Архив новостей сайта за первое полугодие 2003 года

Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).

Проект 47

Архив новостей сайта за первое полугодие 2003 года

июнь

Вести из Центробанка

Ставка рефинансирования продолжает падать

Центральный банк РФ своей телеграммой № 1296-У от 20 июня 2003 года сообщил об очередном понижении ставки рефинансирования. С 21 июня текущего года она установлена в размере 16 процентов годовых.
Прежний размер ставки был равен 18 % и продержался с 17 февраля 2003 года. Полную хронологию смотрите здесь.

От ставки рефинансирования ЦБ РФ зависит размер пеней, начисляемых в соответствии со статьёй 75 НК РФ за несвоевременную уплату налогов, в том числе связанных с недвижимостью. А именно: пеня за каждый день просрочки равняется одной трёхсотой ставки рефинансирования от неуплаченной суммы налога, т.е. в настоящее время - 0,05(3)%.

 

Тест для чиновника

Взгляд с севера на юго-восток

Спустя два года Проект 47 снова протестировал порядок оформления сделок с недвижимостью на территории юго-восточной части Всеволожского района (ладожское направление). Как и прежде, для экспресс-анализа был использован стандартный случай оформления купли-продажи земельного участка с садовым домом.

Проект 47 отмечает некоторое улучшение по сравнению с летом 2001 года качества работы учреждений, обслуживающих юго-восточную часть района. Однако их отставание по этому параметру от учреждений северной части района продолжает оставаться столь значительным, что материал сайта, посвящённый итогам тестирования, сохранил своё прежнее название:

"День и ночь: две части одного и того же района".

 

Настороженно

Не прибавит ли проблем новая редакция закона о госрегистрации?

17 июня 2003 года официально опубликован Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 09 июня 2003 года № 69-ФЗ. В соответствии со статьёй 2 данного закона вносимые поправки вступают в силу по истечении трёх месяцев со дня официального опубликования, т.е. 18 сентября 2003 года.

Что настораживает сразу же после прочтения текста изменений, так это норма об обязательности регистрации ранее возникшего (т.е. возникшего до 31 января 1998 года - даты введения в действие ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ) права на объект недвижимости при регистрации любого перехода данного права (новая редакция пункта 2 статьи 6 и пункта 2 статьи 13 закона). При совершении сделок с недвижимостью это нововведение особых трудностей не вызовет, так как регистрация ранее возникшего права будет проводиться одновременно с регистрацией сделки или перехода права по сделке. Причём, если сделка связана с отчуждением объекта, то за регистрацию ранее возникшего права плата не взимается. Если же сделка не связана с отчуждением (договор аренды, соглашение о сервитуте и т.п.), то за указанную регистрацию плата взимается в размере, равном половине от установленного для регистрации возникающего права.

Проблему же может вызвать применение этой нормы при регистрации перехода прав на объекты недвижимости, приобретаемые в порядке наследования. До 31 января 1998 года было приватизировано огромное количество земельных участков и квартир, построено и сдано в эксплуатацию большое число индивидуальных и многоквартирных домов, совершено множество сделок с недвижимостью этих и иных видов. Права на указанные объекты были зарегистрированы за правообладателями в установленном порядке в райкомземах и БТИ соответственно, а значит, являются в рассматриваемом контексте ранее возникшими правами. В случае смерти собственника такой недвижимости зарегистрировать ранее возникшее право в органах регистрации станет невозможным, так как заявление о такой регистрации подаётся только самим правообладателем (пункт 1 статьи 16 закона). Следовательно, при буквальном применении новой редакции закона невозможной будет и регистрация перехода права на такую недвижимость к наследнику, что вызовет необходимость признания права собственности за последним в судебном порядке. Таким образом, уже известная нам проблема наследования садовых домов может принять гораздо более массовый масштаб, распространившись на все существующие виды недвижимости.
Есть, впрочем, надежда, что введённое правило будет применяться не к регистрации перехода права вообще, а только к регистрации перехода права по сделке.

Примечание-постскриптум. Высказанная надежда оправдалась. В Токсовском отделении ЛОРП данную норму к переходу права по наследству не применяют.

Из других новшеств следует отметить следующие:

Особо стоит обратить внимание на замену по всему тексту закона термина "план земельного участка" на "кадастровый план земельного участка", а также на то, что идентификация земельного участка в ЕГРП должно теперь осуществляться только по его кадастровому номеру. По крайней мере именно такое толкование напрашивается после изучения новой редакции пункта 3 статьи 12 закона. В связи с этим полагаю важным дать следующую рекомендацию: гражданам, которые приобрели по сделкам или в порядке наследования не имеющие кадастровых номеров земельные участки и которые не зарегистрировали своевременно по тем или иным причинам свои права на эти участки, следует осуществить такую регистрацию до вступления в силу новой редакции закона. В противном случае указанным гражданам будет необходимо перед регистрацией оформить ещё и кадастровые планы своих участков.

 

Расходы растут

Инвентаризационная стоимость недвижимости увеличена на 12 процентов

Правительство Ленинградской области своим постановлением от 03 июня 2003 года № 113 проиндексировало с коэффициентом 1,12 инвентаризационную стоимость принадлежащих гражданам на праве собственности и расположенных на территории Ленинградской области жилых домов, квартир, садовых и дачных домов, нежилых строений, помещений и сооружений независимо от года постройки.

Напомним, что инвентаризационная стоимость используется для исчисления ежегодного налога на имущество физических лиц. При этом расчёт налога производится налоговыми органами на основании данных об инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года (пункты 1 и 2 статьи 5 Закона РФ "О налогах на имущество физических лиц"). Таким образом, произошедшая индексация отразится на размере налога на имущество начиная со следующего года.

