Жилой дом на неприватизированной земле

Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).


Проект 47

Требуется помощь в оформлении недвижимости? Звоните: 8-906-244-91-15

Реальность или постановка?

Жилой дом на неприватизированном земельном участке

Необходимые предварительные замечания:

С 01 сентября 2006 года до 01 октября 2013 года правоустанавливающим документом (документом-основанием для регистрации права) на вновь созданный жилой дом являлся его кадастровый или технический паспорт в совокупности с правоустанавливающим документом на земельный участок. При этом технический паспорт мог быть правоустанавливающим документом, если он был изготовлен БТИ до 01 марта 2008 года по форме, утверждённой Приказом Минэкономразвития РФ от 17 августа 2006 года № 244.

С 01 октября 2013 года до 01 января 2017 года единственным документом-основанием для регистрации права на вновь созданный жилой дом являлся правоустанавливающий документ на земельный участок при условии, что сведения о жилом доме имелись в государственном кадастре недвижимости.

С 01 января 2017 года до 04 августа 2018 года в соответствии с частью 7 статьи 70 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" документом-основанием для регистрации права на вновь созданный жилой дом являлся его технический план в совокупности с правоустанавливающим документом на земельный участок. При этом для изготовления технического плана требовалось разрешение на строительство.

С 04 августа 2018 года в соответствии с частью 1.2 статьи 19 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрация права на вновь созданный жилой дом осуществляется на основании уведомления об окончании строительства, технического плана и заключённого между правообладателями земельного участка соглашения об определении их долей в праве общей долевой собственности на жилой дом (если правообладателей несколько) в совокупности с правоустанавливающим документом на земельный участок. Для изготовления технического плана требуется уведомление о планируемом строительстве жилого дома (часть 11.1 статьи 24 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Указанные уведомления о планируемом строительстве и об окончании строительства подаются в соответствующие периоды застройщиком в орган местного самоуправления, который, проведя их проверку на соответствие градостроительным нормам, обязан направить в Росреестр заявление о кадастровом учёте и регистрации права на жилой дом не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства. В случае ненаправления органом местного самоуправления в установленный срок данного заявления застройщик вправе подать его в Росреестр самостоятельно.

С 01 января 2019 года до 01 марта 2019 года регистрация права собственности на вновь созданный жилой дом, расположенный на садовом земельном участке, допускалась и без направления в орган местного самоуправления уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства (часть 7 статьи 16 Федерального закона от 03 августа 2018 года № 340-ФЗ). Документом-основанием для регистрации права в этом случае являлся технический план в совокупности с правоустанавливающим документом на земельный участок. С 02 августа 2019 года действие данного упрощённого порядка было возобновлено на новый переходный период до 01 марта 2021 года (часть 12 статьи 70 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в редакции Федерального закона от 02 августа 2019 года № 267-ФЗ).
Вступившим в силу с 19 декабря 2020 года Федеральным законом от 08 декабря 2020 года № 404-ФЗ действие упрощённого порядка продлено до 01 марта 2026 года и распространено также на вновь созданные жилые дома, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства.

Примечания.

  1. Представление технического плана для целей регистрации права на дом не требуется, если дом уже поставлен на государственный кадастровый учёт, то есть если сведения о нём уже имеются в ЕГРН (часть 22 статьи 70 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
     
  2. Отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок не является препятствием для оформления сделки или наследства в отношении дома, если регистрация права собственности на дом уже была произведена ранее.

Этот перечень не является исчерпывающим. Бывают и другие, редко встречающиеся виды правоустанавливающих документов, например - соглашение об уплате алиментов.

Обратите внимание также на то, что право собственности на жилой дом должно быть надлежащим образом зарегистрировано. Регистрация права подтверждается любым из следующих способов:

Фотоизображения разновидностей указанного свидетельства смотрите здесь.

Если же Вы имеете правоустанавливающий документ на жилой дом, право собственности по которому не зарегистрировано, то Вам необходимо будет осуществить такую регистрацию в регистрационной службе (смотрите этап №2 порядка оформления).

