГРП, напротив, проблемы не представляет.

Порядок приёма граждан стал следующим. Граждане ожидают свою очередь в холле первого этажа. Здесь для посетителей имеются 7-10 посадочных мест и доступный туалет. На приём вызывает охранник-распорядитель, пропускающий посетителей в соседнее помещение.

В настоящее время существует проблема совершения платежей (госпошлина за регистрацию и плата за информацию из ЕГРП), так как в данном здании ещё не установлен запланированный терминал Сбербанка. Ближайшее отделение Сбербанка в Новом Девяткине, дом 39. Казалось бы, это близко (всего в 2 км), но по рабочим дням этот отрезок шоссе Санкт-Петербург - Матокса в безнадёжных пробках. Гражданам, любящим ходить, можно рекомендовать преодолевать это расстояние пешком. А опытным - оплачивать необходимое заранее в Санкт-Петербурге.

Кстати, про опытных клиентов. По некоторым сведениям в ближайшее время данный отдел регистрационной службы планирует прекратить приём документов у заявителей, действующих по доверенностям от имени правообладателей. Таким клиентам придётся отправляться на удалённый (в смысле инфраструктуры общественного транспорта) филиал "Всеволожский" областного МФЦ, расположенный в деревне Новосаратовка - Центр, дом 8 (52-й км внутреннего кольца КАД, в здании 15 МРЭО, рядом с АЗС "Лукойл").

На страницах Проекта 47 до конца текущего года отдел регистрационной службы, ранее именовавшийся Токсовским, будет обозначен как "Токсовский (Муринский) отдел".

Примечание-постскриптум. Вышеуказанный дискриминационный запрет для доверенных лиц действительно был введён в Токсовском (Муринском) отделе с середины сентября 2014 года. Данное ограничение на законе не основано и является чьей-то чиновничьей прихотью (а также таким милым для чиновников путинской эпохи коррупциогенным фактором).

Примечание-постскриптум-2. Выяснилось, что помимо этого запрета в Токсовском (Муринском) отделе был введён ещё и запрет на выдачу информации из ЕГРП по запросам любых лиц.

Примечание-постскриптум-3. Стало известно о планах прекратить с 01 января 2015 года приём граждан в Токсовском (Муринском) отделе вообще.

Примечание-постскриптум-4. В ноябре 2014 года указанные запреты (и планы) были отменены. Всё отложено до "лучших времён", т.е. до более полного покрытия территории района сетью доступных МФЦ.

июль

Подарки к Новому году уже подготовлены

Госпошлина за регистрацию заметно увеличится

Официально опубликован Федеральный закон от 21 июля 2014 года № 221-ФЗ, в соответствии с которым с 01 января 2015 года повышается размер государственной пошлины за совершение регистрационных действий:

• с 1000 рублей до 2000 рублей - в общем случае;

• с 200 рублей до 350 рублей - в случае регистрации права собственности на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на объект недвижимого имущества, расположенный на таком земельном участке, при первичной регистрации права на основании документов о его создании;

• с 200 рублей до 350 рублей - в случае внесения изменений в записи ЕГРП;

• с 200 рублей до 350 рублей - в случае повторной выдачи свидетельства о государственной регистрации права.

В связи с этим снова обратим внимание читателей на очевидную нецелесообразность регистрации права собственности по декларации на надворные постройки как на самостоятельные объекты недвижимости. Если при первичной регистрации пошлина и кажется незначительной (сейчас - по 200 рублей, с 01 января 2015 года - по 350 рублей за каждую надворную постройку), то при регистрации любого последующего перехода права пошлину незначительной уже никак не назовёшь (сейчас - по 1000 рублей, с 01 января 2015 года - по 2000 рублей за каждую надворную постройку). Вывод: регистрируйте (при необходимости) право собственности только на основное строение - дом. Это никак не препятствует отразить в последующей сделке надворные постройки как принадлежности главной вещи (статья 135 ГК РФ).

апрель

Обложи себя налогами сам

За неумение государства собирать налоги штрафовать будут граждан

Официально опубликован Федеральный закон от 02 апреля 2014 года № 52-ФЗ, в соответствии с которым с 2015 года у граждан появится обязанность сообщать в налоговый орган о наличии у них объектов недвижимого имущества (а также транспортных средств), признаваемых объектами налогообложения по соответствующим налогам, в случае неполучения налоговых уведомлений и неуплаты налогов в отношении указанных объектов налогообложения за период владения ими. Указанное сообщение с приложением копий правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на объекты недвижимого имущества представляется в налоговый орган в отношении каждого объекта налогообложения однократно в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Если же гражданин ранее получал налоговое уведомление об уплате налога в отношении этого объекта или если он не получал его в связи с предоставлением ему налоговой льготы, то обязанность по представлению данного сообщения не возникает.
Форму данного сообщения ещё предстоит разработать Федеральной налоговой службе.

При этом с 2017 года вводится ответственность за неправомерное непредставление (несвоевременное представление) такого сообщения в виде штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога в отношении соответствующего объекта недвижимого имущества.

Анализируя принятое, можно сделать следующее предположение: для очень многих граждан проще будет заплатить налог с коэффициентом 1,2 с учётом штрафа, когда и если налоговый орган соизволит-таки начислить налог, чем тратить силы и время на поездки в это ведомство и "душевное" общение с его чиновниками. Тем более что:

1. По многим объектам недвижимости начислить налог всё равно не удастся из-за банального отсутствия налоговой базы: у садовых, дачных и некоторых новых жилых домов, оформление прав на которые осуществлялось без БТИ, нет инвентаризационной стоимости; у безкатегорийных земельных участков нет кадастровой стоимости, а их нормативную цену Росреестр рассчитывать уже не хочет.

2. Как и прежде, налог в отношении объектов недвижимого имущества исчисляется налоговыми органами не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления (пункт 2 статьи 52 НК РФ). Как и прежде, обязанность по уплате такого налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления (пункт 4 статьи 57 НК РФ). Соответственно никакого накопления пеней при отсутствии уведомления не происходит.
   Новостью же здесь является только то, что в 2015 и 2016 годах для граждан, исполнивших обязанность по представлению вышеуказанного сообщения, исчисление суммы налога будет производиться не за три предшествующих налоговых периода, а начиная с того налогового периода, в котором была исполнена эта обязанность.