От инвентаризационной стоимости зависит также уплачиваемый наследниками тариф за выдачу свидетельств о праве на наследство. Однако в этом случае инвентаризационная стоимость наследуемого объекта недвижимости определяется по состоянию на день смерти (по существу на год смерти) наследодателя.

Кроме того инвентаризационная стоимость может учитываться при определении тарифа за нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Причём на увеличение этих расходов индексация скажется непосредственно после начала её применения учреждениями БТИ.

И наконец, налог с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, также рассчитывается исходя из его инвентаризационной стоимости по состоянию на день смерти наследодателя или нотариального удостоверения договора дарения соответственно.

 

Нововведение

Кадастровый план похудел на треть

Весьма неоднозначное решение принято Земельной кадастровой палатой по Ленинградской области. В соответствии с письмом от 02 июня 2003 года № 133, подписанным заместителем директора этого учреждения Б.А. Хайытмурадовым и разосланным по районным филиалам, кадастровый план в составе всех шести разделов (В.1-В.6) изготавливается теперь только для целей установления границ земельных участков в натуре или проведения работ по составлению графических описаний отдельных вновь образуемых частей земельных участков. Во всех остальных случаях, в том числе при оформлении сделок и наследства, раздел В.5 "Описание границ земельного участка" и раздел В.6 "Описание поворотных точек границ земельного участка" с 04 июня 2003 года больше не выдаются.
Причём судя по первым комментариям руководства Всеволожского филиала палаты кадастровый план в полном составе будет предоставляться лишь геодезистам (организациям и индивидуальным предпринимателям, имеющим лицензию на указанный вид работ).

Всё это, однако, очень слабо соответствует действующему федеральному законодательству. Согласно статье 8 ФЗ "О государственном земельном кадастре" сведения ГЗК носят открытый характер, за исключением сведений, отнесённых законодательством РФ к категории ограниченного доступа. В пункте 4 Правил предоставления сведений ГЗК, утверждённых постановлением Правительства РФ от 02 декабря 2000 года № 918, указано, что объём запрашиваемых сведений определяет заявитель. Таким образом, если заинтересованное лицо пожелает узнать информацию о границах и (или) о поворотных точках границ участка, то ему не может быть в этом отказано. Кстати, и Правила оформления кадастрового плана земельного участка (ГЗК-1-Т.О-04-01-01) не содержат никаких категоричных запретов на этот счёт.

Рассмотрев правовой аспект принятого решения, перейдём к анализу его содержания по существу.
Несомненно отрицательным моментом является лишение собственника участка сведений о длинах его границ, заносимых в раздел В.5 плана. Если данные о дирекционных углах поворота границ и о координатах поворотных точек ещё можно отнести к служебной информации, которая собственнику не пригодится, то размеры границ участка - это столь же неотъемлемый, сопутствующий ему всегда атрибут, как и площадь.
С учётом того, что межевание земель в настоящее время - это полная фикция, никаким закреплением границ межевыми знаками на практике не сопровождаемая, приобретатель участка по договору или в порядке наследования может вообще остаться без каких бы то ни было средств визуализации размеров границ своих владений.
Ситуацию эту, впрочем, легко поправить, если руководство областной кадастровой палаты даст указание своим подчинённым наносить длины границ на чертёж раздела В.2 кадастрового плана. Проект 47 рекомендует также всем собственникам сохранять копии планов-вкладышей к свидетельствам на право собственности прежних правообладателей.

Вместе с тем анализируемое решение имеет и ряд положительных последствий.
Во-первых, это уменьшение бумагооборота и связанное с этим снижение количества ошибок, допускаемых при изготовлении кадастровых планов. И во-вторых, - что следует признать самым важным - кадастровая палата, изъяв из предоставляемых для совершения сделок кадастровых планов описательную часть, тем самым по существу прекратила спор о толковании статьи 554 ГК РФ. Напомним, что в соответствии с этой статьёй в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Ссылаясь именно на эту норму, Росземкадастр обосновывал необходимость проведения межевания участка - предмета сделки. Теперь же кадастровые планы участка, межевание которого не проводилось, и участка, межевание которого было проведено, по составу сведений полностью совпадают. А имеющиеся различия по содержанию этих сведений на степень определённости в установлении предмета сделки не влияют. Таким образом, рассматриваемое решение даёт ещё один аргумент в пользу совершения сделок с участками без работ по их межеванию, т. е. по сути оно направлено на улучшение положения граждан - участников земельного рынка.

А вот каков же был истинный мотив у руководства областной кадастровой палаты? Возможно, что дальнейшее развитие ситуации позволит ответить и на этот вопрос.

 

Опомнились

Госдума обеспокоена результатами собственной деятельности

Между прочим, Государственная Дума Федерального Собрания РФ на своём заседании 18 апреля 2003 года приняла обращение к Председателю Правительства РФ М.М. Касьянову о мерах по защите прав граждан на владение, пользование и распоряжение земельными участками (Постановление № 3900-III ГД).
В этом обращении Госдума признаёт справедливым возмущение граждан по поводу установленного порядка оформления прав на земельные участки и указывает на причину, вызвавшую, по её мнению, столь кризисную ситуацию. Депутаты считают, что запредельный рост стоимости оформления прав на земельные участки, в результате которого сумма накладных расходов стала нередко превышать рыночную стоимость самих участков, вызван тем, что:

  1. тарифы на услуги бюро технической инвентаризации, учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, комитетов по управлению государственным и муниципальным имуществом и иных соответствующих организаций определены исполнительными органами без согласования с представительными органами государственной власти субъектов РФ;
  2. в большинстве муниципальных образований отсутствуют государственные или муниципальные службы по межеванию земель, а имеющиеся организации частной формы собственности устанавливают на свои услуги тарифы, зачастую экономически не обоснованные и в несколько раз превышающие себестоимость необходимых работ.