Вниманию оформляющих наследство! Право собственности за уже умершими людьми не регистрируется! Поэтому, если наследодатель не зарегистрировал при жизни в установленном порядке своё право на жилой дом, необходимым может стать обращение в суд с целью подтверждения принадлежности умершему данного имущества и признания за наследником прав на него. Хотя многое здесь будет зависеть от нотариуса, ведущего наследственное дело, от текущей трактовки законодательства органами регистрации и от оснований приобретения дома наследодателем.
Так например, шансы на внесудебный порядок наследования можно оценить как высокие, если умерший наследодатель, не зарегистрировавший своё право:

Некоторые (значительно меньшие) шансы на внесудебный порядок наследования имеются также в случае, если умерший наследодатель, не зарегистрировавший своё право на жилой дом, возводил его сам. Это связано со статьями 266 и 269 Гражданского кодекса РФ: пользователь земельного участка приобретает право собственности на строения, возводимые им для себя с соблюдением установленных правил.

Вниманию оформляющих сделку после оформления наследства! Если Вы отчуждаете имущество, которое принадлежит Вам на основании полученного у нотариуса свидетельства о праве на наследство, но право собственности на которое ещё не было зарегистрировано, то при совершении сделки в простой письменной форме такую регистрацию в регистрационной службе можно будет осуществить одновременно с регистрацией перехода права собственности по сделке. Данная возможность основана на том же самом пункте 4 статьи 1152 ГК РФ.


Перейдём теперь непосредственно к порядку оформления:

  1. Ваш дом считается ранее учтённым объектом, если выполнено хотя бы одно из нижеследующих условий:

    В этом случае убедитесь в наличии сведений о Вашем доме в кадастре недвижимости (это составная часть ЕГРН). Для этого используйте поисковую форму на сайте Росреестра. К сожалению, не по всем параметрам эта форма удобна. Не вызывает проблем поиск по кадастровому номеру в новом формате (пример: 47:07:0202008:7), по условному номеру (пример: 47-38-10/2004-134), по номеру записи регистрации в ЕГРН/ЕГРП (пример: 47-01/38-10/2004-134), а также по адресу для объекта, расположенного в населённом пункте и имеющего все элементы адресации.

    Вспомогательный инструмент поиска: публичная кадастровая карта. С её помощью можно определить кадастровые кварталы, закреплённые за Вашим населённым пунктом (его частью) или за Вашим СНТ, чтобы затем использовать эту информацию для поиска объекта по неполному кадастровому номеру, заменяя неизвестные цифры символом * (пример: 47:07:0202008:*).

    Поиск следует произвести и в отношении земельного участка, если у Вас есть документ, удостоверяющий право владения, пользования неприватизированным участком, или договор его аренды. Поиск по кадастровому номеру в старом формате вряд ли приведёт к успеху. Впрочем, старый формат кадастрового номера 47:07:02-02-008:0007 легко преобразовать в новый формат 47:07:0202008:7, убрав тире и незначащие нули в последнем сегменте номера. А вот для старого формата кадастрового номера с использованием букв (пример: 47:Е1:2-2-14:12) такого простого способа преобразования нет.

    Сохраните (запишите) результат Вашего поиска, используйте его на последующих этапах оформления.

    1. Если поиск на этапе №1 не дал результата, то Вам следует обратиться в регистрационную службу с заявлением о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтённом объекте недвижимости, приложив подтверждающий это обстоятельство документ. Срок исполнения: до 10 рабочих дней (части 5 и 7 статьи 69 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Плата за исполнение не взимается. Результат исполнения будет выдан в виде выписки из ЕГРН либо в виде решения об отказе в связи с тем, что сведения об объекте уже содержатся в ЕГРН, с указанием в решении на кадастровый номер данного объекта.
       