Особую обеспокоенность Госдумы вызывает беззащитность в сложившейся ситуации малообеспеченных категорий граждан, для которых оформление прав на принадлежащие им земельные участки стало невозможным.
В обращении к главе Правительства парламентарии просят решить вопрос о создании государственных органов по межеванию и о государственном регулировании тарифов на их услуги, в том числе о льготах для малообеспеченных категорий граждан.

В этой связи замечу, что истинная первопричина кризиса, на мой взгляд, в другом. Нокаутирующий удар по земельному рынку в России нанесли три следующих федеральных закона в совокупности:

Все три указанных закона были подготовлены при участии Правительства, приняты Государственной Думой, одобрены Советом Федерации, подписаны и опубликованы Президентом. Таким образом, ответственность за создавшееся положение, приведшее к грубейшему нарушению прав граждан на распоряжение принадлежащими им земельными участками, лежит на федеральной власти в целом.

Кстати, скоро выборы. Sapienti sat.

май

Индикаторы

Регистрационная палата и райкомзем: почувствуйте разницу

В жизни всякое бывает. К сожалению, и документы иногда теряются, приходят в негодность. Сравним порядок восстановления утраченного правоудостоверяющего документа на земельный участок в зависимости от того, каким органом этот документ был выдан - регистрационной палатой (свидетельство о государственной регистрации права) или райкомземом (свидетельство на право собственности на землю).

В первом случае процедура проста и для собственника необременительна. В соответствии с пунктом 1 Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утверждённой совместным Приказом четырёх ведомств (Минюст, Минимущество, Госстрой и Росземкадастр) от 3 июля 2000 года № 194/16/1/168, по заявлению правообладателя в такой ситуации ему выдаётся повторное свидетельство о государственной регистрации права. При этом в Ленинградской области выдача свидетельства производится регистрационной палатой в срок 5 дней за плату в размере 0,25 МРОТ (25 рублей).

А теперь посмотрим на случай утраты свидетельства на право собственности на землю. В райкомземе, где хранятся вторые экземпляры этих свидетельств, собственник не только дубликата (повторного свидетельства) не получит - ему даже копию заверенную здесь не выдадут! Последнее, кстати, прямо нарушает действующий по настоящее время Указ Президиума Верховного Совета СССР от 4 августа 1983 года № 9779-X "О порядке выдачи и свидетельствования предприятиями, учреждениями и организациями копий документов, касающихся прав граждан".
В результате, став обладателем полученной в райкомземе обычной ксерокопии свидетельства, незадачливый владелец земельного участка вынужден ещё и изготовление кадастрового плана заказывать, и повторно право своё регистрировать. (Подробнее о процедуре восстановления утраченного свидетельства смотрите здесь.)

Вот и снова райкомзему можно ставить только "неуд".

 

Шлагбаумы на пути

Конституционный Суд косвенно подтвердил полномочия органов опеки и попечительства

6 марта 2003 года Конституционный Суд РФ отказал в рассмотрении жалобы гражданина В.И. Лазарева, просившего признать не соответствующим статье 35 (часть 2) Конституции РФ и Конвенции о правах ребёнка абзац второй пункта 1 статьи 28 ГК РФ, согласно которому законные представители несовершеннолетнего могут совершать сделки по отчуждению его имущества только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Как считал заявитель, эта норма даёт указанным органам право произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями.

Из представленных в КС материалов следовало, что В.И. Лазареву и его сыновьям - В.В. Лазареву 1983 года рождения и П.В. Лазареву 1992 года рождения принадлежит на праве общей долевой собственности шестикомнатная квартира; кроме того, несовершеннолетний П.В. Лазарев является собственником двухкомнатной квартиры. Решением органа опеки и попечительства В.И. Лазареву отказано в даче согласия на заключение договора продажи принадлежащей П.В. Лазареву на праве собственности доли в указанной шестикомнатной квартире в связи с тем, что такой договор не соответствует интересам несовершеннолетнего.

В своём решении (определение № 119-О) по данной жалобе Конституционный Суд указал следующее. Родители несовершеннолетних детей, согласно статье 64 Семейного кодекса РФ, являются их законными представителями и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами (пункт 1); вместе с тем родители не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия (пункт 2). Специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим детям имуществом, закреплённый положениями гражданского и семейного законодательства в их взаимосвязи, направлен на защиту прав и интересов несовершеннолетних и не может рассматриваться как нарушающий статью 35 (часть 2) Конституции РФ, согласно которой каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Конституционный Суд также разъяснил, что органы опеки и попечительства при рассмотрении соответствующих вопросов должны исходить из добросовестности родителей, выступающих в качестве законных представителей своих несовершеннолетних детей. При этом оспариваемой нормой не ограничивается и право на судебную защиту, закрепленное статьёй 46 Конституции РФ: решения органов опеки и попечительства - в случаях их обжалования в судебном порядке - подлежат оценке судом общей юрисдикции исходя из конкретных обстоятельств дела. Так как данная оценка не входит в компетенцию Конституционного Суда, заявителю в рассмотрении его жалобы по существу было отказано.

 

Обратная связь

Проекту 47 пожелали быть объективным

Неожиданный поворот произошёл в моей беседе с ведущим специалистом Всеволожского филиала Земельной кадастровой палаты Оксаной Фёдоровой при подаче документов в это учреждение 22 мая 2003 года. Оксана Фёдорова заявила, что является постоянным посетителем Проекта 47, и пожелала мне быть более объективным. При этом, подразумевая нечто, изложенное на моём сайте, она заметила, что "ЭТО невозможно решить не только на уровне района, но даже и на уровне области", что "ЭТО могут изменить только в Москве".

Очередь ожидающих приём граждан и связанная с этим скоротечность визита не позволили мне прояснить во всех деталях позицию ведущего специалиста палаты. Однако, как я предполагаю, речь шла о моих критических высказываниях в адрес органов Росземкадастра.
Отмечу в связи с этим, что мои претензии касаются в основном действий именно федеральных органов власти по подготовке, принятию и реализации земельного законодательства, а также бездействий Президента РФ, который, являясь гарантом Конституции РФ, прав и свобод граждан, не предпринял никаких шагов по защите установленного частью 2 статьи 36 Конституции РФ права граждан на свободное распоряжение находящимися в их собственности земельными участками.
Что же касается органов Росземкадастра регионального и районного уровней, то отмечаемые Проектом 47 недостатки в их работе связаны прежде всего с организацией этими органами приёма граждан, т.е. с вопросом решение которого всецело зависит от их трудовых коллективов и от расставленных ими приоритетов в профессиональной деятельности.

Вместе с тем полностью согласен с Оксаной Фёдоровой, что материалам сайта, затрагивающим вышеуказанные проблемы, не достаёт объективности. Чему есть разумное объяснение - они отражают личный (т.е. субъективный) взгляд автора, посещающего задействованные в оформлении учреждения в качестве клиента. Тем не менее Проект 47 открыт для публикации альтернативных, в том числе диаметрально противоположных мнений, о чём с самого начала существования сайта было указано в разделе "Полемика".

В ответ на моё предложение выступить на страницах сайта Проект 47 с изложением своей точки зрения Оксана Фёдорова дала согласие. Её взгляд на проблемы земельного законодательства и его применения будет опубликован сразу после поступления материала.

 

Беспорядок дня

Очередной сезон игры в пинг-понг открыт

С мая месяца в связи с началом отпускного сезона филиал Всеволожского отделения Сбербанка РФ № 5542/0988 в посёлке Токсово в очередной раз перешёл на режим работы с выходным днём в понедельник. Из-за чего посетителям Токсовского территориального отделения Ленинградской областной регистрационной палаты снова придётся в этот день недели для оплаты регистрационных действий совершать поездку в соседний посёлок Кузьмоловский и затем возвращаться с квитанциями обратно.

Если Вы не желаете участвовать в этой увлекательной игре в качестве целлулоидного шарика, то распечатайте у себя на принтере в необходимом количестве квитанции с банковскими реквизитами ТТО ЛОРП и оплатите их в любом отделении Сбербанка в Санкт-Петербурге перед поездкой в Токсово.

Примечание-постскриптум. Как выяснилось впоследствии, выходной день в понедельник 12 мая объяснялся локальной по времени и не связанной с отпусками нехваткой операционно-кассовых работников филиала Сбербанка. Однако с начала лета переход на режим работы с выходным днём в понедельник всё-таки состоялся.

 

Простая письменная

Материалы Проекта 47 дополнены

По просьбам посетителей в раздел сайта "Сделка в простой письменной форме" добавлены два примера договоров, заключаемых в отношении долей в праве общей собственности:

апрель

Дела судебные

Не реституция, а виндикация

В правовые системы поступил текст Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года № 6-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, которые определяют последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции - возврата обеими сторонами всего полученного по сделке.

Рассматривая жалобы ряда граждан, которые лишились приобретённых ими квартир в результате применения данных норм, Конституционный Суд указал, что по смыслу части 2 статьи 35 Конституции РФ государственная защита имущественных прав должна обеспечиваться не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота, в том числе добросовестным приобретателям, чьи права на спорную вещь возникли на предусмотренных законом основаниях.
В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищённость вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя РФ как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

Поэтому, сделал вывод Конституционный Суд, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путём удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьёй 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя, а именно:

Каких-либо примеров, поясняющих выявленный конституционно-правовой смысл норм статьи 167 ГК РФ, Постановление Конституционного Суда не содержит.

 

Бюрократия на марше

Кадастровая палата устроила для граждан челночные бега

Процедуры оформления прав граждан на земельные участки продолжают усложняться. С весны этого года в отношении приватизируемых участков Всеволожский филиал земельной кадастровой палаты стал выдавать кадастровый план только на двух листах (разделы В.1 и В.2), которых достаточно для государственной регистрации права собственности в ЛОРП, но недостаточно для совершения последующей сделки. Теперь гражданам приходится после регистрации снова обращаться в кадастровую палату и заказывать там шестистраничный кадастровый план (разделы В.1 - В.6).

При этом каких-либо законных оснований для произошедшего усложнения не имеется. Ещё зимой в таких случаях владельцу участка выдавали кадастровый план сразу в полном объёме, и необходимости пробегать этот дополнительный круг не было. Но чиновники в органах Росземкадастра не дремлют и помыслы свои погонять людей по инстанциям так просто не оставляют!