    2. Если поиск на этапе №1 дал результат, но обнаруженные сведения содержат ошибку (не соответствуют правоустанавливающему или правоподтверждающему документу, техническому или кадастровому паспорту), то Вам следует обратиться в регистрационную службу с заявлением об исправлении технической ошибки в сведениях ЕГРН об объекте, приложив подтверждающий это обстоятельство документ. Срок исполнения: до 6 рабочих дней (части 1 и 5 статьи 61 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Плата за исполнение не взимается. Результат исполнения будет выдан в виде уведомления об исправлении технической ошибки либо в виде решения об отказе в таком исправлении с указанием причины расхождения сведений об объекте в ЕГРН и в имеющемся у Вас документе на него.

      Следует учитывать, что не являются техническими ошибками расхождения в значениях общей площади дома или количестве этажей дома, если эти расхождения вызваны изменением порядка исчисления общей площади или количества этажей соответственно.
       
    3. Если Ваш дом не считается учтённым и требуется поставить его на учёт, или если по каким-либо причинам Вам требуется уточнить основные характеристики дома, содержащиеся в ЕГРН (кадастре недвижимости), то для выполнения этой работы Вам следует обратиться к кадастровому инженеру. Проверить полномочия любого кадастрового инженера можно на сайте Росреестра. Срок исполнения и плата за исполнение такой работы - это предмет договорённости с кадастровым инженером (предмет договора подряда). Результат исполнения: технический план в форме электронного документа. По желанию заказчика технический план может быть изготовлен и в форме документа на бумажном носителе.

      Рекомендуется поручить кадастровому инженеру весь комплекс работ, связанных с кадастровым учётом дома (и при необходимости - регистрацией права на него), в том числе обращение в орган местного самоуправления с уведомлением об окончании строительства (часть 16 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ) . Это связано с тем, что обнаруженные при проверке технического плана недочёты исправлять именно кадастровому инженеру - исполнителю кадастровых работ.

      Срок осуществления государственного кадастрового учёта в связи с уточнением основных характеристик дома: 5 рабочих дней (пункт 3 части 1 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Плата за исполнение не взимается. Результат исполнения будет выдан в виде выписки из ЕГРН.

      В отношении дома, который не считается учтённым, кадастровый учёт и регистрация права осуществляются одновременно. Срок исполнения: 10 рабочих дней (пункт 5 части 1 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Государственная пошлина за исполнение: 350 рублей (подпункт 24 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ). Результат исполнения будет выдан в виде специальной выписки из ЕГРН.
       
    4. Если Вы имеете правоустанавливающий документ на дом, право собственности по которому не зарегистрировано (до 01 июня 1997 года - в БТИ, с 01 июня 1997 года - в ЛОРП или регистрационной службе), то Вам следует обратиться в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права собственности на Ваш дом.

      Срок исполнения в общем случае: 7 рабочих дней (пункт 1 части 1 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
      Срок исполнения, если правоустанавливающий документ выдан или удостоверен нотариусом: 3 рабочих дня при подаче документов на бумажном носителе, 1 рабочий день при подаче документов в электронной форме (пункт 9 части 1 статьи 16 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

      Государственная пошлина за исполнение: 2000 рублей (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ). Кроме того, если дом получен Вами по сделке, которая сама требует регистрации как сделка (это договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, подписанные в период с 01 марта 1996 года по 01 марта 2013 года включительно, - для жилого дома как объекта жилого назначения; это договоры дарения, ренты, подписанные в период с 01 марта 1996 года по 01 марта 2013 года включительно, - для остальных случаев), и таковой регистрации в соответствующем органе не было, то пошлина увеличивается на 2000 рублей для совершения данного регистрационного действия.

      Результат исполнения будет выдан в виде специальной выписки из ЕГРН.

      Напомним, что регистрация права за умершими не проводится, поэтому при оформлении наследства действия по регистрации на этом этапе не совершаются.

    Вышеуказанные заявления и документы на бумажном носителе подаются в регистрационную службу через филиалы областного МФЦ. При этом действует принцип экстерриториальности: документы могут быть поданы в любой отдел любого филиала областного МФЦ вне зависимости от района Ленинградской области, в котором расположен объект недвижимости. Адреса и режим работы филиалов и отделов областного МФЦ смотрите здесь. Единый телефон областного МФЦ: (800) 500-00-47.
    Подача документов через МФЦ увеличивает срок исполнения на 4 рабочих дня (пункты 2, 4, 6 и 10 части 1 статьи 16, часть 18 статьи 29 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

    Все указанные здесь сроки исполнения будут формально соблюдены, т.е. соответствующие записи и решения будут датированы числом в пределах срока, установленного законом. Реальные же сроки выдачи готовых документов на практике никаким пределом не ограничены и могут значительно превышать сроки, установленные законом.

    От уплаты государственной пошлины полностью освобождены ветераны Великой Отечественной войны, инвалиды Великой Отечественной войны, бывшие узники фашистских концлагерей, гетто и других мест принудительного содержания, созданных немецкими фашистами и их союзниками в период Второй мировой войны, бывшие военнопленные во время Великой Отечественной войны (подпункт 12 пункта 1 статьи 333.35 НК РФ).

    От уплаты государственной пошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним освобождены физические лица, признанные малоимущими в соответствии с Жилищным кодексом РФ (подпункт 15 пункта 1 статьи 333.35 НК РФ). В части 2 статьи 49 ЖК РФ содержится следующее определение данной категории граждан: малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учётом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Указанная льгота не применяется при регистрации ограничений прав (обременений объектов), а также при регистрации прав, пошлина за которую установлена в размере 350 рублей.

    С 01 января 2021 года государственная пошлина не уплачивается также за государственную регистрацию права собственности на жилые помещения или доли в праве на них, приобретённые в связи с реализацией мер социальной поддержки взамен жилых помещений, утраченных вследствие чрезвычайной ситуации (подпункт 16 пункта 1 статьи 333.35 НК РФ).

    С 01 января 2021 года государственная пошлина за государственную регистрацию ранее возникшего права (т.е. права, возникшего до 31 января 1998 года) не уплачивается независимо от того, совершаются ли одновременно с такой регистрацией ещё какие-либо регистрационные действия в отношении данного права (подпункт 8 пункта 3 статьи 333.35 НК РФ).

  1. Получите в администрации поселения, на территории которого находится Ваш завершённый строительством жилой дом, справку Ф-9 о зарегистрированных (прописанных) лицах в жилом доме либо об их отсутствии. Рекомендуется получать её ближе ко дню подписания договора. По недостроенным жилым домам такая справка не выдаётся.

    При оформлении наследства эта справка не требуется.

    Примечание. С 2005 года значимость справки Ф-9 для целей оформления сделки постепенно снижается. Это связано с изменениями гражданского и жилищного законодательства (статья 292 ГК РФ и статья 31 ЖК РФ), явно свидетельствующими о стремлении законодателя установить приоритет права собственности на жилое помещение над правом пользования им. Ни в каких федеральных законах указанная справка как документ, необходимый для заключения договора, впрямую не упоминается, однако следует быть готовым к тому, что она может быть истребована регистрационной службой при проведении проверки законности сделки купли-продажи (мены) на предмет соблюдения нормы пункта 1 статьи 558 ГК РФ об указании в договоре перечня и прав лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.

    Учитывайте, что судя по складывающейся судебной практике пункт 2 статьи 292 ГК РФ о прекращении права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника не применим к лицам, которые приобрели право пользования жилым помещением не в связи с их вселением прежним собственником как членов его семьи (Бюллетень Верховного Суда РФ, №12, 2012).

    В случае совершения сделки в нотариальной форме необходимость получения справки Ф-9 зависит также от позиции конкретного нотариуса.

Далее смотрите:


на главную страницу

e-mail: замените в адресе сайта w47.narod.ru
первую точку на символ @


© А. Масалович, 2021 Карта сайта "Проект 47"

В чём сущность акциза? Купил бутылку спиртного - продлил жизнь путинскому режиму.
Откажись от вредных привычек!