"Я волком бы выгрыз бюрократизм", - написал в 1929 году Владимир Владимирович Маяковский. Жаль, что он был только поэт, а не правитель.
За прошедшее с тех пор время бюрократии в России меньше не стало. Наоборот, степень чиновничьего произвола и самодурства всё растёт и растёт. Прямо как рейтинг другого Владимира Владимировича, который желаний кого-либо выгрызать не высказывает, а лишь благодушно взирает на нас из окон своего кремлёвского кабинета.

 

Вот это да!

В архиве Всеволожской администрации исчезло целое садоводство

Невероятную историю поведал мне на днях знакомый риэлтер. Он оформляет сделку в отношении земельного участка с садовым домом, расположенных в садоводческом товариществе "Электронстандарт" Всеволожского района.

Сложности в оформлении можно было предвидеть с самого начала, так как у продавца было утеряно свидетельство о праве собственности на землю. Однако утрата данного правоустанавливающего документа - это хотя и неприятность, но вполне преодолимая. В этом случае в первую очередь необходимо получить копию со второго оригинала свидетельства, хранящегося в архиве райкомзема. Затем в земельной кадастровой палате - кадастровый план участка, а в архивном отделе районной администрации - архивную выписку из постановления главы администрации о предоставлении данного участка в собственность. После чего право собственности на участок регистрируется в регистрационной палате.

Так вот, когда риэлтер благополучно проделал добрую половину этого пути и уже имел на руках копию свидетельства о праве собственности и готовый кадастровый план, в архивном отделе администрации ему сообщили, что в постановлении главы администрации, на основании которого выдавалось свидетельство, садоводческое товарищество "Электронстандарт" вообще не упоминается. Этот неутешительный вывод архивный отдел подтвердил письменным уведомлением, которое и выдал риэлтеру.

Приватизация участков в этом садоводстве проводилась в 1993 году. А тогда было издано одно большое постановление главы администрации Всеволожского района (от 22 октября 1993 года № 3054/1) со множеством приложений сразу по всем садоводствам, успевшим к тому моменту подготовить необходимые для приватизации документы. Поэтому не исключено, что в архивный фонд администрации указанное постановление было передано не в полном объёме. Копия постановления хранится также и в райкомземе, который готовил его к подписанию и которому теперь предстоит выяснить причину обнаруженного несоответствия.

Далее события могут развиваться по различным сценариям, наименее приятным из которых станет необходимость обращения в суд. Проект 47 сообщит об окончании этой истории.

Примечание-постскриптум. Дальнейшие поиски в архивах постановления главы администрации о приватизации участков в садоводстве "Электронстандарт" успеха не имели. Однако судебной процедуры удалось избежать. Всеволожский райкомзем всё-таки заверил копию свидетельства о праве собственности на землю своей печатью, придав ей статус дубликата. На основании этого дубликата и полученного в кадастровой палате кадастрового плана право собственности на участок было зарегистрировано в регистрационной палате. Всё остальное - как обычно.

 

Дороже, но не лучше

Стоимость услуг БТИ увеличена в 1,28 раза

Реализуя положения пункта 2 постановления Губернатора Ленинградской области от 30 марта 2001 года № 130-пг, исполняющий обязанности начальника Леноблинвентаризации Виктор Кавин по согласованию с региональной энергетической комиссией произвёл индексацию тарифов на выполнение работ по технической инвентаризации объектов недвижимости, расположенных на территории Ленобласти. С 01 апреля 2003 года стоимость всех видов услуг БТИ повышена на 28 процентов.

О повышении качества работы учреждений Леноблинвентаризации, естественно, ничего не сообщается. БТИ по-прежнему работают только два раза в неделю и в не приспособленных для приёма большого числа граждан помещениях, а высокое начальство, как и раньше, выдаёт в своих приказах изысканные перлы наподобие этого:
"В связи с убыточностью финансовых средств..." (преамбула приказа Леноблинвентаризации от 26 декабря 2002 года № 42).

А значит, и вывод тот же самый: кардинально изменить ситуацию в этом ведомстве способна только полная смена его руководства.

март

В деталях

Проект 47 публикует полное распределение ведения наследственных дел между нотариусами Санкт-Петербурга

Как известно, свидетельство о праве на наследство выдаётся нотариусом по месту открытия наследства (статья 1162 ГК РФ). Для большинства случаев местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя и только в исключительных случаях - место нахождения наследственного имущества (статья 1115 ГК РФ).
С учётом того, что подавляющее большинство земельных участков и загородных домов во Всеволожском районе (прежде всего за счёт садоводств) принадлежит петербуржцам, публикуемая информация о распределении ведения наследственных дел между нотариусами Санкт-Петербурга может оказаться полезной для посетителей сайта.

Распределение ведения наследственных дел в Санкт-Петербурге осуществлено по административным районам города и может зависеть от следующих признаков, характеризующих наследодателя:

Начало распределения смотрите здесь, а продолжение - здесь.

 

Потерявшие совесть

Чёрный список нотариусов дополнен тремя фамилиями

Проекту 47 стало известно о ещё трёх нотариусах Санкт-Петербурга, отказывающих в выдаче свидетельств о праве на наследство в отношении садовых домов и отправляющих наследников в суд. Это:

Весьма симптоматичен тот факт, что все названные лица - из "старой гвардии", то есть назначены на должность нотариуса до вступления в силу Основ законодательства РФ о нотариате, присягу не приносили и лицензии свои получили без сдачи квалификационного экзамена.

Периодически пополняемый чёрный список нотариусов будет постоянно расположен здесь.

 

Дела судебные

Загадочное решение Верховного Суда

Открывшийся в феврале 2003 года сайт "Садовод и закон" обратил моё внимание на одно странное определение, вынесенное 12 февраля 2002 года Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Как можно понять из извлечения, опубликованного на страницах 7 и 8 сентябрьского (2002 год) номера Бюллетеня Верховного Суда РФ, суть дела была такова.
Решением от 24 декабря 1999 года Пресненский районный суд г. Москвы произвёл раздел между С. и Д. совместно нажитого в браке имущества. При этом земельный участок площадью 1000 кв.м. в деревне Поздняково Можайского района Московской области, как полученный в порядке бесплатной приватизации, был признан собственностью Д. и в состав совместно нажитого имущества, подлежащего разделу, не включался. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда 4 июля 2000 года и Президиум того же суда 26 июля 2001 года оставили решение районного суда без изменений. Свои выводы судебные инстанции основывали на статье 36 Семейного кодекса РФ.
Однако 12 февраля 2002 года Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ предыдущие судебные акты в части признания за Д. права собственности на участок отменила и дело в этой части направила на новое судебное рассмотрение. Единственный приведённый в цитируемом извлечении аргумент в пользу такого странного решения состоял в следующем. Местными органами исполнительной власти земельные участки гражданам для садоводства и огородничества выделялись хотя и бесплатно, но с учётом семьи. Поэтому, как сделал вывод Верховный Суд, исключение такого участка из состава совместно нажитого супругами имущества противоречит статье 34 СК РФ.

Применительно к сделкам с загородной недвижимостью данная позиция высокой судебной инстанции должна означать, что согласие супруга (супруги) на сделку требуется и при отчуждении земельных участков, полученных в порядке бесплатной приватизации.
А каково мнение на этот счёт у правоприменителей? В Токсовском территориальном отделении ЛОРП в ответ на мой вопрос лишь недоумённо развели руками: "Да... Перемудрили они, перемудрили..." Действительно, судебное решение, удивившее многих.

 

Для продвинутых пользователей

Фигуры высшего пилотажа

Материалы сайта дополнены примерами расписок в получении документов на государственную регистрацию, выдаваемых Токсовским отделением ЛОРП, а также образцами квитанций (форма № ПД-4) с реквизитами ТТО ЛОРП для оплаты регистрационных действий. Для удобства в практическом использовании все примеры приведены в формате MS-Word.

Предварительная подготовка по указанным образцам расписки и квитанций, а также заблаговременная оплата последних позволит существенно сократить время на посещение регистрационной палаты. В качестве предостережения, однако, следует заметить, что совершение данных действий рекомендуется лишь тем гражданам, которые обладают достаточными познаниями о процедуре посещения ТТО ЛОРП, полученными на практике либо в результате детального изучения материалов Проекта 47.

 

Портрет чиновника

У землеустроителя Христофорова зимой снега не допросишься

Известно, что одним из документов, составляющих межевое дело на земельный участок, является выкопировка из генплана (плана застройки, иного планово-картографического материала) поселения или садоводства, в котором этот участок расположен. Данная выкопировка в масштабе 1:2000 выдаётся в волостной (поселковой) администрации её землеустроителем или в правлении садоводства его председателем соответственно.
Одни геодезисты требуют от владельцев участков представление этого документа до начала полевых работ по межеванию участка, другие - в процессе подготовки межевого дела к подаче в кадастровую палату, а третьи - добывают выкопировку самостоятельно, причём иногда в самой кадастровой палате.

Если судьба приведёт Вас в администрацию Куйвозовской волости Всеволожского района, то там Вы встретитесь с землеустроителем Христофоровым Леонидом Николаевичем, в должностные обязанности которого входит в том числе и предоставление гражданам вышеуказанных выкопировок. Однако получить этот документ будет совсем непросто. Господин Христофоров, вальяжно развалившись за своим рабочим столом, станет удивлённо Вас спрашивать: "Да зачем Вам это надо? Да и нет никакого генплана у Вашей деревни!" - в общем всячески высказывать своё непонимание Вашей просьбы.

Разгадку поведения этого чиновника помогли найти его коллеги-геодезисты. Вот некоторые их комментарии по данному поводу: "Да просто Лёня на лапу просит, как обычно", "Не выдаёт выкопировку, потому что не к нему за проведением геодезической съёмки обратились. Хочет, чтобы все только у него межевание делали".
Картину дополняют и отзывы местных жителей. По их словам любимая фраза у землеустроителя Христофорова такая: "Ну, а от меня-то Вы чего хотите?!"

В Китае такой чинуша уже давно получил бы высшую меру наказания. У нас же господин Христофоров благополучно пережил неоднократную смену власти всех уровней и продолжает "трудиться".

февраль

Вести из Центробанка

Ставка рефинансирования снова понижена

Центральный банк РФ своей телеграммой № 1250-У от 14 февраля 2003 года сообщил, что с 17 февраля текущего года устанавливается ставка рефинансирования в размере 18 процентов годовых.
Напомним, что прежний размер ставки был равен 21 % и продержался с 7 августа 2002 года. Полную хронологию смотрите здесь.

От ставки рефинансирования ЦБ РФ зависит размер пеней, начисляемых в соответствии со статьёй 75 НК РФ за несвоевременную уплату налогов, в том числе связанных с недвижимостью. А именно: пеня за каждый день просрочки равняется одной трёхсотой ставки рефинансирования от неуплаченной суммы налога, т.е. в настоящее время - 0,06 %.

 

В чёрный список!

Нотариус Андрякова довольна тем, что присягу ей соблюдать не надо

Проект 47 начинает формирование чёрного списка нотариусов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, пренебрежительно относящихся к закону, не имеющих совести и представления о принципах гуманности и уважения к человеку. В первую очередь в такой список следует занести нотариусов, отказывающих гражданам в выдаче свидетельств о праве на наследство в отношении садовых домов (подробнее об этой проблеме смотрите здесь).

Отметим также, что отправляя наследников в суд, такие нотариусы не только не проявляют гуманность и уважение к человеку, но и лишают муниципальные бюджеты части налоговых поступлений. Большинство наследников, оформив наследство в отношении земельного участка и получив отказ в отношении садового дома, просто не будут предпринимать никаких дальнейших действий, так как для вступления в садоводческое товарищество оформления участка достаточно, а фактического обладания садовым домом никто наследника лишать не собирается. Но отсутствие регистрации права собственности наследника на садовый дом - это отсутствие обязанности по уплате налога на имущество физических лиц. А значит, позиция указанных нотариусов - это ещё и антигосударственная позиция.

Символичным представляется то обстоятельство, что первым нотариусом в формируемом чёрном списке станет нотариус нотариального округа Санкт-Петербурга Андрякова Людмила Владимировна (лицензия № 44 от 23 апреля 1993 года), ведущая приём по адресу: СПб, ул. Радищева, 44.
17 февраля 2003 года нотариус Андрякова не просто отказалась выдать свидетельство о праве на наследство в отношении садового дома, но и проигнорировала просьбу наследников сформулировать причины отказа в письменной форме, чем грубо нарушила статью 48 Основ законодательства РФ о нотариате. Моя попытка напомнить госпоже Андряковой текст присяги нотариуса оказалась тщетной. Она с нескрываемым удовольствием заметила, что присягу по статье 14 Основ законодательства РФ о нотариате не приносила, так как была наделена полномочиями нотариуса до принятия этих Основ.

Увы, таких бюрократов старой закалки среди нотариусов ещё предостаточно. По оценке сотрудников регистрационной палаты примерно половина нотариусов в нашем регионе отказывают в оформлении наследства на садовые дома, отправляя наследников в суд.

Если подобное произошло именно с Вами, если Вы столкнулись с другими отрицательными проявлениями нотариальной деятельности, напишите об этом по адресу: maslik55@mail.ru

Сформируем чёрный список вместе!

 

В плену золотого тельца

Межевание, нотариусы, деньги...

Как стало известно Проекту 47, некоторые нотариусы Ленинградской области снова стали удостоверять сделки с земельными участками, межевание которых не проводилось. Напомним, что межевание (геодезическая съёмка) участка в Ленобласти - это процедура весьма затратная как по времени (месяц-полтора в лучшем случае), так и по деньгам (от 4000 до 10000 рублей). Обязательность межевания для нотариального удостоверения была введена имеющим сомнительный правовой статус соглашением, которое в октябре 2002 года заключили задействованные в оформлении инстанции.

Казалось бы, нужно порадоваться за этих немногочисленных нотариусов, не побоявшихся осуждения со стороны своих коллег и переставших требовать межевание участка. Однако не спешите аплодировать! Вовсе не заботой о рядовых гражданах, на которых тяжким бременем легла проводящаяся "земельная реформа", объясняется данный шаг.

Отгадка лежит там, где всегда и была. По наблюдению сотрудников регистрационной палаты поступающие к ним нотариально удостоверенные договоры, предметом которых являются не прошедшие межевание участки, имеют одну характерную особенность. Они заключены на крупные суммы, следствием чего является высокий размер вознаграждения самого нотариуса. Легко себе представить, за какие деньги и с какой скоростью собираются необходимые для таких сделок документы. Тут не до межевания и не до инвентаризации. Одни сутки на всё про всё.
А бабушку с её ветхим садовым домиком можно и к геодезисту отослать - какая с неё нотариусу прибыль?!

"У них вместо сердца - кирпич, а вместо глаз - доллары". Не про нотариусов ли это?

 

Нововведение

Правоустанавливающие документы стороны-отчуждателя теперь возвращаются обратно

С 10 февраля 2003 года Токсовское территориальное отделение ЛОРП при сделках в простой письменной форме стало возвращать стороне-отчуждателю правоустанавливающий документ, на основании которого этой стороне принадлежало отчуждаемое право, и свидетельство о государственной регистрации, данное право подтверждавшее. Возврат указанных документов происходит после государственной регистрации перехода права к стороне-приобретателю. При этом на правоустанавливающем документе ставится штамп о прекращении права, а на свидетельстве - штамп о его аннулировании, с указанием даты и приложением печати отделения в обоих случаях.

Данное правило не распространяется на сделки, удостоверяемые нотариально, так как нотариусы Ленинградской области оставляют у себя представленные стороной-отчуждателем правоустанавливающие документы и свидетельства о государственной регистрации.

По-прежнему не возвращаются также и свидетельства о праве (на право) собственности на землю образцов 1992 и 1993 годов, которые пересылаются регистрационной палатой во Всеволожский райкомзем для погашения хранящихся там вторых экземпляров этих свидетельств.

 

Индикаторы

У юристов Всеволожской администрации заплетается язык и сужается кругозор

В правовую интернет-систему "КонсультантПлюс" поступили принятые в конце прошлого года решения Собрания представителей муниципального образования "Всеволожский район Ленинградской области" об установлении ставок местных налогов и сборов на 2003 год.
В частности, решением от 21 ноября 2002 года № 94 сохранены действовавшие в прошлом году ставки налога на имущество физических лиц.

А принятым в тот же день решением № 95 "Об установлении ставок земельного налога и арендной платы" Собрание представителей продублировало положение статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса РФ и некоторые другие акты законодательства РФ", которым установлен повышающий коэффициент 1,8 в отношении платы за землю. Правда использованная в официальном тексте решения № 95 формулировка оказалась весьма нелепой:

"1. Установить:
- ставки земельного налога и арендной платы за землю и находящиеся в государственной и муниципальной собственности, действовавшие в 2002 году, применяются в 2003 году с коэффициентом 1,8."

Эта оплошность хотя и не является критической, однако показывает отношение к своей работе юридических служб органов муниципальной власти Всеволожского района. Куда более серьёзную настороженность вызывают некоторые правовые позиции начальника юридического отдела Всеволожской администрации Карпычева Фёдора Павловича. В беседе со мной он заявил, что в решениях суда обращает внимание только на их резолютивную часть! А в случае неясности резолютивной части господин Карпычев предлагает сразу обращаться в суд за разъяснением решения. То есть господин Карпычев не утруждает себя прочтением ни описательной части судебного акта, которая содержит указание на требования истца (заявителя), ни мотивировочной части, в которой суд излагает обоснования своих выводов.

Самое печальное при этом, что столь однобокая позиция, занятая начальником юридического отдела, обедняет не только его личный правовой кругозор, но и очевидно негативным образом влияет на работу возглавляемого им отдела, играющего, кстати, немаловажную роль в функционировании всей районной администрации.

Вот такие бывают у нас юристы...

январь

Концептуально

Госдума высказала нотариусам своё твёрдое "нет"

24 января 2003 года на пленарном заседании Государственной Думы Федерального Собрания РФ с треском провалилась законодательная инициатива о возвращении к обязательному нотариальному удостоверению сделок купли-продажи, мены и дарения недвижимости. Постановлением № 3579-III ГД отклонён законопроект "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ", внесённый по этому вопросу Волгоградской областной Думой.

Любопытно, что свои предложения волгоградские законодатели обосновывали необходимостью создания надёжной системы юридического обеспечения сделок с участием граждан, всячески преувеличивая при этом заслуги нотариусов в данном деле.

Между тем, гораздо более актуальными становятся принципиально иные вопросы:

 

Их нравы

Ловкачи с теодолитом

Ярких красок к сегодняшнему состоянию дел с оформлением сделок в отношении загородной недвижимости добавляет интересная подробность, рассказанная в частной беседе одним из сотрудников кадастровой палаты.

Оказывается, землеустроители после получения заказа от клиента на проведение геодезической съёмки земельного участка отправляются в кадастровую палату, чтобы выяснить в том числе и имеющиеся там на текущий момент геоданные смежных или близко расположенных участков.
Сам по себе такой шаг землеустроителей несомненно разумен, так как в противном случае в итоге можно получить различные координаты одних и тех же поворотных точек границ смежных участков. Сожаление же вызывает то обстоятельство, что обнаружение в кадастровой палате результатов съёмок соседних участков и соответствующее облегчение работы геодезиста в большинстве случаев никак не уменьшают стоимость последней.

Некоторые из землеустроителей ещё и в жилетку Вам при этом поплачутся, жалуясь на то, как сложно им стало собирать подписи чиновников и оформлять документы о межевании.

 

Дела судебные

Поучительная история о важности расписки

Эта весьма поучительная для участников рынка недвижимости история длилась почти пять лет. Начавшись в 1997 году с заключения сделки купли-продажи квартиры, она переросла в затяжной судебный спор, который был рассмотрен во всех инстанциях - от районного суда до Президиума Верховного Суда РФ. Итог истории оказался весьма печальным для покупателя - он остался не только без купленной квартиры, но и без уплаченных за неё денег.

Заинтересованный читатель, ознакомившись с публикуемой статьёй, сможет сделать для себя важные выводы. Расписка продавца в получении денег никогда не бывает лишней.

 

Настроение

В Токсовском отделении регистрационной палаты установлена новогодняя ёлка

Как удалось выяснить Проекту 47, инициатива установить в фойе Токсовского отделения ЛОРП новогоднюю ёлку, а также украсить помещения палаты ёлочной мишурой и разноцветными шариками принадлежит трудовому коллективу самого отделения. Центральный аппарат ЛОРП никакого (в том числе материального) участия в этом мероприятии не принимал.

Праздничная атмосфера, созданная руками сотрудников Токсовского отделения регистрационной палаты, придаёт посетителям новогоднее настроение, а Проекту 47 - ещё большую уверенность, что именно сплочённость этого удачно подобранного и профессионально подготовленного трудового коллектива позволила ему выйти на качественно иной, более высокий и не достижимый пока для других государственных учреждений, уровень обслуживания населения.

 

2003-й наступил!

Проект 47 поздравляет посетителей сайта
с Новым годом!

И желает всем в наступившем году успешных сделок, покупателям - сговорчивых продавцов, а продавцам - прагматичных, не витающих в облаках покупателей. Пусть встретятся вам на этом пути только толковые риэлтеры, вежливые чиновники и помнящие о присяге нотариусы!

Проект 47 сообщает также о завершении традиционного конкурса. Его результаты вместе с правильными ответами на предложенные вопросы смотрите здесь.

 

архив новостей за второе полугодие 2002 года

архив новостей за второе полугодие 2003 года
на главную страницу

e-mail: замените в адресе сайта w47.narod.ru
первую точку на символ @
© А. Масалович, 2003 Карта сайта "Проект 47"